Ak uvažujete nad kúpou apartmánu na Balkáne, môže ísť o dobrú príležitosť. Sú tam štáty, ktoré aj dnes odolávajú všeobečnému zlacneniu domov a bytov na kontinente. Nie sú však jediné.
Slovenskí realitní investori sa vlani radovali. Druhý kvartál im priniesol krásne číslo – 16,6 percenta. O toľko sa medziročne priemerne zvýšilo ich imanie. Scenár sa však zásadne zmenil. Ako tento ukazovateľ vyzerá po roku? Ceny nehnuteľností sa znížili o 1,9 percenta a naša krajina dokonca o čosi predbehla európsky priemer. Ten Eurostat vyčíslil na 1,1-percentný pokles.
Existujú však tri štáty, kde sa rast cien nehnuteľností stále vyjadruje dvojciferným číslom. Keby sme sa chceli hrať so slovami, mohli by sme ich nazvať „doslovnými realitnými bezpečnými prístavmi“. Prečo?
Lebo krajiny, kde sa ešte stále investorom oplatí vložiť financie do bytov či domov, majú jednu spoločnú charakteristiku: obklopuje ich more. Vo Forbes sme sa pozreli na to, o ktoré štáty ide a aké sú za tým dôvody.
Chorvátsko
Rekreačné domy na pobreží Jadranského mora tlačia ceny nahor. Foto: Unsplash/Spencer Davis
Počet obyvateľov: 4 milióny
Aký podiel z príjmov domácnosti ročne míňajú na bývanie: 32,4 percenta
| Medziročná zmena cien nehnuteľností (v percentách) |
| Druhý kvartál 2023 | 13,7 |
| Druhý kvartál 2022 | 13,6 |
| Druhý kvartál 2021 | 6,5 |
Zdroj: EurostatDianie na chorvátskom realitnom trhu bolo za posedné roky naozaj dynamické. Podľa portálu Eurostat ceny bytov a domov v roku 2022 dosiahli rekordný rast v rámci kontinentu. Švajčiarska spoločnosť Altoo to vo svojej analýze pripisuje okrem iného aj turizmu, keďže krajinu navštívi 20 miliónov cudzincov ročne.
Chorvátsko je navyše stále cenovo dostupné a vidina nižších životných nákladov a živej kultúry láka mnoho seniorov zo všetkých kútov sveta, aby si tam kúpili nehnuteľnosť a strávili dôchodok. Ceny potlačil nahor aj tohtoročný vstup do Schengenského priestoru a prijatie eura, keďže to otvorilo dvere mnohým zahraničným investorom.
„Rozmach na trhu s nehnuteľnosťami podporujú najmä byty v Záhrebe a rekreačné domy na pobreží Jadranského mora,“ uviedol pre portál Euractiv šéf záhrebskej realitnej kancelárie Opereta Borislav Vujović. Firma Altoo zároveň pripomína, že v roku 2020 krajina čelila zemetraseniam, ktoré viedli k zníženiu počtu voľných bytov práve v záhrebskej oblasti.
Vujović na druhej strane predpokladá, že koncom tohto roka alebo začiatkom budúceho dôjde ku korekcii, najmä v prípade starších bytov. K prepadu cien a destabilizácii trhu by však dôjsť nemalo.
Bulharsko
Bulharsko si obľúbili aj Briti, Nemci či Poliaci. Foto: Unsplash/Jacqueline O’Gara
Počet obyvateľov: 6,7 milióna
Aký podiel z príjmov domácnosti ročne míňajú na bývanie: 34,6 percenta
| Medziročná zmena cien nehnuteľností (v percentách) |
| Druhý kvartál 2023 | 10,7 |
| Druhý kvartál 2022 | 14,6 |
| Druhý kvartál 2021 | 9,1 |
Zdroj: EurostatEšte v druhom šťvrťroku 2022 podľa miestnej realitnej kancelárie Bolgarskiy dom dosiahli ceny bytov v Bulharsku historicky rekord. Vzrástli totiž o takmer 15 percent a dosiahli svoje maximum od roku 2008. Najviac sa to prejavilo v Sofii, Varne, Plovdive či v Burgase. No neprestalo to a druhý štvrťrok 2023 taktiež prináša dvojciferné číslo.
Ako vysvetliť túto dynamiku? Bulharom vlani dobre padli takmer nulové úrokové sadzby, svoje peniaze preto ukladali do nehnuteľností. Ukrajinci zase vtedy utekali pred vojnou a mnoho z nich našlo útočisko práve v tejto krajine.
Na druhej strane na ceny tlačí aj investičný dopyt zo zahraničia. Briti, Nemci a Poliaci kupovali domy pre vlastné účely zároveň s vidinou zarábania na prenájme a rovnako tak podľa kancelárie Bolgarskiy dom premýšľali aj Izraelčania.
Augustová analýza spoločnosti Arco Real Estate za druhý štvrťrok 2023 však ukázala, že aj tam postupne dochádza k – zatiaľ veľmi miernemu – ochladeniu. Úrokové sadzby na hypotéky totiž narástli a dostavila sa, samozrejme, aj vysoká inflácia či hospodárska neistota. „Kupujúci sa stali obozretnejšími, do nákupov sa nehrnuli a často si vyjednali zľavy v rozmedzí päť až 10 percent z pôvodnej predajnej ceny nehnuteľnosti,“ uvádza sa v dokumente.
Napriek poklesu počtu transakcií zostali ceny rezidenčných nehnuteľností v Bulharsku naďalej vysoké. Čo sa týka očakávaní, sú podobné ako pri Chorvátsku – ku korekcii zrejme dôjde, k pádu trhu však nie.
Island
Islandskému stavebnému sektoru dlhšie trvá, kým zareaguje na zmenu dopytu po bývaní. Foto: Unsplash/SaiKrishna Saketh Yellapragada
Počet obyvateľov: 388-tisíc
Aký podiel z príjmov domácnosti ročne míňajú na bývanie: žiadne dáta
| Medziročná zmena cien nehnuteľností (v percentách) |
| Druhý kvartál 2023 | 10,1 |
| Druhý kvartál 2022 | 20,7 |
| Druhý kvartál 2021 | 12 |
Zdroj: EurostatAj v prípade Islandu vyhnali ceny do závratných výšin výhodné úroky. Tie sa totiž počas pandémie koronavírusu znížili a otvorili dvere vysokému dopytu. Okrem toho bola na trhu značne obmedzená ponuka.
Tento rok sa to však podľa portálu Iceland Monitor začalo otáčať a inzeruje sa viac bytov na predaj ako pred rokom. Ľuďom kúpu nového domova navyše začali sťažovať inflácia a vyššie úroky. No stúpanie cien zostáva napriek tomu dynamické, hoci medziročne kleslo o viac ako desať percentuálnych bodov.
„Stavebnému sektoru trvá značný čas, kým zareaguje na zmenu dopytu po bývaní. Ak bude inflácia pretrvávať aj v nasledujúcich obdobiach, a teda úrokové sadzby budú vo všeobecnosti vyššie, ako by boli za iných okolností, dopyt po bytoch pravdepodobne zostane podstatne nižší ako v posledných dvoch rokoch. Zvýšená ponuka novostavieb v nasledujúcich dvoch rokoch by mohla mierne prevyšovať dopyt s následným tlakom na znižovanie cien bytov,“ predpovedala miestna centrálna banka.
