Ikonická architektúra a patina zašlých priemyselných čias. Takýmto dojmom pôsobí industriálne predmestie Bratislavy, ktoré si vzal pod krídla developer Corwin. Ten chce už roky brownfield Palma premeniť na modernú štvrť, no narazil na brzdu v podobe nekompromisnej legislatívy.
Nástup socializmu prekopal od základov nielen vysokú politiku, ale v duchu revolučných čias napríklad aj politiku stravovania a „starosvetské“ potraviny nahradili výdobytky vtedajšieho gastro priemyslu. „Nové potravinové produkty sa snažila spropagovať kreslená alebo fotografická reklama v časopisoch,“ píše Rastislava Stoličná-Mikolajová v knihe Socializmus na tanieri.
Jedna z takýchto reklám propagovala ilustráciu maskota v podobe vysmiatej slnečnice – v jednej ruke s varechou, v druhej s fľaškou oleja a headlineom: „Palmol, chutný, výživný a ľahko stráviteľný jedlý olej aj pre diabetikov“.
Trend slnečnicového oleja
Veľký boom tak zaznamenal v socialistickej kuchyni a najmä v PR osvete rastlinný olej, a to najmä ten z repky či slnečnice. V roku 1958 vznikol „zhltnutím“ menších fabrík Národný podnik Palma a naplno rozbehol výrobu rastlinných tukov a olejov pod dnes už známou značkou. Na predmestí hlavného mesta vyrástla kľúčová továreň s areálom s ikonickými stavbami.
Palma zažila naprieč polstoročím svoje vrcholy a pády, no nakoniec areál neďaleko Račianskej opustila. Z továrenskej štvrte sa postupne vytratil ruch a z fabriky sa stal brownfield. Opustenú industriálnu pustinu si napokon všimol developer Corwin a prišiel s ambicióznym projektom.
Plány na moderné predmestie však narazili na legislatívu a aktuálne sa čaká aj na prekopanie územného plánu. Čo sa stane s kultovým miestom a podarí sa ho developerovi transformovať na administratívno-rezidenčný megaprojekt v hodnote desiatok miliónov eur?
Archív Corwin
Obľúbené silo
Vysoká stavba s valcovitým telom a zrezanou strechou, ktorú okoloidúci môžu zazrieť za plotom na pozemku zrušeného podniku Palma, dominuje bývalej továrenskej štvrti. Našla si však svoje miesto v umení aj v popkultúre.
Päťdesiat metrov vysoká stavba, ktorá slúžila na uskladnenie semien repky olejnej a slnečnice, je aj vyše polstoročia po svojom vybudovaní stále dominantou širšieho predmestia hlavného mesta, a to aj napriek tomu, že fabrika, ktorá sa zaoberala spracovaním semien a výrobou tukov a olejov, už roky nefunguje.
Katarína Halebrandová z Historického ústavu SAV pripomína, že v hlavnom meste sa začalo s búraním viacerých industriálnych stavieb okolo roku 2000.
Brownfield Palma. Foto: Archív Corwin
„Ich prítomnosť v niekdajších industriálnych častiach miest je veľmi dôležitá, pretože odkazujú na významnú etapu rozvoja každého väčšieho mesta v Európe v 19. a 20. storočí. Sú legitímnym kultúrnym dedičstvom. Často sú to stavby, ktoré v dobe svojho vzniku predstavovali inovatívne konštrukčné a architektonické riešenia. Okrem toho môžu byť dominantou, tak ako silo v Palme, ktorá bola desiatky rokov charakteristickou súčasťou obrazu mesta či miesta, akýmsi poznávacím znamením,“ opísala expertka pre Forbes.
Silo pozostáva z 18 monolitických valcových zásobníkov a stalo sa súčasťou portfólia nových budov areálu, ktoré mali továrenský areál v 60. rokoch minulého storočia priblížiť k modernejším zajtrajškom.
Za posledné roky sa dostalo napríklad na, dnes už vypredané, kultové grafiky združenia Čiernych dier. Prvého mája aktuálneho roku sa jeho zmenšený model objavoval aj na okoloidúcich v blízkosti Račianskej ulice vo forme odznaku, ktorý sa rozdával počas dňa otvorených dverí areálu Palma.
Ten zorganizoval developer Corwin, ktorý má s lokalitou plány a na niekoľko hodín sprístupnil verejnosti priestor brownfieldu. Okrem vysokánskych hôr stavebnej sutiny zaujme nielen samotným silom, ale aj budovou Zámočníckej dielne, ktorá v areáli vyrástla v tom istom čase ako betónový zásobník.
Brownfield Palma. Foto: Archív Corwin
Čo sú brownfieldy?
Samotná téma bratislavských opustených továrenských štvrtí sa dostala aj do materiálu metropolitného inštitútu Bratislavy, ktorú podrobne rozobrala v publikácii Urbanistická štúdia Brownfieldy na území hlavného mesta Bratislavy. Podľa expertov sa na území Bratislavy, teda lokalite s rozlohou 629 ha, nachádza 131 oblastí brownfieldov.
„V Bratislave bolo historicky založených najviac priemyselných podnikov v súčasnom strede mesta. Impulzom pre rozvoj priemyslu bola výhodná poloha blízko centra, pri rieke, v kontaktom území prístavu. Oblasťou s najväčšou koncentráciou priemyslu bola zóna Pribinova s prístavom, postupne boli založené severovýchodným smerom popri železnici ďalšie areály výroby,“ píše sa v publikácii.
Práve v blízkosti Palmy sú v súčasnosti až dve železničné trate. Jedna patrí električke a druhá vlakovému spojeniu s neďalekou prímestskou stanicou Vinohrady.
„Všetky tieto závody boli umiestnené pri železničnej trati, aby mohli efektívne vyvážať svoje produkty do celej Európy, keďže železničná sieť sa postupne rozvíjala a zdokonaľovala,“ opísala Katarína Halebrandová z Historického ústavu Slovenskej akadémie vied.
Medzi bývalé továrenské štvrte patria napríklad Vodáreň, Bitúnok Panská, Stanica Konskej železnice, Marschallova továreň, Mestský pivovar, Prístav, Zimný prístav a ďalšie. Rozvoj severovýchodným smerom reprezentovali najmä továrne Siemens Schukert a Stollwerk, ale aj Palma. Tému brownfieldov inštitút spomína aj v strategickom pláne mesta Bratislava 2030.
Corwin na ťahu
Potenciál brownfieldov podčiarkuje aj záujem developerov revitalizovať opustené továrenské štvrte. Novú Matadorku má pod palcom Oxio, cvernovú továreň zrekonštruoval YIT Slovakia na Pradiareň 1900, spomínaný Corwin si zas vzal do hľadáčika bývalú tabakovú továreň a prerobil ju na Blumental Offices.
Práve posledný z developerov si posvietil aj na ďalší z bratislavských brownfieldov. Od roku 2014 totiž fabrika na výrobu rastlinných olejov na Račianskej skončila s výrobou. V roku 2019 ale chátrajúce pozemky odkúpila práve developerská spoločnosť Corwin, rovnako ako aj staré priestory spoločnosti Penam, ktorá sa zameriava na pekárenské výrobky.
Vizualizácia Novej Palmy. Foto: Archív Corwin
175 miliónov eur
Z februárovej tlačovej správy vyplýva, že developer v rámci novej Palmy plánuje výstavbu štyroch mestských blokov a prestavbu dvoch pôvodných budov. Náklady na vytvorenie novej mestskej štvrte zatiaľ predpokladajú na 175 miliónov eur.
Projekt sa delí na administratívnu a rezidenčnú časť. V rámci revitalizácie Palmy by mali vzniknúť námestia, zelené plochy, stacionár pre seniorov, škôlka, miesta určené na šport, kultúrne priestory, ale aj verejná tržnica.
V rámci novej Palmy by sa mala zrekonštruovať aj časť neďalekej Račianskej ulice. V rámci tejto dopravnej tepny by mali vzniknúť štyri pruhy, pás zelene, cyklochodník a chodník pre chodcov.
Vizualizácia Novej Palmy. Foto: Archív Corwin
Gehl Architects
Ide o kodaňské architektonické štúdio, ktoré vzniklo v roku 2000 a stojí za ním architekt Jan Gehl a architektka Helle Søholt. V roku 2011 pristúpil do kancelárie aj škótsky architekt David Sim.
Práve Gehl Architects stoja aj za konceptom budúcej Palmy. David Sim navštívil aj samotný brownfield a jeho tvárou Corwin láka na budúce plány aj v prezentačnom videu na webe projektu.
Leitmotívom projektu je zachovanie niektorých originálnych stavieb, ako aj ich zakomponovanie do novej administratívno-obytnej zóny. Ide tak napríklad o spomínané silo, mlyn či zámočnícku dielňu.
Kancelárie na úvod
Úvodnou etapou výstavby v rámci bývalého areálu fabriky je projekt Palma Uptown Offices. Ten odkazuje na svoju polohu na mape hlavného mesta a zároveň chce dostať do éteru termín „uptown“. Tým odkazuje na fakt, že v okolí lokality Nivy vzniká tzv. nový downtown Bratislavy, Corwin začína s budovaním akéhosi protipólu na mape, „uptownom“.
Pôjde o päticu administratívnych kancelárskych budov, z ktorých ani jedna nepresiahne výškovo deväť podlaží. Ako pripomína portál Yimba.sk kancelárske stavby by mali v rámci developerského projektu zabrať 27,5-tisíc metrov štvorcových. V rámci administratívnej kapitoly projektu by mali byť súčasťou budov obchody, ale aj služby.
Vizualizácia Novej Palmy. Foto: Archív Corwin
Problémy s územným plánom
Veľkou súčasťou novej Palmy je rezidenčné bývanie. Ako podotkol portál ASB, malo by ísť spoločne o 798 bytov. Z toho by malo byť 179 1- a 1,5-izbových, 285 2-izbových, 223 3-izbových, 108 4-izbových a tri 5-izbové byty.
Pri výstavbe rezidenčnej časti sa však projekt začína komplikovať. Zatiaľ čo pri administratívnej časti Palmy je všetko v poriadku a výstavba sedí s územným plánom, čo potvrdilo aj záväzné stanovisko mesta, pri bytoch je to o niečo zložitejšie.
Ak chce totiž developer stavať v rámci projektu byty, územný plán musí prekopať, pretože ten aktuálny v lokalite počíta len s priemyselnou výrobou a nie s bytovou výstavbou.
Development manager Corwinu Filip Gulan prízvukuje, že developer už roky spolupracuje s magistrátom, aby nová vízia Palmy sedela so strategickými a kľúčovými dokumentami mesta. Gulan upozornil, že projekt je v súlade aj so spomínanými materiálmi, ako je Urbanistická štúdia Brownfieldy či strategický plán mesta Bratislava 2030.
„V podstate jediný dokument, s ktorým projekt v súčasnosti nie je kompatibilný, je územný plán mesta. História jeho prípravy siaha do 90-tych rokov minulého storočia a je tak zrejmé, že nedokáže reagovať na potreby rozvoja mesta v budúcnosti,“ argumentuje Gulan.
Brownfield Palma. Foto: Archív Corwin
Development manager napríklad upozornil aj na prieskum agentúry AKO, ktorá priniesla dáta z akcie Corwinu počas prvého mája, keď otvorila brány areálu aj verejnosti. Podľa čerstvých čísel si 86,5 percenta respondentov želá, aby areál Palmy prešiel kompletnou rekonštrukciou čo najskôr. Len 5,4 percenta to vidí opačne.
„Platný územný plán počíta na tomto území s priemyslom a je úplne logické, že nikto si v lokalite Bieleho Kríža novú fabriku neželá, takže by územie naďalej chátralo, nami plánované staré budovy určené na rekonštrukciu (Silo, Zámočnícka dielňa, Union Mlyn a Lisovňa) by sa ďalej rozpadali a celý areál by zostal čiernou dierou s nevyužitým potenciálom,“ dodal k téme územného plánu Gulan.
Zároveň prezradil, že po zmene územného plánu a získaní potrebných povolení, sú pripravení začať stavať prakticky ihneď.
Brownfield Palma. Foto: Archív Corwin
Ako priblížil portál ASB, práve časť projektu, ktorá sa týka bytov, sa postupne posúva vpred. Má ísť o južnú, teda väčšiu časť brownfieldu. Projekt je aktuálne predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie a podľa verejného registra ho predložila spoločnosť CG SK SPV 1, ktorá je podľa Denníka N dcérskou spoločnosťou práve developera Corwin.
„V rámci navrhovanej činnosti dôjde tiež k asanácii 17 pôvodných objektov, revitalizácii a prestavbe pôvodných objektov Lisovne a Union Mlynu,“ píše sa v anotácii projektu.
K téme zmeny územného plánu sme oslovili aj samotný magistrát. Hovorca Bratislavy Peter Bubla priznal, že hlavné mesto aktuálne pripravuje proces obstarania zmien a doplnkov územného plánu a „na podklade kladne prerokovaného čistopisu Urbanistickej štúdie zóny areál Palma, Bratislava, ktorej dopracovaná finálna verzia bola doručená mestu v marci 2024.“
„V apríli 2024 vydalo hlavné mesto k predloženej dokumentácii konečné súhlasné stanovisko. V rámci procesu obstarávania vyššie uvedenej urbanistickej štúdie a procesu obstarávania zmien a doplnkov UPN BA na jej podklade prebieha štandardne a priebežne podľa potreby komunikujeme,“ dodal Bubla pre Forbes.
Brownfield Palma. Foto: Archív Corwin
História Palmy
Výroba rastlinných tukov a olejov v areáli dnešného brownfieldu sa datuje už do roku 1920. Prvou firmou, ktorá si vzala na mušku tento typ biznisu, bola spoločnosť Olea. Po jej zániku ju v roku 1935 vystriedala firma Lovosická a.s.
Po druhej svetovej vojne Lovosická skončila a opäť sa v lokalite objavil nový hráč, tentokrát Bratislavská účastinná spoločnosť. Tá sa tiež zameriavala na výrobu rastlinných tukov a olejov.
Po znárodnení vznikli Bratislavské tukové závody n.p. Tie zahŕňali aj Považskú továreň na rastlinné tuky v Novom Meste nad Váhom. Následne bol k národnému podniky pričlenený aj podnik Tri lipy.
Spoločnosť Palma vznikla v roku 1958 fúziou viacerých podnikov. Počas fungovania závodu došlo k viacerým modernizáciám. Jedna z nich sa rozbehla po roku 1960 a v rámci nej bolo postavené aj ikonické silo.
Po Nežnej revolúcii, v roku 1991, vznikla v Bratislave Henkel-Palma, ktorá cielila na výrobu čistiacich a pracích prostriedkov. Následne vznikla aj Palma-Tumys. Palma sa v roku 2008 dostala pod krídla skupiny Slavia Capital. V roku 2013 Palma opúšťa areál neďaleko Račianskej ulice.
Drevostavba verzus normy
Developer aktuálne zakopol o platnú legislatívu aj pri ďalšom projekte, ktorý súvisí s prerábkou areálu Palmy. V roku 2020 povedal Corwin pre Yimba.sk, že v rámci areálu plánuje postaviť dve drevené budovy – jednu obytnú a jednu kancelársku.
Postupne developer konkretizoval, že v rámci areálu chce postaviť najväčšiu drevostavbu na Slovensku. Podľa vyjadrení Samuela Csádera z Corwinu pre ASB spoločnosť zvolila drevo najmä z ekologických pohnútok. Zákony na Slovensku týkajúce sa budovania stavieb z dreva či jeho kombinácie s inými materiálmi výrazne brzdia aj posun pri výstavbe plánovanej budovy Corwinu.
„Na základe vyjadrení Hasičského a záchranného zboru jedinou cestou, ako začať plnohodnotne stavať s využívaním drevených nosných prvkov, je zmena požiarnej normy. Jej posledná zmena, ktorá sa dotýkala výstavby z dreva, trvala 7 rokov a priniesla minimálne úpravy platných noriem,“ povedal Csáder pre portál.
Filip Gulan však pre Forbes priznal, že ich sen o drevostavbe neopúšťa. „Drevo nám v našich plánoch stavať uhlíkovo neutrálne stavby môže významne pomôcť, opäť však narážame na predpisy, konkrétne zastaralú požiarnu normu. To, čo je možné postaviť z dreva v neďalekej Viedni, je u nás zakázané. Aj preto sme sa stali zakladajúcim členom pracovnej skupiny SKGBC, ktorá si dala za cieľ aktualizovať slovenské normy a prispôsobiť ich moderným trendom,“ zdôraznil ešte Gulan.
