S horšou dostupnosťou hypoték sa dnes ľudia musia mnohokrát obracať na podnájom. Z tejto situácie môžu ťažiť majitelia atraktívnych nehnuteľností v dobrých lokalitách.
Ešte na začiatku roka 2022 bolo priemerné nájomné na Slovensku o deväť percent nižšie ako splátka hypotéky. Dnes je to 32 percent, vyplýva z analýzy spoločnosti Flat Zone. Smutná správa pre tých, ktorí by chceli bývať vo vlastnom, no prijemná pre majiteľov. Nemusia sa totiž báť, že ich investičné nehnuteľnosti budú zapadať prachom.
Ako však prenajať svoj byt čo najlepšie? Odpoveď na túto otázku nie je jednoduchá, pretože, ako uvádza Roberta Mecková, riaditeľka FinGo recloud, realitnej odnože FinGo, to, za koľko prenajmete svoj byt, je do veľkej miery dané tým, kde sa nachádza, v akom je stave, koľko ma izieb a aké má príslušenstvo.
„Ak chcete kúpiť byt a potom ho prenajímať, je dôležité sa nad tým zamyslieť ešte pred kúpou. Najlepšie sa dnes prenajímajú zariadené novostavby s vlastným parkovacím miestom. Veľkou výhodou je balkón,“ ilustruje Mecková.
Ak chcete teda svoju nehnuteľnosť prenajať čo najlepšie, Forbes vám v spolupráci s odborníkmi v oblasti prináša sedem rád, ako na to.
Zariadené nehnuteľnosti aj s elektrospotrebičmi sa prenajímajú rýchlejšie. Foto: Unsplash/Trnavská univerzita
1. Príprava nehnuteľnosti
Začiatky prenájmu pripomínajú situáciu, keď sa majitelia pripravujú na predaj. Ak svoju nehnuteľnosť chcete prenajať rýchlo, za výhodnú cenu pre obe strany a chcete získať dobrého nájomcu, musíte ju patrične pripraviť.
„Aby ste vyťažili maximum, odporúčam pred nafotením vymaľovať, kompletne upratať, odstrániť všetky lapače prachu, vázičky, šáločky z vitrín, magnetky z chladničky,“ uvádza Mecková. Ak byt pôsobí vzdušne, ľahko a čisto, ste podľa nej na polovici cesty k úspechu.
Čo sa týka farby stien, Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky, neodporúča krikľavé, „kanárikové“. Lepšou alternatívou je biela alebo iné neutrálne odtiene. Zároveň Kubrický pripomína, že byt je dôležité pred prenájmom zariadiť. To však neznamená zapratať ho nábytkom, ktorý sa vám už nepáči a ktorého sa chcete zbaviť.
Podľa Tomáša Porubského, šéfa spoločnosti Porubský Real Estate, platí, že zariadené nehnuteľnosti aj s elektrospotrebičmi sa prenajímajú rýchlejšie. „Využite to a zariaďte ho tak, aby pôsobil ako hotelová izba. Pekná vôňa. Dekorácie, ktoré zútulnia priestor. Čerstvé kvety a čistota,“ menuje.
2. Marketing
Spomínanú ideálnu atmosféru zachyťte kvalitnými fotkami, najlepšie od profesionála. Nebojte sa zaplatiť, táto menšia investícia sa vám násobne vráti. Porubský v tejto súvislosti pripomína, aby ste do inzerátu zahrnuli aj snímky okolia.
„Potrebujete nehnuteľnosť urobiť atraktívnou a dostať ju medzi čo najväčší počet ľudí. Vytvoriť kvalitné fotografie, 3D vizualizáciu a, samozrejme, pútavý inzerát. Prezentujte byt na sociálnych sieťach a využite inzertné portály, ktoré sa zameriavajú na propagáciu,“ uvádza Lukáš Sopko, výkonný riaditeľ kancelárie Diamond Reality.
Čo sa týka inzerátu, doslova za pár desiatok eur vám ho môže napísať copywriter. Ak sa rozhodnete spolupracovať s realitnou kanceláriou, s textom vám pomôže maklér. Ak idete na vlastnú päsť, Ivan Babušík, realitný maklér z Bosen Group, radí, aby ste sa zamysleli nad tým, čím je vaša nehnuteľnosť výnimočná. Čo môže byť jej výhodou oproti konkurencii?
„Je to veľká terasa, pekné výhľady, nadštandardné materiály a zariadenie – niečo špeciálne. Keď tú jedinečnosť nájdete, využite ju a zdôraznite následne pri prezentácii. Ak aj byt nedisponuje niečím vyslovene unikátnym, pouvažujte, čo by ste mohli pre zvýšenie jeho atraktivity spraviť,“ pokračuje Babušík.
Vždy však vychádzajte z typológie nehnuteľnosti a jej lokality, keďže majú zásadný vplyv aj na výšku ceny prenájmu. Kubrický tu zdôrazňuje, aby ste sa snažili predať okolie. „Čo všetko bude mať nájomník k dispozícii? Kde si nakúpi, zašportuje, kam zájde na kávu? Ako sa dostane do centra mesta, na autobusovú či vlakovú stanicu? Aj „béčková“ nehnuteľnosť môže pritiahnuť záujemcov, ak je v lukratívnej lokalite,“ vysvetľuje.
Podľa Sopku môžete ponúknuť aj flexibilné podmienky prenájmu, ako napríklad zahrnutie niektorých služieb, ako sú internet alebo televízia, či možnosť dlhodobého prenájmu na niekoľko rokov. Toto všetko by, samozrejme, vrátane ceny, ku ktorej sa o chvíľu dostaneme, malo vo vašom inzeráte odznieť.
3. Správna cena
Ešte predtým, ako sa vôbec to celého procesu pustíte, odporúča Babušík urobiť si detailný prieskum konkurencie.
„Na realitných portáloch je možnosť zadať parametre bytu a tak relatívne jednoducho určiť cenu podobnej jednotky. Správnym postupom je taktiež požiadať o pomoc realitného makléra znalého trhu, ktorý už pri prvej návšteve stanoví nájomné správne,“ nadväzuje Sopko.
Keď už máte akú-takú predstavu, Kubrický odporúča ísť o niečo pod cenu. „Prenajať byt za najvyššie nájomné nemusí byť dobrý nápad. Pokiaľ cena bude zaujímavá, ozve sa viac ľudí a vy si môžete vyberať. Pri prestrelenej hodnote sa môže stať, že na klienta vo dverách budete čakať márne. V texte inzerátu rozpíšte, čo cena zahŕňa,“ objasňuje.
Zuzana Mičová z Re/max Diamond Bratislava v tejto súvislosti dodáva, že hoci to znie zvláštne, prenajať byt čo najlepšie sa automaticky nerovná za čo najvyššiu cenu. Tú viete dvíhať práve už spomínaným vyšším dopytom, no zároveň zvažujete ponuky od klientov, ich finančné zázemie, perspektívu a potenciál sa o nehnuteľnosť starať.
4. Preverenie nájomníka
Jeden z najdôležitejších krokov, ak nie najkľúčovejší, je preverenie si potenciálnych nájomníkov. Tí sa, ako už bolo spomenuté, budú starať o váš majetok.
„Na Slovensku je možné pomocou rôznych registrov skontrolovať bez poplatku exekúcie nájomcu, pozrieť, či absolvoval osobný bankrot, nájsť dlhy na sociálnej, zdravotnej poisťovni, zistiť dlhy voči štátu, či nepatrí k hľadaným osobám a mnoho iných informácií, ktoré vám pomôžu dotvoriť si obraz o tom človeku. Existuje dokonca realitná organizácia, ktorá disponuje blacklistom,“ tvrdí Sopko. Začať však podľa neho môžete jednoducho na Google.
Vo všeobecnosti sa určite nebojte pýtať. Prečo sa klient sťahuje? Kde pracuje a ako dlho? S kým bude bývať? Má domáce zvieratá? „Následne odporúčam pozrieť si sociálne siete záujemcov, kde viete pomerne veľa zistiť o ich spôsobe života. Prípadne si vypýtajte pracovnú zmluvu k nahliadnutiu,“ dodáva Babušík.
Pri preverovaní vám dokáže výrazne pomôcť aj maklér, ktorý vie, na čo sa pýtať. Veľa však určite urobí aj prvý dojem, ktorý z človeka máte. Ak vám však o sebe nechce nič prezradiť a informácie sa z neho ťažko „dolujú“, Mecková radí posunúť sa k ďalšiemu klientovi.
Ako zdôrazňuje Kubrický, na rozdiel od predaja je vaša protistrana pri prenájme ešte dôležitejšia. Váš vzťah bude dlhodobejší, preto si nájomníka vyberajte dôsledne a zistite si na neho referencie.
„Vôbec by som neodmietala žiadnu skupinu záujemcov, či majú deti alebo zvieratká. Zvolila by som metódu niekoľkých stretnutí,“ radí nakoniec Mičová.
5. Poskytovanie servisu
Hoci je výber kľúčový, nezabúdajte na to, že aj vy mu poskytujete určitý druh služby. Čím dlhšie budete mať kvalitného a včas platiaceho nájomníka, tým podľa Porubského lepšie pre vás. Starajte sa o neho, zaujímajte sa, či sa u vás dobre cíti, či je všetko v poriadku.
„Ak nastane problém, tak ho rýchlo riešte. Informujte nájomníka o novinkách v bytovom dome. Kreativite sa medze nekladú. Čím lepší budete v servise, tým dlhšie nájomník u vás zostane. A to je vaša výhra, ak si udržíte slušného a disciplinovaného človeka,“ vysvetľuje.
Zároveň dodáva, že ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, províziu by nemal platiť nájomník, ale vy. „Dávajte si na to pozor, lebo to vo vašom zmluvnom vzťahu môže vytvárať napätie, keďže nájomca cíti, že platí niečo, čo by nemal. A v tomto prípade má pravdu.“
Daňovú povinnosť nezamlčte. Všetky výhody, ktoré vám ponúka zákon o krátkodobom nájme bytu tým stratíte. Foto: Pexels/Veronika Jurkovičová
6. Dobrá zmluva
Keď sme sa už dostali v procese k zmluve, vyberte si takú, ktorá bude pre vás najvýhodnejšia a kvalitná. Pokojne ju zverte právnikovi. To podľa Babušíka mnohí podceňujú, pritom jednou z jej hlavných úloh je chrániť majiteľov, ako aj ich majetok. „Mali by v nej mať zadefinované jasné pravidlá nájmu a povinnosti prenajímateľa ako aj nájomníkov. Netreba zabúdať aj na adekvátny depozit,“ dodáva. Býva spravidla vo výške jedno- alebo dvojmesačného nájmu.
Porubský radí, aby ste pri jej zostavovaní mysleli na infláciu a prípadné zdražovanie energií. V tomto prípade tak môžete zdvihnúť cenu a nájomníkovi to dokážete jednoducho preukázať. Plus bude na to pripravený, keďže ste od začiatku komunikovali transparente a férovo.
Oslovení realitní odborníci sa zároveň zhodujú, že najlepšou alternatívou je v súčasnosti zmluva o krátkodobom nájme. Tá majiteľovi nehnuteľnosti poskytuje lepšiu východiskovú pozíciu pre prípadné spory s nájomcom. Konkrétne dáva podľa slov Sopku možnosť ukončiť nájomný vzťah napríklad výpoveďou aj za podstatne kratší čas, ako je to v prípade, ak je zmluva uzatvorená podľa občianskeho zákonníka.
„Berte na vedomie, že podľa občianskeho zákonníka môžete ako prenajímateľ vypovedať nájom len z explicitne uvedených dôvodov a dĺžka výpovednej lehoty je minimálne tri mesiace, pričom začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď nájomcovi doručená. Pri zákone o krátkodobom nájme bytu je možné za určitých okolností skrátiť výpovednú lehotu na 15 dní,“ uvádza Sopko
7. Úspešné odovzdanie
Máte ideálneho nájomníka a kvalitnú zmluvu. Výborne, svoj byt môžete odovzdať. Kubricky odporúča vtedy spísať odovzdávací protokol. Okrem odpisu stavu meračov uveďte, čo v nehnuteľnosti zostáva. O čo dôslednejšie to urobíte, o to viac sa vyhnete možným neskorším problémom.
Porubský v tejto súvislosti pripomína, že ak budete prenajímať prvú nehnuteľnosť, tak sa musíte prihlásiť na daňovom úrade, a to do 30 dní od podpísania zmluvy k odovzdaniu. „Potešujúca informácia je, že ste oslobodený od zdanenia a to do pevne stanovenej sumy vo výške 500 eur,“ dodáva.
Vyhnite sa tomu, že vašu daňovú povinnosť zamlčíte. Všetky výhody, ktoré vám ponúka zákon o krátkodobom nájme bytu tým stratíte, nehovoriac o tom, ak vás niekto udá. Zároveň myslite aj na poistenie vašej nehnuteľnosti: vzťahuje sa iba na vás – majiteľov – a vašu rodinu, alebo aj na nájomníkov?
Bonusový tip Lukáša Sopka, výkonného riaditeľa kancelárie Diamond Reality
Určite by som v prípade, ak nemáte čas, zveril správu nehnuteľnosti do rúk profesionálovi. On vie optimalizovať všetky procesy tak, aby ste nemuseli o nájomcovi ani vedieť. Seriózna firma vám vyrieši všetky vyššie spomínané úkony. Existuje však len niekoľko spoločností, ktoré vám budú vedieť poradiť, prípadne aj zrealizujú zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku, ktoré vám bude legálnym spôsobom minimalizovať daňovú povinnosť na minimum. Správnym nastavením procesov môžete z nájmu získať čo najväčší osoh a zároveň legálnou daňovou optimalizácou a využitím odpisovania hodnoty nehnuteľnosti nebudete musieť štátu na daniach zaplatiť viac ako pár desiatok eur ročne.
