Odborníci sú prekvapení, takýto rast ponukových cien nehnuteľností predpokladal málokto. Rekordný skok zaznamenal najmä Bratislavský kraj.
Ceny medziročne stúpli o viac ako 13 percent, zatiaľ čo medzikvartálny nárast sa udržal nad tromi percentami.
Podľa údajov Štatistického úradu najväčší skok zaznamenal Bratislavský kraj, kde sa ceny nehnuteľností medziročne zvýšili v priemere o 27 percent. Dvojciferný rast zaznamenali aj v štyroch ďalších krajoch.
Tento vývoj spôsobil predovšetkým vzostup cien existujúcich nehnuteľností, zatiaľ čo novostavby zdraželi pomalšie.
Výpočet cenových zmien nehnuteľností využíva ponukové ceny, ktoré sa ešte budú revidovať. Predbežné dáta sú však alarmujúce.
Šesť z ôsmich krajov Slovenska zaznamenalo medzikvartálny nárast cien, pričom najdynamickejšie zdraženie sa týkalo Bratislavského kraja, a to o 10,6 percenta. Vo väčšine regiónov bol vzostup silnejší pri existujúcich nehnuteľnostiach než pri novostavbách.
Medzikvartálny pokles cien nastal len v dvoch krajoch. V Žilinskom sa znížili o 0,7 percenta a v Nitrianskom o 0,6 percenta. V oboch prípadoch bol fenomén dôsledkom zlacnenia existujúcich nehnuteľností, čo naznačuje rozdielny vývoj na lokálnych trhoch.
Dlhodobé hľadisko
Pri medziročnom porovnaní ceny nehnuteľnosti stúpli o 13,2 percenta. Zdražovanie bolo výraznejšie pri existujúcich nehnuteľnostiach, a to o 13,9 percenta, zatiaľ čo nové nehnuteľnosti zaznamenali rast o 10,1 percenta.
Z dlhodobého hľadiska sa domy a byty na Slovensku v prvom štvrťroku 2025 predávali za ceny, ktoré boli o 102,4 percenta vyššie ako v priemere počas roka 2010. Počas tohto obdobia vzrástli ceny novostavieb takmer o 69 percent, zatiaľ čo existujúce nehnuteľnosti zdraželi skoro o 118 percent.
Čo na to analytik?
Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik hovorí, že „zverejnené údaje sú do istej miery prekvapením, keďže sa pred koncom minulého roka posilnili nákupy nehnuteľností“. Kupujúci sa totiž snažili vyhnúť zvýšeniu dane z pridanej hodnoty. „Všeobecne sa začiatkom tohto roka čakalo spomalenie tempa rastu cien,“ dodáva.
„Je zrejmé, že majitelia starších nehnuteľností sa ich začiatkom roka pokúsili zdražiť v snahe využiť silnejúci dopyt a dotiahnuť sa na tempo rastu novostavieb,“ mieni odborník.
Keďže inflácia na Slovensku výrazne prevyšuje európsky priemer, kupujúci by mali byť skôr zdržanliví. Situácii rovnako nenahrávajú ani nepriaznivé vyhliadky ekonomiky.
Pod výraznejší rast nehnuteľností sa podľa analytika podpísali odložené nákupy z dvoch rokov klesajúcich cien, keď ľudia vyčakávali na lepšie podmienky. Mnohí sa však zrejme rozhodli ďalej neotáľať a zaobstarať si vlastné bývanie. „To jasne vidno na výrazne vyššom záujme o hypotéky,“ dodáva.
Nárast hypoték
Zrýchlenie rastu cien údajne najviac ovplyvnil marec tohto roka, keď objem poskytnutých úverov na bývanie vyslovene „vystrelil“. Kým v októbri a novembri 2024 poskytli banky vyše 460 miliónov a vo februári objem klesol na 427 miliónov eur, marec prekvapil objemom 555 miliónov nových hypoték.
V porovnaní s intenzívnou jeseňou, keď dominovali predaje novostavieb v snahe ušetriť pred zvýšením DPH, banky od januára 2025 poskytli na nákup bývania takmer o sto miliónov eur navyše. „Tieto financie umožnili zrýchlenie tempa rastu cien, keďže ponuka zďaleka nenarástla takýmto vysokým tempom,“ tvrdí Búlik.
Analytik sa zamýšľa aj nad rýchlym zdražovaním nehnuteľností, ktoré považuje za zaujímavé. „Opäť sa potvrdilo, že Bratislava a okolie najrýchlejšie reagujú na zmenu dopytu, keď po lete 2022 tu klesali ceny najprudšie a po oživení záujmu začiatkom tohto roka rastú zase najvýraznejšie,“ myslí si.
Zároveň však očakáva, že výrazne vyšší cenový vzostup starších nehnuteľností oproti novostavbám bude po korekcii Štatistického úradu reálne menší.
Finančný špecialista sa domnieva, že v dlhodobom horizonte ceny bývania budú naďalej rásť. Tempo sa však bude postupne znižovať. Dôvodom podľa neho bude klesajúci dopyt spôsobený starnutím obyvateľstva. Zmenšovať sa bude aj skupina ľudí v produktívnom veku, ktorí si najčastejšie kupujú bývanie.
Nehnuteľnosti a neúprosná demografia
Podľa analytika demografické projekcie ukazujú, že na Slovensku do roku 2050 klesne počet obyvateľov vo veku od 25 do 45 rokov až o 450- až 550-tisíc ľudí.
Považuje to za dramatický prepad. Ten by mal postupne vplývať aj na pokles dopytu po bývaní, a tým aj na miernejší rast cien.
Napriek tomu si myslí, že budú ceny bývania pre aktuálny nedostatok bytov rásť aj v budúcich rokoch medziročne v jednotkách percent.
Čo majú robiť ľudia?
Búlik tvrdí, že „kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod čakať, pretože ani klesajúce úroky pri hypotékach nedokážu vykompenzovať vyššie ceny bývania“.
Kým sadzby sa za posledný rok znížili pri najnižších ponukách o 1,2 percentného bodu, teda zo 4,5 na 3,29 percenta, ponukové ceny bývania stúpli o násobok miery poklesu úrokov.
Keďže rast cien zostane aj v ďalších štvrťrokoch podobný a sadzby istotne nebudú klesať rýchlejšie – skôr naopak, priestor je obmedzený. „Vyčkávanie s kúpou len predraží nové bývanie,“ tvrdí expert.
Potenciálni kupujúci by si podľa odborníka „mali urobiť prieskum trhu a zobrať si hypotéku s najnižšou sadzbou pri trojročnej fixácii“. „Takto si zaistia nemennú splátku, a ak hypotéky v ďalších rokoch zlacnejú, nebude problém dohodnúť sa na znížení sadzby aj počas fixácie alebo preniesť úver do banky s nižším úrokom,“ konštatuje.
Analytik upozorňuje na existenciu ponúk na uhradenie nákladov spojených s refinancovaním. Hypotekárny trh podľa jeho názoru už pravdepodobne nikdy nedosiahne obrovské objemy z rokov 2020 až 2021 a banky budú viac bojovať o klientov lepšími podmienkami.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
