Slovenský hypotekárny trh sa v posledných rokoch stretol s výzvami, no prichádzajú aj nové zmeny v podobe štátnej bonifikácie hypoték. Táto iniciatíva by mohla ovplyvniť množstvo ľudí, ktorí nedávno mali alebo budú mať výročie fixácie na ich hypotekárnych úveroch.
V nasledujúcom článku sa pozrieme na detaily týchto noviniek cez konkrétne príklady a tiež zhodnotíme pozitíva a negatíva, ktoré môže tento návrh priniesť.
Čo je štátna bonifikácia hypoték, kto má na ňu nárok a ako sa bude vyplácať?
Ministerstvo financií predstavilo návrh pomoci pri náraste splátok hypoték po refixácii. Aj keď ide zatiaľ iba o návrh, je vysoký predpoklad, že bude v danom znení schválený aj v Národnej rade Slovenskej republiky, a to expresne v skrátenom legislatívnom konaní. Túto pomoc budú môcť čerpať ľudia už za rok 2023, no mala by prísť aj v nasledujúcich rokoch.
Podmienky pre žiadateľov, ktorí mali v roku 2023 výročie fixácie alebo ešte len budú mať v nasledujúcom roku sú rovnaké:
- Žiadateľovi o bonifikáciu hypotéky sa musí pri výročí fixácie hypotéky zvýšiť splátka oproti aktuálnej.
- Jeho maximálny príjem môže dosahovať sumu hrubého príjmu maximálne 2 086,40 € (do úvahy sa berie príjem za rok 2022).
- V prípade, ak je na úverovej zmluve spoludlžník (napríklad manžel), táto hranica sa zdvojnásobuje. Ich spoločný hrubý príjem nesmie presiahnuť sumu 4 172,80 eura.
- Pomoc si môže osoba uplatniť len na jednu hypotéku.
- V prípade, ak je na nehnuteľnosť viacero hypoték, pomoc je možné uplatniť len na jeden úver.
- Zároveň platí, že daná nehnuteľnosť musí slúžiť na jeho bývanie a nesmie sa prenajímať.
- Pomoc nie je možné čerpať pri refinancovaní hypotéky do inej banky.
Rozdiel pri dotovaných hypotékach za rok 2023 a 2024 je vo forme vyplácania príspevku.
Ľuďom, ktorým v roku 2023 po refixácii hypotéky narástla splátka, pomôže štát formou daňového bonusu. Žiadateľovi preplatí 75 percent z nárastu splátky, a to do maximálnej výšky 150 eur mesačne, čiže 1800 eur za celý rok.
Pri žiadateľoch s refixáciami v roku 2024, podobne ako v predchádzajúcom prípade, štát preplatí 75 percent z nárastu splátky až do maximálnej výšky 150 eur mesačne. Tu už však nebudú financie vyplácané formou daňového bonusu, ale priamo príspevkom na mesačnej báze.
V prvom prípade si teda daňový bonus bude možné uplatniť v daňovom priznaní za rok 2023. Ak zamestnanec nepodáva daňové priznanie za rok 2023, uplatní mu ho zamestnávateľ v rámci ročného zúčtovania na základe potvrdenia od banky.
V druhom prípade si žiadateľ o pomoc bude musieť podať žiadosť na hociktorom úrade práce. Ten následne po komunikácii s finančnou správou získa údaje o príjme, a tak automaticky preverí nárok na uplatnenie daňového bonusu.
Príklady a reálny prínos v praxi
Priemerná výška hypotéky na Slovensku je približne 85-tisíc eur. Pri splatnosti 30 rokov a úroku jedno percento by sa pôvodná splátka 273,39 eura pri refixácii, po zvýšení úroku na 4,5 percenta navýšila na 430,68 eur. Pokiaľ žiadateľ spĺňa vyššie uvedené podmienky, dostane od štátu mesačný príspevok 118 eur. Pri výške hypotéky 120-tisíc eur s rovnakým scenárom navýšenia percent na úroku dostane žiadateľ príspevok maximálne 150 eur.
Pozor si však treba dať aj na to, že posudzovanie, či klient spĺňa podmienky, sa bude prehodnocovať každý rok. Môže nastať situácia, keď sa klientovi s príjmom 2000 eur v hrubom medziročne zvýši príjem o 100 eur a ďalšie roky tak príspevok nedostane.
Podmienky vytvárajú tiež priestor pre špekulácie, najmä pri podnikateľoch, ktorí si môžu zoptimalizovať daňové priznania tak, aby mali na bonifikáciu hypotéky nárok.
Taktiež majitelia investičných bytov, pokiaľ čestne prehlásia, že v nehnuteľnosti bývajú, môžu mať nárok na príspevok, keďže sa nebude vyžadovať žiadny iný dôkaz o tom, že v nehnuteľnosti naozaj bývajú.
Ale má to zmysel?
Základná otázka však je, či je takáto forma pomoci správna a či má vôbec zmysel.
Každý, koho sa zmena refixácie týka, prechádzal pri posudzovaní príjmu schvaľovaním v banke, ktorá v tom čase počíta, či je príjem dostatočný aj pri navýšení úroku a počíta tiež s ďalšími prísnymi kritériami na rezervy, ktoré musia klientovi zostať z príjmu po odpočítaní splátky.
Vďaka tomuto máme na Slovensku mimoriadne zdravé bankovníctvo, kde je aktuálne podiel nesplácaných hypoték najnižší za celé obdobie, odkedy sa tento údaj sleduje. Týka sa iba 1,1 percenta všetkých hypoték, a to vrátane tých, ktorým už navýšenie splátok za rok 2023 prebehlo.
Problém s veľkým nesplácaním teda nemáme a spomínaných 1,1 percenta je približne 3 500 hypoték. Je tu teda určitá malá skupina, ktorá pomoc môže potrebovať, no Ministerstvo financií počíta s pomocou pri približne 315-tisíc hypotékach.
Z čoho to štát zaplatí?
Teraz sa dostávame k tomu, koľko bude vlastne bonifikácia hypoték stáť a z čoho sa to zaplatí. Len na budúci rok počíta štát s nákladom 72,5 milióna eur. Tieto prostriedky plánuje štát vybrať napríklad na čerstvo ohlásenom bankovom odvode, na základe ktorého zoberie bankám 30 percent z ich hrubého zisku.
Netreba dlho rozmýšľať, kde banky budú kompenzovať zníženie ziskov – premietnu ich do cien ich produktov, vrátane úrokov na hypotékach. Ďalej cenu za túto pomoc ľudia pocítia na zvýšení daní v samosprávach. Práve im sa totiž znižujú príjmy, ktoré majú z daňových priznaní fyzických osôb.
Vzniká tak, paradoxne, situácia, keď sa budú na príspevky vlastníkom nehnuteľností skladať aj tí, ktorí hypotéku nemajú, pretože na ňu nemajú dostatočný príjem. Takýmto prístupom štát zvýhodňuje veľkú skupinu ľudí, ktorí na to nie sú odkázaní a to na úkor ostatných.
Taktiež klientom, ktorí sa svoju situáciu snažili riešiť aktívne a refinancovali svoju hypotéku do inej banky, nebude štát pomáhať vôbec. Takýmto prístupom posiela vláda ľuďom odkaz, že nechce podporovať finančnú gramotnosť a ani naozaj pomáhať tým, ktorí to najviac potrebujú, ale chce poslať finančné príspevky veľkému okruhu ľudí, aby im to v budúcnosti prinieslo politické body.
Hypotéka je komerčná pôžička na súkromný majetok a vlastniť nehnuteľnosť nie je základné ľudské právo, ale naše rozhodnutie. Štát preto nemá plošne dotovať súkromné vlastníctvo a zodpovednosť za tieto záväzky má byť v prvom rade na tých, ktorí si ich na seba berú.
Princíp solidarity je dôležitý, no ten sa má týkať naozaj ohrozených klientov, ktorí majú ťažkú životnú situáciu, napríklad invalidných dôchodcov či matiek samoživiteliek, kde solidarita dáva zmysel. Pomoc však cieli na oveľa širšiu skupinu ľudí, ako je potrebné.
