Majitelia nehnuteľností nemajú v katastrofických scenároch jasno. Kto dostane odškodné po dopade rakety?
Nič nedokáže realitných investorov a majiteľov nehnuteľností vystrašiť tak ako hrozba vojenského konfliktu. Keďže geopolitická situácia sa v našom regióne nemení a stále susedíme s krajinou, na území ktorej prebiehajú vojenské operácie, investori naďalej zostávajú v čiastočnom napätí.
Najväčšie obavy majú prirodzene tí, ktorí spravujú širšie portfólio majetku a s neistotou sledujú možnú eskaláciu rizík. Položili sme si preto otázku, čo by z pohľadu vlastníka nehnuteľnosti znamenalo teoretické rozšírenie konfliktu na naše územie.
Odpoveď nám dávajú príklady z vojnových zón, kde dochádza k poškodzovaniu budov prakticky na dennej báze.
Poisťovne nepomôžu
Najskôr sa pozrime na poistenie a jeho význam v prípade zásahu nehnuteľnosti v čase trvania vojnového konfliktu. Slovenská legislatíva a poistný trh pristupujú k tejto otázke pomerne striktne. Základný právny rámec pre poistenie definuje Občiansky zákonník.
Samotný zákon však neurčuje presný zoznam rizík, ktoré musí poistka kryť. Namiesto toho prenecháva špecifikáciu podrobností na poistnú zmluvu a všeobecné podmienky, ktoré si každá komerčná poisťovňa určuje sama.
V praxi to znamená, že v podstate všetky poisťovne na slovenskom trhu využívajú legálnu možnosť a vojnové udalosti zaraďujú medzi takzvané všeobecné výluky.
Poisťovníctvo totiž stojí na princípe náhodnosti a predvídateľnosti rizík v rámci veľkých skupín klientov. Vojna však tieto štatistické modely úplne búra.
Škody spôsobené moderným konfliktom majú katastrofálny rozsah na obmedzenom území a v krátkom čase. Ak by poisťovne mali preplácať tisíce zničených nehnuteľností naraz, okamžite by čelili bankrotu.
Práve preto medzinárodné zaisťovne, ktoré poisťujú samotné poisťovne, odmietajú kryť škody vzniknuté v dôsledku vojny, invázie, povstania alebo revolúcie. Tento mechanizmus chráni stabilitu finančného systému, hoci pre majiteľov nehnuteľností v krízových oblastiach prináša nepriaznivé následky.
Postavenie bánk v krízovej situácii
Mnoho ľudí sa mylne domnieva, že zánik nehnuteľnosti počas vojny automaticky znamená aj zánik dlhu voči banke. Realita je však trochu zložitejšia. Úverová zmluva totiž predstavuje samostatný záväzok klienta voči finančnej inštitúcii.
Ak vojenský útok zničí byt alebo dom, ktorý slúžil ako zabezpečenie úveru, dlh zostáva naďalej v platnosti. Banky môžu v takýchto prípadoch požadovať doplnenie zabezpečenia iným majetkom.
Jedinú záchranu v extrémnych situáciách predstavuje štát. Ten dokáže zasiahnuť mimoriadnou legislatívou a vyhlásiť moratórium na splátky. Ak tak neurobí, po právnej stránke zostáva povinnosť vrátiť požičané peniaze na pleciach dlžníka.
Úloha štátu a náhrada škody
Keďže komerčný sektor vojnové škody na majetku nepokrýva, väčšina poškodených sa snaží obracať na štát ako na posledný potenciálny zdroj pomoci. Slovenská legislatíva, konkrétne ústavný zákon o bezpečnosti štátu, umožňuje vláde prijať opatrenia na zmiernenie následkov krízových situácií.
Štát však nemá zákonnú povinnosť nahradiť každú škodu v plnej výške ako pri klasickom poistení. Prípadná pomoc je skôr predmetom politického rozhodnutia a aktuálnych finančných možností štátneho rozpočtu.
Občania sa teda v prípade vojny nemôžu spoliehať na právnu vymožiteľnosť náhrady za zničený dom, ale len na humanitárnu a sociálnu pomoc krajiny.
Ukrajina ako vzor
Slovenskí investori pri predikcii vývoja na trhu nehnuteľností v prípade vzniku vojenského konfliktu môžu ťažiť z unikátnej situácie. Je ňou legislatívny stav platný na území nášho suseda, ktorý čelí aj útokom zameraným na civilnú infraštruktúru.
Rámcové postavenie poškodených na Ukrajine pomerne jasne definuje zákon číslo 2823-IX z 1. decembra 2022. Ten vymedzuje podporu dlžníkov, ktorých majetok bol zničený alebo poškodený v dôsledku ruskej ozbrojenej agresie.
Ukrajinský štát právnym rámcom reflektuje stav, v ktorom je nielen neľudské, ale aj ekonomicky nezmyselné vyžadovať splátky za trosky.
Kľúčový aspekt zákona predstavuje právo dlžníka na odpustenie dlhu za spotrebiteľský úver, ak bol predmetom zabezpečenia. Ide napríklad o nehnuteľnosť alebo auto, ktoré bolo zničené alebo poškodené počas vojny.
Okrem toho legislatíva rieši aj zabezpečenie kompenzácií pre občanov Ukrajiny, ktorých majetok bol zničený. Predmetná právna norma mení aj Daňový poriadok a formuluje konkrétne podmienky.
Konkrétne riešenia
Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotekárnym úverom zničená alebo poškodená v dôsledku vojnového konfliktu, existujú v zásade dve hlavné cesty riešenia v závislosti od jej parametrov a toho, či išlo o vlastné bývanie majiteľa alebo o investíciu.
Prvú a najpriaznivejšiu možnosť pre dlžníka predstavuje úplné odpustenie, teda výmaz dlhu. Tento proces je možný iba vtedy, ak bola zničená nehnuteľnosť jediným miestom bydliska dlžníka.
Zároveň však platia technické limity, podľa ktorých rozloha bytu nesmie presiahnuť 60 štvorcových metrov a rozloha domu 140 štvorcových metrov. Ďalšou dôležitou podmienkou je, že dlžník nesmel mať pred začiatkom invázie žiadne nedoplatky na splátkach.
V prípade splnenia požiadaviek a po predložení oficiálnych potvrdení od štátnej pohotovostnej služby alebo miestnej komisie banka dlh úplne zruší a štát si bude následne túto škodu spätne vymáhať od agresora v rámci budúcich reparácií.
Druhou možnosťou je pozastavenie splácania hypotéky, čo sa uplatňuje v prípadoch, ktoré nespĺňajú prísne podmienky pre úplný výmaz. Ak má napríklad majiteľ viac nehnuteľností alebo technické parametre jeho bytu či domu presahujú stanovenú rozlohu, splácanie istiny aj úrokov sa povinne zmrazí počas celého trvania vojnového stavu a tiež 90 dní po ňom.
V takomto prípade dlh síce v systéme zostane, ale majiteľ nie je pod tlakom ho splácať, pokým sa nevyrieši otázka štátneho odškodnenia.
Digitálna podpora
Aktuálne už na Ukrajine veľmi efektívne funguje digitálny systém eVidnovlennya, ktorý je prepojený s aplikáciou Diia. Majitelia zničených domov cez túto aplikáciu dostávajú takzvané bytové certifikáty.
Od januára 2026 sa ich hodnota aktualizovala podľa nových trhových cien, aby za ne bolo možné reálne postaviť alebo kúpiť náhradné bývanie.
Majiteľ tak môže certifikát použiť ako platidlo za novú nehnuteľnosť, pričom stará hypotéka sa v procese vyrovnáva práve cez štátne mechanizmy.
Okrem vnútroštátnej pomoci je dôležité, že každý takýto prípad sa dnes už eviduje aj v Medzinárodnom registri škôd v Haagu, ktorý slúži ako právna poistka pre dlhodobé odškodnenie zo skonfiškovaných ruských aktív.
Rozloženie majetku
Skúsenosti z konfliktných oblastí ukazujú, že štátna moc sa v krízových momentoch snaží pôsobiť ako záchranná sieť, no jej priority sú primárne sociálne a humanitárne.
Mechanizmy pomoci, či už ide o odpúšťanie dlhov alebo bytové certifikáty, sú zväčša navrhnuté tak, aby zabezpečili strechu nad hlavou bežným občanom v ich jedinom bývaní, a to navyše v rámci prísnych technických limitov.
Pre realitných investorov, ktorí vlastnia viacero nehnuteľností alebo disponujú nadštandardným majetkom, je preto spoliehanie sa na štátne kompenzácie pomerne riskantnou stratégiou.
V prostredí pretrvávajúceho geopolitického napätia sa ukazuje, že najlepšou ochranou kapitálu zostáva jeho rozumná diverzifikácia do rôznych tried aktív v rôznych geografických regiónoch.
Rozložením majetku mimo výhradne domáci realitný trh môže investor predísť fatálnym stratám, ktoré komerčné poistenie ani štátna pomoc v čase vojny nedokážu plnohodnotne pokryť.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
