Penta Real Estate po mrazoch na realitnom trhu opäť naberá dych a dobieha zbrzdenie predajov. Jej výkonný riaditeľ Juraj Nevolník pre Forbes okomentoval ambiciózne plány developera, ale aj možnú expanziu na zahraničné trhy. Odpredaj kolosu Bory Mall je na spadnutie, no developer má v rukáve aj plán B. Ako hovorí sám šéf realitnej skupiny Penty, do konca roka zrejme padne odpoveď na kľúčovú otázku: predať či nepredať?
Slovenská realitná vetva Penty na čele s výkonným riaditeľom Jurajom Nevolníkom patrí medzi top hráčov v segmente real estate. Aktuálne majú v hľadáčiku multimiliónový odpredaj obchodného centra Bory Mall, veľké plány na brehu Dunaja a po odchode Jozefa Oravkina zo skupiny museli takticky vyplniť dieru v portfóliu v bratislavskom downtowne.
Začnime aktualitou. Pred niekoľkými mesiacmi Penta Real Estate informovala, že uvažuje o odpredaji obchodného centra Bory Mall. Máte už konkrétnych záujemcov?
Rokujeme s viacerými a uvidíme.
V akom štádiu rokovaní sa momentálne nachádzate?
Ide stále o počiatočné rokovania, samotný proces sme totiž rozbehli len približne pred jedným či dvoma mesiacmi. Vzhľadom na to, že je leto (rozhovor prebiehal koncom júla, pozn. red.), ide to trochu pomalšie, ale spätná väzba z trhu je zatiaľ pozitívna.
V tlačovej správe, ktorú nedávno zverejnila Penta Real Estate, sa písalo, že by ste chceli obchod uzavrieť do konca roka. To stále platí?
Taký je plán. Cielime na koniec roka, no zároveň nie sme tlačení do toho, že sa obchodné centrum musí do konca roka predať za každú cenu. Možno sa to natiahne, možno nie. Naším kľúčovým biznisom nie je držať hotové aktívum, ktoré generuje cash flow, a okrem iného s Bory Mall sa od začiatku počítalo, že sa raz predá. Nevylučujem však ani možnosť, že sa rozhodneme Bory Mall si ponechať. Ako hovorím, sme oportunisti – v dobrom slova zmysle – a predávame len vtedy, keď sú spokojné obidve strany.
Môžete bližšie konkretizovať aspoň to, kto je v spomínanom portfóliu záujemcov? Ide o zahraničného alebo domáceho investora?
Sú to slovenskí aj zahraniční investori. Prevažný záujem je od investorov, ktorí už v regióne podnikajú a vlastnia iné obchodné centrá. Väčšinou budovy kupujú fondy a investori, ktorí majú portfólio, na ktoré sa špecializujú. Každý investor má nejakú investičnú stratégiu, ktorú sleduje. Sú takí, ktorí kupujú len tie najlepšie budovy s tým najlepším cash flow a sú za ne ochotní zaplatiť veľmi veľké peniaze. Potom, naopak, máte investorov, ktorí hľadajú príležitosti na redevelopment a zmenu manažmentu. Hľadajú „horšie“ aktíva, ktoré sa následne snažia dať do poriadku. V princípe takto v minulosti fungovala Penta ako finančná skupina. Kupovala zle spravované podniky, reštrukturalizovala ich, zlepšila ich výkonnosť a potom ich predala.
Majú kupci alebo vy určité špeciálne podmienky pre odpredaj?
Vždy sú špeciálne podmienky.
Aké napríklad?
Úplne bežne je súčasťou obchodu tzv. postclosing obligations, čo znamená, že musíte dodržať a garantovať určitú výkonnosť samotného aktíva. Kupujúci tak má garanciu, že nekupuje „mačku vo vreci“, a teda mu garantujete výkon a výnos. Sú to štandardné, bežné záruky.
Bory Mall – Obchodné centrum čoskoro čaká nielen expanzia priestorov či prestavba komplexu. Penta Real Estate totiž aktuálne rokuje s potenciálnymi kupcami pre projekt
Máte už odhad ceny, za ktorú Bory Mall predáte?
Áno, máme.
Výška investície do výstavby Bory Mall bola viac ako 150 miliónov eur. Odrazí sa cenovka od tejto sumy? Môže ísť o 200 až 300 miliónov eur?
Sumu uvádzať nebudem, zmaril by som tým úlohu samotnej transakcie. Fungujeme tak, že každý rok si oceňujeme naše portfólio. Prizveme si externých znalcov a tí povedia, akú hodnotu majú pozemky a hotové aj rozostavané budovy v našom portfóliu. Na základe toho vykážeme buď profit, alebo stratu. Zatiaľ to bol na strane Penta Real Estate vždy zisk. Ak by som však zverejnil toto číslo, tak by, samozrejme, ostatní investori presne vedeli, nakoľko si oceňujeme toto aktívum a vedeli by mi ponúknuť rovnakú cenu. Ani viac, ani menej. Mojou snahou je predať samotné aktívum za vyššiu cenu, ako si ho momentálne cením ja.
Kupci už predložili potenciálne cenovky?
Žiadna ponuka ani cenovka neexistuje. Investori dostanú cash flow a výkonnosť obchodného centra. Vidia, aké generuje tržby, aký je výnos z nájmu, aké sú náklady na obchodné centrum a ako sú nájomcovia spokojní v tom zmysle, aký je pomer nájomného s obratom. Na základe toho vám dajú určitú cenovú ponuku.
V akom procese ste aktuálne? Kedy sa bude generovať cenová ponuka práve na základe spomínaných faktorov?
To sa v princípe deje práve teraz. Investori, ktorí majú záujem, dostali kompletný infobalíček. Ich analytici si to naštudujú a následne urobia rozhodnutie, či nám dajú ponuku, a aj to, v akej výške.
Dokedy majú investori deadline prísť s ponukou?
Ak hovoríme o tom, že naším cieľom je na konci roka vedieť, či ideme doľava alebo doprava, tak by to mal byť približne september alebo október.
Doľava alebo doprava – to znamená predať alebo nepredať?
Áno.
V čom sa v Penta Real Estate líši stratégia „postaviť a spravovať“ od stratégie „postaviť a predať“?
Je to veľmi jednoduché. Gro profitu sa generuje pri developmente a budovy si ceníme na základe trhovej hodnoty. Predstavte si, že postavíme budovu za 50 miliónov, ktorá ročne generuje zisk 10 miliónov eur. Ak bol stavebný náklad 50 miliónov, akú má teda budova hodnotu? Budovu si tak musíme oceniť, preto príde externý znalec. Ten jej hodnotu neposudzuje na základe toho, koľko ste do nej vrazili, to je v podstate irelevantné. Znalec hodnotu posudzuje na základe toho, koľko generuje peňazí. Pre zjednodušenie, ak je market yield (trhový výnos, pozn. red.) 10 percent a budova ročne generuje zisk práve 10 miliónov eur, jej hodnotu vypočítame nasledovne: 10 vydelíme 0,1 a hodnota budovy nám vyjde 100 miliónov eur. Znamená to, že potenciálny kupec by na budove za sto miliónov generoval 10-percentný ročný výnos.
Prezradíte zisk Bory Mall generovaný v roku 2023?
Ak by som vám to povedal, viete si vypočítať kúpnu cenu. V momente, keď budovu postavíme za 50 miliónov a oceníme si ju na sto miliónov, tak v tej chvíli vykážeme profit. Snažíme sa byť pomerne konzervatívni a nenafukovať to. Keď však dostaneme posudok, že budova má po kolaudácii a zazmluvnení nájmu hodnotu sto miliónov, tak sme práve vykázali zisk 50 miliónov. Keď nájdem niekoho, kto je ochotný zaplatiť mi týchto 50 miliónov, logika mi káže budovu predať. Ten, kto ju kúpi, na tom bude ročne generovať zisk 10 percent, no môj cieľ bol ročne generovať 15 percent. Všetko, čo generuje menej ako 15 percent, by som tak mal logicky predať. Teraz už minimálne viete, že to, čo bude potenciálny kupujúci zarábať, je výrazne menej ako 15 percent.
„Najväčší záujem určite vyvolal predaj v Sky Parku. Spätne to hodnotíme ako chybu, že sme byty v tomto projekte predali tak rýchlo. Po vojne je však každý generál.“
Aká je aktuálne obsadenosť Bory Mall z pohľadu nájomníkov?
Obsadenosť je približne na úrovni 98 percent. Kolíše to podľa toho, ako sa ešte časť nájomcov strieda, presúva či relokuje.
Predáva sa obchodné centrum s vyššou obsadenosťou lepšie?
Samozrejme, ten kto od vás kupuje konkrétne aktívum, okrem tehál od vás kupuje spomínaný cash flow. Keď máte aktívum, ktoré má napríklad problém splácať dlh, tak kupujúci si za to vypýta výrazný diskont. Keď chcete predať akékoľvek aktívum za čo najvyššiu cenu, tak musí dobre mať dobrú výkonnosť.
Chalupkova – Pozemky na lukratívnej adrese pôvodne patrili spoločnosti HB Reavis. Po tom čo firma na Slovensku obmedzila svoje aktivity, Penta Real Estate pozemky odkúpila a plánuje na nich postaviť moderný administratívny vežiak.
Aké nové značky budú súčasťou prístavby obchodného centra? Máte už niečo vyhliadnuté?
Zatiaľ nevieme, pretože je to v štádiu povoľovania. Môžem však prezradiť, že na prízemí by sme chceli mať gastropodnik, niečo medzi reštauráciou a pivárňou. Kolega s konkrétnym prevádzkovateľom už rokuje. Taktiež by sme tu chceli mať špecializované potraviny a na poschodí módu.
V tlačovej správe sa pôvodne písalo o tom, že samotnú výstavbu expanzie Bory Mall bude mať už logisticky na starosti nový vlastník obchodného centra. Je to stále aktuálne?
Kupujúci kupuje obchodný podiel. My mu pripravíme projekt, ktorý sa kreslí, a kupujúcemu sa odovzdá. Či si prístavbu postaví sám alebo mu ju postavíme my, to je tiež na diskusiách, ktoré budeme viesť s konkrétnym záujemcom.
Takže aj potenciálna forma výstavby expanzie je súčasťou rokovaní?
Áno, ale to súvisí aj s tým, že naším cieľom je zrušiť parkovisko medzi obchodným centrom a nemocnicou a spraviť tam parkové námestie a parkovacie státie presunúť do parkovacieho domu, čiže aj toto bude súčasťou určitých zmluvných záväzkov pre jednotlivé strany.
Prejdime k štvrti Bory Bývanie. Koľko má aktuálne bytov a aký je plán s výstavbou bytov do budúcnosti?
Je to cez dvetisíc bytov. Máme však aj divokejšie predstavy.
Povedzte tú najdivokejšiu…
Najdivokejšou je 20-tisíc bytov, ale myslím si, že ich bude menej.
Čo v štvrti ešte plánujete v rámci sociálnej vybavenosti okrem nemocnice a ďalšej starostlivosti o zdravie?
Je tam materská škola, ktorú sme postavili a odovzdali mestskej časti Lamač. Ide o novú škôlku, ktorú stále vlastníme, ale máme dlhodobú nájomnú zmluvu s Lamačom, ktorá platí symbolický nájom jedno euro.
Čo bude súčasťou občianskej vybavenosti samotnej štvrte?
Plánujeme tu napríklad aj domov dôchodcov a občianske združenie Felix tu bude mať súkromnú školu a škôlku. Snažíme sa diverzifikovať aj rôzne typy športovísk, ktoré sa robia v rámci jednotlivých etáp bytových domov. Plánujeme napríklad pumptrackovú dráhu pre bicykle. Nechceme, aby mal každý bytový dom tri rovnaké šmýkačky, jedno pieskovisko a dve hojdačky. Niekde by sa mohlo nachádzať multifunkčné ihrisko a inde zase napríklad hokejové ihrisko, ktoré sa v zime zaleje a bude sa na ňom hrať hokej.
Realitný trh sa odrazil od dna
Prejdime k stavu realitného trhu. Ako hodnotíte ako developer vlaňajšok?
Rok 2023 bol pre developerov najhorší za posledných dvadsať rokov. Predalo sa menej bytov ako po finančnej kríze v roku 2009. Spôsobili to úplne iné faktory, ale faktom je, že trh bol na tom naozaj zle. Napriek tomu sme boli za rok 2023 v zisku. Predali sme spolu približne šesťdesiatpäť bytov a predávali sme tempom asi päť bytov mesačne, čo bolo rekordné minimum.
Viete tieto dáta zasadiť do kontextu minulých rokov? Ako sa predávali byty z vášho portfólia v predchádzajúcich rokoch?
S čistým svedomím môžem povedať, že v minulosti to boli stovky bytov ročne. Počas najlepšieho roku to bolo okolo sedemsto bytov v Bratislave.
To vyzerá ako dramatický pokles…
Áno, je to obrovský pokles, ktorý mnohí menší hráči nevedeli ustáť. Stále hovorím, že reality sú cyklický biznis. Keď na to nie ste pripravení, nemôžete v tomto odvetví podnikať.
Ako to vyzerá s predajom aktuálne v roku 2024?
Tempo predaja sa oproti minulému roku približne strojnásobilo, predáva sa tempom približne pätnásť bytov mesačne.
Takže ste už prekročili číslo predaja za minulý rok?
Áno, minulý rok sme už určite prekročili. Oživenie trhu je zásadné, obzvlášť s prihliadnutím na to, že v princípe máme v predaji len jednu lokalitu, a to Bory. Využili sme vysporiadanie nákupných pozemkov a aj z tohto titulu nás kríza až tak nezasiahla.
Nazreli sme do cyperského registra, v ktorom sú uvádzané konsolidované účtovné závierky Penta Real Estate Holding, pod ktorú patrí aj slovenská Penta Real Estate s. r. o. Podľa poslednej zverejnenej výročnej správy za rok 2022 mal holding čistý zisk takmer 46 miliónov eur. Aký zisk mal holding za minulý rok?
Náš cieľ z hľadiska zisku je dlhodobo sa pohybovať nad sto miliónov eur. Myslíme si, že ohľadom nášho portfólia budeme vedieť realizovať hodnoty nad 150 miliónov eur. Za minulý rok mal holding zisk približne 40 miliónov eur, čo v čase, keď sa hovorí o najväčšom prepade cien nehnuteľností od veľkej finančnej krízy, považujeme za vynikajúci výsledok.
Southbank – Projekt Southbank od Penty (spolu s Novým Lidom od developera JTRE) majú predstavovať novú komplexnú zástavbu na pravom brehu Dunaja. Oba projekty rozšíria existujúci nový downtown Bratislavy, ktorý sa aktuálne rozrastá najmä na ľavom brehu rieky.
Podľa konsolidovanej účtovnej závierky zisk holdingu klesá, za rok 2021 ste vykázali zisk vyše 121 miliónov eur, za minulý rok spomínate 40 miliónov, čo je prepad o viac ako 60 percent. Čo je hlavným dôvodom poklesu?
Zisk je daný aj objemom projektov, ktoré máte vo fáze, keď sa „pripisuje zisk“, pričom jeho hlavná časť sa v prípade komerčných projektov vykáže po dokončení a zazmluvnení. Momentálne má naše portfólio kompozíciu predovšetkým z projektov v príprave, kde je zisk pripisovaný pri získaní čiastkových povolení k výstavbe, avšak je veľmi malý oproti neskorším fázam projektu. Je to teda prirodzený cyklus realitného portfólia.
Aké sú vyhliadky z hľadiska ziskovosti na rok 2024? Čakáte nárast oproti vlaňajšku?
Očakávame mierny nárast, avšak nie skokový. Ten vidíme reálne až v rokoch 2025 a 2026.
V aktuálnej individuálnej účtovnej závierke spoločnosti sa píše, že došlo k predaju časti podniku Penta Real Estate a časť podniku bola prevedená do Penta Real Estate Residential Services s. r. o. O čo išlo?
Ide o založenie našej správcovskej firmy zaoberajúcej sa správou bytov. V podstate sme odštiepili časť firmy a niektorí zamestnanci z Penta Real Estate sú teraz zamestnaní v Penta Real Estate Residential Services.
Prečo ste prikročili k podobnému odštiepeniu časti firmy?
Pretože sme si povedali, že chceme spravovať naše dokončené byty. Nevyužívame totiž generálneho dodávateľa, ale bežne máme na stavbe dvadsať až tridsať subdodávateľov. Stávalo sa tak, že správcovia stavby mali problém s reklamáciami, a buď sa im nechcelo, alebo ich nevedeli vyriešiť.
V praxi to teda zjednodušuje logistiku?
Zjednodušuje to logistiku, no najmä komunikáciu s klientmi. Medzi vami a klientom nie je ďalší filter. Keď od vás niekto kupuje byt, tak sa stratí ďalšia prebytočná osoba „niekde medzi“.
Ak by ste porovnali jednotlivé developerské projekty Penty, pri ktorých sa byty predali hneď a pri ktorých to trvalo dlhšie?
Najväčší záujem určite vyvolal predaj v Sky Parku. Spätne to hodnotíme ako chybu, že sme byty v tomto projekte predali tak rýchlo. Po vojne je však každý generál. Bol to prvý pokrízový development, v ktorom išlo naraz do predaja veľké množstvo bytov. V priebehu prvých dní sa predali desiatky bytov.
Hovoríte o prvých troch rezidenčných vežiach Sky Parku?
Áno.
Prečo to spätne vnímate ako chybu?
Byty sa v tom čase predávali veľmi rýchlo, navyše projekt bol ešte vo fáze výstavby a do jeho úplného dokončenia ostávalo veľa času. Dnes rozkladáme predaj bytov v čase, naša stratégia je odlišná. Do ponuky dávame byty v tzv. balíkoch a s predajom sa neponáhľame. Byty predávame v podstate od získania stavebného povolenia až po kolaudáciu projektu, čo nám umožňuje meniť cenník, ale aj ponuku s ohľadom na meniacu sa situáciu na trhu.
Penta sa otvára verejnosti
Aktuálne pracujete aj na výstavbe projektu administratívnej budovy Chalupkova. Je v Bratislave dopyt po kancelárskych projektoch?
Keď sa pozrieme na plány kancelárií, ktoré sú vo výstavbe, vidíme, že najbližšie dva až tri roky sa nechystá okrem nášho kancelárskeho projektu na Chalupkovej skoro nič. Neobsadenosť kancelárskych priestorov v Bratislave je aktuálne na úrovni trinásť až štrnásť percent. S ohľadom na dlhodobú absorpciu bratislavského trhu, ktorá je na úrovni 50-tisíc metrov štvorcových ročne, by mala neobsadenosť klesnúť na deväť percent, pričom pri ôsmich percentách je trh už výrazne naklonený v prospech prenajímateľa.
Je rozumné stavať administratívnu budovu v čase, keď je na bratislavskom trhu takto vysoká neobsadenosť administratívnych priestorov?
Dobrá otázka, no my cielime na segment, ktorý je trochu iný, vysoko kvalitatívny. Mnohé firmy majú uhlíkovo neutrálne ciele a naša budova bude uhlíkovo neutrálna. Keď ste firma, ktorá má ambíciu sedieť v uhlíkovo neutrálnej budove, tak zrazu máte veľmi obmedzené možnosti, z ktorých si môžete vyberať. Zároveň máme ten „luxus“, že Penta vlastní množstvo firiem, z ktorých približne polovica bude tvoriť obsadenosť budovy. Zvyšnú polovicu si môžeme komfortne vyskladať. Môžeme tak počkať na nájomcu budovy, ktorý ocení kvalitu budovy, a nebudeme sa vybíjať v cenovej vojne s neobsadenými a béčkovými administratívnymi budovami.
Vajnorská – Pripravovaný projekt Vajnorská má vzniknúť v lokalite areálu fabriky Istrochem. Pôjde o rezidenčnú výstavbu špecializujúcu sa na bývanie pre mladých.
Spolumajiteľ Penty Marek Dospiva v rozhovore pre e15 spomenul, že v rámci Penty vznikne realitný fond. Kam sa posunula táto iniciatíva?
Ide o kľúčovú transformačnú udalosť pre našu firmu. Netýka sa to len real estate, ale týka sa to celej skupiny Penta. Zakladáme fond, do ktorého vložíme všetky naše aktíva, budú môcť doň investovať investori tretích strán. Hovoríme o dvoch fondoch. Jeden bude obsahovať celé portfólio spoločností vlastnených Pentou, druhý fond bude obsahovať realitnú časť Penty.
V druhom fonde sa budú nachádzať všetky realitné projekty Penta Real Estate?
Áno, investori tak budú môcť vstúpiť do našej firmy a podieľať sa na výnosoch. Ide o ekvivalent IPO (initial public offering, prvotný verejný úpis akcií na burze, pozn. red.) na slovenské pomery. Keďže burza tu v podstate neexistuje, toto je alternatíva, ako získať kapitál na ďalší rast a otvorenie sa verejnosti.
Aký bude minimálny vklad investície?
Počet investorov je neobmedzený a bude určený pre kvalifikovaných investorov, nebude dostupný bežnej verejnosti. Národná banka Slovenska určuje ako minimálnu investíciu 50-tisíc eur. Fond budeme uvádzať na trh koncom tohto roka.
Prejdime k téme nájomného bývania. Developeri majú s mestom Bratislava dohodu, že ak potrebujú postaviť viac bytov, ako umožňuje územný plán, dohodnú sa, že po dokončení developmentu odovzdajú magistrátu niekoľko bytov určených na nájomné bývanie. Pri Penta Real Estate to tak bolo pri projektoch Bory, Southbank či Medze. Koľko je to spolu bytov?
Určite sú to desiatky bytov v každom z tých projektov. V budúcnosti plánujeme zmenu územného plánu aj v oblasti Chalupkova, kde by sme chceli aj zmenu výškovej regulácie, aby sme mohli postaviť výškovú budovu vyššie, než je dovolená súčasná výška 110 metrov. Aj pri tomto projekte sa zrejme pôjde podľa metodiky magistrátu pri odovzdávaní nájomných bytov.
V minulosti ste povedali, že rokujete so zahraničným investorom o odpredaji balíka bytov, ktoré by následne využili na nájomné bývanie. Ako ste pokročili?
Diskusia s jedným z investorov sa skončila, pretože sme sa nedohodli na cene. Chceli zľavu, čo nám nevyhovovalo. Nie sme nútení predávať, tak radšej počkáme. S druhým investorom aktuálne rokujeme.
Ako vyzerajú samotné rokovania?
Dohadujú sa podmienky, či to zariadime a nájdeme nájomcov – buď by to kúpili ako výnosové aktívum, alebo to kúpia len ako tehly a prácu v podobe hľadania nájomcov si bude musieť odrobiť budúci kupujúci.
Ponúkate byty v strednom a vyššom rezidenčnom segmente. Nerozmýšľali ste nad tým, že vstúpite do nových segmentov?
Aktuálne máme na trhu len nižší stredný a stredný segment. Nižší stredný segment sú Bory a stredný segment je projekt Pri Mýte. Nechceme ísť do nízkeho segmentu, pretože akonáhle si budeme konkurovať primárne cenou, konkurencia nás porazí. Z hľadiska toho, ako je firma organizovaná a ako funguje, nebudeme vedieť byť nikdy najlacnejší. Snažíme sa byť na tom kvalitatívne lepšie ako konkurencia, ale za lepšiu cenu.
Lokality, ktoré momentálne máme, nám umožnia stavať pre naše hlavné segmenty. Luxusné bývanie, ktoré v Bratislave prakticky neexistuje, sa tak obmedzuje len na jednotky bytov, akými sú penthousy, napríklad tie v Sky Parku. Aj v rámci projektov Southbank a Chalupkova budú nejaké luxusné byty na horných podlažiach. Keďže sú to len jednotky bytov, tak si netrúfam povedať, že robíme luxusný segment.
Oravkinov odchod zabolel
Územie budúceho Southbanku a Chalupkovej ste odkúpili od developera HB Reavis. Ako vyzeral proces odkúpenia týchto projektov?
Benefit bol v tom, že vieme začať niektoré stavebné práce skôr a nemusíme čakať. Vieme realizovať zmenu stavebného povolenia, no na základe územného rozhodnutia musíme dodržiavať výškové a plošné limity. Dizajn sme kompletne prepracovali s architektmi a skoro celý areál sme si vysúťažili nanovo.
Spomínali ste, že sa snažíte o zmenu územného plánu, aby ste mohli stavať vyššie. Do akej výšky sa chcete dostať s vežiakom na Chalupkovej?
Náš cieľ je približne 150 metrov, čo je podľa môjho názoru v lokalite adekvátna výška. Pomohlo by to aj figúre budovy. Naším cieľom nie je súperiť o to, kto postaví najvyššiu budovu v Bratislave. Ak pri stavbe budovy idete len do výšky 100 metrov, tak vám z toho vznikajú neestetické „knedle“. V prípade Sky Parku sa s tým podarilo vysporiadať vďaka zakrivenosti v jednom a druhom smere budovy. Keby ste však postavili 100-metrový dom pri klasickom štvorcovom pôdoryse a nebudú tam „nasekané“ garsónky, ale normálne 3- či 4-izbové byty, figúra budovy nebude pôsobivá. Preto by pomohlo, keby výška budovy mohla byť 150 metrov.
Design development manager Jakub Ertl z Penty nedávno prezradil, že projekt Chalupkova a projekt Sky Park od developera Alto sa prepoja formou parkov. Stále to platí?
Stále sme so spoločnosťou Alto kamaráti a jeden aj druhý budeme benefitovať z toho, že sa v tejto lokalite bude stavať. Spolupráca medzi nami je dokonca formalizovaná, máme určité vzájomné zmluvné vzťahy a záväzky.
Plánujete spoluprácu aj na ďalších projektoch?
Okrem tejto zóny ďalšiu spoluprácu neplánujeme, no rozišli sme sa v dobrom. Budeme si konkurovať, ale napriek tomu priateľsky a férovo.
Ako bude vyzerať táto formalizovaná spolupráca?
Nechcem ísť do detailov, ktoré nie sú verejné. Ak by som to mal zhrnúť, hlavným princípom je, že sa budeme koordinovať, ako budú developmenty vyzerať a ako budú na seba nadväzovať.
Pripomeňme, že developerskú spoločnosť Alto Real Estate založil expartner Penty Jozef Oravkin po odchode zo skupiny. Ako hodnotíte tento krok?
Bol to pre nás výpadok, najmä pri pláne rozostavaných projektov, keďže nám z portfólia odišiel Sky Park, ktorý bol vo výstavbe a predával sa. Najväčším zásahom bolo, že sme prišli o všetky kancelárske budovy. Táto časť tímu odišla a museli sme ju vybudovať nanovo. Práve v segmente kancelárií nás tento odchod zasiahol najviac. Zároveň to bola príležitosť na nákup nových akvizícií, čo sa aj podarilo.
Jozef Oravkin figuruje vo Forbes rebríčku najbohatších Slovákov za rok 2023 so 420 miliónmi eur. Ako sám prezradil v rozhovore pre Forbes, z financií za polovicu podielu mal odkúpiť časť realitného portfólia. Ako sa rozhodovalo o tom, čo odkúpi?
Bola to diskusia na úrovni partnerov Penty, ktorí sú dlhoroční priatelia a majitelia firmy. Ja som len vyjadril svoj názor ako poradný hlas.
Aký to bol názor?
Nechal by som si ho pre seba.
Ako ste už naznačili, skôr ide o to, či vám nechýbal projekt Sky Park, o ktorý ste takto prišli…
Áno, ale na druhej strane sme si nechali iné projekty. Skôr išlo o to, že sme si povedali, čo áno a čo nie.
Koľko ľudí odišlo z Penta Real Estate do Alta?
Bolo to 20-30 ľudí. Mali sme dohodu, že ľudia pracujúci na projektoch, ktoré dostane Jozef Oravkin, sa môžu rozhodnúť, či chcú alebo nechcú odísť. S časťou portfólia tak odišla len skupina zamestnancov, ktorá pracovala na konkrétnych projektoch. Síce nám odišla pracovná sila a časť projektov, no v princípe sme to zvládli bez väčších problémov.
Už ste to načrtli, ale ako ste vyplnili medzery po odpredaní časti realitného portfólia?
Bolo to práve akvizíciou projektu Southbank, zóny Chalupkova, zóny Medze a územím na Vajnorskej. Je to pomerne rozsiahle portfólio. V priebehu dvoch rokov sme v rámci plánovanej výstavby nakúpili v objeme jeden milión metrov štvorcových hrubej podlažnej plochy.
Spomenuli ste projekt Vajnorská. Koľko bytov plánujete stavať v rámci tohto developmentu?
Projekt je plánovaný približne na tisíc bytov. V tejto lokalite chystáme aj novinku, ideme do segmentu pre mladých.
Hovoríte o internátoch?
Nebude to klasický retro internát, ale moderný development. Na Západe sa tomu hovorí aj co-living, teda niečo medzi internátom a ubytovaním pre mladých ľudí. Uvediem príklad. Na Slovensko prídu pracovať na nejakom projekte mladí ľudia napríklad na dva mesiace. Môže to tak pre nich byť ideálne krátkodobé bývanie. Zjednodušene povedané, je to niečo medzi internátom a hostelom, no s lepšími službami. Bývanie bude primárne určené pre študentov, absolventov a mladých ľudí. Dohodli sme sa na spolupráci s jednou z najväčších svetových firiem zameriavajúcich sa práve na tento segment realít. V podstate sme kúpili know-how, potom to však funguje tak, že si nájdete investora, ktorý je konečný kupujúci pre tento typ budov. Následne s ním spolupracujeme pri výstavbe a pripravíme projekt budovy. Investor je vo finále dlhodobý vlastník a prevádzkovateľ stavby.
O akej kapacite hovoríme?
Stovky ľudí. Bude sa platiť mesačný nájom, v ktorom máte zahrnuté rôzne služby. V princípe to môžu využiť aj ľudia, ktorí sa sťahujú do hlavného mesta. Nemusia sa viazať na dvojročný nájom a môžu to využiť napríklad len na tri mesiace.
V blízkosti na nachádza areál fabriky Istrochem. Riešili ste problém napríklad s možnou kontamináciou pôdy? Nepredraží to projekt?
Aktuálne sme v procese dokončovania analýzy rizík. Bola posudzovaná na rezorte životného prostredia a výsledkom bude, akou formou záťaž musíme odstrániť. V rozpočte počítame s pomerne veľkým balíkom na dekontamináciu.
O akom balíku peňazí sa rozprávame?
Môžu to byť až desiatky miliónov eur.
Prémiové penthousy
Pri projekte Southbank stále platí, že sa začne s výstavbou v roku 2026?
Áno, platí. Celý development by sme chceli dokončiť v horizonte jednej dekády.
Projekt bude v susedstve developmentu Nové Lido z portfólia J&T Real Estate. Akým spôsobom spolupracujete práve s JTRE?
Nazval by som to pravidelnou koordináciou, v rámci ktorej sa kolegovia spolu stretávajú raz za dva týždne. Je to dôležité, lebo zmena územného plánu je spoločná aktivita oboch developerov. Vo finále je však memorandum trojstranné, pretože posledným partnerom je magistrát. Koordinácia je nevyhnutná aj preto, lebo bude potrebné budovať infraštruktúru ako cesty, inžinierske siete, zeleň či chodníky.
Pre koho budú byty primárne určené?
Bude to vyšší stredný segment. Určite však budeme mať v rámci Southbanku aj luxusnejšie byty, keďže ide o prémiovú lokalitu na Dunaji.
V akom rozmedzí sa bude predávať v Southbanku meter štvorcový?
V dnešnej dobe sa top byty predávajú medzi 7- až 9-tisíc eur za štvorcový meter. Ako bude nastavená cenovka v čase, keď pôjdu byty do predaja, dnes naozaj neviem predpovedať.
Hovorili ste aj o luxusnejšom bývaní. Penthouse v štvrtej veži Sky Parku sa cenovo pohybuje okolo 2,5 milióna eur. Je táto suma reálna aj pri penthousoch v Southbanku?
Áno, cena sa môže pohybovať okolo tejto čiastky.
Môže byť projekt Southbank v niečom atraktívny aj pre Bratislavčana, ktorý si v ňom nebude môcť dovoliť kúpiť byt?
Našou vizitkou je, že sa snažíme robiť veľmi kvalitné verejné priestory. Okrem bývania a kancelárií prejde štvrť aj kompletnou rekonštrukciou. Vytvoríme veľkú promenádu, v rámci ktorej sa ľudia môžu stretávať, oddychovať či relaxovať. Budú tam tzv. „terénne misky“, ktoré nazývame „bowls“, a v rámci nich bude priestor na rekreáciu a šport. Jeden bude napríklad vyhradený na kultúru, kde sa budú organizovať rôzne podujatia. Snažíme sa, aby nešlo len o exkluzívnu zónu, kde sa dá dostať len s prístupovou kartičkou.
Verejné priestory plánujete budovať aj okolo mosta Apollo ešte pred výstavbou projektu. O čo konkrétne pôjde?
Áno, plánujeme tam nultú fázu projektu Southbank. Chceli sme ju zrealizovať ešte toto leto, trochu to síce mešká, ale pracuje sa na tom. V tomto okolí by mala vzniknúť prvá gastroprevádzka, ale aj umelecko-architektonická inštalácia, ktorá bude mať dočasný charakter. V budúcnosti by sme priestor chceli využiť ako miesto pre stretávanie ľudí. Priestor pod mostom Apollo je síce nezastavateľný, ale bolo by veľkou škodou nijak ho nevyužiť. Za seba poviem, že by som bol rád, ak by tu vznikla slovenská verzia londýnskeho Borough Market so stánkami či trhmi.
Samotný projekt nemá explicitne zasahovať do chránenej zóny neďalekého Sovieho lesa, no môže developer zaručiť, že výstavba negatívne nevplyvní práve jej ekosystém?
Vypracovali sme rozsiahle environmentálne posudky, ktoré hovoria o tom, ako máme postupovať v zóne, aby sme existujúce biotopy ovplyvnili čo najmenej. Na posudkoch sme spolupracovali aj s odborníkmi z Botanického ústavu a Ústavu zoológie Slovenskej akadémie vied. Ide o citlivú lokalitu a prispôsobíme tomu aj samotné stavebné postupy. Našťastie, z Einsteinovej ulice sú dobré prístupy pre stroje a stavebné mechanizmy. Vďaka tomu vieme ísť na stavbu z tohto smeru a minimálne tak zasahovať do oblasti, ktorá je za hrádzou.
V oblasti developmentu sa nenachádzajú len náletové dreviny, ale aj množstvo zdravej zelene. Čo plánujete napríklad s veľkými stromami charakteristickými pre lokalitu?
Koncept spomínaných bowls vznikol práve v okolí týchto stromov. Architekti si obišli pozemok a identifikovali stromy, ktoré sú hodnotné, a práve okolo nich vzniknú tieto „misky“. Stromy tak zostanú zachované. Ak dôjde k výrubom, tak to budú práve len spomínané náletové dreviny alebo menej hodnotné dreviny. V našom záujme je zachrániť čo najviac pekných vyrastených stromov. Ak ich totiž nezachováte, tak ich budete musieť nakúpiť.
Plánujete developmenty aj mimo Bratislavy?
Iné mestá na Slovensku nezvažujeme, Košice boli pre nás hraničná veľkosť.
Z Košíc ste sa však stiahli…
Áno, v menších mestách to pre nás číselne jednoducho nedáva zmysel. Zostane tu tak priestor pre menších hráčov.
Veľkou témou je aj expanzia mimo Slovenska. Pozeráte sa ako developer výraznejšie aj týmto smerom?
V zahraničí sa pozeráme aktívne na Spojené kráľovstvo, Nemecko a čiastočne zvažujeme Poľsko, kde sme pôsobili už v minulosti.
Môžete priblížiť konkrétne projekty?
O konkrétnych investíciách zatiaľ hovoriť nebudem. Kým nie je dohodnuté všetko, nie je dohodnuté nič. Sme totiž vo fáze, keď hľadáme zaujímavé investičné príležitosti a zatiaľ nepadlo rozhodnutie, na ktorý z trhov pôjdeme. V rámci prvého kroku sa však vyberieme len na jeden z nich. Konkrétne rozhodnutie padne v priebehu týždňov či mesiacov.
HB Reavis pokračuje v expanzii v Londýne, JTRE zase prichádza do Berlína. Máte zahraničné trhy v hľadáčiku už dlhšie alebo boli motorom expanzie kroky konkurencie?
Je dôležité vedieť, čo robí konkurencia, ale pre nás je to skôr o tom, že západné trhy boli krízou zasiahnuté viac než stredná Európa. Je v nej viac developerov, ktorí sú v strese, a viete tak kúpiť projekty s výraznejším diskontom. Zasiahnutý bol najmä trh v Berlíne, kde došlo až k 50-percentným prepadom.
