O realitnom trhu sa dnes hovorí, že sa nadýchol. Že po rokoch covidu, inflácie a rastúcich úrokov prišlo k oživeniu. Pravda je však iná.
Realitný trh nedýcha – skôr zadržiava dych. Byty sú drahšie než kedykoľvek predtým, mladí odchádzajú od rodičov až v tridsiatke a developeri si svoje sny o mestách budúcnosti plnia radšej v Prahe či Londýne.
Prečo? Pretože za hranicami sa im dá dýchať ľahšie. V Londýne, Prahe či Ľubľane povoľovacie procesy netrvajú večnosť, dane nedusia biznis a politika je predvídateľnejšia. Slovensko naopak zostáva miestom, kde sa aj dobrý nápad ľahko zasekne v sieti byrokracie a chaosu.
Penta Real Estate mieri do Londýna, kde už skôr zapichli svoju vlajku HB Reavis či JTRE s projektom pri galérii Tate Modern. Corwin sa stal najväčším developerom v Ľubľane a dnes sa chystá vkročiť do Prahy. V nej už bežia projekty Cresca a pozerá sa po nej aj investičná skupina WOOD & Company. Bývalý partner Penty Jozef Oravkin so svojím Alto Real Estate skúša zopakovať úspešnú poľskú kapitolu niekdajšieho najbohatšieho Slováka Ivana Chrenka a jeho HB Reavisu.
Dôvody sú jasné. V Prahe je DPH na byty 12 percent, v Ľubľane dokonca len 9,5. V Bratislave až 23 percent – a už sa šepká, že pripravovaný konsolidačný balíček môže priniesť ďalšie zvýšenie. Marže sa stenčujú, dane a odvody pohlcujú stovky tisíc eur ročne a slovenský trh sa stáva najmenej atraktívnym v regióne.
Pre developerov je to jasný signál. Ak sa chcú nadýchnuť zhlboka, musia ísť za hranice. „Nemôžeme všetky zvýšené náklady preniesť na zákazníkov, ceny majú strop. Ak ich preženieme, byty nám zostanú,“ hovorí vo veľkom rozhovore Marián Hlavačka, CEO developera Corwin a obálková tvár tohto čísla Forbesu.
A čo kupujúci? Tí si dnes môžu za priemernú mzdu dovoliť len pár desiatok štvorcových metrov. Podľa prepočtov by si Bratislavčan s hypotékou pri sadzbe 3,5 percenta kúpil podľa hypotekárnych pravidiel len 33 štvorcových metrov v trojizbovom byte. Ak by sa rozhodol pre garsónku, stačilo by mu to len na 28 metrov. Ako správne poznamenal môj kolega Ľuboslav Kačalka, práve takéto porovnanie odhaľuje realitu – dostupnosť bývania je ilúzia.
Podľa Eurostatu pritom Slováci opúšťajú rodičovský dom v priemere až v 31 rokoch – takmer najneskôr v Európe, hneď po Chorvátoch. Česi sa osamostatnia v 25-ke, Fíni a Švédi ešte pred 22-kou. Generácia, ktorá si nemôže dovoliť vlastné bývanie, zostáva zaseknutá. Či u rodičov, alebo v podnájmoch.
Dokonca, podľa nedávnej správy Deloitte Property Index patria Bratislava, ale aj Banská Bystrica a Košice k sedmičke najmenej dostupných miest na bývanie v celej Európe.
A ceny medzičasom ďalej rastú. V druhom štvrťroku 2025 vzrástli o 2,9 percenta v porovnaní s predošlým kvartálom a medziročne až o 12,8 percenta. Najvyšší rast zaznamenali regióny, ktoré ešte donedávna patrili k „lacnejším“ – Prešov, Nitra či Žilina. Bratislavské veže medzitým stúpajú k nebu s bytmi za stovky tisíc eur, no večer ostávajú tmavé. Bez života, bez svetla – nie sú to domovy, ale len bezpečné úložiská kapitálu v neistých časoch.
Nádych pre biznis? Stále menší.
Nádych pre mladých? Takmer žiadny.
Realitný trh u nás nie je v nádychu. Je v zatajenom dychu. V čakaní, či sa niečo pohne – v legislatíve, v politike, v dostupnosti bývania.
Otázka znie: kto sa konečne nadýchne ako prvý? Developeri, ktorí znovu objavia Slovensko ako miesto, kde sa dá tvoriť veľký príbeh? Politici, ktorí prestanú dusiť trh daňami a nekonečnou byrokraciou? Alebo mladí ľudia, ktorí sa rozhodnú, že namiesto čakania radšej odídu?
Trh s nehnuteľnosťami totiž nie sú len čísla a grafy. Je to test spoločnosti. Test, či dokážeme vytvoriť priestor, kde sa dá nielen investovať, ale aj žiť. Kde sa dá – dýchať.
