Bývalý vysokopostavený manažér developera HB Reavis Peter Pecník zmenil prácu. Po odchode z firmy jedného z najbohatších Slovákov Ivana Chrenka si našiel miesto u českého developera.
Peter Pecník vystriedal v HB Reavise Ivana Chrenka viacero pozícií, a to napríklad generálneho riaditeľa pre poľský trh, ale aj funkciu CFO (chief financial officer). Po tom, čo firma prešla zmenou štruktúry a utlmila svoje developerské aktivity na Slovensku, Pecník odchádza z vedenia spoločnosti.
Manažér s bohatým portfóliom skúseností si našiel nové miesto, tentokrát na čele českej developerskej firmy Logport, ktorá sa špecializuje na výstavbu logistických hál. Ako si spomína na roky u Ivana Chrenka a aké nástrahy skrýva miliónový biznis s logistickými centrami?
HB Reavis sa za 15 rokov výrazne zmenil. Z pôvodného slovenského developera vyrástol na medzinárodného a paneurópskeho. Samozrejme, narástol aj z pohľadu objemu a kvality projektov, finančných ukazovateľov, ako je vlastný kapitál a celková hodnota aktív. Tých 15 rokov hodnotím ako veľmi úspešných. Poviem to tak, bola to jazda.
Boli obdobia, keď development robil v podstate takmer ktokoľvek. Prežili tí úspešní, ktorí sa tomu intenzívne venovali a zamerali sa na konkrétny produkt. To znamená, keď niekto stavia kancelárie a robí ich veľmi dobre, tak som presvedčený, že kvalitný produkt si svojho zákazníka nájde.
Toto nazývam profesionalizáciou. Znamená to, že v každej fáze idete do obrovského detailu developmentu: od akvizície cez koncepciu, dizajn budovy, lízingový proces až po samotnú výstavbu. Vo výstavbe sa, samozrejme, akcentuje udržateľnosť a ESG aspekty (vplyv na životné prostredie a sociálna zodpovednosť, pozn. red.).
Je dôležité si zodpovedať aj otázku, akým spôsobom zaujať klienta, aby si k vám prišiel sadnúť, a to špeciálne pri kanceláriách. Tie sú totiž pod tlakom od obdobia, čo sa objavil fenomén „working from home“, teda práce z domu.
HB Reavis sa v mnohých aspektoch posunul. Starostlivosť o zákazníka je pre úspech HB Reavis kľúčová.
Asi vám nepoviem nič nové. Je to práve okolie Mlynských nív. Poviem to tak, priestor medzi Euroveou a budovami Apollo prechádza obrovskou premenou. Lokalita nového downtownu však nie je len o kanceláriách, ale aj o nákupnom centre či rezidenčnej výstavbe.
Z pohľadu akcionára, biznisových partnerov a investorov je to určite rozumný krok. Je to logické. Samozrejme, transformácia sa neudeje zo dňa na deň. Chvíľu trvalo, kým sa tomu prispôsobila firma aj biznisoví partneri.
Áno, pripravovali sme to s tímom a HB Reavis je tak v súčasnosti veľmi stabilný biznis.
Bolo dôvodom vášho odchodu práve utlmenie developerských aktivít HB Reavisu na Slovensku?
Prežil som tam 15 rokov a zažil som tam veľmi dobré roky. Áno, mám rád výzvy a poviem to teraz otvorene, mám rád aj väčšie riziko. Práve práca v developerskom sektore ma veľmi bavila.
Hovoríte, že v HB Reavise sa riziko trochu strácalo. Našli ste ho práve v Logporte?
Development prináša viac rizík, pretože v podstate začínate od úplného začiatku, od hľadania lokality. Tá je často kľúčovým prvkom. Developer je taký silný a úspešný, aké silné a úspešné má projekty. Získanie lokality a projektu je pre developera absolútne kľúčové. Následne musíte mať predstavu, aký produkt tam chcete spraviť. Ale áno, segment developerstva je spojený s rizikom.
Robo Homola
Príchod k developerovi Logport
Ako ste sa dostali k Logportu? Mali ste v tejto spoločnosti kontakty?
Bol som klasicky oslovený headhunterskou agentúrou. Úprimne, zakladateľa Logportu Davida Vaisa som nepoznal. Musím však povedať, že chémia začala medzi nami fungovať od prvého momentu.
Pochopiteľne, zistil som si, do akej firmy nastupujem. Príbeh Logportu a Davida Vaisa je pre mňa veľmi inšpiratívny. Ešte ako startup dokázal úspešne zdevelopovať vlajkový projekt Logport Prague West. Dokázal sa dohodnúť s majiteľom pozemku a presvedčil miestnu samosprávu, že projekt, ktorý chce vybudovať, je pre lokalitu správnym riešením. Dokázal presvedčiť investora, že odovzdá úspešný projekt a, samozrejme, aj nájomcovia si uvedomili, že dané miesto je pre nich to správne.
Presvedčilo vás to nastúpiť do spoločnosti?
Určite. Keď som sa dozvedel, v akom komornom personálnom zložení tímu vytvorili projekt, ktorý má hodnotu zhruba 90 miliónov eur, povedal som si: Klobúk dole! Je to veľký úspech.
Zaujal vás aj samotný segment biznisu, a to logistika a výstavba logistických hál?
HB Reavis kedysi pôsobil v logistike. Odkedy predal svoje logistické portfólio, dlhé roky som sa o logistiku nezaujímal. S Davidom sme sa však bavili o tom, čo robí.
Chcel by som zdôrazniť, že Logport sa venuje takzvanej mestskej logistike, čo je logistika v mestách alebo v ich blízkosti. Aj z toho dôvodu sa Logport Prague West nachádza tesne za hranicou Prahy, hneď vedľa mestského okruhu.
archív Logport
Trochu iný biznis s halami
Ďalšie dva projekty pri meste Kladno sú podobné. Ide o vašu hlavnú stratégiu?
Presne tak. Stratégiou mestskej logistiky je lokalizácia v blízkosti mesta, aby ste mali dobrú dostupnosť. Aj z toho dôvodu staviame pri Prahe, pretože je českým „center of gravity“.
Našou stratégiou nie je robiť obrovskú halu niekde na zelenej lúke, ale postaviť menšie projekty a byť blízko mestským častiam. Niekto si niečo objedná, samozrejme, to chce mať čo najrýchlejšie doručené, a z tohto dôvodu sa objednaný tovar musí niekde uskladniť.
Koncept mestskej logistiky nie je iba o veľkej hale na skladovanie. Ide o multifunkčný produkt, ktorý poskytuje mestu to, čo nazývame kritickou mestskou infraštruktúrou.
Jedna vec je, že ste pôsobili v segmente kancelárií, logistické haly sú však trochu iným sektorom. Ako dlho vám trvalo, kým ste sa v tomto fachu udomácnili?
Hľadal som si nejaké spoločné body, ktoré by prepájali oba segmenty. Boli nimi práve samotné mesto, mestská logistika. Kancelárie boli tiež situované v rámci mesta a aj v ich prípade bola dôležitá dopravná dostupnosť. Dovolím si tvrdiť, že lepšie pochopím lokalitu pre mestskú logistiku, ako pre nejakú veľkú logistiku za mestom.
Práve táto pomôcka mi pomohla sa v segmente lepšie zabývať, a to napriek tomu, že si kreslíme perimeter projektov 20 až 30 kilometrov v okolí Prahy. Ide stále o mestskú dostupnosť. Mesto je, ako som povedal, „point of gravity“ – priťahuje ľudí a aj firmy. Ľudia chcú niekde bývať, hľadajú si teda bývanie, a to na seba nabaľuje ďalšie potreby, ako sú služby a tovar. Mesto sa rozvíja a potrebuje takúto infraštruktúru.
Nášľapné míny
Aké sú hlavné plusy Logportu oproti bežným logistickým halám?
Multifunkčnosť. Máte v nich skladovú časť, prípadne aj výrobnú časť, kancelárie či retail. Práve táto symbióza zaberá v mestskom prostredí veľmi dobre.
Našou konkurenciou sú developeri, ktorí majú záujem o miesto a lokalitu, o ktorú máme záujem aj my. Sú to tak rezidenční, ako aj kancelárski developeri a, samozrejme, aj naši konkurenti v logistike.
Konkurenčný boj?
Ako vyzerá samotný konkurenčný boj?
Samozrejme, snažíme sa vyhľadávať oblasti, ktoré konkrétne pre rezidenčných developerov nie sú až také zaujímavé alebo územný plán predpokladá, že by tam nemala byť zastúpená rezidenčná funkcia. Skombinovať niečo podobné môže byť celkom náročné.
Ak totiž podnikáte v mestskej logistike, ste logicky blízko mesta, a to je, samozrejme, zaujímavá lokalita práve pre rezidenčných developerov.
Narazili ste na podobné problémy aj pri projekte Logport Prague West?
V tomto prípade to bolo ľahšie, pretože sme sa spojili s vlastníkom pozemku. Vytvorili sme s ním joint venture, a tak sme nekonkurovali rezidenčným developerom.
Kto bol vlastník pozemku?
Fyzická osoba, náš joint venture partner. Konkurenčnému boju sa však snažíme vyhnúť. Ak je lokalita vhodná pre rezidencie, je veľmi pravdepodobné, že rezidenčný developer nás preplatí.
Robo Homola
Nástrahy povoľovacieho procesu
Ako vyzerá povoľovací proces pri výstavbe projektov v Česku?
Vyjadrím sa k povoľovaciemu procesu celkovo. Česká republika je známa tým, že povoľovací proces je extrémne byrokratický a pomalý. Je preto veľmi dôležité, aby ste mali dostatočnú trpezlivosť a kapitál na dotiahnutie procesu do stavebného povolenia a následnej výstavby. Česká republika je týmto špecifická.
Aj slovenskí developeri často kritizujú práve zdĺhavý byrokratický povoľovací proces.
Áno, potenciál sa dostatočne nevyužíva, proces je extrémne byrokratický. Na druhej strane, prichádzame s konceptom, kde sa snažíme zveľadiť časť mesta a doplniť mestskú infraštruktúru o halu.
Náš typický projekt nie je obsluhovaný stovkami kamiónov, ktoré by znehodnocovali lokalitu obrovskými dopravnými záťažami. Naopak, snažíme sa o multifunkčnosť, skôr taký logisticko-retailový park. Je otvorený, je bezpečnou zónou a snažíme sa tak vytvoriť príjemné doplnenie konkrétnej lokality.
Viete porovnať byrokratickosť povoľovacieho procesu na Slovensku a v Čechách?
Čo je možno jednoduchšie na Slovensku a náročnejšie v Čechách?
Ťažko sa mi to porovnáva. Počas môjho pôsobenia v Čechách rezonovala snaha o digitalizáciu povoľovacieho procesu „stavebného řízení“, ktorá nedopadla úplne dobre.
Česká kauza okolo digitalizácie
Stranu Piráti stála miesto vo vládnej koalícii.
Presne tak. (Kauzu digitalizácie mal na starosti šéf Pirátov Ivan Bartoš, tá ho napokon stála miesto ministra, pozn. red.).
Ovplyvnila táto kauza aj vaše projekty?
Zachytilo nás to pri jednom projekte v Kladne, kde aktuálne dokončujeme prestavbu. Chvíľu to trvalo. Projekt patril práve do obdobia, keď povoľovacie konanie, ktoré sme očakávali, trvalo dlhšie.
Čiastočne nás to zachytilo, ale, našťastie, keďže išlo o modernizáciu projektu, nebolo to až také kritické, aby nás to bolelo. Na druhej strane sme to však pocítili.
Ako sa odzrkadlili problémy s digitalizáciou pri výstavbe Logport West?
Povoľovací proces, ktorý sme absolvovali v Logport Prague West, prebiehal ešte „klasickým“ spôsobom a išiel paradoxne celkom dobre. Samozrejme, záleží aj od toho, akého partnera nájdete na opačnej strane. Dialóg s obcou, komunitou a mestom je extrémne dôležitý.
Každý z nás si niečo objednáva, chce to mať rýchlo doma, no zároveň mnohí nemajú radi developerov. Toto všetko musíme vysvetľovať a je to jednoducho nevyhnutné. Je to o intenzívnej edukácii, opakujeme, že nechceme územie znehodnotiť, naopak, priniesť niečo, čo konkrétnu časť mesta obohatí.
Robo Homola
DNA firma či oportunizmus?
Všimol som si, že v rámci projektov logistických centier pracujete aj s budovaním verejných priestranstiev.
Áno, napríklad v projekte Logport Prague West sme vybudovali detské ihrisko. Chceme byť prínosní aj v tomto smere.
Ide o niečo, čo máte v DNA firmy, prípadne sú podobné ekologické riešenia, zelená politika či verejné priestory výsledkom tlaku legislatívy?
Určite to máme v DNA spoločnosti – napríklad využívanie udržateľných zdrojov, či už dažďovej vody, alebo solárnych riešení, aby energetická náročnosť bola čo najnižšia a prinášala benefit nielen pre životné prostredie, ale aj pre samotných nájomcov.
Developeri často prinášajú v rámci projektu aj projekt verejných priestranstiev, ale často ide o vynútené investície, ktoré sú spôsobené tlakom mestskej časti alebo magistrátu.
Je to vždy o dohode s protistranou, s verejným partnerom, o tom, čo chceme priniesť. My to, samozrejme, radi prinesieme, pretože vieme, že to bude mať benefit pre najbližšiu komunitu.
Pokles rozmachu v oblasti logistiky?
Pozrime sa na biznis v oblasti logistiky. Najväčší rozmach nastal počas pandémie. Je dopyt po logistických halách v Českej republike stále aktuálny? Podľa niektorých správ záujem o logistiku klesá. Stretli ste sa s tým?
Máte pravdu, tento obrovský záujem už opadol. Načasovanie projektov Logportu bolo však ako zo šlabikára. Lepší „timing“ a lepší produkt si David ani nemohol vybrať. Pandémia a rozmach potvrdili, že ide o správny produkt. Ako hovoríte, dopyt trochu ochladol, ale musíme si to rozmeniť na drobné. Zaoberáme sa mestskou logistikou a v tomto segmente je dopyt stále viditeľný.
Uvediem príklad. V projekte Logport Prague West sme mali dve posledné voľné jednotky, dopyt bol obrovský a mali sme firmy na čakacom zozname. Teraz počúvame, že v niektorých regiónoch je toho pripraveného viac a dopyt je slabší. Rozhodovanie nájomcov o veľkých priestoroch trvá dlhšie.
My cielime na pomerne malých nájomcov, naše jednotky začínajú od 800 až 900 štvorcových metrov, čo je na logistiku malé, a končia na úrovni troch až štyroch tisíc. V hale v Kladne ide o trochu špecifický prípad, tam jeden nájomca zaberá päť a pol tisíc štvorcových metrov.
Kritika logistických centier
Jednou z častých kritík logistických centier je nadmerné zahustenie dopravy, vznik dopravných uzlov a kamióny. Rieši do istej miery aj túto dopravnú otázku fakt, že ste mestským logistickým centrom?
Je to dané typom nájomcov. Necielime na jedného veľkého nájomcu, ktorý má jednostranne orientovaný biznis. Práve pri týchto prípadoch je dopravná záťaž naozaj extrémna. Naopak, máme veľký mix nájomcov: retail, e-commerce, robotika.
Diverzita predpokladá, že nie každý nájomca potrebuje byť stereotypne obsluhovaný veľkým množstvom kamiónov. Pracujú skrátka inak. Napríklad robotická firma robí robotické riešenia a nájomca, ktorý vyrába kompozitné fľaštičky, nemá skoro žiadnu dopravu.
Aj vo vašom prípade teda dopravný pretlak rieši diverzifikácia nájomcov?
Presne tak. Chcel som ešte poznamenať k téme mestskej logistiky, že sa často zužuje na e-commerce a takzvaný segment „last mile“. Osobne v tom vidím ešte ďalší benefit: prístup k vzdelanej a sofistikovanej pracovnej sile. Tú pravdepodobne nenájdete niekde pri diaľnici.
V Prahe a okolí je dopyt po vzdelanej pracovnej sile, ale existuje aj dostatočne veľká ponuka. Naši nájomcovia vytvárajú pracovné miesta s vysokou pridanou hodnotou, ktoré nemôžu byť v kancelárii, pretože vyžadujú logistický priestor. Zároveň potrebujete kvalitnú a vzdelanú pracovnú silu.
archív Logport
Miliónová firma
Za rok 2024 boli výnosy Logportu okolo 191 miliónov korún (približne 7,8 milióna eur). Čakáte teraz nárast hospodárskych výsledkov?
Hospodárske výsledky za rok 2024 boli veľmi dobré. Na druhej strane, pre developera je dôležitejší pipeline developerských projektov ako momentálny ročný výsledok. Na tom usilovne pracujeme.
Aj z hľadiska vynaložených investícií teda očakávate príjmovo slabší rok?
Tento rok, poviem to sebakriticky, sme nemali rozbehnutých toľko developerských projektov ako v minulosti. Tento rok sa tak asi nezopakujú výsledky rokov 2024 ani 2023.
To však nie je podstatné, pretože to je iba ročný snapshot. Podstatnejšie je, že Logport pripravuje ďalšie akvizície, ktoré firmu posunú na vyšší level v rámci developmentu. Tieto akvizície budú mať pochopiteľne odraz aj v hospodárskom výsledku.
Hľadanie financií
Veľmi dobrá otázka. Momentálne máme na stole dve akvizície v Prahe, v rámci ktorých sme absolvovali rokovania s investormi. Jedna bola rozbehnutá predtým, ako som prišiel, a zatiaľ sa neuzavrela. Druhá sa rozbehla počas môjho pôsobenia. Veríme, že ich v najbližšom čase dokážeme uzatvoriť. Nemali sme núdzu o investorov, o tento segment majú veľký záujem.
Pravdou je, že tento segment si stále vyžaduje pomerne veľké vzdelávanie. Ľudia totiž až tak nerozlišujú mestskú logistiku od veľkých logistických hál, ako sú napríklad tie od Amazonu a podobne. Myslím si, že v tomto smere je vhodná práve aj spolupráca s Crowdberry.
Pochopili, že ak sa tento segment dostatočne zrozumiteľne vysvetlí, otvorí sa tak priestor aj pre menších investorov, ktorí o mestskej logistike teoreticky nikdy nepočuli a nemali možnosť do tohto segmentu investovať. Zároveň sa s ňou stretávajú v každodennom živote. Hovorím, že každý na niečom jazdí, niečo konzumuje. Toto celé je vlastne o mestskej logistike.
Myšlienka Crowdberry – nazývam to demokratizácia investovania – umožňuje aj menším investorom dostať sa k projektom, ku ktorým by sa inak nedostali. Premýšľali sme, čo urobiť s existujúcimi postavenými a prenajatými halami v Kladne a začali sme komunikovať s Crowdberry.
Umožňuje nám to uvoľniť veľkú časť vlastného kapitálu, ale zároveň zostať v projekte ako partner investorov. Zostaneme s projektom spojení, budeme sa oň naďalej starať. Je to projekt Logportu. Uvoľnený kapitál použijeme na ďalšie developerské aktivity.
Robo Homola
Nové akvizície
Spomínali ste plánovanú dvojicu akvizícií. O čo ide?
Obe akvizície sú v Prahe, a to v rámci intravilánu. Jedna z nich je v rámci brownfieldu (väčšinou areál bývalého podniku, pozn. red.), druhá je takzvaný greenfield (zelená lúka, napríklad pole, pozn. red.). Chceme tam prísť s konceptom mestskej logistiky a našimi formátmi Log Box a Log Space.
Aký typ investorov využijete pri spomínanej akvizícii?
V Českej republike existuje pomerne veľká dostupnosť lokálnych peňazí a lokálnych investorov. Nakoniec sme sa dohodli s lokálnym investorom. Je to paradoxne český kapitál, ktorého je dosť. Likvidita je veľmi silná. Tlačí sa aj do zahraničia, Poľsko je prirodzená voľba, ale, samozrejme, domáci trh poznajú a radi tu investujú.
Aký je rozdiel medzi hľadaním investorov a financií v Bratislave a Prahe?
Myslím si, že Česko má veľmi silnú bázu lokálneho kapitálu. V HB Reavise sme mali na development vlastný kapitál. Hľadali sme skôr dlhových, a nie equity investorov. Takže na túto otázku asi neviem úplne dobre odpovedať.
Predávali sme investorom budovy a je pravda, že v posledných rokoch pôsobenia v HB Reavise boli investori viac z regiónu ako zo širšej paneurópskej lokality. Česko má však extrémne silnú investorskú bázu. Kapitálu je tu dostatok.
Ďalšie plány
Naznačili ste dve akvizície. Máte v Prahe jeden hotový projekt, dve akvizície a ďalšie dva projekty v Kladne. Máte nejaké ďalšie plány s Českou republikou, chcete expandovať do iných miest a regiónov?
Ak by sme pristúpili k expanzii, tak by pripadal do úvahy poľský trh, kde som aj pôsobil. (V rámci HB Reavisu pôsobil ako generálny riaditeľ pre poľský trh, pozn. red)
Na druhej strane, Česká republika nám zatiaľ poskytuje dostatok investičných a developerských príležitostí. V najbližšom období sa budeme držať českého trhu, respektíve Prahy a okolia.
Uvažovali ste aj o Slovensku?
Občas máme príležitosti aj zo Slovenska. Veľmi kriticky vyhodnocujeme, či ísť na nový trh, alebo nie. Zatiaľ sme nedostali na stôl takú príležitosť, pri ktorej by sme sa rozhodli expandovať na slovenský trh.
Je v Bratislave ešte priestor na rast alebo je trh zahltený konkurenciou?
Priestor by asi bol. Budeme to aktívne sledovať.
Čo je realistickejšie: Varšava alebo Bratislava?
Myslím si, že skôr Varšava.
Nerozmýšľali ste o nemeckom trhu?
Bavili sme sa aj o nemeckom trhu, ale na to by sme potrebovali väčší kapitál.
