Realitný trh na Slovensku sa aj naďalej nesie na vlne ochladenia, vyplýva z dát od spoločnosti Flat Zone. Investori kupujú nehnuteľnosti minimálne, kľúčové tak bude pomôcť ľuďom s ich vlastným tokom peňazí.
Často skloňované vyššie úroky hypoték ešte vlani spustili reťaz udalostí. Tá okrem iného vyústila aj do ochladenia nášho realitného trhu a realitným kanceláriám či developerom ukázala, že boj o klienta bude náročnejší ako pred pár rokmi.
To, že makléri a developerské spoločnosti budú aj naďalej čeliť výzvam, ako dianie na trhu popohnať, naznačuje aj analýza prvého kvartálu 2023 od spoločnosti Flat Zone. Zo spomínaných dát totiž vyplýva, že v Bratislave sa za posledný rok zvýšila ponuka voľných novostavieb o 125 percent.
O 76 percent menej
Kým si totiž v prvom štvrťroku 2022 podľa dát Flat Zone mohli kupujúci v hlavnom meste vyberať zo 1 031 voľných nových nehnuteľností, o rok neskôr už šlo o 2 323 bytov.
„Každý kvartál stabilne pribúdalo 150 až 400 jednotiek. Najviac sú zastúpené dvojizbové, ktoré predstavujú viac ako polovicu ponuky,“ uvádza sa v analýze s tým, že jednoizbové a trojizbové byty majú približne štvrtinový podiel a štvorizbové byty a väčšie asi desatinu.
Nižší dopyt a celkovú kúpyschopnosť ilustruje fakt, že hoci sa v Bratislave počas prvých troch mesiacov roka 2022 zrealizovalo 661 predajov v novostavbách, v totožnom období 2023 sa toto číslo zastavilo na 160. Ide o takmer 76-percentný pokles.
Kupujúci potrebujú pomoc
Analytici sa navyše aj naďalej zhodujú na tom, že karty na trhu najviac zamiešali práve spomínané drahšie hypotéky. Práve tu nastupujú do hry rôzne developerské lákadlá. Tie ľuďom s prihliadnutím na dnešný trh môžu aspoň dočasne naozaj pomôcť, ako hovorí Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky zároveň dodáva
Ide napríklad o parkovacie miesto v cene, pivnicu, kuchynskú linku, zariadenie do určitého štandardu, ale aj o rôzne formy financovania.
Najnovšie jeden z najväčších slovenských developerov poskytuje záujemcom o bývanie v projekte v bratislavskej Devínskej Novej Vsi dotovanú splátku hypotéky na úrovni až 1,47 percenta. Vzťahuje sa to na prvé dva roky od načerpania financií. Pri kúpe trojizbového bytu sa tak splátka môže znížiť aj o 345 eur mesačne.
„Kupujúci dnes potrebujú pomoc s cash-flowom. Dotovaná hypotéka a ďalšie druhy financovania, ktoré ponúkajú developeri, môžu pri výbere nehnuteľnosti v novostavbe naozaj zavážiť,“ vysvetľuje Kubrický s tým, že aktuálne byty kupujú investori len minimálne.
Šanca pre banky
Pred niekoľkými rokmi pritom nebola nezvyčajná ani progresívna hypotéka, no dnes sa o nej hovorí akosi menej. V praxi to vyzerá tak, že sa mesačná splátka postupne mení – na začiatku je najnižšia, postupne sa jej suma zvyšuje a ku koncu splatnosti je úplne najvyššia.
„Myslím si, že naštartovať cash-flow, by mohli práve aj naše banky, či už progresívnymi hypotékami, alebo ďalšími podobnými nástrojmi,“ reaguje Kubrický.
Výhodou podľa Finančného kompasu je, že pri progresívnom splácaní môže banka schváliť vyšší úver. Pri hodnotení finančnej situácie rodiny sa totiž počíta na začiatku s nižšími mesačnými výdavkami na úhradu mesačnej splátky.
Banka taktiež ráta s tým, že príjem klienta bude rásť a v budúcnosti bude schopný platiť sumu. Nevýhodu zase predstavuje to, že človek koniec-koncov preplatí na úvere viac ako v prípade, keď ho spláca rovnomernou mesačnou splátkou. Pre ilustráciu, v roku 2017 by sa mesačná splátka pri úvere vo výške 50-tisíc eur na 30 rokov postupne zvýšila z 205 eur na 350 eur.
Tentokrát bodovala Žilina
Podobné dianie na strane ponuky a dopytu pri novostavbách však nie je len v Bratislave, môžeme ho pozorovať naprieč celým Slovenskom. Podľa analýzy Flat Zone bola v prvom štvrťroku 2023 väčšina voľných jednotiek sústredená v Trnavskom a Bratislavskom kraji, vyššie spomenuté čísla sa týkali len priamo Bratislavy ako takej.
Ponuka a predaj novostavieb v prvom kvartáli 2023
Bratislavský kraj: v ponuke 802 bytov, predalo sa 91 bytov
Trnavský kraj: v ponuke 819 bytov, predalo sa 44 bytov
Trenčiansky kraj: v ponuke 161 bytov, predalo sa 37 bytov
Nitriansky kraj: v ponuke 575 bytov, predalo sa 30 bytov
Žilinský kraj: v ponuke 608 bytov, predalo sa 123 bytov
Banskobystrický kraj: v ponuke 419 bytov, predalo sa 18 bytov
Prešovský kraj: v ponuke 544 bytov, predalo sa 104 bytov
Košický kraj: v ponuke 295 bytov, predalo sa 30 bytov
„Tieto lokality spoločne tvoria takmer 40 percent z celkovej ponuky. Najnižšia je v Trenčianskom kraji, ktorý má však nižší počet obyvateľov,“ uvádza spoločnosť Flat Zone s tým, že prekvapivú štatistiku priniesol počas prvého štvrťroka tohto roka Košický kraj, v ktorom sa síce nachádza druhé najväčšie mesto na Slovensku, no po Trenčianskom ponúkol najmenej novostavieb na predaj.
Zďaleka najviac bytov sa predalo v Žilinskom kraji, hneď po ňom nasleduje Prešovský. Najmenej transakcií sa zase v spomínanom období zrealizovalo v Banskobystrickom kraji. Analytik Realitnej únie to pripisuje najmä tomu, že ide o lokality, kde sa ceny až natoľko „nepremrštili“.
