Celá pravda o apartmánoch v známom emiráte. Zisťovali sme, či sa z mesta budúcnosti stala pasca.
Ešte donedávna Dubaj pôsobil ako dobre namazaný stroj na peniaze. Bolo prakticky jedno, do čoho investori vložili svoje prostriedky, daňový raj automaticky premenil na zlato všetko, čoho ste sa dotkli.
Aura neomylného finančného prístavu prilákala aj mnoho Slovákov, od úspešných podnikateľov až po drobných investorov, ktorí hľadali zhodnotenie úspor v meste budúcnosti. Doterajší optimizmus však v poslednom období naráža na sériu problémov, ktoré nemožno ignorovať.
Rozprávku o bezproblémovom bývaní najskôr narušila povodeň epických rozmerov. Keď na mesto dopadlo rekordné množstvo zrážok, záujem oň na čas ochladol. Dlho to však netrvalo.
Investori na nepriaznivú situáciu rýchlo zabudli a stroj na zarábanie sa opäť roztočil. Teraz sa však investičná idylka rozplynula pod vplyvom dvoch udalostí, ktoré pre Slovákov znamenajú kritický zlom.
Informácie o toxických aktívach pôsobia na váhavých potenciálnych záujemcov ako studená sprcha. Uvedomenie si skutočnosti, že nie každé investičný príbeh má dobrý koniec začalo medzi nimi šíriť nervozitu.
Najväčšiu ranu však prináša zhoršenie bezpečnostnej situácie v regióne. Odvetné raketové útoky Iránu vracajú do hry geopolitické riziko, ktoré ľudia v období konjunktúry vytesnili na okraj záujmu. Naratív o bezproblémovej a bezpečnej investícii sa začal rozpadať.
Aká je teda skutočná pravda? Predstavujú nehnuteľnosti v emiráte pascu? Oslovili sme špecialistov, ktorí sa venujú predaju realít v Dubaji. Ich odpovede sme následne porovnali s analytickým posúdením.
Kontaktovali sme aj realitné kancelárie Trim Real Estate a RK Buy Dubai. Prvá menovaná nám do uzávierky svoje vyjadrenie neposkytla, druhá nám doručila len tlačovú správu, ktorá všeobecne reagovala na otázky zhoršenej geopolitickej situácie.
Výkonnosť dubajských apartmánov
Veronika Plichtová: Čo sa týka obsadenosti alebo ziskovosti, dodnes som sa nestretla s klientom, ktorý by na nehnuteľnosti prerábal 1 600 eur mesačne. Pýtam sa teda, ako je to vôbec možné. Energie a správcovské poplatky na štandardný apartmán v danej cenovej hladine určite nepresiahnu tristo eur mesačne.
Naša agentúra má v správe najviac apartmánov, pričom spravujeme viac ako deväťdesiat z nich krátkodobo a rovnaký počet dlhodobo. Považujem to za skutočne signifikantnú vzorku bytov, na základe ktorej je možné situáciu objektívne vyhodnotiť.
Takto vysoká strata by bola z môjho pohľadu predstaviteľná len v prípade kritického technického stavu, pričom by sa kumulovali opakované a nákladné systémové poruchy vyžadujúce neustále investície.
Miroslav Antoška: V našej kancelárii sme sa s takouto extrémnou negativitou nestretli, hoci máme klientov s viacerými nehnuteľnosťami. V prvom rade však treba povedať, že nie každý projekt v Dubaji je úspešný. Pri výbere zámeru aj poradcu musí byť človek veľmi opatrný a obozretný.
Výšku mesačných poplatkov – service charges – ovplyvňuje rozsah služieb a vybavenia – amenities –, ktoré daný objekt poskytuje. Čím viac služieb bytový dom ponúka, tým vyššie sú náklady na jeho správu a údržbu.
Ak sa klient vyjadril, že je v strate, predpokladám dve veci. Po prvé, byt sa nepodarilo obsadiť. Keby mal nájomníka, zrejme by nebol v mínuse. Druhou vecou je, že sa apartmán pravdepodobne nachádza v luxusnom segmente, kde sú mesačné zálohové platby prirodzene oveľa vyššie.
Problémom môže byť aj spolupráca s menej výkonnou agentúrou. Kancelária sa musí obsadzovaniu bytu aktívne venovať a vedieť s nehnuteľnosťou pracovať. V Dubaji sa síce počet obyvateľov výrazne zvyšuje, čo predstavuje obrovský potenciál, ale výstavba momentálne masívne napreduje.
Konkurencia na trhu rastie, preto si úspešné obsadenie vyžaduje aktivitu a „široké lakte“. Rozhodne nemožno považovať za samozrejmosť, že byt v Dubaji prenajmete zo dňa na deň.
Aj keď sa na prvý pohľad môže zdať, že výber nadštandardného segmentu môže byť chybou, nedá sa to zovšeobecniť. Preferencia strednej úrovne apartmánu namiesto luxusu nemusí z hľadiska očakávaní dávať zmysel každému klientovi.
Aj projekty v luxusnom segmente môžu byť veľmi úspešné. Treba však dôsledne zvážiť lokalitu, ktorá je pri nehnuteľnostiach prvoradá. Ďalší dôležitý faktor predstavuje pomer ceny a výkonu.
Existujú „brandoví“ developeri, ktorí predávajú nehnuteľnosti v podobnej kvalite ako menej známa konkurencia, ale za výrazne vyššiu cenu. Ľudia často naletia na marketing renomovaného mena namiesto toho, aby kúpili efektívnu nehnuteľnosť.
Obrovský význam má aj kvalita stavby. Na tú trpia najmä menej známi developeri. V Dubaji doposiaľ platilo heslo, že tu nájde záujemca všetko. Našou snahou však nikdy nebolo predávať „hocičo“, pretože sa to človeku neskôr vráti.
Aby som to zhrnul, dubajské apartmány sa dajú úspešne obsadzovať, ale vyžaduje si to aktívny prístup. Netreba podliehať ilúzii, že úspech bude zaručený automaticky a bez ohľadu na výber nehnuteľnosti a správcu.
Petr Brzbohatý: Áno, povedal by som, že tento záporný cash flow môže byť reálny. Osobne však nedokážem pochopiť to, že sa v priebehu predaja apartmán krátkodobo neprenajíma cez hotelové portály.
Ak by to tak bolo, mesačný doplatok by bol minimálny a obhliadky sa dajú robiť aj počas prevádzky krátkodobých prenájmov medzi jednotlivými rezerváciami.
Aké percento investičných nehnuteľností sprostredkovaných vašou realitnou kanceláriou vykazuje záporné cash-flow?
Veronika Plichtová: Neevidujeme klienta so záporným cash flow. Naši klienti dosahujú vynikajúcu ziskovosť s návratnosťou osem až desať percent. Aktuálne sa nám darí najmä pri dlhodobých prenájmoch.
Stratégiu však kontinuálne vyhodnocujeme a výborné výsledky máme aj pri krátkodobých prenájmoch. Pri nich vďaka všetkým poplatkom, ktoré zostávajú na strane majiteľa, predstavuje výnos približne sedem až deväť percent. Všetky nehnuteľnosti, ktoré máme v správe, sú momentálne prenajaté.
Ak vynecháme geopolitické nepokoje, neexistuje dôvod nemať apartmány v prenájme. Dokonca aj počas aktuálnej situácie si nehnuteľnosti stále nájdu záujemcov, napríklad medzi ľuďmi, ktorí nemohli odletieť.
Zatiaľ neevidujeme žiadne výpadky. Pokiaľ sa zvolí správna stratégia a klient je aj pri preberaní apartmánu podporovaný realitným tímom, ktorý mu zabezpečí profesionálny audit, tak by nemali vznikať žiadne závažné problémy, ktoré by vytvorili negatívnu návratnosť investícií.
Miroslav Antoška: Nemáme možnosť sledovať presnú výkonnosť nehnuteľností našich klientov spätne a zároveň platí, že rozdielne výnosové percento vychádza zo súčasnej a minulej hodnoty apartmánu.
Priemer v Dubaji, čo sa týka výnosového percenta v pomere k súčasnej hodnote nehnuteľnosti, sa pohybuje približne medzi 6,5 a siedmimi percentami.
Ak má klient záporné cash flow, je to väčšinou maximálne krátkodobo, kým sa byt neobsadí alebo ak sa s nami o túto informáciu nepodelil.
Práve teraz sa zaoberáme prípadmi, keď zákazníci menia správcovskú spoločnosť, ktorá im zabezpečuje krátkodobý prenájom. Neboli úplne spokojní s tým, ako sa byty vyťažovali. Nebolo to zlé v porovnaní s inými krajinami, ale hľadáme lepšie riešenia.
Petr Brzbohatý: Žiadna nehnuteľnosť, ktorú v emiráte spravujeme, nemá záporný cash-flow. Všetky apartmány prenajímame prevažne krátkodobo cez hotelové portály.
Naši zákazníci každý rok generujú päť až desať percent čistého výnosu v závislosti od toho, v akom čase si svoju nehnuteľnosť zaobstarali, za akú cenu a ako veľmi ju využívajú na vlastnú dovolenku.
Foto: Flickr/Sam valadi v licencii CC BY 2.0
Aké konkrétne kroky odporúčate investorom ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy, aby sa v budúcnosti vyhli stratovému scenáru?
Veronika Plichtová: Kľúčovým krokom je overenie reálnych skúseností agentúry so správou portfólia nehnuteľností, pretože práve praktické dáta predstavujú základ pre hodnovernú investičnú stratégiu.
Zároveň je nevyhnutné vyžiadať si referenčné podklady z už obsadených projektov a preveriť si doterajšiu bilanciu konkrétneho developera.
Miroslav Antoška: Veľkou výhodou Dubaja je, že všetky informácie v rámci neho sú k dispozícii. Stačí o ne požiadať. Veľmi transparentne si môžete pozrieť, za aké ceny sa predávajú byty a apartmány nielen v jednotlivých lokalitách, ale aj v budovách. Je to verejne prístupné, akurát nevidíte, kto je majiteľ.
Samozrejme, dôležitá je aj celková obozretnosť, preto odporúčam spolupracovať s agentúrou, ktorá dokáže klientovi pomôcť aj pri následnom predaji apartmánu a nie iba pri kúpe rozostavaného projektu priamo od developera.
Vecí, na ktoré si však treba dať pozor, je ďaleko viac. Platí, že nie každý projekt v Dubaji je automaticky úspešný.
Petr Brzbohatý: Za kľúč k úspešnej investícii považujem hlavne správny výber makléra, s ktorým by si mal klient vybudovať dôveru. Na to nadväzujú ďalšie kroky, ktoré úspešnosť investície výrazne ovplyvnia – napríklad výber developera, lokality a konkrétneho projektu. Ide o viacero faktorov, pričom každý z nich ovplyvňuje úspešnosť investície.
Zhodnotenie z ekonomického hľadiska
Z analytického pohľadu individuálna situácia investora s negatívnym cash flow odhaľuje zraniteľnosť sústredenia veľkej časti majetku do jediného aktíva v jednom regióne.
Nie každý byt v Dubaji predstavuje bezpečný prístav. „Nehnuteľnosti sú vo svojej podstate vysoko nelikvidné aktívum. Ak do jedného apartmánu v zahraničí vložíte polovicu celoživotných úspor, podstupujete obrovské koncentračné riziko. Ktorýkoľvek lokálny výkyv, či už ide o ekonomickú recesiu, alebo geopolitický konflikt v regióne, má priamy vplyv na hodnotu majetku,“ vysvetľuje ekonóm Finaxu Patrik Kindl.
Dubajské nehnuteľnosti lákajú slovenských investorov na atraktívne legálne nezdaňované výnosy v bezrizikovej lokalite. Každý trh však má svoje špecifiká.
Podľa UBS Global Real Estate Bubble Index riziko realitnej bubliny v Dubaji druhý rok po sebe zaznamenalo zvýšenú úroveň. Po raste o 11 percent za posledné štyri štvrťroky sa reálne ceny nehnuteľností vrátili na historické maximum z roku 2014, pričom hodnoty začínajú prekonávať rast nájmov aj príjmov domácností. Trh je údajne stále viac ťahaný investičným dopytom, nie skutočnými potrebami obyvateľov.
Ratingová agentúra Fitch Ratings dokonca prognózovala pre nasledujúce roky cenovú korekciu na úrovni desať až 15 percent. Dôvodom je enormný previs ponuky. V roku 2026 sa očakáva dodanie vyše 120-tisíc nových jednotiek, čo predstavuje zhruba dvojnásobok tempa z predchádzajúcich rokov.
V rokoch 2025 až 2027 by mala narásť ponuka nehnuteľností o 16 percent, čo výrazne prevyšuje predpokladaný päťpercentný rast obyvateľstva a bude tlačiť výnosy nájomného nadol.
Z investičného pohľadu preto podľa expertov Finaxu netreba podľahnúť emóciám a marketingu, ktorý sľubuje len slnečné dni.
Pexels
Bezpečnostné hľadisko
K bezpečnostnej situácii v Dubaji sa vyjadril Miroslav Antoška, ktorý sa predaju nehnuteľností v emiráte venuje zhruba desať rokov. Vyústenie situácie môže mať podľa jeho názoru dva scenáre.
Prvým je, že v rámci vojenských operácií dôjde k zvrhnutiu režimu v Iráne. Túto možnosť, ktorá by pomohla situáciu de facto vyriešiť, však považuje za menej pravdepodobné.
Druhou eventualitou je zotrvanie režimu, ktoré by znamenalo, že môže aj v budúcnosti občasne a v nepravidelných intervaloch dochádzať k útokom.
Naplnenie naratívu o drastickom páde cien nehnuteľností však neočakáva. Situáciu vníma komplexnejšie. Vďaka naviazaniu dirhamu na dolár by mohla mena krátkodobo zosilnieť, takže ak by aj klesli ceny nehnuteľností, kurzový rozdiel by to zrejme vykompenzoval.
Situáciu zároveň podľa neho treba vnímať aj z regionálneho pohľadu. Aj napriek tomu, že Spojené arabské emiráty budú súčasťou konfliktu, Dubaj môže pokojne prosperovať. Dôležitý podľa neho bude prístup okolitých krajín.
Percento slovenských investícií v Dubaji považuje za príliš malé, aby dokázalo pohnúť trhom. Ľuďom, ktorí nehnuteľnosti vlastnia, odporúča nepodliehať panike.
Neradí im predať ich a navrhuje trpezlivo čakať na najbližší vývoj situácie. Tú však v žiadnom prípade nechce zľahčovať a vojnový konflikt považuje za vážnu vec.
Investíciu v cudzej mene však aj naďalej považuje za rozumnú formu diverzifikácie. Vzhľadom na funkčnosť dubajských obranných systémov si myslí, že emirát situáciu zvládol.
Na zhoršený bezpečnostný stav v metropole reaguje aj Denis Karásek, CEO BuyDubai. „Situáciu vnímame s plnou vážnosťou. V takýchto momentoch treba pracovať s overenými informáciami a sledovať najmä reakciu štátnych inštitúcií, bezpečnostných zložiek a infraštruktúry.“ Uvádza, že útoky smerovali na americké vojenské základne. Protivzdušná obrana zachytila väčšinu striel, pričom ich trosky zasiahli aj niektoré civilné oblasti vrátane časti Jebel Ali.
„V tejto fáze je prirodzené očakávať zvýšenú mieru opatrnosti a odkladanie niektorých rozhodnutí. V obdobiach zvýšenej neistoty býva reakciou investorov najmä vyčkávanie a dôkladnejšie vyhodnocovanie informácií. Zmysluplné je preto sledovať vývoj v širšom časovom horizonte a vyhnúť sa unáhleným záverom,“ dopĺňa.
Významným faktorom tak bude najmä ďalší vývoj. Krátkodobé napätie môže podľa realitnej kancelárie trh absorbovať bez zásadných dosahov, pri dlhodobej eskalácii by však už bolo potrebné prehodnotiť širšie ekonomické súvislosti.
Aktuálne dostupné signály naznačujú, že obranné mechanizmy fungujú, súkromný sektor vrátane developerov a bánk neprijíma mimoriadne opatrenia a prevádzka letísk sa postupne obnovuje.
Kancelária situáciu nepodceňuje, no považuje za predčasné robiť závery o jej dlhodobom vplyve. Spoločnosť je v kontakte s klientmi a poskytuje im informácie týkajúce sa ich investícií a prebiehajúcich transakcií.
Analytický pohľad
Nezávislé analýzy zverejnené spravodajským portálom E15 prezentujú ďalšie spektrum názorov. „Všeobecné vnímanie rizika Dubaja sa vyvinie. Pre investorov so západným videním sveta sa emirát prepadol na úroveň tretieho sveta. Pre tých z Ruska a arabského sveta sa však takmer nič nemení,“ tvrdí Radim Dohnal, analytik Capitalinkedu.
Prioritou pre tento typ klientov je podľa jeho názoru nízke daňové zaťaženie a minimálne požiadavky z hľadiska prijímania legislatívnych opatrení zamedzujúcich pranie špinavých peňazí. Za kľúčovú považuje dĺžku trvania konfliktu.
Analytik očakáva, že trh dubajských nehnuteľností na niekoľko týždňov zamrzne. Zároveň však nevylučuje špekulatívne nákupy zo strany insiderov zo Spojených štátov či arabských krajín od vystrašených drobných investorov. Za možné považuje aj prípadné skupovanie ponuky v nedokončených projektoch.
K situácii sa vyjadril aj hlavný ekonóm Patria Finance Jan Bureš. „V prípade pretrvávajúcej neistoty, ktorá sa spája s Iránom, môže strategický význam Dubaja ako dopravného a finančného centra poklesnúť,“ usudzuje expert.
Rýchle zlepšenie bezpečnostnej situácie v Dubaji by mohlo výrazne pomôcť stabilizovať aktuálne pomery na realitnom trhu. Dlhotrvajúci konflikt by, naopak, mohol mať na sektor zásadný negatívny vplyv.
Trhy už začali s precenením rizikovej prirážky Dubaja. Svedčia o tom dáta spoločnosti Bloomberg o CDS – Credit Default Swaps –, ktoré zachytávajú okamžitý psychologický a likviditný šok spôsobený víkendovými útokmi.
Samotné CDS pôsobia ako poistka proti nesplácaniu dlhu. Ak sa ich cena zvýši, znamená to, že strach rastie. Nárast pravdepodobnosti bankrotu v priebehu niekoľkých dní zodpovedal ôsmim percentám, čo je v relatívnom vyjadrení mimoriadne prudký pohyb.
Tento skok súvisí s tým, že útoky zasiahli aj kľúčovú prístavnú a letiskovú infraštruktúru. Pre finančný trh je to zásadná informácia, pretože Dubaj spláca svoje dlhy práve z výnosov z logistiky a turizmu. Ak sú tieto toky ohrozené, schopnosť mesta generovať hotovosť na obsluhu dlhu klesá.
Éra Dubaja ako bezpečného „plánu B“ pre investície je nateraz pozastavená a trh začína započítavať scenáre, ktoré boli ešte pred týždňom nemysliteľné. Kľúč k budúcnosti momentálne neleží v rukách realitných maklérov, ale závisí od bezprostredného vývoja bezpečnostnej situácie.
Nasledujúce kroky regionálnych mocností rozhodnú o tom, či sa Dubaj vráti na mapu vyhľadávaných trhov alebo zostane varovným príkladom podceneného geopolitického rizika.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
