Sťažujete sa na drahé hypotéky? Pozrite sa k najbližším susedom. Slovensko má najlacnejšie úvery na bývanie spomedzi krajín V4.
Ceny úverov na bývanie vyskočili na Slovensku za rok o takmer tri percentuálne body. Kým v januári minulého roku poskytovali banky nové hypotéky v priemere za 0,9 percenta, koncom vlaňajška prekonala sadzba tri percentá.
Oficiálnu štatistiku za december zverejní Národná banka Slovensku až začiatkom februára, z dnes známych čísel je však zrejmé, že úverový biznis sa zredukoval zhruba na polovicu.
Ochladol aj realitný trh. Všadeprítomné zdražovanie, neistá geopolitická situácia a vyššie sadzby nabádajú k opatrnosti. Slováci by však nemali prepadať prílišnej depresii. V Česku, Maďarsku aj Poľsku sú hypotéky oveľa drahšie ako u nás.
Najdrahšie hypotéky v regióne
Inflácia v Poľsku dosahuje 16,1 percenta. Centrálna banka na to zareagovala zvýšením sadzieb na 6,75 percenta, úroky hypotekárnych úverov v bankách prekonali osem percent. Dopyt po nových úveroch tam preto medziročne klesol o viac ako 70 percent.
V Maďarsku inflácia v decembri vzrástla na 24,5 percenta, čo je najviac v Európskej únii. Maďarská centrálna banka na to bola nútená reagovať ráznym zvyšovaním sadzieb – vyšplhali sa na 13 percent, čo je najviac v EÚ. Ešte v júni roku 2021 sa nachádzali na hodnote 0,9 percenta.
Banka bojuje aj s oslabujúcim sa forintom, ktorý sa k decembru minulého roka od začiatku roka prepadol o 16 percent.
Hypotéky s fixáciou na desať rokov sa preto v Maďarsku aktuálne predávajú zhruba za deväť percent. Vyššiemu rastu úrokov bráni strop, vláda Viktora Orbána totiž predĺžila zmrazenie hypo sadzieb s fixáciou do piatich rokov až do leta tohto roku.
Ekonómovia aktuálne očakávajú vyjadrenia Maďarskej centrálnej banky o ďalšom vývoji sadzieb. Vzhľadom na zastavenie rastu európskej inflácie, stabilizácie cien plynu, no aj poklesu HDP sa očakáva, že by sa u našich južných susedov mohli v druhom polroku začať sadzby znižovať.
Trh v Česku takmer zamrzol
V Českej republike sa úroková sadzba pri nových hypotékach vyšplhala na šesť percent, je tak na dvadsaťročných maximách. Banky preto vlani poskytli hypotéky v prepočte za 8,3 miliardy eur, čo je o 64 percent menej ako v predchádzajúcom roku.
Aj v Česku je za zdražovaním úverov rast sadzieb centrálnej banky. Dvojtýždenná repo sadzba vzrástla z 0,25 percenta v máji 2020 na sedem percent v júni minulého roka.
Ďalšou prekážkou biznisu sú limity Českej národnej banky. Aj v Česku je LTV (pomer výšky hypotéky a hodnoty nehnuteľnosti) ohraničené 80 percentami. Celková výška úveru nesmie prekročiť 8,5-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa a jeho celkové mesačné splátky dlhov nemôžu prekonať 45 percent čistého mesačného príjmu. Na úľavy majú nárok len žiadatelia do 36 rokov.
„Vzhľadom k tomu, že väčšina faktorov pretrváva, nemožno pre najbližšie obdobie čakať výraznejší obrat k lepšiemu,“ uviedol pre web penize.cz hlavný ekonóm Českej bankovej asociácie Jakub Seidler. Na druhej strane, cena hypoték by už ďalej rásť nemala.
„Klienti už nie sú ochotní platiť také vysoké splátky,“ hovorí Michaela Bubeníková, riaditeľka odboru hypotekárneho financovania Banky Creditas. S ohľadom na vývoj základnej sadzby ČNB možno podľa nej citeľnejší pokles hypotekárnych sadzieb očakávať už v druhom polroku tohto roku.
V lete by sadzby mohli začať klesať
Jiří Sýkora, hypotekárny analytik spoločnosti Fincentrum & Swiss Life Select predpokladá, že úroky budú na súčasnej úrovni stagnovať pravdepodobne na jar. „Potom banky spustia pravidelné jarné akcie,“ očakáva.
Finančné domy reagujú okrem sadzieb centrálnej banky aj na cenu financovania na finančnom trhu. Kľúčové sú pre ne výnosy vládnych dlhopisov. Pri českých desaťročných vládnych bondoch klesli od novembra zo 6,37 percenta o takmer dva percentuálne body. Je teda veľký predpoklad, že hypotéky by sa v Česku mohli zlacňovať.
„Tento vývoj predznamenáva, že ponukové sadzby by mohli začať mierne klesať. To je však podmienené tým, že situácia na trhu sa neobráti, čo nemožno v neistom ekonomickom prostredí vylúčiť,“ uvádza Česká banková asociácia.
Martin Vašek, šéf Hypoteční banky a ČSOB stavebnej sporiteľne, si tiež myslí, že úrokové miery dosiahli v minulom roku svoje maximum. „Pozvoľný pokles sadzieb by sa mohol dostaviť v druhej polovici roku,“ očakáva.
Slovenské vyhliadky
Európska centrálna banka ešte plánuje zvyšovať úroky. Aktuálne sú na úrovni 2,5 percenta, do leta sa očakáva zvýšenie o ďalší percentuálny bod. Odborníci preto predpokladajú, že aj ceny hypoték sa do leta stabilizujú.
Pozitívnou správou je, že vládne dlhopisy, od ktorých sa cena úverov na bývania odvodzuje, už zvýšenie sadzieb ECB zohľadnili. Výnos 10-ročných bondov sa aktuálne pohybuje na úrovni troch percent, čo je o takmer jeden percentuálny bod menej ako v októbri 2022.
