Developer skupiny Penta Real Estate má londýnsky trh v hľadáčiku už dlhší čas a postupne pribúdajú informácie o expanzii do Veľkej Británie. Vysokopostavený manažér developera prezradil, že skupina v Londýne rozbieha nový, zatiaľ nemedializovaný rezidenčný development.
Slovenská vetva skupiny Penta Real Estate je historicky najviac aktívna práve v Bratislave. Aktuálne developer dokončil hrubú stavbu prvej etapy kancelárskeho developmentu Chalupkova a rušno je aj na pravom brehu Dunaja, kde má vyrásť megaprojekt Southbank.
Zároveň česko-slovenský developer len nedávno informoval o oficiálnej expanzii za hranicami, konkrétne v Londýne. Ide o dva prémiové projekty Cuba Street a The Capston. Business development manager Michal Hranai v rozhovore pre Forbes prezradil detaily bývania na lukratívnej adrese.
Okrem toho nám povedal aj to, že cenovka za štvorcový meter v jednom z projektov začína na 20-tisíc eur a že časť rezidentov má po ruke aj extra prémiové služby ako „bazén vo vzduchu“, takzvaný sky pool.
Hranai zároveň prezradil, že aktivity skupiny Penta Real Estate v Londýne neutíchajú a aktuálne prikročili k tretej akvizícii na britskom trhu. O aký development ide a kto je jeho cieľovou skupinou?
Expanzia na západné trhy je súčasťou dlhodobej stratégie našej skupiny, pričom sa nám dlhodobo darí na trhoch, kde aktuálne pôsobíme.
To znamená, že v Bratislave a v Prahe napĺňame naše strategické ciele, ktoré sme si stanovili, a zároveň sme za tie roky pôsobenia na trhu nabrali zásadné know-how. Sme si vedomí toho, že ak chceme ďalej rásť, tak trhy, kde pôsobíme, majú určité limity. Veľmi radi by sme predávali v Bratislave povedzme tritisíc bytov ročne, ale nie je to, bohužiaľ, možné.
Získali sme know-how, ktoré chceme využiť. Zrealizovali sme niekoľko úspešných projektov a myslíme si, že to dokážeme zopakovať aj na londýnskom trhu, respektíve na zahraničných trhoch.
Keď sme rozmýšľali, na ktoré zahraničné trhy sa pozrieme, analyzovali sme viacero možností. Sledovali sme Poľsko, Nemecko aj Veľkú Britániu.
V čase, keď sme zvažovali, ako firmu posunúť ďalej, práve londýnsky trh, na ktorom vidíme, že sa stavajú architektonicky zaujímavé stavby, bol tým, o ktorom sme si povedali, že nás najviac zaujíma a tým, na ktorý by sme sa chceli pozrieť. Keď sme tento trh analyzovali, bolo pre nás viacero atraktívnych faktorov.
Jednak tu boli príležitosti, ktoré sme vedeli identifikovať, a zároveň vidíme, že londýnsky trh je orientovaný veľmi biznisovo a mestské časti sú otvorené diskusii s developermi o rozvoji.
Keby som to porovnal s realitou v Bratislave, naša regulácia sa týka celého mesta a máme veľký územný plán v rámci celej Bratislavy. V Londýne nič také v zásade nemáte, sú tam určité regulácie v rámci štvrtí alebo rozvojových zón, ale miestna samospráva je otvorená rozhovorom o tom, ako mestské časti rozvíjať.
Vo všeobecnosti, keď porovnávame lokálne podmienky s Londýnom, v našich podmienkach je pre developera najťažším krokom získať stavebné povolenie, zatiaľ čo v Londýne je lokálna samospráva probiznisová a získanie povolenia nie je tou najťažšou časťou.
Sú tam iné špecifiká trhu, ktoré môžeme rozobrať aj detailnejšie. Dnes je v Londýne veľa projektov, ktoré sú povolené, ale ležia v zásuvke. Podľa verejných analýz sa v Londýne dlhodobo spomína vysoký objem povolených, no nerealizovaných bytov, ide približne o 280-tisíc jednotiek.
Áno, v Londýne.
Z akého dôvodu?
Tých dôvodov je viacero. Keby sme sa pozreli na rast cien stavebných materiálov a celkové náklady na výstavbu v Londýne, od roku 2020 je tam nárast na úrovni tridsať až štyridsať percent, pričom ceny nehnuteľností boli v zásade stabilné. Jedna stránka je nákladová, v rámci nej sa pridali výrazne vyššie náklady na financovanie. To znamená, že developer projekt často povolí, ale finančne mu nevychádza a nevie ho zrealizovať.
Stagnačnú fázu miestneho trhu však vnímame ako príležitosť na strategický vstup a dlhodobé budovanie pozície na jednom z najtransparentnejších realitných trhov v Európe. Londýn má navyše hlboký a likvidný trh, jasné pravidlá a silný medzinárodný dopyt, čo vytvára stabilný základ pre dlhodobé investície.
„Affordable living“
Čo konkrétne znamená, že projekt nevychádza?
Jednoducho nedosiahne maržu, ktorú potrebuje, aby mu projekt dával ekonomický zmysel. Finančne to nevychádza, pretože náklady na výstavbu stúpli o desiatky percent, zatiaľ čo ceny nehnuteľností boli poslednú dekádu v zásade nemenné.
Do toho vstúpili vyššie náklady na financovanie, pretože centrálna banka zvyšovala sadzby, aby obmedzila infláciu. Náklady na financovanie v Londýne sú dnes v porovnaní s minulosťou veľmi vysoké.
Ďalšími faktormi sú lokálne bezpečnostné a regulačné normy, ako napríklad požiadavka samosprávy na takzvané „affordable housing“, teda dostupné bývanie, kde musíte ako developer v každom rezidenčnom zámere vyčleniť určitú časť bytov na tento účel.
Je to typ sociálnych bytov?
Nenazval by som to úplne sociálnymi bytmi. Briti ich nazývajú „affordable living“. Pre väčšie projekty je štandardne požiadavka zabezpečiť minimálne 35 percent všetkých bytov ako affordable. Toto percento sa však môže líšiť podľa rokovaní s miestnymi úradmi.
Podmienky, za ktorých developer byty odovzdáva, sú dohodnuté dopredu ešte pred ich výstavbou. Väčšinou ide o cenu, ktorá je výrazne pod ich trhovou hodnotou a často aj pod nákladmi developera na ich výstavbu.
Developer si to potom kompenzuje na zvyšných jednotkách, ktoré idú do komerčného predaja. Ďalším významným faktorom, ktorý bráni realizácii povolených projektov v Londýne, sú výrazne prísnejšie bezpečnostné požiadavky na nový development, ktoré ovplyvnil požiar veže Grenfell Tower v roku 2017.
A to sa nakoniec zrejme premietne do cien.
Áno, jedna časť sa premieta do nákladov a druhá časť do administratívy a procesov, ktoré musíte splniť.
Predlžuje to teda výstavbu?
V zásade musíte hasičom predložiť detailnú dokumentáciu požiarnej ochrany, ktorú posudzujú. Systém sa postupne stabilizuje, no v prvej vlne po sprísnení pravidiel sme na jednom projekte zažili aj výrazne dlhšie posudzovanie, rádovo približne rok.
Pri ktorom? Embassy Gardens?
Áno.
archív Penta Real Estate
Osekať počty
Vráťme sa ešte k „affordable living“ a teda percentu bytov, ktoré musíte odovzdať mestu. Ako je to pri trojici vašich projektov?
V prípade našich projektov je to rôzne. Momentálne hovoríme o troch lokalitách, ktoré máme v Londýne v partnerstve so spoločnosťou Ballymore Properties. Dva z týchto projektov sú poslednými fázami širšieho developmentu, kde developer vyriešil túto požiadavku už v predchádzajúcich fázach. V prípade projektu Cuba Street je táto požiadavka aktuálna, pretože ide o samostatný development výškovej veže s 52 poschodiami.
Je tretím projektom Brentford? Ako sa legislatíva odovzdávania bytov týka tohto developmentu?
Ide o projekt v západnom Londýne. Nachádza sa trochu ďalej od centra. Parametre dostupného bývania sa v Londýne určujú podľa konkrétnej mestskej časti a štruktúry projektu. V niektorých prípadoch sa riešia na úrovni širšieho developmentu alebo predchádzajúcich fáz.
Pri projekte Cuba Street je 434 bytov, čo znamená, že musíte odovzdať asi 130 až 150 bytov, však?
Je to o niečo menej ako základných 35 percent. Ako som hovoril, mestské časti sú probiznisové a uvedomujú si, že tento faktor znižuje dostupnosť bývania, takže sú otvorené diskusii o výslednom percente.
Kto tieto odovzdané byty napokon spravuje? Mesto?
Správa a prideľovanie týchto bytov sa riadi platným regulačným rámcom a podmienkami stanovenými v povoľovacích procesoch. V praxi ich môžu spravovať rôzne oprávnené subjekty v súlade s príslušnou legislatívou a rozhodnutiami regulátora.
Nie je to nevyhnutne mesto, sú to rôzne organizácie. Môže to byť napríklad aj súkromný investor, ak od regulátora získa povolenie tieto byty spravovať a prideľovať.
Naznačili ste, že z dôvodu odovzdania percenta bytov musíte zvyšok trhových bytových jednotiek cenovo navýšiť. O koľko sa ceny zvyšujú, aby boli pre kupujúcich stále príťažlivé?
Ceny sa navyšujú tak, aby projekt dával investične zmysel. Nedostupnosť bývania v Londýne je spôsobená aj týmto faktorom, ktorý v konečnom dôsledku predražuje byty pre komerčných záujemcov.
Spolupráca s Ballymore
Povedali ste, že v Londýne sú tisíce odložených bytov, ktoré sa nemusia nikdy zrealizovať. Nebojíte sa, že sa to stane aj pri vašich troch londýnskych projektoch?
Nebojíme sa toho, pretože sme vstupovali do projektov, ktoré sú veľmi dobre diverzifikované z hľadiska segmentu. Aktívne sa snažíme využiť slabší dopyt po stavebných prácach a relatívne priaznivé ceny.
Keď sme vstupovali na trh, zvažovali sme rôzne možnosti, napríklad priamu kúpu pozemku, JV partnerstvo alebo kúpu celého developera s portfóliom.
Vyhodnotili sme, že samotný vstup na neznámy trh je rizikový, a preto nám dávalo najväčší zmysel vstúpiť do partnerstva s etablovaným developerom, ktorý má na trhu výrazné skúsenosti.
Áno, sme v partnerstve „50 : 50“ vo všetkých troch projektoch, pričom sme vstupovali do projektov, ktoré už mali vydané stavebné povolenie a niektoré čakali na posúdenie požiarnymi autoritami.
Vráťme sa k spolupráci so spoločnosťou Ballymore. Ako sa k nim spoločnosť Penta Real Estate dostala?
Bol to proces analýzy londýnskeho trhu a príležitostí. Rozhodli sme sa, že z hľadiska zmiernenia rizika má zmysel spojiť sa s niekým etablovaným.
Spoločnosť Ballymore nám dávala zmysel, pretože ich projekty boli diverzifikované a mali už potrebné stavebné povolenia, čím sme sa vyhli riziku povoľovacieho procesu. Zároveň máme s firmou Ballymore rovnakú stratégiu, ktorou je prestavba zanedbaných území, teda „brownfieldov“, na živé mestské štvrte.
Meno Ballymore je známe aj zo slovenského trhu, keďže spolupracovali na projekte Eurovea. Nebol to teda neznámy hráč. Ako ste dospeli k rozdeleniu podielu 50 : 50?
Bolo to výsledkom rokovaní. Cieľom bolo, aby si Ballymore ponechal aspoň polovicu. Tento podiel zaručuje, že obe strany majú rovnaký záujem úspešne dokončiť projekty.
Robo Homola
Päťdesiat na päťdesiat
Čo znamená toto rozdelenie 50 : 50 pri rozhodovaní? Ako to vyzerá v rámci predstavenstva?
Máme vytvorené orgány a projektový tím, kde má účasť každý z partnerov. Rozhodujeme o strategických veciach, ako sú tendre na dodávateľov, marketingová alebo predajná stratégia.
Aké sú úlohy oboch strán? Kto je stavebníkom a akú úlohu máte vy?
Vstúpili sme do projektov ako finančný a strategický investor, zatiaľ čo developerskú rolu má Ballymore. Oni zastrešujú stavbu a architektúru, ktorú zadefinovali ešte pred naším vstupom. My sa spolupodieľame na strategickom smerovaní od začiatku výstavby až po dokončenie.
20-tisíc za meter, ale aj „sky pool“
V Londýne cielite najmä na prémiové bývanie. Ktorý z trojice projektov je z hľadiska luxusu a služieb najprémiovejší? Je to Cuba street?
Najprémiovejší z trojice je projekt v Embassy Gardens, The Capston, ktorý je vlajkovou loďou Ballymore Properties. Nachádza sa hneď vedľa novej americkej ambasády vo veľkej rozvojovej zóne. Tento projekt je známy aj vďaka „sky poolu“, teda bazénu postavenému medzi dvoma vežami, na desiatom poschodí, kde si majitelia bytov môžu zaplávať doslova vo vzduchu.
Čo znamená prémiové bývanie v Londýne v porovnaní s Bratislavou? Aká je priemerná cena za štvorcový meter v týchto projektoch?
V projekte The Capston ceny bytov s dobrým výhľadom začínajú na úrovni 20-tisíc eur za štvorcový meter.
Len pre ilustráciu, v bratislavskom Sky Parku sa štvorcový meter v strešnom byte predáva za približne 10-tisíc eur.
V Londýne je to v prémiovom segmente vyše 20-tisíc eur. Veľký vplyv na cenu má výhľad, svetová strana a to, na ktorom poschodí sa jednotka nachádza. V Londýne je to zásadné. Ak máte jednotku s výhľadom na londýnsku dominantu a porovnáte ju s identickým bytom na opačnej strane, rozdiel v cene môže byť v desiatkach percent, pokojne aj päťdesiat.
Londýnsky verzus bratislavský strešný byt
Aká je dispozícia bytov napríklad v Embassy Gardens, má trojizbový byt okolo šesťdesiat až sedemdesiat štvorcových metrov?
Dispozície sú v zásade podobné ako u nás, rozdielom je v tom, že väčšina miestností je „en-suite“, teda majú vlastnú kúpeľňu. Trojizbový byt tak môže mať aj tri alebo štyri kúpeľne.
Na najvyšších poschodiach sa typicky nachádzajú luxusné strešné byty s rozlohou nad sto či 150 metrov štvorcových?
Áno, sú tam aj takéto veľké byty.
Projekt v Embassy Gardens je dizajnovo veľmi atraktívny, zariadený v štýle art deco. Už keď vstúpite do loby, dýcha na vás luxus. V Londýne sa predáva životný štýl. V marketingových materiáloch neuvidíte dispozície, ale emóciu a životný štýl, ktorý rezidencia umožňuje. Len v loby tohto projektu nájdete umenie v hodnote troch miliónov eur.
V akom štádiu výstavby sa projekty nachádzajú?
Všetky tri projekty, do ktorých sme vstúpili, sú momentálne vo výstavbe a mali by byť dokončené v horizonte troch rokov.
Cieľová skupina je určite iná. V projekte Embassy Gardens tvoria takmer polovicu klientov zahraniční kupujúci. Ballymore ponúka projekt v Japonsku, Saudskej Arábii či v Ázii. Nie je to len o bohatých ľuďoch z Londýna, ale klienti sú z celého sveta.
Sedemsto miliónov
Máte ambíciu priniesť takýto luxus aj do Bratislavy?
V podmienkach Bratislavy sú určité hranice. V Prahe sa kolegovia zameriavajú na vyšší prémiový segment, v Bratislave robíme aj stredný a vyšší stredný segment. Na Chalupkovej však chceme postaviť našu najvyššiu vežu v Bratislave a v nej určite budú strešné byty, ktoré budú ťažiť z výhľadov. Jedinečné strešné byty budú aj v projekte Southbank.
Aký má Penta Real Estate vyčlenený rozpočet na tieto tri londýnske projekty?
Pýtate sa na akvizičnú cenu? Nechcem komentovať presné číslo, je to však vyše sto miliónov libier.
Môžete prezradiť celkovú investičnú hodnotu projektov, teda „gross development value“ (odhadovaná hodnota projektu, pozn. red.)?
Ak sa bavíme o hodnote produktu pre koncových zákazníkov, je to približne sedemsto miliónov libier za projekty.
Z akých bánk ste dostali úver a v akej výške?
V prípade Capstonu ide o úver od dvoch dlhopisových fondov, v prípade Cuba Street poskytujú úver dve banky, pričom výška úveru je v oboch prípadoch okolo 180 miliónov libier.
Robo Homola
Nová akvizícia
Kto je cieľovou skupinou projektu Brentford?
Tento projekt mieri na strednú triedu, na mladé rodiny a mladých profesionálov. Nachádza sa v západnej časti Londýna, je to také pokojnejšie bývanie pri vode, pri Temži, s nižšou zástavbou okolo sedem až osem podlaží.
V tomto prípade sa cena za štvorcový meter pohybuje medzi desať až 12-tisíc libier?
Áno, desať- až 12-tisíc.
Končí Penta Real Estate pri tejto akvizícii, alebo plánujete v Londýne s expanziou pokračovať?
Určite nekončíme, skôr by som povedal, že práve začíname. Chceme sa stať zásadným hráčom v Londýne a pozrieť sa aj na iné segmenty, ako sú kancelárie, hotely či študentské bývanie.
Poľsko aj Nemecko
V akej lokalite hľadáte ďalšie príležitosti?
Vyhodnocujeme rôzne možnosti v širšom centre Londýna, ale kým sa transakcie nezrealizujú, nekomentujeme ich. Veríme však, že nejde o posledné projekty Penty v Londýne.
Sledujete aj iné trhy okrem Londýna? Čo napríklad Poľsko alebo Nemecko?
Pozeráme sa aj na Poľsko a Nemecko. V Poľsku sme už v minulosti pôsobili v kancelárskom segmente a momentálne robíme prvotné analýzy trhu. Ide však o kapitálovo náročné rozhodnutie, ktoré si vyžaduje dôkladný rešerš.
Foto: archív Penta Real Estate
Ruka v ruke s JTRE
Pozrime sa na jednu z domácich noviniek. Nedávno ste ohlásili spoluprácu s JTRE na revitalizácii v oblasti výstavby Southbanku a Nového Lida. Ako vyzeralo kreovanie partnerstva s JTRE v tomto projekte?
Je to logické vyústenie toho, že sme susedia a obidve skupiny majú záujem toto územie rozvíjať.
Investícia do revitalizácie je 1,1 milióna eur. Prečo ste si financovanie rozdelili v pomere 70 : 30?
Rozdelenie vychádza z proporcie nadväzujúcich území medzi projektmi Nové Lido a Southbank.
Kedy sa začne s prácami na lesoparku (rozhovor sa uskutočnil v januári)?
Práce začínajú už vo februári a dokončia sa zrejme do leta tohto roku.
Kedy začne výstavba samotného Southbanku?
Stavebné práce pravdepodobne odštartujú v prvej polovici roka 2027. Tento rok chceme získať územné rozhodnutie na prvú fázu, čo je zhruba tristo bytov a jedna kancelárska budova.
Bude spolupráca s JTRE výraznejšie pokračovať aj pri projektoch Southbanku a Nového Lida?
V tejto rovine diskusie neprebiehajú. Projekty sa rozvíjajú samostatne, každý v rámci vlastnej koncepcie a investičného rámca. Pri susediacich územiach je však prirodzené, že sa koordinujeme tam, kde to dáva zmysel a je to potrebné.
Stále platí, že sa centrála Penty presťahuje do Southbanku okolo roku 2030?
Áno, výhľadovo v roku 2030.
archív Alto Real Estate
V partnerstve so spoločnosťou Alto Real Estate
Nedávno ste dokončili hrubú stavbu kancelárskej časti projektu Chalupkova v novom bratislavskom downtowne. Na Chalupkovej ste v partnerstve so spoločnosťou Alto Real Estate. Ako ste si pri tomto developmente rozdelili vlastnícke podiely?
Máme 51 percent a Alto Real Estate má 49 percent, sme teda majoritným vlastníkom celého projektu vo všetkých jeho fázach.
Platí takéto percentuálne delenie aj v rámci rezidenčnej časti?
Alto Real Estate vstúpilo v takomto podieli do všetkých fáz, ktoré sa zrealizujú.
Prvá časť fázy Chalupkovej sa chystá finalizovať v roku 2027. Práve Alto Real Estate do tejto budovy sťahuje svoje sídlo. Koľko prenajímateľnej plochy napokon zaberie?
Budú mať približne dvetisíc štvorcových metrov, čo sú dve podlažia v budove.
Kto bude najväčší nájomca v developmente?
To dnes nevieme povedať. V budove sú stále voľné priestory, môže sa stať, že v krátkom čase uzavrieme obchod s niekým, kto bude mať tri až päťtisíc štvorcových metrov prenajatej plochy.
Projekt vertikálnej záhrady
Kedy sa chystá výstavba rezidenčnej časti?
Prvá, menšia butiková fáza so 148 bytmi by mala ísť do výstavby začiatkom budúceho roka a predaj chceme spustiť už v toto leto.
Cielia projekty na strednú triedu?
Projekty Chalupkova ani Southbank nie sú projekty segmentovo zamerané na strednú triedu. Museli by sme si asi zadefinovať, čo presne je stredná trieda, ale v princípe ide o vyšší zákaznícky segment.
To je približne sedem až osemtisíc eur za meter štvorcový, však?
Približne tak. Vrátil by som sa však k prvej rezidenčnej fáze projektu Chalupkova. Architektonicky to bude výnimočný projekt od talianskeho štúdia Stefano Boeri Architetti, ktoré je známe projektom Bosco Verticale v Miláne. Je pre nich typická práca so zeleňou v rámci vertikálnych fasád. Práve takúto unikátnu architektúru sme chceli priniesť aj do Bratislavy.
Niektorí developeri sa popálili práve na podobných ambicióznych projektoch vertikálnych záhrad. Nie je vertikálna zeleň príliš veľké sústo z hľadiska nákladov a údržby?
Najlepším dôkazom bude, keď sa samotný development dokončí. Nikdy však nerobíme to, že ukážeme určitý návrh, a potom ho zmeníme. Dokončíme ho presne tak, ako ho prezentujeme, s veľkým množstvom zelene na terasách. Samotný projekt bude mať 15 podlaží, má kaskádovitý charakter a na každej z terás budú vysadené stromy s bohatou zeleňou.
Michal Hranai prezradil pre Forbes špecifiká britského trhu. Foto: Robo Homola
Konsolidačné opatrenia verzus biznis
Ako ovplyvňujú konsolidačné opatrenia vlády váš biznis? Napríklad zvýšenie DPH na 23 percent v roku 2025?
Nás ako developera sa DPH priamo nedotýka, operujeme s cenami bez DPH, zaplatí ju koncový kupujúci. Byty sa tým, samozrejme, stali pre ľudí drahšími a menej dostupnými.
Zavedenie transakčnej dane sa vás už priamo dotklo. Dá sa vyčísliť suma, ktorú ste museli vyplatiť spustením dane?
Presnú sumu neviem, to by som fabuloval. Ak zoberieme celú skupinu Penta, budú to zásadné sumy.
Ako vnímate podobný výdavok?
Každý, kto sa na to pozrie racionálne, sa prirodzene zamyslí nad ekonomickým zmyslom takéhoto nastavenia. Štát zdaňuje transakcie, ktoré samy osebe neprinášajú novú ekonomickú pridanú hodnotu. Pôsobí nelogicky, že sa daň uplatňuje aj na presuny prostriedkov medzi vlastnými účtami.
Jedným z konsolidačných opatrení sa ľudovo hovorí „daň za cement.“ Ide prakticky o zavedenie poplatkov pri ťažbe materiálov, ako sú kamenivo, íl a vápenec, čo sa odzrkadlilo na cene cementu, a teda aj na cene betonáže. Ako sa tento aspekt premietol do zvýšenia nákladov výstavby?
Každý takýto faktor má prirodzene vplyv na ekonomiku projektu a vytvára dodatočný tlak na jeho rozpočet. Samozrejme, cítime všetky opatrenia, ktoré sa prenášajú do výsledných nákladov.
Na stavbách, ktoré už realizujeme, máme ceny od dodávateľov zmluvne podchytené, ale do budúcnosti sa to určite premietne do vyšších nákladov. Snažíme sa to kompenzovať implementáciou nových technológií a skracovaním času výstavby.
