Chorvátsko sa vďaka nádhernému pobrežiu a relatívnej blízkosti stalo obľúbenou destináciou Slovákov aj pri kúpe nehnuteľnosti. Zatiaľ čo nájsť ideálnu nehnuteľnosť je pomerne jednoduché, orientácia v právnych otázkach je pre cudzincov bez znalosti miestnych predpisov už zložitejšia. O tom, ako sa v legislatíve vyznať a zvládnuť proces kúpy bez problémov, hovorí advokátka Anja Haramija z advokátskej kancelárie PETERKA & PARTNERS v Chorvátsku.
Potrebujú slovenskí občania alebo právnické osoby na kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku zvláštne povolenie?
Občania a právnické osoby z členských štátov Európskej únie alebo Európskeho hospodárskeho priestoru vrátane Slovenska môžu v Chorvátsku nadobúdať nehnuteľnosti za rovnakých podmienok ako miestni občania či chorvátske firmy. Nepotrebujú žiadne zvláštne povolenia, musia si len zaistiť chorvátske osobné identifikačné číslo, teda PIN či OIB od chorvátskej daňovej správy. Len tak budú môcť zaregistrovať svoje vlastnícke právo do pozemkovej knihy. Vydanie čísla PIN alebo OIB trvá len niekoľko dní od podania žiadosti, takže táto formalita proces kúpy výrazne nezdržuje.
Ako prebieha samotná kúpa?
Nadobudnutie vlastníctva nenastáva automaticky podpisom kúpnej zmluvy ani zaplatením kúpnej ceny. Podobne ako na Slovensku, aj v Chorvátsku musí kupujúci zapísať svoje vlastnícke právo do pozemkových kníh. Správu daného registra zabezpečuje príslušný súd podľa polohy kúpenej nehnuteľnosti a žiadosť o zápis môže podať advokát kupujúceho alebo notár.
Pre dokončenie procesu zápisu vlastníctva musí kupujúci predložiť pozemkovej knihe príslušného súdu riadne uzavretú a notársky overenú kúpnu zmluvu aj registračnú listinu, v ktorej predávajúci výslovne povoľuje kupujúcemu vykonať zápis vlastníckeho práva bez akýchkoľvek ďalších obmedzení. Pokiaľ tieto dokumenty nespĺňajú všetky zákonné požiadavky, príslušný súd k zápisu vlastníctva nehnuteľnosti nepristúpi. Práve preto sa odporúča, aby tieto dokumenty vypracoval alebo preskúmal advokát kupujúceho.
Croatia. South Dalmatia – Elaphiti Island. The island of Kolocep (Kalamota, Calamotta) situated near Dubrovnik city. Donje Celo settlement
Nakoľko sa zaoberáte prípadmi, keď majú slovenskí občania problémy s nehnuteľnosťami, ktoré nadobudli v Chorvátsku? Aké sú podľa vašich skúseností najčastejšie problémy, ktoré sa vyskytujú pri tomto procese?
Keďže advokátska kancelária PETERKA & PARTNERS poskytuje slovenským záujemcom právnu podporu pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku v ich rodnom jazyku, ľudia sa na nás obracajú čoraz častejšie. Aj vďaka tomu dnes máme rozsiahle skúsenosti s riešením otázok, ktoré sa môžu počas kúpy nehnuteľnosti alebo po nej vyskytnúť.
Medzi najčastejšie problémy, ktorým čelia kupujúci v Chorvátsku, patrí najmä nedostatočné overenie informácií o nehnuteľnostiach v dôsledku existencie dvoch oddelených registrov nehnuteľností – pozemkových kníh a katastra nehnuteľností.
Častou chybou je aj nedôsledné preverenie stavebných povolení či povolení na užívanie stavieb. Kupujúci mnohokrát prehliadajú aj územnoplánovaciu dokumentáciu, ktorá určuje územné plány a plány budúceho rozvoja. Okrem iného sme riešili aj viacero prípadov týkajúcich sa chýb kúpených stavieb. Ak kupujúci vyhľadal právnu pomoc v zákonnej lehote, dokázali sme vo väčšine prípadov úspešne presadiť jeho práva voči predávajúcemu a často aj zaistiť zľavu z kúpnej ceny či iné kompenzácie.
Ďalším problémom, na ktorý narážame, sú neprimerane vysoké zálohy. V niektorých prípadoch si predávajúci ponechali celú zálohu po ukončení rezervačnej zmluvy, hoci v Chorvátsku sa primeraná záloha a pokuta obvykle pohybuje vo výške piatich až desiatich percent z kúpnej ceny. Pre záujemcov o kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku je dôležité vedieť, že väčšine problémov, ktoré môžu vzniknúť počas kúpy alebo po jej ukončení, sa dá predísť včasnou konzultáciou s odborníkom pred kúpou.
Amazing beach near Brela town, Dalmatia, Croatia
Môže chorvátsky právnik zastupovať slovenských kupujúcich pri transakciách s nehnuteľnosťami na základe plnej moci?
Áno, samozrejme. Chorvátski advokáti môžu zastupovať zahraničných klientov na základe splnomocnenia na prevody nehnuteľností. Môžu vybavovať formality a podpisovať dokumenty v mene kupujúcich žijúcich v zahraničí.
Čo by ste poradili budúcim záujemcom o kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku?
Z dlhoročných skúseností odporúčame záujemcom osloviť nezávislého a skúseného právnika, ktorý sa špecializuje v oblasti nehnuteľností a bude zastupovať výlučne ich záujmy. Právnik odporúčaný realitnou kanceláriou alebo predávajúcim môže mať konflikt záujmov, čo môže ovplyvniť objektivitu jeho poradenstva. Včasným oslovením vlastného právneho poradcu si kupujúci dokáže zaistiť úplnú ochranu svojich práv.
Pred podpisom kúpnej zmluvy je nevyhnutné, aby právnik nehnuteľnosť dôkladne preveril. V Chorvátsku sú spory o nehnuteľnosti častejšie ako na Slovensku, mnohokrát zložité, zdĺhavé a nákladné. Overením bezchybnosti vlastníckeho práva predávajúceho môžete budúcim problémom predísť.
Ďalej by mal všetky návrhy kúpnej zmluvy a ostatné dokumenty poskytnuté predávajúcim alebo realitnou kanceláriou starostlivo skontrolovať právnik kupujúceho. Len tak je možné zaručiť, že dokumenty predložené pozemkovej knihe na účely zápisu vlastníctva nehnuteľnosti budú správne a v súlade s chorvátskymi predpismi.
Rovnako dôležité je porozumieť daňovým dôsledkom, ktoré s kúpou a vlastníctvom nehnuteľnosti v Chorvátsku súvisia. Hovoríme predovšetkým o dani z pridanej hodnoty a dani z prevodu nehnuteľnosti. V závislosti od typu a lokality nehnuteľnosti sa môžu uplatňovať aj ďalšie dane a poplatky, ako napríklad daň z nehnuteľností. Tá bola zavedená v roku 2025 a vzťahuje sa na nehnuteľnosti, ktoré neslúžia na trvalé bývanie.
Anja Haramija, advokátka v Chorvátsku; Zdroj: PETERKA & PARTNERS
Webinár PETERKA & PARTNERS – Kúpa nehnuteľností v Chorvátsku
Viac právnych a praktických informácií o nadobúdaní nehnuteľností sa môžete dozvedieť na webinári Kúpa nehnuteľností v Chorvátsku organizovanom advokátskou kanceláriou PETERKA & PARTNERS, ktorý sa uskutoční 22. mája 2025 o 15.00 h. Webinár bude prebiehať v českom jazyku a bude ho viesť Ondřej Dušek, partner a vedúci skupiny Real Estate, spolu s chorvátskou advokátkou Anjou Haramija. Zaregistrovať sa môžete bezplatne prostredníctvom tohto odkazu.
PETERKA & PARTNERS
Anja Haramija, advokátka v Chorvátsku
Kontakt: +385 994 585 181, haramija@peterkapartners.hr
Ľubomír Leško, partner, riaditeľ pre Slovensko
Kontakt: +421 254 418 700, lesko@peterkapartners.sk
PETERKA & PARTNERS je advokátska kancelária pôsobiaca v deviatich štátoch strednej a východnej Európy:
Česká republika | Slovenská republika | Ukrajina | Bulharsko | Poľsko | Rumunsko | Maďarsko | Chorvátsko | Slovinsko
www.peterkapartners.com
Zdroj: PETERKA & PARTNERS
