Slovenská developerská spoločnosť Corwin sa etablovala na slovinskom realitnom trhu. Aktuálne si však vzala na mušku aj ďalší trh, a to rovno u nášho suseda.
Developer Corwin Mariána Hlavačku má za sebou kancelársko-bytový projekt Blumental, ale plánuje „prekopať“ aj známy brownfield bývalého podniku Palma. Ten chce transformovať na modernú administratívno-rezidenčnú štvrť, v ktorej zachová niekoľko pôvodných objektov.
Zároveň okrem Bratislavy výrazne expanduje aj za hranicami. V Slovinsku má už skolaudovaný prvý projekt a v plánovanom portfóliu čaká na výstavbu niekoľko ďalších developmentov. Firme sa v zahraničí páči a po novom rozbieha plány aj v ďalšej zahraničnej lokalite. V pokračovaní titulkového rozhovoru septembrového Forbesu CEO Marián Hlavačka prezradil viac o plánoch developera.
Áno, tam nám zostal už len jeden penthouse na predaj (rozhovor sme nahrávali koncom júla – pozn. red.). Všetko ostatné je predané a v plnom užívaní, aj máme od ľudí veľmi dobré referencie. Keď sme začínali, bol to ten najväčší projekt, aký sa vtedy v Ľubľane staval.
Mám veľmi dobrú emóciu pri pohľade naň, bola to tá prvá lastovička, s ktorou sme prišli, a hneď sme si trúfli na túto veľkosť. Miestni vôbec nechápali. Druhý najväčší projekt iného developera pridal na trh 60 – 100 nových bytov, my sme priniesli 236. Určite sme už najväčší developer v Ľubľane.
Prečo Ľubľana? Bol to developermi absolútne neobjavený trh. Slovinsko má veľmi vyspelú ekonomiku, vysoké HDP na obyvateľa, platí eurom. Slovinci sú navyše veľmi zelený národ. Kamkoľvek idete na túru, nenájdete v lese odpadky – to si vždy všímam, keď sme v slovinských Alpách.
Presne to je lakmusový papierik toho, ako sa ľudia správajú k svojej krajine. V porovnaní s tým je na zaplakanie, čo nechávajú ľudia v Tatrách. Slovinci majú skrátka vysokú úroveň povedomia o udržateľnosti…
Presne tak. Naša biznis stratégia sa spojila s ich mentalitou a všetko to dalo zmysel. Preto sme tam urobili viacero ďalších akvizícií. Napríklad pripravujeme projekt Nordika na Masarykovej ceste, priamo v centre Ľubľany. Tam prinesieme vyše 290 bytov, spolupracujeme so svetoznámym nórskym ateliérom Snøhetta.
Pripravujeme aj office budovu Vilharia, s ktorou prinesieme 36-tisíc „štvorcov“ kancelárií priamo pri ľubľanskej hlavnej stanici. No a nakoniec nás čaká Kolinska District, veľký projekt, porovnateľne veľký ako Palma v Bratislave. Prinesie zhruba 700 bytov. Na ňom spolupracujeme s dánskym ateliérom Cobe. Ten by sme chceli začať stavať budúci rok.
Prekvapilo vás niečo na slovinskom trhu?
Najmä ich kultúra. To, ako veľmi si dávajú záležať na tom, aby sa zbavili nánosov bývalej Juhoslávie a aby ich všetci vnímali ako vyspelý európsky štát. No z toho vyplýva aj silný lokálpatriotizmus, hrdosť na „to svoje“ a nedôvera k cudzím.
Nebolo úplne jednoduché presvedčiť ich, boli sme vôbec prvý zahraničný developer, ktorý to na tamojšom trhu skúsil. Prvotná nedôvera však opadla, keď sme začali poriadne vysvetľovať, aké prvky chceme priniesť. A ukázalo sa, že náročnosť slovinského zákazníka je väčšia ako bratislavského.
Akí sú teda Slovinci ako zákazníci?
Sú podstatne konzervatívnejší, čo vyplýva aj z toho, že v podstatne menšej miere využívajú bankové financovanie.
Pomerne často platia za byty v hotovosti – z toho, čo si našetria, alebo z predajov iných nehnuteľností. Súvisí to aj s tým, že počas finančnej krízy v rokoch 2008 – 2009 tam skrachovalo veľa developerov, a preto sa na takéto projekty pozerajú zo začiatku cez prsty.
Prvotný strach opadol a potom nastal ošiaľ, samé dobré referencie, skoro všetko sme vypredali. Napríklad v Kvartete si kupovalo byty veľa mladých ľudí, začínajúcich rodín. Napriek ťažkému začiatku to malo dobrý koniec. Napokon, tak to bolo doteraz pri všetkých našich projektoch.
Foto: Robo Homola
Plány na slovinskom trhu
Čo ďalšie tam ešte pripravujete?
Pripravujeme aj projekt Linhartov Kvart, to majú byť prevažne byty, ale ešte sa rozprávame s mestom. Je to extrémne centrálny pozemok, priamo v srdci Ľubľany, a hneď vedľa je veľký park a vzniká tam aj nové divadlo. Dohadujeme sa teda, čo by sme tam všetko chceli spraviť, ale predpokladám, že v lokalite prinesieme ďalšie stovky bytov.
Dynamika procesov na slovinskom trhu je lepšia ako na Slovensku?
Výrazne. Pokiaľ sme urobili akvizíciu v roku 2023, vieme, že zhruba o tri roky budeme mať stavbu. To je minimálne dvakrát rýchlejšie ako v Bratislave.
Akú priemernú cenu za štvorcový meter máte v Ľubľane?
Je to porovnateľné s Bratislavou. Ceny v centre mesta sa pohybujú zhruba okolo sedemtisíc až 7,5 tisíca eur za „štvorec“, v širšom centre je to skôr okolo 5,5 tisíca.
Dostanete sa s cenou pri prémiových bytoch nad 10-tisíc eur?
Nemyslím si, ani v Ľubľane, dokonca ani v slovenskej Palme. Bol by som nerád, ak by sme sa hýbali tak vysoko. Potom môžeme urobiť akýkoľvek hodnotný projekt, ale skupina kupujúcich je už extrémne úzka.
Ako by ste zhodnotili doterajšie pôsobenie v Slovinsku?
Slovinsko prekonalo naše očakávania. Nemysleli sme si, že sa dostaneme až takto ďaleko, ale na druhej strane, prečo nie? Naša úloha je navigovať firmu do vôd, ktoré jej zabezpečia budúcnosť.
Nemôžeme sa obmedzovať na Bratislavu alebo na Prahu. Ale nemôžem povedať, že by mi môj „investičný nos“ povedal, že Slovinsko bude pre nás to pravé. To by bolo veľké chválenkárstvo.
Prečo nie poľský trh?
Kedysi ste pôsobili v HB Reavise ako šéf „lietajúceho tímu“, ktorý pre Ivana Chrenka objavil napríklad poľský trh, kde postavil Varso Tower, najvyššiu kancelársku budovu v Európskej únii. Dá sa povedať, že ste od začiatku videli na slovinskom trhu veľký potenciál?
Poviem to tak, že občas musíte ísť proti prúdu. Najmä keď sa všetci ostatní domáci developeri „opičia“ po Ivanovi (Chrenkovi) a idú do Berlína a do Londýna.
Nech si každý investuje, kde chce, ale ja si myslím, že biznis má byť tak trocha aj hra, zábava, a mňa baví objavovať nové príležitosti, kde predtým ešte nikto nebol. Potom dokážete aj z malého Slovenska napísať veľký príbeh. A zároveň treba vedieť triezvo zhodnotiť svoje možnosti. Poviem vám však iný príklad zo života.
Povedzte…
Pravidelne chodíme každý rok v septembri na túru s Petrom Hámorom (popredný slovenský horolezec, má za sebou výstupy na všetky osemtisícovky – pozn. red.). No a on je jeden z mála ľudí, ktorí sa dokážu otočiť aj sto metrov pod vrcholom. Je to umenie.
Ale práve preto aj vo svojich 60 rokoch žije, na rozdiel od niektorých iných horolezcov. A podobné to je v biznise. Musíte si reálne zhodnotiť, na čo máte, kedy ste natrafili na novú príležitosť a kedy len kopírujete niekoho iného. Práve tieto životné skúsenosti sú prenosné – je jedno, či je to horolezectvo alebo biznis.
Zdá sa, že vám táto stávka vyšla. Minimálne z hľadiska biznisu je dnes Slovinsko pre vás pomaly dôležitejšie ako Slovensko. Je to tak?
V zásade áno. Pokiaľ to spočítame s Českom, už viac ako 50 percent aktív firmy máme mimo Slovenska.
Slovensko verzus Slovinsko
Naučili ste sa v HB Reavise niečo, čo vám pomohlo robiť zahraničné akvizície?
Ja som rodený akvizitér, niektoré základné princípy som uplatňoval aj tam, iné som ich zas naučil ja. (úsmev) Pre mňa je to už však rutina. Prídem do mesta, pozriem sa na pozemky a na niektoré projekty a hneď vidím, čo by som mal kúpiť. Už je to v sekundách.
Dokážete sa tých „okuliarov“ zbaviť, keď cestujete súkromne?
Nie, to sa nedá. (smiech) Na všetko sa vždy pozerám cez optiku toho, čo sa dá kúpiť, kde sa dá niečo vybudovať.
Podľa poslednej konsolidovanej účtovnej závierky ste si za rok 2023 polepšili a na účet vám prišli prvé peniaze z predaja bytov, zhruba 60 miliónov eur. Čo k tomu najviac prispelo?
Myslím, že to boli najmä posledné platby za predaj bytov v Guthause, ale aj za Kvartet, to sú štyri veže, v ktorých sme celkovo odovzdali 236 bytov.
A z čoho vám prídu peniaze najbližšie?
To je dobrá otázka. (smiech) Predpokladám, že najbližšie predaje budú v Česku a v Slovinsku. Niekoľko rokov však potrvá, kým sa tie projekty zásadne pohnú. Naša „pipeline“ je masívna. Keď postavíme všetko, čo máme rozrobené, tak to bude asi tri- až štyrikrát viac než všetko, čo sme postavili za uplynulých pätnásť rokov. Máme čo robiť.
Ak je budúca hodnota projektov, ktoré máte aktuálne vo výstavbe, 2,4 miliardy eur, akú časť tvoria zahraničné developmenty?
Dve tretiny z tejto budúcej hodnoty budú tvoriť projekty v Česku a v Slovinsku. Väčšia časť, zhruba tri pätiny, bude v Ľubľane (takmer miliarda eur – pozn. red.).
Budúca hodnota projektov, ktoré budujete v zahraničí, dosiahne miliardu eur?
Myslím, že budeme atakovať jeden a pol miliardy.
Foto: Robo Homola
Na muške stovežatá
Poďme do Česka. Na stránke máte napísané iba, že tam prinesiete Projekt 1.
To je náš pracovný názov pre projekt v Prahe 9. Je to jeden z posledných veľkých brownfieldov vo Vysočanoch, kedysi to bola pražiareň kávy a mliekareň. Je to veľmi pekné, atmosférické miesto, dokonca aj v miernom svahu, takže niektoré byty budú benefitovať z krásnych výhľadov.
Chceli by sme zachovať aj pôvodnú architektúru, aspoň jeden z komínov, hoci tie sa vždy konzervujú najťažšie. Bude to však pekný odkaz na minulosť, vyzdvihneme genia loci. Projekt sa bude volať Dvory a v prvej fáze prinesieme viac ako 200 bytov. Ďalšie fázy, ktoré sú však závislé aj od zmeny územného plánu, môžu priniesť ďalšie stovky bytov.
Aká bola akvizičná suma?
Bol to veľký účet. V desiatkach miliónov eur.
Bola o tento projekt bitka aj s ďalšími developermi?
Bili sme sa oň s celou Prahou.
Priemerná cena za štvorcový meter bude aká?
Nemám rád tieto zovšeobecňovania – to závisí od typu bytu, či je to dvojizbák, trojizbák, a v akej lokalite. Poviem to tak, že nebudeme ani medzi tými najdrahšími v Prahe 9, ani tými najlacnejšími. Budeme asi niekde v strede. No a zároveň ani pri tomto projekte nedávame v prvom rade dôraz na čísla, ale na urbanizmus, ktorý bude opäť mimoriadne náročný.
Pôjdeme opäť podľa vzoru „gehlovských“ princípov a prinesieme Pražanom vnútrobloky, podobne ako napríklad v Holešoviciach, kde sa ľudia cítia mimoriadne dobre. Sám sa rád pohybujem v tej lokalite, hľadám, kde si dám kávu alebo obed, a je tam aj veľa galérií.
Časovo to vidíte ako?
Dnes už bežia búracie práce, do konca roka by sme chceli začať výstavbu a predpredaj. Prvá fáza by mala trvať tri roky, potom príde druhá. Celé by to mohlo byť za nami do desiatich rokov.
Aký očakávate záujem?
Napriek tomu, že sme ešte o projekte vôbec nehovorili, už registrujeme viacerých slovenských investorov, ktorí by si chceli od Corwinu kúpiť byt v Prahe.
Myslíte, že pre slovenských kupujúcich pôjde skôr o investičné byty?
To práve nie – zatiaľ ľudia, s ktorými som hovoril, zvažujú akési „zadné dvierka“ pre prípad odchodu. Skôr budú mať záujem o trojizbáky, štvorizbáky, ale uvidíme, ako to celé poskladáme tak, aby sme mali zázemie aj pre investorov, aj pre rodiny s deťmi.
Aktuálne veľký development okolo vlakovej stanice na Žižkove stavia aj Penta. Táto lokalita vás nezaujala?
Ponuku na túto lokalitu sme dávali ešte v HB Reavise. Medzičasom sa to už všetko vypredalo. Je dosť možné, že ak by sme tam niečo v budúcnosti kupovali, tak nie od privatizérov či finančných investorov, ale skôr od iných developerov. Teraz sa však na Žižkov nepozeráme, je ešte zopár posledných brownfieldov v Prahe, ktoré čakajú, kým ich niekto objaví. Len treba byť kreatívny.
Kvartet. Vizualizácia: Corwin
Ďalšie projekty v Prahe?
Pripravujete aj ďalšie projekty v Českej republike, konkrétne v Prahe?
Máme rozbehnutých asi štyri až päť akvizícií. Všetko väčšie veci, možno ako R66 v Bratislave.
Skôr rezidenčné projekty?
Primárne rezidenčné.
Trúfate si aj na centrum Prahy?
My si trúfame na hocičo. (úsmev)
Na českom trhu spolupracujete tiež s Babišovým fondom Hartenberg?
Áno.
No a máte to opäť podelené 50 : 50?
Nie, tam sú aj ďalší investori, vrátane pôvodných majiteľov pozemku. Spolu s Hartenbergom máme 70 percent, bývalí vlastníci 30 percent. My sme však napoly.
Spájanie s ďalším slovenským developerom v Prahe, ako to robí konkurencia, neplánujete?
Nie, to by nešlo. Neboli by sme kompatibilní. To je jedna z mála vecí, ktorú si neviem predstaviť.
Dával by vám zmysel aj development v iných mestách?
Na Slovensku? Nie.
A na ďalších trhoch?
Dávalo by nám zmysel viacero miest v Česku, ale najprv uvidíme, ako nám to pôjde. Pokiaľ sa nám bude dariť, je možné, že sa budeme rozširovať aj inde, ale nepredbiehajme. Najbližších desať rokov máme naozaj čo robiť. Práve teraz sa potrebujeme zastabilizovať, sme veľmi sústredení na projekty rozbehnuté v Prahe a Ľubľane.
Máte v nich značnú časť kapitálu.
Máme, veď dokopy developujeme viac ako pol milióna štvorcových metrov. A s tým je veľa roboty. A hoci by sme do budúcnosti radi investovali aj mimo týchto trhov, zatiaľ na to úplne nemáme mentálnu kapacitu. Keď mám hovoriť o peniazoch, tie sa vždy nájdu.
Unsplash, Anthony Delanoix
Vízia 2030
Kapitál nie je to, čo by vás limitovalo v expanzii?
Nie, nemám problém ísť ani do 10-percentného podielu na projekte. Pokiaľ to bude niečo fascinujúce, nejaký projekt v Kodani, ktorý bude stáť 300 miliónov eur, tak sa na to kapitál nájde. Ale museli by sme byť hlavný developer. Odmietam niekomu robiť len pasívneho finančného investora.
Naše sny teda vieme kresliť aj mimo spomínaných troch štátov. Len si myslím, že je zodpovedné najprv dokončiť rozbehnuté projekty, získať všetky povolenia a poriadne to naplánovať. A spôsob, akým my pracujeme, ako detailne a perfekcionisticky nad všetkým uvažujeme, nám neumožňuje robiť veľa vecí naraz. Čo už s nami, keď sme takí „hodinári“, že robíme skôr Patek Philippe než Casio.
Ktorý projekt sa musí zásadne posunúť, aby sa vám uvoľnili ruky?
Palma, jednoznačne. To príde možno o také tri roky, keď sa začne končiť ďalšia vlna veľkých projektov. Čiže okolo rokov 2028-2029. To bude ďalší veľmi významný rok pre našu spoločnosť a myslím, že sa tam budú diať veľké veci. Napokon, aj celú firmu som nazval Vision 2030 (prostredníctvom nej vlastní Corwin – pozn. red.), lebo sa mi kedysi zdalo, že ten dátum je veľmi ďaleko. A vidíte, je to za rohom.
Čo by ste teda chceli dosiahnuť do roku 2030?
V roku 2030 budem oslavovať šesťdesiatku. Bol by som rád, keby sa nám podarilo splniť veľa z míľnikov, o ktorých sme hovorili. A keby som sa posunul do strategickej roviny, keby sa mi uvoľnili ruky na nové spojenectvá, nové trhy a priame riadenie by som už prenechal mladším. Viac by som sa venoval niektorým ďalším ľudom vo firme. A možno by som rád učil.
Potrebovali sme si predĺžiť splatnosť dlhových peňazí. Samozrejme, to je rizikovejší trh, držitelia dlhopisov nepočkajú na svoje peniaze ako napríklad banka, s ktorou sa vždy dá dohodnúť. Ale bol to spôsob, ako mať dotyk s verejným kapitálovým trhom. A aj test toho, ako nás ľudia na Slovensku vnímajú.
Prispelo k rozhodnutiu aj predlžovanie niektorých projektov?
Určite, ale je to typ fundraisingu, ktorý sme tiež chceli vyskúšať. Najprv sme emitovali dlhopisy vo výške päť miliónov eur, potom nasledovala väčšia emisia, 23 miliónov eur na projekt Palma. Do dvoch týždňov sme ich vypredali. Test dopadol dobre, takže nevylučujem, že to budeme v budúcnosti replikovať.
Foto: Robo Homola
Nadýchnutie trhu
Nakoľko sú banky aktuálne ochotné financovať aj také veľké projekty ako vaše?
Ony nás majú rady, lebo sme iní. Vidia, že sme veľmi produktovo a zákaznícky zameraní. A rovnako im vyhovuje, že naše portfólio plní ich ESG štandardy, máme všetky najvyššie certifikáty. Potrebujú financovať udržateľné veci, a keď vidia, že náš biznis plán má zmysel, tak to je záruka dobrého partnerstva.
Potom sa nami chodia inšpirovať aj zahraničné delegácie, napríklad z Milána alebo Viedne, a napríklad na Einpark Offices sa pozerajú ako na UFO. Pýtajú sa, ako sa tu tá uhlíkovo neutrálna kancelárska budova nabrala. A to, že nás chcú banky financovať, je už len ďalší príjemný benefit tohto úsilia.
Niektorí developeri jeden a pol roka alebo dva roky radi používajú frázu, že realitný trh na Slovensku sa nadýchol. Vy ste sa tiež nadýchli?
Tak, bez dýchania to nejde. (smiech)
Dobre, tak inak. Pred ôsmimi rokmi ste zhodnotili, že developeri žijú zlaté časy. Ako by ste to pomenovali dnes?
Neviem, či by som dnes povedal, že žijeme zlaté časy. Asi je na trhu oživenie, ale či sme sa dostali na predkrízovú alebo nebodaj predcovidovú úroveň? Nemyslím si. A otázka znie, ako to bude ďalej.
Čo sa bude diať v ekonomike, ako nás ovplyvní globálna situácia. Nie je to teda ani vzdych, že čo sa to deje, nie je to ani hlboký nádych. Je to skôr taký zatajený dych s očakávaním, čo bude.
Zvýšenie DPH
Akým spôsobom vás ovplyvnil konsolidačný balíček, napríklad zvýšenie DPH a zavedenie transakčnej dane?
No zvýšenie DPH je katastrofa. To je pre nás extrémne zlé.
Musíte navyšovať ceny bytov?
Naopak, nemôžeme rapídne navyšovať ceny bytov, tie sú dané trhom. Nemôžeme všetko prenášať na zákazníkov, niekde je strop, ľudia majú nejaké hypotekárne kapacity. Ak by som to prehnal, nemôžeme preniesť celé zvýšené náklady do cien, lebo zostanú všetky byty nepredajné.
Takže nemáte inú možnosť, ako prerábať?
Presne tak, ide nám to z marže. No a transakčná daň, to je zaťažujúce nielen administratívne, ale aj finančne. Určite sú to pre nás stovky tisíc eur ročne. DPH má na nás ešte podstatne horší finančný dosah. Nehovoriac o tom, ako nás „zabíjajú“ aj odvody mestu, napríklad nájomné byty, ktoré pripravujeme. To je ďalšia enormná záťaž.
Tie sa budú týkať ktorých projektov?
Pripravujeme ich v Hrubých lúkach, ale aj v Palme. Na konci je to obrovská suma. Z tohto pohľadu je Bratislava, v porovnaní s Ľubľanou aj Prahou, pre nás najnevýhodnejšie a aj najdrahšie mesto. A potom sa ľudia čudujú, prečo je bývanie také nedostupné.
To znie, akoby ste si po ten „hlboký nádych“ museli ísť za hranice.
Na papieri to tak určite je. Napríklad v Prahe je iba 12-percentná DPH na byty, v Ľubľane dokonca len 9,5-percentná. Praha sa aj vďaka tomu postupne vracia na predkrízové čísla, realitný trh sa tam výrazne naštartoval. Takže tých 23 percent DPH v Bratislave, to je niečo strašné.
Foto: Robo Homola
Miliónové mesto?
Pred niekoľkými rokmi ste tvrdili, že Bratislava má potenciál, aby sa, čo sa týka počtu obyvateľov, stala miliónovým mestom. Stále si myslíte, že to tak môže byť?
Dokonca som za to, aby sa to stalo. Celá ekonomika krajiny sa u nás sústreďuje v okolí Bratislavy. Myslím si, že je to prirodzené, tá migrácia do Bratislavy zo zvyšku Slovenska. Jednoducho, hlavné mesto bude vždy priťahovať ľudí, to je objektívny fakt. Nie je to nič proti regiónom, ale keď sa pozriete na mapu Slovenska a vidíte, že máme skoro tritisíc obcí a miest, tak to je neudržateľné. Administratívna správa by sa mala zlučovať a zefektívňovať.
Prečo to vnímate ako problém?
Infraštruktúra musí obce obhospodarovať, koľko rôznych úradov. Napríklad také Čičmany, turistická obec, stratili za desať rokov 30 percent obyvateľov. Pokiaľ nebudeme ako Švajčiarsko, že sa bohatí ľudia budú sťahovať do dedín a že regióny budú prosperovať rovnomerne, tak sa to nedá udržať.
Prieskumy hovoria jasne: všetky regióny Slovenska pôjdu s počtom obyvateľov nadol, jediný, ktorý bude rásť, je bratislavský. A to je šanca, aby sa hlavné mesto finančne posilnilo a aby neprichádzalo o dane od ľudí, ktorí žijú za hranicami regiónu a využívajú jeho infraštruktúru. Nie je to len marketingový ťah, že poďme spraviť z Bratislavy miliónové mesto. Naopak, je to reálny cieľ, ktorý by prispel k tomu, že by sa všetko v meste hýbalo rýchlejšie.
Bratislava by sa mala rozrastať do šírky?
Nie, práve to je na tom to najlepšie, že my môžeme mesto zahusťovať bez toho, aby sme ho rozširovali. Nepotrebujeme zaberať ďalšiu poľnohospodársku pôdu a vinice. Stačí, keď sa sústredíme na brownfieldy, ktorých máme zhruba 600 hektárov. Potrebujeme mesto dobudovať a to dokážeme v rámci jeho existujúcich hraníc.
Nevnímate však demografiu ako hrozbu?
Jasné, že je to hrozba. Ale ako developer si to vieme spočítať a prispôsobiť sa. Čoraz viac ľudí žije samostatne, to je ďalší faktor, ktorý potrebujeme brať do úvahy. A počítame s tým aj my.
Niektorí developeri na tento trend reagujú ponukou mikrobytov, ktoré majú len niečo vyše dvadsať štvorcových metrov.
Áno, aj my sa pozeráme na tento produkt. Pokiaľ žije zhruba 40 percent ľudí samostatne, je to veľké číslo, ktoré treba brať do úvahy. Ale rovnako chceme s osamelosťou bojovať, preto sa snažíme v našich projektoch budovať komunity, robíme vo vnútroblokoch koncerty alebo nedávno napríklad dni vietnamskej kultúry v Palme. Ľudia potrebujú niekam patriť.
Ako to ovplyvňuje vaše projekty? Napríklad Milan Dubec nám nedávno povedal, že rastúca rozvodovosť je príležitosť, pretože sa zvyšuje dopyt po jedno- a dvojizbových bytoch.
Pozrite, nakoniec je to všetko postavené na dopyte a ponuke. Je umenie pripraviť projekt tak, aby mal takú štruktúru bytov, akú si lokalita zaslúži. Niekedy nás niektoré typy bytov vedia prekvapiť, niektoré sa predajú skôr, iné neskôr.
Niekedy sa možno výrazne zníži dopyt, prípadne sa úplne zmení štruktúra výmer. A ktovie, možno budeme raz robiť projekty, v ktorých nebude tisíc bytov, ale stovka. Developeri musia byť dostatočne pragmatickí, a keď vidia, že niečo nejde, tak to zastavujú. Videli ste, ako sa všetko utlmilo počas covidu. Prestalo sa projektovať, kupovať pozemky, prepúšťali ľudí, nespúšťali sa nové projekty…
Také zmýšľanie je kompatibilné s vašimi víziami?
Môžeme mať akékoľvek ambície, sny a vízie. Ale musíme uspokojovať dopyt. Nie sme štátny fond rozvoja bývania. Keď chceme mesačne vyplatiť mzdy, musíme dať ľuďom to, čo budú chcieť, ako každá komerčná spoločnosť.
Rozumní hráči sú nachystaní nielen rásť, ale aj na to, keď sa sínusoida pohne nadol. Vtedy sa nedá nič robiť, len sa pripraviť na to, že všetko pôjde pomalšie a firma sa zmenší. Ale to je prirodzené, aj v prírode to tak je. Keď sa rozširuje Sahara, majú smolu stromy, ktoré sú na okraji. O 10 rokov tam už nebudú. Presne to isté sa deje aj v biznise.
