Kúpu garsónok prenecháva davom. Skúsený investor do nehnuteľností odhalil stratégiu, na ktorej vybudoval miliónové portfólio.
Pri bežnom nákupe v potravinách pohodlný zákazník často siaha po plechovke obľúbeného nápoja. Hneď vo vedľajšej uličke pritom stojí klasické rodinné balenie. Jeho cena je síce o niečo vyššia, obsahuje však niekoľkonásobne väčší objem.
Podľa úspešného podnikateľa Martina Ladyra, ktorý vybudoval realitné portfólio dosahujúce vyššie desiatky miliónov eur, presne tento jednoduchý princíp dokonale ilustruje investičný potenciál súčasného realitného trhu.
V debate s českým investorom a tvorcom obsahu Vojtěchom Žižkom v aktuálnom podcaste na platforme Youtube odhalil zakladateľ a CEO spoločnosti SWORP zaujímavý pohľad na investície v oblasti nájomných nehnuteľností. Podnikateľ na zabehnuté pravidlá nazerá diametrálne odlišnou optikou.
Väčšina ľudí podľa neho nakupuje práve predražené malé plechovky. Hľadajú totiž garsónky či jednoizbové byty. V súťaži s desiatkami ďalších záujemcov na obhliadkach preplácajú každý štvorcový meter a berú na seba obrovské úvery.
Skutoční trhoví hráči to väčšinou robia inak. Nakupujú veľké rodinné sídla alebo dokonca celé bytovky. Hľadajú budovy v zlom technickom stave, čím získavajú obrovský priestor za zlomok ceny na štvorcový meter.
Dávajú byty investičný zmysel?
Trh s nehnuteľnosťami funguje na dvoch základných princípoch – ponuke a dopyte. O malé byty je neustále obrovský záujem. Rodiny hľadajú svoje prvé bývanie, mladí zamestnanci chcú žiť blízko centra a drobní investori majú záujem ochrániť svoje úspory pred infláciou a zarábať na prenájme.
Výsledkom tohto správania je extrémny tlak na cenu. Predávajúci si diktujú podmienky. Záujemcovia sa často predbiehajú v ponukách a preberajú na seba enormné riziko. Získavajú totiž nehnuteľnosť na absolútnom vrchole jej cenových možností.
Ak však trh zakolíše, hodnota investície okamžite klesá do červených čísel. Chýba tu akýkoľvek ochranný vankúš – margin of safety – proti poklesu cien.
Takýto model podľa Ladyra nedokáže ponúknuť veľký priestor na skutočné zhodnotenie majetku. Predstavuje skôr boj o prežitie na prehriatom trhu. Zabezpečenie bohatstva a rastu funguje na iných princípoch.
Tajomstvo starých domov
Realitný expert vidí najväčší potenciál investičnej stratégie vo veľkých budovách. Bežní kupujúci z nich však majú prirodzený rešpekt a ešte väčšie obavy vyvoláva ich zlý technický stav.
Viditeľné poškodenia, ako je zničená strecha či opadaná omietka, väčšinu ľudí okamžite odradia, čo sú dôvody, pre ktoré sa takéto nehnuteľnosti stávajú na trhu dlhodobo nepredajnými.
Profesionálni investori však v zanedbaných budovách vidia obrovské možnosti. Pri kúpe veľkého celku totiž dramaticky klesá cena za štvorcový meter obytnej plochy. Tá podľa slov Ladyra niekedy padá až na polovicu bežnej trhovej hodnoty.
Práve obrovský cenový rozdiel vytvára potrebný ochranný vankúš. Pri kompletnej rekonštrukcii na pôvodnom stave v podstate nezáleží. Náklady na novú inštaláciu elektrických rozvodov či stierky totiž zostávajú rovnaké.
Na druhej strane zlý technický stav predstavuje obrovskú výhodu pri vyjednávaní o konečnej cene. Keď chce pôvodný majiteľ problémovú stavbu predať, málokedy má k dispozícii dostatok záujemcov. Odrádza ich stav nehnuteľnosti, ako aj vyššia jednorazová obstarávacia cena. S predlžujúcou sa lehotou predaja sa následne dostáva pod tlak. V tomto segmente realít preto väčšinu tromfov drží v rukách kupujúci.
Skúsený investor dokáže túto situáciu využiť vo svoj prospech a výrazne stlačiť predajnú cenu. Pokiaľ napríklad ponúkne zaplatenie celej sumy bez potreby čerpania úveru, prípadne na seba zoberie všetky technické riziká spojené so stavbou, zvyšuje tým predpoklad výhodnej kúpy.
Ak kupujúci dokáže odbremeniť majiteľa od zbytočných starostí a zabezpečí rýchly priebeh celej transakcie, predávajúci býva ústretovejší k zníženiu ceny.
Podstata stratégie
Kľúčová myšlienka celého rozhovoru stojí na jednoduchom pozorovaní, že trh oceňuje byty a domy inak. Byt predávaný ako jeden celok dosiahne inú cenu za štvorcový meter, ako má dom rozdelený na viacero samostatných obytných častí. Rozdiel predstavuje potenciálny zisk pre kupujúceho.
Keď investor získa starší rodinný dom v zaujímavej lokalite, môže v projekte navrhnúť jeho rozdelenie na viacero menších samostatných ubytovacích jednotiek. V rámci stavebného konania potom môže po získaní stavebného povolenia a realizácii rekonštrukčných prác budovu úspešne skolaudovať.
Zápis jednotiek následne vykoná na základe vyhlásenia vlastníka budovy. Prípadný následný predaj alebo prenájom realizuje za trhové ceny bytov, čo mu generuje vyšší zisk. Práve túto logiku Ladyr úspešne aplikuje.
Opísaný koncept ťaží z úspor z rozsahu. Objem manažérskej práce totiž nerastie priamo úmerne s veľkosťou budovy. Aj cena výkonu stavebných úprav a rekonštrukčných prác pri vyššom objeme realizácie klesá.
Prekonanie strachu
Prirodzenú bariéru pri kúpe celej nehnuteľnosti predstavuje nutnosť disponovať vyšším počiatočným kapitálom. Tento problém sa však dá vyriešiť aj inak než len spoliehaním sa na vlastné úspory.
Na finančnom trhu existujú veľmi rozmanité možnosti prefinancovania takýchto nákupov. Investori bežne spájajú svoje sily a voľný kapitál do spoločných projektov.
Využiť možno aj bankové financovanie prostredníctvom účelovej hypotéky alebo firemného projektového úveru. Vhodným prístupom dokážu bankové domy financovať významnú časť kúpnej ceny objektu.
Pri každom kroku si však treba udržať mentálny odstup a chladné racionálne myslenie. Investor by si nemal k vyhliadnutej nehnuteľnosti vytvárať emocionálne puto.
Z Ladyrových slov nepriamo vyplýva, že najlepšie realitné obchody vznikajú vo chvíľach, keď kupujúcemu takmer nezáleží na uzatvorení dohody.
Kľúč k úspechu totiž často spočíva v predložení nízkej cenovej ponuky a posunutí sa ďalej. Kým investor hľadá ďalšie príležitosti, pôvodne odmietavý predávajúci sa po čase mnohokrát sám ozve s ponukou na odpredaj.
Obchod sa následne realizuje za podmienok, ktoré sú výhodné pre kupujúceho. Zľava z ceny mu potom umožňuje vyriešiť prípadné technické nedostatky stavby prostredníctvom odborného projektanta a kvalitného zhotoviteľa.
Zmena myslenia
Ladyr svoju stratégiu opisuje ako systematické hľadanie nehnuteľností, ktoré v danom momente nemajú pre trh hodnotu. Starý dom so zanedbanou fasádou a zarasteným pozemkom, predstavuje typ aktíva, pri ktorom väčšina investorov odíde s pocitom sklamania. Realitný špecialista v ňom, naopak, vidí príležitosť.
Tento prístup si však vyžaduje iný typ kompetencií ako kúpa a prenajímanie bytu. Investor musí vedieť odhadnúť náklady na rekonštrukciu, orientovať sa v stavebnom práve, vedieť vyjednávať a pracovať s dlhším investičným horizontom. Nie každý je na to pripravený.
Väčšina ľudí si kupuje investičný byt práve preto, že je to jednoduché. Realitná kancelária im ho ponúkne, banka im preplatí hypotéku a správcovská spoločnosť ho prenajme. Celý proces je pohodlný, jednoduchý a prehľadný. Domy sú v porovnaní s tým výrazne komplikovanejšie. Pohodlie má však svoju cenu – a tou je nižší výnos.
Prezentované myšlienky nepredstavujú manifest proti kúpe investičného bytu. Kriticky však nastavujú zrkadlo efektivite obstarania a prevádzkovania nájomných nehnuteľností.
Investor, ktorý dnes pri vstupe na trh automaticky siaha po malom byte, robí rozhodnutie zo strany pohodlia. Platí prémiu za jednoduchosť, čomu zodpovedá nižšie zhodnotenie majetku.
Na druhej strane treba poukázať aj na tienistú stránku rekonštrukcie väčších rodinných domov a ich delenia na menšie bytové jednotky. Kým pri rekonštrukcii bytu často možno postupovať bez povolenia, prípadne postačuje ohlásenie stavebných úprav, väčší rodinný dom si často vyžaduje náročnejšie stavebné konanie. To zaberie väčšie množstvo času stráveného administratívou.
Prekážku takýchto projektov môžu predstavovať aj územné plány miest, ktoré striktne definujú indexy zastavanosti a koeficienty zelene. Mestá navyše často vyžadujú aj dodržanie stavebných noriem pre parkovacie stojiská. Pri starých domoch v mestskej zástavbe môže byť splnenie tejto podmienky často technicky aj právne náročné.
Investori ochotní nasledovať komplikovanejšie schémy a pracovať s dlhším horizontom však môžu na realitnom trhu nachádzať zaujímavejšie príležitosti, ktoré iným unikajú. Drobná zmena myslenia tak dokáže zabezpečiť budovanie majetku na výrazne rýchlejšej trajektórii.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
