Megaprojekt Palmy, ktorý sa ťahá už dlho, ako aj ambiciózny development Blauberg. CEO developera Corwin Marián Hlavačka má svoju víziu, ako zmeniť Bratislavu.
V prvej časti veľkého titulkového rozhovoru septembrového vydania magazínu Forbes si prečítajte najmä o tom, ako sa darí Corwinu v Bratislave, a aká je filozofia firmy, či ako sa vyvíjali vzťahy medzi jej akcionármi po tom, ako Marián Hlavačka odišiel z HB Reavisu Ivana Chrenka.
Aktuálne sa Corwin na verejnosti spája najmä s naťahujúcim sa megaprojektom Palmy, ktorá má vyrásť v areáli bývalého brownfieldu. Napriek tomu, že sa projekt stále pasuje s papierovaním, Corwin má v portfóliu ďalšie, ktoré pod strechou skrývajú stovky bytov.
Konkrétne číslo vám nepoviem, ale bolo to pár miliónov eur.
Áno.
Sú to nižšie jednotky miliónov. Na začiatku sme boli traja partneri, ktorí zakladali Corwin: Ivan Valent (bývalý manažér HB Reavis, pozn. red.) a Paľo Beblavý. Na peniaze sme čakali približne rok a pol. Firmu sme síce založili v roku 2010, ale reálne peniaze prišli až v júni 2011. Firma už fungovala, stretávali sme sa a mali víziu, čo chceme robiť, no na môj vkus sme príliš dlho čakali na štart. Rozchod s HB Reavisom bol časovo aj psychicky náročný.
Áno, bol bolestivý… Keď sa na určitých veciach dohodnete neformálne, bez papiera a priateľsky, môže vás potom prekvapiť, keď to niekto pri odchode interpretuje inak.
Ivan Chrenko?
Áno, trochu ma prekvapil, ale to je v poriadku, patrí to k biznisu. Z dnešného pohľadu, po pätnástich rokoch, mám na to úplne iný názor. Všetko je jasnejšie, hlava čistejšia, emócie opadli.
Aký máte aktuálne spolu vzťah? Stretávate sa? Išli by ste s Ivanom Chrenkom na kávu?
Chodím s ním na kávu. Naposledy (rozhovor sme nahrávali koncom júla, pozn. red.) sme sa stretli pred mesiacom v Prahe a boli sme spolu na večeri. Myslím, že sa máme radi.
Riešili ste niečo pracovné?
Áno, rozprávali sme sa o biznise. Obaja sa, žiaľbohu, nevieme rozprávať o témach ako rodina a podobne. V tomto sme istým spôsobom rovnako „postihnutí“.
Rozprávali ste sa o spolupráci?
Nie, o spolupráci určite nie. Myslím si, že každý máme vlastnú cestu. Je to vyslovene vzťahová vec, skrátka sa k sebe v určitom smere vraciame. V niektorých veciach sa vieme vzájomne inšpirovať.
Napríklad?
Napríklad v tom, ako riešiť otázku senior staffu vo firme. Čo znamená odísť z exekutívnej pozície a mať namiesto seba niekoho v operatíve a podobne.
Foto: Robo Homola
Stiahnutie sa z funkcie
Ide o problematiku, ktorá sa týka aj vás osobne?
Určite nad tým premýšľam.
Rozmýšľate o stiahnutí sa z pozície CEO?
Odvtedy, čo sme spolu robili prvý rozhovor (v roku 2017, pozn. red.), dennodenný tlak narástol. Musím teda každý deň riešiť obrovské množstvo vecí. Bol by som rád, keby som sa mohol venovať viac stratégii a vízii firmy, než dennodennej rutine a riadeniu.
Ide o rovinu úvah alebo už konkrétnych krokov?
Konkrétnych krokov. Existujú ľudia, o ktorých si myslím, že by to vedeli prevziať. Takže to nie je len nejaká teoretická rovina, ale aj praktická. Nič ešte nie je rozhodnuté. Nepovažoval by som však za fér podobný krok oznámiť týmto spôsobom.
Pýtame sa skôr, či môžeme očakávať zmeny v spoločnosti.
Mám 54 rokov, v biznise som už dlho a myslím si, že firma potrebuje čerstvú krv. Táto rola vás vyčerpá a nemôžete donekonečna „dávať“ to, čo pred desiatimi rokmi. Myslím si, že nová generácia má iné návyky, očakávania a odlišné spôsoby práce. Bol by som ignorant, keby som si myslel, že ja, nejaký „starý slon“, tu budem stále brázdiť vody medzi mladými. Len pre kontext, čo sa týka veku, som štvrtý najstarší človek vo firme.
Potenciálny nástupca je z radov Corwinu?
Áno.
Nenaznačíte, že o koho ide?
Bolo by to nefér voči ľuďom vo firme, aj voči celému Corwinu. Máme tu nadštandardné vzťahy, firemná kultúra tu je voľnejšia, priateľská. Nedokážem si predstaviť situáciu, že by som to oznámil v rozhovore pre Forbes.
Financie na štart
Vráťme s ešte k rozbehu Corwinu. Hovorili ste, že ste čakali na vyplatenie podielu. Kto vás pri štarte finančne podporil, aby ste mohli rozbehnúť firmu? Spomínali ste napríklad Ivana Valenta, s ktorým ste začínali v HB Reavis…
Áno, Ivan vložil do firmy najviac peňazí. Chvíľu sme o tom diskutovali, o rôznych konceptoch kapitálovej primeranosti. Zo začiatku sme išli rovnako do všetkých investovaných akvizícií, potom sme uvažovali, ako to celé zmeniť, pretože mal menšiu časť investovaných peňazí ako my ostatní. Z dnešného pohľadu to je len taká epizódka.
Podstatné je, že sme postupne nakúpili projekty v Bratislave a firma začala rásť. Vstúpili sme na trh do pokrízového obdobia. V rokoch 2012 až 2013, keď sme reálne začali pracovať na projektoch, sa roly partnerov začali vyjasňovať. Bohužiaľ, alebo chvalabohu, bol som jediný, kto videl, že keď má firma 25 ľudí, potrebuje určitý základ, organizáciu.
Začali sme si to kresliť na papier, ale príliš nám to nešlo. „Proletársky“ biznis princíp typu „všetci robíme všetko a všetci vieme všetko“, je cesta do pekla.
V istom momente bolo potrebné situáciu eskalovať a aj z toho dôvodu došlo k odchodom. Môžete byť akýkoľvek „freestylista“ alebo „startupista“, no firma má určitú hierarchiu a musia existovať základné princípy fungovania. Tie sme nemali, ale tlačil som na to, aby vznikli. Išlo o jeden zo spúšťačov čistenia partnerskej štruktúry Corwinu.
Aké boli najväčšie zmeny?
Myslím, že Paľo (Beblavý) odišiel spolu s Peťom (Uhlárikom) v roku 2014. Potom sme percentuálne „upgradovali“. Máme otvorenú partnerskú štruktúru, takže sa snažíme všetkých „super seniorov“ zapojiť do fungovania firmy. V roku 2012 prišla Anka Bubeníková a s ňou sme mali dohodu o spomínanom „upgrade“, prerozdelení percent.
Medzitým k niečomu podobnému došlo ešte pri dvoch stavbároch, ktorých by som nemenoval. To trvalo relatívne krátko. V ich prípade hneď po tomto „upgrade“ došlo k únave materiálu.
Opíšem to tak, že to bol taký „oldschoolový“ princíp myslenia ľudí: „Dostanem akcie, nemusím robiť, som akcionár.“ Vysvetlili sme si to a relatívne rýchlo sme ich vyplatili z firmy. Takže chvíľu boli naši kolegovia, veľmi krátko naši partneri, a potom boli už mimo systému. V tomto som sa už naučil princípu: kto chce byť partnerom v Corwine, musí tomu venovať veľkú časť energie.
Musí to byť niekto, kto zvláda smrteľné tempo firmy. Aj z tohto dôvodu mohla firma tak vyrásť. Štruktúra sa vyčistila a zostali sme len traja. Ivan bol vlastne v pasívnej role od roku 2017. V roku 2020 sme aj s ním podpísali dohodu o odchode.
O akej sume hovoríme pri vyplatení jeho podielu?
Nebudem to verejne komunikovať, ale myslím si, že to bola veľmi signifikantná suma.
Vlastnícka štruktúra
Keď ste hovorili o „upgrade“ percent a o Anne Bubeníkovej, hovoríte o firme Vision 2030 (spoločnosť, ktorej dcérskou firmou je práve Corwin, pozn. red.)?
Firma Vision 2030 je moja firma, to som len ja.
Len vy?
Stopercentne, áno.
Jednu akciu má aj moja manželka.
Ako je to podelené medzi vami a Annou Bubeníkovou?
Myslím, že sme to už komunikovali. Nič sa nezmenilo. Podiely v Corwine sú stále rovnaké, je to 90 ku 10.
Prečo ste sa rozhodli Corwin spravovať práve cez Vision 2030?
V skratke, chcel som mať tzv. „family office“, ultimatívnu holdingovú štruktúru v Bratislave. Vyhovoval mi vtedy systém j. s. a (jednoduchá spoločnosť na akcie, pozn. red.), ktorý tu zaviedli. Páčila sa mi táto právna štruktúra, ktorá bola veľmi flexibilná.
Uvidíme, či vydrží. Sledujem, že aj iní sa inšpirujú a zakladajú si j. s. a. spoločnosti. Predsa len, slovenská legislatíva na to, ako angažovať, poviem to škaredo, „zamestnancov“ – nemám rád tento výraz – do štruktúry, príliš nemyslí.
A to v tom zmysle, aby to bolo flexibilné a aj daňovo výhodné. Pri dnešnom pohľade sa toto nastavenie úplne neosvedčilo a stále hľadáme ideálny model, ako by sme začlenili našich senior manažérov do vlastníckej štruktúry.
Predpokladáme, že aj toto je jedna z otázok, ktoré viete prediskutovať s Ivanom Chrenkom, keďže kedysi sám riešil podobnú dilemu. Koľko percent by ste chceli vyčleniť pre senior manažérov Corwinu?
Nie je povedané, koľko to bude percent. Je to flexibilné. Myslím si, že to môže ísť do akéhokoľvek čísla, pretože nikdy neviete, koho v tíme objavíte. Pokojne sa môže stať, že tu vyrastá niekto, kto revolučným spôsobom zmení odvetvie, vymyslí kľúčový produkt alebo má inú dôležitú vlastnosť.
A teda prísť o človeka, ktorý vám pomáha v biznise, je podľa mňa fatálne zlyhanie šéfa alebo toho, kto to má celé na starosti. Dávam si veľký pozor na to, aby som talenty od seba neodohnal, a myslím si, že sa to darí, pretože veľa ľudí je tu desať a viac rokov. Hoci áno, ľutujem odchody niektorých ľudí. Myslím si však, že väčšina z tých, ktorých chcem, aby vo firme boli, tu s nami aj zostala.
Odlišné pohľady
To je otázka, na ktorú veľmi rád odpoviem, pretože nás považujem za úplne inú firmu, aj keď sme v rovnakej branži. Corwin je iný v tom, že sa na projekty pozeráme úplne odlišnou optikou.
Narážate na to, že HB Reavis sa príliš nehrnul do rezidenčných projektov, ale dával prednosť administratívnym?
HB Reavis sa chvíľu pokúšal robiť aj byty, ale nakoniec to všetko predali. Nejde tak len o rozdelenie na byty a kancelárie, ide o samotný prístup. Myslím si, že my v Corwine sa na projekty pozeráme viac z pohľadu konečného zákazníka. Firemná politika je úplne iná. Nechceme, aby to bol len „excel“ a tabuľky. Ide o víziu toho, ako bude ľudstvo žiť o 50 alebo 100 rokov.
Snažíme sa vizualizovať budúcnosť, v ktorej budeme všetci žiť a pracovať. Tejto vízii sa chceme čo najviac priblížiť. Samozrejme, do tohto celého dávam aj sám seba, vlastnú osobnosť. Som napríklad veľký fanúšik prírody a nachádzam v nej množstvo inšpirácií a aj oddych.
Mám to tak odnepamäti a čím som starší, tým je to intenzívnejšie. Som schopný odísť na pár dní sám do lesa, čo bolo kedysi nepredstaviteľné. Takže aj podobný detail má na fungovanie Corwinu určitý vplyv.
Keď to nazvem odborne: náš „humanistický urbanizmus“ nás stojí nemalé peniaze. To, čo tvoríme, je štruktúra, ktorá je menej efektívna ako klasické modernistické bloky, zároveň však vytvárame prostredie, ktoré je určené pre ľudí. Podľa nás nie sú naše projekty pre ľudí hodnotnejšie len z hľadiska života, ale aj z finančnej stránky.
Som presvedčený, že štvrte, ktoré teraz tvoríme, budú o 50 až 100 rokov v priemere na štvorcový meter hodnotnejšie ako tie, ktoré vznikajú klasickou výstavbou.
Spomínali ste víziu vašich projektov. Veľa developerov v Bratislave skloňuje termíny ako verejný priestor či zelené riešenia. Pre laika môže podobný slovník vyznieť len ako oportunizmus a prázdne frázy. U vás to je úprimnejšie?
Pýtate sa na greenwashing? Vždy sa snažím byť extrémne úprimný. Snažíme sa, aby náš marketing sedel vždy jedna k jednej s tým, čo robíme aj vo vnútri spoločnosti. Keď vyberáme nových kolegov na pohovoroch, niektorí záujemcovia prídu preto, lebo si prečítali náš ESG report.
Máme tu napríklad dvoch Slovákov, kolegov, ktorí sa vrátili zo Švédska. Povedali, že posledný impulz pri výbere zamestnania bolo to, že si prečítali náš report a videli tam dáta, ktoré iní ani nezverejňujú. V tomto smere sme veľmi otvorení a robíme to inak ako ostatní. Jasné, greenwashing na Slovensku existuje, ale v mojich silách nie je proti tomu bojovať. Podľa mňa je to do určitej miery aj dobrá vec, pretože, ako sa hovorí, aspoň je tá téma medzi ľuďmi a rozpráva sa o nej.
Foto: Robo Homola
Funkčnosť, hodnoty a kritika downtownu
Aký je podľa vás rozdiel medzi verejným priestorom v novom bratislavskom downtowne (Sky Park a okolie autobusovej stanice Nivy, pozn. red.) a v rámci vašich developmentov?
Sú to detaily. Napríklad nerobíme bariéry pre ľudí, nerobíme schody. Rozmýšľame nad rôznymi otázkami. Akým spôsobom sú tvorené vstupy a výstupy z garáží?
Je to v konflikte s cyklotrasou či s chodníkom? Postupne z týchto detailov a prvkov musíte vyskladať konkrétny priestor. Robíme si často veterné štúdie. Spomeniem napríklad veže, ktoré vytvárajú takzvaný komínový efekt.
Dám konkrétny príklad. Keď sme ešte v HB Reavise stavali kedysi Apollo II., do stredu komplexu sme postavili fontánu. Mala schopnosť vystreliť vodu možno 30 metrov do výšky. Bol to šialený prúd vody. Problém nastal, keď sa začala používať. Naokolo boli kaviarne a okolo sedávali ľudia. Keď však začalo fúkať, všetka voda striekala na ľudí a fontánu sme museli vypnúť.
Znamená to, že tu ide aj o tzv. „public space“, verejný priestor. Musíte jednoducho rozmýšľať nad tým, ako vyjde slnko, ako a kedy fúka vietor, kedy je jar, leto, jeseň, zima. Téma je, samozrejme, aj samotná zeleň. Debatoval som nedávno s bankárom z nemenovaného konkurenčného projektu v Bratislave, v ktorom aj býva. Povedal, že nevie, komu to napadlo, ale v tom developmente niekto nasadil veľmi alergénne rastliny. Proste to niekto zanedbal.
Môže to byť zelené, ale nemusí to byť funkčné…
Musíte myslieť aj na toto. Niekto na to nemá čas či zdroje. My myslíme aj na naozaj ultimátne detaily.
Dá sa nejako zmeniť pohľad verejnosti na túto tému?
Všeobecné vnímanie laickej verejnosti je: „Zlý developer zarába peniaze a ničí mesto.“ Takže, jedna z mojich dlhodobých vízií je tento naratív otočiť a vysvetliť ľuďom, že to môže byť aj inak. Viem, že to je „mission impossible“, že to je sizyfovská práca a príliš nám v tom nepomáhajú ani niektorí politici. Napriek tomu mestá tvoríme aj my, nielen oni. Jeden z mojich cieľov v biznise je práve otočiť tento naratív.
Ako chodec, šofér či cyklista sa vy v novom bratislavskom downtowne cítite komfortne?
Vôbec tam nechodím.
Takže nie?
Vôbec sa tam necítim komfortne.
Prečo?
Ako som spomínal, je tam vietor, bariéry na priechodoch z jednej časti cesty na druhú a nachádzajú sa tam vytvorené zvláštne „pseudouličky“. Nie je to priestor, kam by som len tak išiel. Nie je to môj „hood“, kam chcem ísť s niekým na kávu alebo si tam dať stretko. Osobne hľadám skôr „zašivárne“, kde sa prekrýva nové so starým.
V rozhovore v roku 2017 ste hovorili, že projekt je podľa vás úspešný vtedy, ak je v čase kolaudácie predaných 80 percent bytov. S ktorými projektmi sa vám to podarilo?
So všetkými projektmi na Slovensku a v Slovinsku. Nie je to jednoduché, ale cenu sa snažíme nastaviť logicky. Samozrejme, keď začíname predávať, je nižšia, keď končíme, vyššia. Je to jednoduchá logika, ktorú asi používajú všetci.
Poznáme náš trh s bytmi, ale je to svojím spôsobom umenie. Napríklad projekt Blumental má povesť, že ľudia, ktorí tu vlastnia byty, sa ich nechcú vôbec zbavovať. Aktuálne si v Blumentali vôbec neviete žiaden kúpiť. Chcel som si jeden kúpiť aj ja, no už som sa k nemu nedostal. Podobnú chybu už nespravím, v Palme si nechám aspoň jeden pre seba (smiech).
To je pre vás dobré znamenie?
To je pre nás určité ohodnotenie toho, že projekt fungoval dobre aj po cenovej stránke. Keď sa pozrieme o tri až päť rokov neskôr na to, koľko je na sekundárnom trhu bytov, a porovnáme si to s našimi poslednými cenami v čase kolaudácie, vidíme, že je tam vždy určitý nárast.
Pri ktorom z projektov Corwinu ste sa najviac vytrápili?
Na úvod sa trápime vždy. Začiatky máme najťažšie, keď však ľudia zistia, o čo ide, rozbehne sa to. Závery predaja tak máme vždy veľmi silné. Neviem presne, s čím to súvisí, možno sme v určitom smere, prvkoch a kvalite príliš ambiciózni. Sme až obsesívni.
Čiže nepoviete konkrétny projekt, pri ktorom to potenciálne išlo najťažšie?
Skoro pri všetkých.
Na druhej strane, ktorý projekt považujete za najväčší úspech?
Určite Blumental a celá mikroštvrť, ktorá okolo neho vznikla. Pôvodne išlo o zanedbanú lokalitu, „brownfield“, z ktorého vzniklo extrémne živé miesto. Kvalitou života vyzdvihlo celú lokalitu.
Keď sme Blumental dokončili, celá štvrť začala prekvitať a neskôr sa toho chytilo aj mesto a začali revitalizácie chodníkov a verejných priestranstiev. Benefitujú tak z toho aj ostatní a koniec koncov aj naša konkurencia.
Uviedol som práve príklad s Blumentalom, pretože je to v menšom meradle to, o čo sa usilujeme v projekte Palma. Chceme vytvoriť na malom priestore mix funkcií tak, že to žije a prepojí to aj okolie. Dôležité je povedať, že tu nie sme sami.
Na developera sa ľudia väčšinou pozerajú s tým, že „Preboha, tu idú stavať!“, prípadne „Vznikol tu nejaký stavebný plot“ a to je na tri roky len „prúser“. S týmto sa musíte vysporiadať. Niektorí to vyriešia jednoducho, že sa na okolie a susedov vykašlú. My však ideme do toho úprimne a riešime aj negatívne impulzy. Stretávame sa s ľuďmi a snažíme sa im veci vysvetliť, predať im celú víziu.
Brownfield Palma. Foto: Archív Corwin
Nenaplnené príležitosti
Pokiaľ sme pri tom bilancovaní, tak čo za posledných 15 rokov ľutujete?
Čo ľutujem? Nevyužili sme všetky akvizície a príležitosti.
Ktoré napríklad?
Napríklad Zwirn, ale aj projekt, kde je teraz veža Proxenty na Račianskom mýte. Pred podpisom zmluvy sme mali aj projekt dnes známy ako Nuppu. Tesne nám ušla Cvernovka aj Nuppu (obidva projekty developovala firma YIT Slovakia, pozn. red.).
Niekedy vás nepodporia partneri, a aj preto tu už niektorí ľudia nie sú. Ťahali nás k zemi a nechceli pustiť niektoré projekty. V tom čase sa im zdali pre Corwin riskantné a príliš veľké.
Bývalí partneri v akcionárskej štruktúre?
Áno.
Bez nich nebolo možné realizovať tieto projekty?
Samozrejme, boli sme v tom spolu, nie som diktátor. Nie je to tak, že Marián povie a všetci čakajú. Ide o určitý konsenzus, hlavne pri akvizíciách. Je to fatálna vec najmä pre cash flow samotnej firmy. Okrem toho sa mali na projektoch podieľať aj finančne.
Postupne sa to tak nakopí, že dôjde aj k takýmto situáciám. Povedal by som, že balón skrátka potrebuje niekedy letieť vyššie. Je to už za nami, ale nemám z toho zlé sny.
Mohlo nás to však posunúť ďalej a ešte rýchlejšie, pretože som si na to trúfal. Možno treba ľuďom v riadiacich štruktúrach dať viac voľnosti. Viete, je veľmi ťažké nájsť v určitých situáciách správnu mieru. Kedy si máte ísť nekompromisne za svojím a kedy máte počúvať ľudí okolo seba.
Nemáme tu nikoho nad sebou, celé si to musíme takpovediac „vyžrať“. To je to umenie najlepších lídrov. V kritických situáciách sa vedia rozhodnúť, kto má práve v miestnosti pravdu. Podľa mňa sa to ani nedá naučiť. Slováci majú jednu schopnosť, a to strkať hlavu do piesku, no musíme vedieť čeliť aj tvrdým faktom. Napríklad, kedy nemáme pravdu.
Spolupráca s Hartenbergom
Hovoríte, že niektorí partneri vás nepodržali pri vstupe do nových akvizícií. Aj z tohto dôvodu spolupracujete s finančným investorom Hartenberg Capital? Pripomenieme, že ide o fond, ktorý pre bývalého českého premiéra Andreja Babiša spravuje ďalší slovenský investor Jozef Janov.
Nie úplne. Hľadali sme finančného partnera, ale spolupráca s Hartenbergom s týmto príliš nesúvisí. Finančný partner tohto typu je super vec pre firmu, ktorá chce rásť. Museli sme si vyhovovať v reportingových a aj finančných očakávaniach.
To sú aké?
Také, ktoré obidvom partnerom vyhovujú (úsmev).
Kto koho oslovil v rámci spolupráce ako prvý?
My sme oslovili Hartenberg.
Prečo ste sa však rozhodli spojiť?
Potrebovali sme investovať do akvizície nových projektov. Preto sme hľadali finančného investora a s Hartenbergom si vyhovujeme. Dávam im kredit za to, akú agilnú jednotku vybudovali.
Keď sme rokovali s inými private equity fondami, a počúvali sme, čo všetko od nás potrebujú, tak sme si povedali: „Fúha, to je veľmi obmedzujúce.“
A to ako bývalý finančník viem, ako vyzerajú tie kolá reportingov, keď viac než development riešite koordinácie nejakých dokumentov a stále niekto niečo schvaľuje.
Preto sme potrebovali do partnerstva zavolať niekoho, s kým budeme vychádzať, aj keď budú zmeny – a tie sú pri developmente vždy.
Počas desiatich rokov je jediná istota to, že nič nebude rovnaké, ako keď začínate. Hľadali sme teda partnera, ktorý bude rýchly, nekomplikovaný a nebude nás v rámci developmentu ovplyvňovať štýlom: „Prečo robíte takúto fasádu?“ a „Prečo tam je takýto flat mix?“ (štruktúra bytov, pozn. red.).
Ako to máte medzi sebou podelené?
Najhoršie, ako sa len dá (smiech). Presne 50 : 50. Ale, našťastie, no zaklopem si, nám to funguje. A viete čo? Ja som sa s Jozefom Janovom videl asi dvakrát, odkedy spolupracujeme, čo je fantastické, pretože to znamená, že je to medzi nami vyladené.
Takže to hodnotíte ako dobré partnerstvo?
Richard Branson raz povedal, že príležitosti, o ktorých ste stopercentne presvedčený, že sú dobré, máte využiť. Dokonca som si tento citát aj raz uložil do mobilu a posielal svojim niekdajším spoločníkom, aby som ich presvedčil byť odvážnejšími.
„Príležitosť je tu. Poďme do toho!“ No, ale nepodarilo sa, namiesto toho nasledovali hodinové telefonáty, aké je tam veľké riziko… A preto sa nám robí dobre s Hartenbergom. Umožňujú nám využívať príležitosti, ktoré prichádzajú.
Znie to, akoby ste mali na bývalých partnerov ťažké srdce…
Nemám, je to len súčasť toho príbehu. S niektorými, a napríklad aj s Ivanom Chrenkom, sa dodnes stretávam na káve. Ďalší, ako napríklad Ivan Valent, sa so mnou stretávať nechcú, a aj to je v poriadku. Aj Gordon Ramsay hovorieva, že „You can’t please everybody“.
Môžete mať trojmichelinské menu, byť najúspešnejší kuchár na svete, každý bude pokyvkávať hlavou, ako mu chutí, a vždy sa aj tak nájde jeden človek, ktorý vám povie: „Ani za svet!“ Dávno som sa zmieril s tým, že nepredávame zmrzlinu, takže ani nemôžem všetkých uspokojiť. Mimochodom, toto je prirovnanie, ktoré rád používam…
Aké?
Mne sa páči to prirovnanie, že dotyk klientov s Corwinom je taký príjemný a jednoduchý, ako keď idete na zmrzlinu. Hlavne, keď ju neviete inde ani zohnať! Predstavte si takú situáciu, že naraz príde teplo a že vlastne v celom meste ešte nikto nie je pripravený.
Predstavte si, že trafíte prvý letný deň a je ešte len máj, ale vy tú zmrzlinu máte. A všetci sa potešia, keď vás uvidia, hoci ráno ani nevedeli, že ju budú chcieť. Povedia si: „Ježiš, na toto mám strašnú chuť a oni sú jediní, ktorí to majú.“ Chcem, aby mali ľudia pocit, že nakupovať u nás je také príjemné, ako natrafiť na prvú otvorenú zmrzlinu, keď udrú horúčavy.
Foto: Robo Homola
Predpokladám, že to je ťažké docieliť.
To sa ani nedá docieliť! To sa musí skrátka stať. Ale prečo by sme mali mať sny, ktoré sú uskutočniteľné hneď na druhý deň?
S Hartenberg Capital ste sa spojili aj pri plánovanom bratislavskom projekte R66. Ide o bytový projekt, ktorý je situovaný medzi plánovanou výstavbou Palmy a vaším finalizovaným projektom Guthaus. Ide tak trochu o tajomný development, veľa sa o ňom nevie…
Je aj nie je tajomný. Už sa o ňom niečo písalo a niečo je aj v rámci zámeru v EIA (proces posudzovania vplyvov na životné prostredie, pozn. red.). Ako hovoríte, je to areál medzi Guthausom a Palmou. Projekt berieme ako pokračovanie Palmy a bude mať s ňou aj príbuzný urbanizmus.
Keďže ide o jeho pokračovanie, aj jeho výstavba má, poviem to tak, primerané tempo. Na projekte však pracujeme a dostali sme v rámci výstavby už aj záväzné stanovisko mesta. Chystáme územné rozhodnutie, takže to nie je v šuplíku, len nemáme potrebu o projekte zoširoka rozprávať.
5500 bytov, 2,4 miliardy eur
To sú veľmi orientačné čísla a budú sa meniť. Len pre väčší kontext: exit value nášho súčasného zásobníka projektov je 2,4 miliardy eur. To je spolu 5500 bytov v príprave.
To je cifra za nadchádzajúce projekty Corwinu?
Áno, za celú skupinu.
Ako ste spomínali, projekt R66 susedí s pozemkom plánovaného projektu Palma. Pôvodný brownfield ste kúpili od skupiny Slavia Capital ešte v roku 2019. Za šesť rokov ste však nezačali ani stavať. Kúpu neľutujete?
Nie, neľutujeme. Priznávam však, že občas sa dostávam do stavu absolútnej depresie a zúfalstva. A to najmä v momente, keď prídem domov, zapnem správy a počujem novinky o územnom pláne. Vtedy si poviem: „Fú, oukej.“ Na druhej strane sa to však hýbe a nie je to úplne zastavené.
Dokonca si myslím, že tento rok máme nádej, že bude schválená zmena územného plánu. Keď sa tak stane, budeme sa veľmi tešiť. Myslíme si, že Palma je niečo, čo je inšpiratívne pre kolegov z nášho sektora, ale aj pre Bratislavu. Ale nie, nič neľutujem, Palmu mám vo svojom srdci. Dalo by sa povedať, že to považujem za svoje životné dielo.
Foto: Robo Homola
Mega projekt Palma
Za koľko ste kúpili spomínaný brownfield od Slavie Capital?
Ďalšia otázka, prosím. (smiech)
Nižšie či vyššie jednotky miliónov?
Kúpili sme ju výhodne a aj to je dôvod, prečo neľutujeme. Keby sme ju kúpili, za koľko sme kupovali iné projekty, možno by sme aj ľutovali. Aktuálne nám to stále nejako vychádza, napriek tomu, že za posledné roky extrémne narástli náklady. Verím, že na konci dňa to bude aj finančne úspešný projekt. Že uspeje aj z hľadiska „excelových tabuliek“ aj napriek tomu, aký veľmi ambiciózny projekt to bol.
Je to kompatibilné? Také veľké ambície a zároveň očakávania z predajov?
Práveže to úplne kompatibilné nie je. Smerujem k tomu. Tento projekt zrejme nebude taký ziskový ako iné, ktoré máme, ale nemôžem si skrátka pomôcť. Proste sú v ňom zahrnuté prvky, ktoré presadzujem aj napriek možnej nevôli niektorých členov tímu.
Spomeňme napríklad rozhodnutie ponechať niektoré pôvodné budovy. V tomto smere išlo o naozaj veľkú finančnú prekážku. Napríklad problematický tu bol taký detail, ako je vysporiadanie sa s parkovaním.
Prečo?
Jednoducho nemôžete pod týmito budovami vybudovať parking. Musíte vymyslieť iný spôsob, ako to vyriešiť. Z finančnej stránky ide o dvojnásobnú škodu, dvojnásobnú stratu a dvojnásobné zvýšenie nákladov.
Hovorím si však, že verím vízii projektu, ktorý sme vymysleli spolu s Janom Gehlom (dánsky architekt spolupracujúci na projekte Palma, pozn. red.), a že tieto budovy tam skrátka ponecháme. Zakomponujeme ich do projektu, otvoríme tam rôzne prevádzky a urobíme z tejto mestskej časti nové centrum. Táto ambícia, samozrejme, stále žije.
Ako ste naznačili, pôvodné budovy, ktoré ste sa rozhodli zachrániť, Lisovňu, Zámočnícku dielňu, Silo a Mlyn, nie sú chránené pamiatky, no aj tak ste ich zakomponovali do novej štvrte. Prečo ste sa tak rozhodli? Snažili ste sa prísť z hľadiska marketingu s určitou ikonickou siluetou či objektom, ktorý by napomohol aj s predajom?
Cestujeme po celom svete a chodíme sa inšpirovať napríklad aj do Škandinávie. Spolu s kolegami Davidom Simonom a Janom Gehlom sme zistili, že keď navštevujeme štvrte, ktoré zachovali staré budovy, sú oveľa lepšie prijímané.
Tieto projekty sa vyvíjajú inak ako zvyšné novostavby. Keď okolo zachovaných budov vzniknú novostavby, vytvárajú určitý „genius loci“. Vznikne atmosféra, ktorú nevytvoríte ani najlepšou novostavbou. Skrátka to nejde, ľudia vám to nezožerú.
Pre zákazníka sú zachované objekty určitý ťahák?
Určite, ale ide o to, ako sa cítite na danom mieste. Niečo podobné sme chceli vyskúšať aj v Palme. Myslíme si, že vytvoríme v tejto štvrti úplne inú atmosféru, iný projekt a keď to zakomponujeme do novostavieb, tak sa nám to vráti možno aj v cenníku.
Brownfield Palma. Foto: Archív Corwin
Posunutie výstavby
Prvá fáza výstavby novej Palmy je Uptown Offices. Ide o odpoveď práve na nový downtown, kde je intenzívny developerský ruch?
Určite áno. Máme ambíciu sem prilákať firmy, ktoré majú udržateľnosť a podobný lifestyle v krvi a aj v rámci firemnej politiky. Poviem to takto: držíme sa faktov. Veríme vede a snažíme sa prepájať vedu a obchod.
Výstavba prvej fázy Palmy Uptown Offices, ktorú bude tvoriť 27,5-tisíca štvorcových metrov prenajímateľných kancelárskych priestorov, sa začne podľa plánu v roku 2026?
Nemyslím si, že stihneme rok 2026. Myslím si, že to bude posunuté minimálne o rok. Skôr to vidím na prelom rokov 2027 a 2028.
Nie je žiadny problém. Povoľovacie procesy trvajú naozaj dlho. A za tie roky sa udialo na trhu veľmi veľa zmien. Kancelárie v Palme budú, majú tam svoje miesto, ale v inej miere, ako bolo pôvodne navrhnuté.
Množstvo developerov dnes rekvalifikuje kancelárske projekty na rezidenčné. Má ešte po covide význam v podobnom objeme stavať práve kancelárie?
Nemyslím si, že kancelárie ako produkt zaniknú. Skôr ide o to, že by sa mali zakomponovať do bytovej štvrte a nebudú sa tak stavať monofunkčné zóny, kde je nasekaných 500-tisíc štvorcových metrov kancelárií.
Podobnú kritiku ste adresovali v minulosti práve aj HB Reavisu…
Myslím si, že sme v HB Reavis mali stavať aj byty. Uvediem však aj príklad autobusovej stanice Nivy. Ak by sme ju spravili trošku inak, trochu ju rozsekli a pôsobila by viac ako rozšírenie centra mesta, nebol by to len veľký „shopping“ s autobusovou stanicou.
Išlo by o urbanistické centrum mesta a podľa môjho názoru by to vyzeralo lepšie. Ak by som o tom vtedy mohol rozhodovať, určite by tam tento prvok bol. Na druhej strane nevieme cestovať časom, čiže je podľa mňa zbytočné to komentovať. Treba sa pozerať dopredu.
Dôležité je položiť si otázku, či sa Bratislava môže stať polycentrickým mestom, či je downtown niečo, čo prevalcuje všetkých a všetci tam budú nakope. Alebo či vzniknú štvrte, kde sa ľuďom bude fantasticky žiť a nebudú chcieť ísť do centra. To je naša vízia.
Rokujete už s nejakými nájomníkmi do Uptown Offices?
Ešte nie.
Palma. Zdroj: Corwin
Problematická rezidenčná časť
Tento rok. Na základe rokovaní s mestom by malo o územnom pláne rozhodovať zastupiteľstvo v septembri. Mali by odsúhlasiť zmenu územného plánu. Verím, že sa to podarí. Povedal by som, že z maratónu máme už pred sebou len posledný kilometer.
Keď mesto odklepne územný plán, kedy by ste boli schopní začať?
Budúci rok by sme mohli začať predpredaj.
Stále sedí „flat mix“ projektu od dvojizbákov po prémiové päťizbové byty?
Áno, ponuka bytov by mala byť veľmi rôznorodá. Či už sa rozprávame o rôznych typoch vchodov, fasád, bytov či výšok. Naozaj si na tom dávame dosť záležať. Pracujeme na Palme šesť rokov, už by sme to mohli mať dobre vymyslené.
Aká je orientačná investícia do výstavby oboch fáz, kancelárskej aj rezidenčnej?
Stovky miliónov.
A potenciálna hodnota celého projektu?
Vyššie stovky miliónov (smiech).
Jatrenie rán
Ako spomínate v štvrti Palma na projekt drevenej stavby? Je to stále nezacelená jazva?
Áno, stále to je tak trochu jazva.
Čo vás sklamalo? Prístup mesta, byrokracia, hasiči?
Hasiči, požiarne bezpečnostné normy.
Čo bol ten posledný klinec do rakvy projektu?
Práve tie normy. Jednoducho to nedávalo zmysel. Mohli sme postaviť tuším len dvojposchodovú budovu, alebo niečo v tom zmysle. Absolútne to nevychádzalo.
Táto iniciatíva už úplne zanikla?
Konkrétne táto s kanceláriami zanikla.
A čo verzia drevenej bytovej stavby?
No, toto nezaniklo. Myslím si, že v nejakej fáze výstavby oznámime aj nový projekt drevostavby.
V rámci Palmy?
Buď v rámci Palmy alebo v rámci projektu R66. Myšlienka nezanikla, ambícia stále existuje. Myslíme si, že v budúcnosti sa práve drevo stane opäť materiálom, z ktorého sa bude dať vo veľkom stavať. Ak by Corwin niečo podobné čisto z dreva postavil na Slovensku , predbehli by sme dobu.
Pravdepodobne by sme však aj prerobili. Finančne je to zrejme cesta do pekla. Pokiaľ to však nebude veľký objem, myslím si, že to nie je zlý nápad.
V mnohých veciach sme trochu priekopníci a akoby sme robili diaľnice pre konkurentov. Tým, na čom sa zapotíme, sa konkurencia už len inšpiruje. V zahraničí sa podobné projekty už stavajú, nie je to v tom, že na Slovensko prinesieme extrémnu novinku.
V rámci slovenských ambícií to však vnímam ako experiment pre zvyšok trhu aj pre štát. Vo svete vznikajú aj štátne a komunálne drevostavby.
Z akého dôvodu rozmýšľate o rezidenčnej drevostavbe? Oproti kancelárskej drevostavbe sú pri bytovej miernejšie bezpečnostné normy?
Nie sú menej prísne, ale vo všeobecnosti sa rýchlejšie vyvíjajú. Sme v iniciatíve Slovak Green Building Council, ktorá sa snaží rokovať s ministerstvom vnútra a s hasičmi a nejako prelomiť ich konzervativizmus.
Vizuál rekonštruovaného bývalého mlynu Penamu v rámci projektu Palma. Foto: archív Corwin.
50 až 100 rokov
Čo teraz opisujete, pripomína z hľadiska plánovania buffettovské hodnotové investovanie, rozložené na roky dopredu. Keď uvažujete nad novým investičným plánom, novou budovou, akvizíciou, ako ďaleko do budúcnosti sa pozeráte?
Pozerám sa 50 až 100 rokov dopredu. Nie z pohľadu jedného konkrétneho projektu, ale z pohľadu toho, ako bude daná lokalita vyzerať o polstoročie či storočie. Vieme, že v niektorých mestách to ide rýchlejšie a v niektorých pomalšie a, našťastie, už máme možnosť porovnávať. Ak sa bude dariť rásť firme a pôjdeme aj na iné trhy, budeme mať stále väčšiu možnosť plánovať do budúcnosti.
V rámci plánovania existuje klasický desaťročný horizont. Pri štvrtiach, ktoré dnes máme v „pipeline“, sa objem odvodzuje od daného trhu, na ktorý sa nedá už naplánovať viac. Čiže obmedzujúce to je aj v tomto smere. Neviete za rok predať 1000 bytov, čiže aj z tohto pohľadu máte určitý limit. Na druhej strane, na našej práci sa mi páči, že máte možnosť snívať a možnosť pretaviť svoje sny do reality.
Projekt Blauberg
Aký najväčší a najambicióznejší projekt plánujete v Bratislave? Je to Palma?
Môj sen je práve toto, určite áno.
Pripravujete aj projekt s názvom Blauberg. O čo ide?
Je to projekt v Dúbravke.
Má priniesť okolo 900 bytov. Do tohto projektu je zahrnutý aj váš už dokončený projekt Dúbravy?
Je to projekt hneď vedľa Dúbrav. Je to projekt, v rámci ktorého sme sa pilotne dohodli s magistrátom na odovzdaní časti bytov pre mesto (na nájomné bývanie, pozn. red.). Projekt má čerstvo získané záväzné stanovisko a aktuálne kreslíme územné rozhodnutie.
Môže ísť o väčší projekt ako Palma? Totiž, 900 bytov sa zdá byť masívne číslo.
Palma, po spočítaní s projektom R66, bude mať zrejme viac bytov.
Dokopy vyše tisíc?
Myslím, že áno. Keď spomínate Blauberg, ide o projekt skôr označovaný ako Hrubé Lúky alebo aj Agátová. Názov Blauberg sme ešte nekomunikovali.
Predaj firmy
Podľa účtovnej závierky Corwinu za minulý rok ste predali tretej strane spoločnosť Corwin Home. Prečo ste ju predali?
Corwin Home sme predali najväčšiemu miestnemu správcovi bytov. Prišla ponuka, vyhodnotili sme, že nám to vyhovuje. Čistili sme tým aj naše aktivity.
Konateľ spoločnosti Ukin Invest je Sína Niku, ktorý bol v minulosti manažér v sieti lekární Dr. Max skupiny Penta. Súvisí predaj aj s touto okolnosťou?
Nie. On to celé funduje, ale biznis vedie jeho syn Filip.
Čo je úloha tejto firmy?
Správa majetku.
Konkrétne projektu Guthaus?
Áno, ale spravujú už aj naše ďalšie projekty Blumental a aj Einpark. Takže to bol logický krok. Povedali sme si, že správa je pre nás zaťažujúca, a že to predáme.
A cena?
Minimálna. Nebolo to nič veľkolepé, boli to drobné.
