Alto Real Estate jedného z najbohatších Slovákov Jozefa Oravkina je na trhu len niekoľko rokov, no v portfóliu má najvypuklejšie developmenty bratislavského nového downtownu. Developer zverejnil čerstvé, miliónové čísla za rok 2025.
Vo všeobecnosti v týchto projektoch ide najmä o prémiový typ bývania. V lokalite Sky Park sa napríklad cenovka za meter štvorcový penthousového bývania dokáže vyšplhať aj na 10-tisíc eur. Priemerná cena metra štvorcového v prvej etape projektu Florian je zasa sedemtisíc eur.
V realitnom katalógu má však Alto aj projekt v logistickom segmente, niekoľko administratívnych budov a spojila aj sily s Penta Real Estate na projekte Chalupkova. Developer teraz zverejnil čerstvé dáta za rok 2025.
Aktíva narástli
Alto Real Estate oficiálne odštartovalo dráhu realitného hráča v bratislavskom regióne v roku 2022. „Nakoniec o názve novej spoločnosti hlasovali asi ôsmi kľúčoví ľudia, veľkou väčšinou vyhralo Alto. Chcel som, aby firma bola od začiatku spoločným dielom tímu, ktorý so mnou z Penty odišiel. Išli do rizika. Penta je známa vysokými platmi a robili na najzaujímavejších projektoch na Slovensku, no rozhodli sa ísť so mnou do novej firmy,“ opísal začiatky v rozhovore pre Forbes Jozef Oravkin v roku 2023.
Oravkin patrí medzi najbohatších Slovákov. V minuloročnom rebríčku Forbesu sa umiestnil na 14. priečke rebríčka s majetkom 480 miliónov eur. Za rok 2024 sa celkové aktíva portfólia vyšplhali na hodnotu 680 miliónov eur. Podľa čerstvých údajov, ktoré Alto zverejnilo vo výročnej správe za rok 2025, výška aktív narástla na 726 miliónov eur. Čistá hodnota aktív podľa EPRA (European Public Real Estate Asociation ) je 346 miliónov eur (v roku 2024 309 miliónov eur).
Vizualizácia: Pantograph
Miliónový zisk
Podľa výročnej správy si developer polepšil hospodárskymi výsledkami. Medziročne narástol v čistom zisku z 23 na 27 miliónov eur.
CEO Alto Real Estate Rastislav Valovič podčiarkol v úvodníku výročnej správy, že celosvetová geopolitická neistota a fragmentácia globálnych vzťahov sa v roku 2025 preniesla aj do ekonomických rozhodnutí, investičnej stratégie a správania trhov.
„Pre skupinu ALTO Real Estate bol rok 2025 rokom preverenia podstaty. Trh s nehnuteľnosťami sa stal selektívnejším a náročnejším – klienti, nájomcovia aj investori sa rozhodovali opatrnejšie, s dôrazom na kvalitu, finančnú disciplínu a dôveryhodnosť partnera,“ okomentoval Valovič v príhovore výročnej správy.
Byty za 82 miliónov eur
Realitné biznis portfólio Alto Real Estate delí na rezidenčný a administratívny segment. Za rok 2025 podľa dát developera spoločnosť predala 150 bytov v objeme 82 miliónov eur. V roku 2024 odpredali 101 bytových jednotiek, a to v hodnote 50 miliónov eur. Priemerná predajná cena za meter štvorcový za minulý rok sa vyšplhala na 6 080 eur bez DPH (7 470 eur s DPH).
V rámci rezidenčného biznis portfólia dominujú najmä projekty v štvrti Sky Park a prvá fáza developmentu Florian v blízkosti budovy Národnej banky Slovenska. V rámci prémiovej štvrte Sky Park tak Alto dopredávalo najmä byty v štvrtej veži Sky Park Residence a v rámci predpredaja zase bytové jednotky v Sky Park Tower.
Jakub Gulyás
Štvrtá veža a aj Sky Park Tower
Štvrtá veža má 31 poschodí a 264 bytov. Development bol skolaudovaný v roku 2024. V rámci štvrtej veže sú k dispozícii dvojizbové, trojizbové, ale aj štvorizbové byty. Dvojizbáky a trojizbáky sa v čase kolaudácie cenovo pohybovali od 311 500 eur a 450 900 eur.
Posledné poschodia vežiaku sú venované lukratívnejším typom apartmánov, a to takzvanému panoramatickému bývaniu a penthousom.
Nový vežiak v Sky Parku ponúkne 393 bytov na 33 nadzemných podlažiach. Rezidenčný katalóg obsahuje rôzne typy bytov. Ponúka spektrum od dvojizbáku (60 metrov štvorcových) po 5-izbový byt (210 metrov). Sky Park Tower ponúkne aj prémiové penthousy s rozlohou od 150 do 350 metrov štvorcových.
Určitú predstavu o cenníku za metre štvorcové máme už ilustrovanú vďaka štvrtej veži Sky Parku. Pri štvrtej obytnej veži obchodný riaditeľ spoločnosti Ján Bryndza pre Forbes totiž nedávno prezradil, že cena „na najvyšších poschodiach je 10-tisíc eur za meter štvorcový. Ak má penthouse 250 metrov štvorcových, cena vychádza na 2,5 milióna eur.“
Ak bude podobný cenník za meter štvorcový reálny aj pri Sky Park Tower, tak cena podobného penthousu sa môže pohybovať od 1,5 až do 3,5 milióna eur. Výstavba Sky Park Tower začala začiatkom roka 2024, aktuálne developer spustil aj predaj aj bytov. Predpokladaný termín dokončenia výstavby je v roku 2027.
Podľa poslednej výročnej správy bola motorom predaja v roku 2025 najmä ponuka bytov v Sky Park Tower. „Dôležitým ukazovateľom kvality značky je aj štruktúra predajov. V SKY PARK Tower a SKY PARK 4 tvorili približne 27 percent kupujúcich existujúci klienti z predchádzajúcich veží a ďalších 18 percent prišlo na základe odporúčania,“ píše sa vo výročnej správe.
Projekt Florian. Foto: archív Alto Real Estate
Florian vypredaný
Jedným z kľúčových aktív developera je aj projekt Florian. Prvá etapa developmentu so 73 bytovými jednotkami je už skolaudovaná a aktuálne aj vypredaná. Na prvú fázu nadväzuje výstavba Florian 2 s celkovým počtom 223 bytov. V roku 2025 Alto Predalo 23 bytov v komplexe Florian.
„V roku 2026 nás čaká dopredaj posledných bytov a ich postupné odovzdávanie klientom. Vo 4. kvartáli 2025 sme spustili predpredaj druhej etapy projektu Florian; ešte pred verejným predajom sa nám podarilo umiestniť na trh približne 10 percent bytov, čím sme splnili plán na rok 2025 a pripravili silný štart pre rok 2026,“ priblížila výročná správa.
Menšie výnosy z predaja: zlé či dobré znamenie?
Zaujímavé údaje vo výročnej správe sa týkajú predaja bytov. Zazmluvnený predaj za rok 2024 sa vyšplhal na 48 miliónov eur. O rok už suma narástla na 82 miliónov eur. Podľa ukazovateľa výnosov z predaja bytov v roku 2024 developer evidoval sumu 61 miliónov eur. V roku 2025 zase padol ukazovateľ na 15 miliónov eur. Mohlo by sa tak zdať, že na základe výnosov z predaja sa developerovi nedarilo.
Podľa CFO Alto Real Estate Juraja Šturdíka treba rozlišovať práve medzi týmito dvomi ukazovateľmi. „Údaj 15 miliónov eur v roku 2025 pri výnosoch z predaja bytov predstavuje byty, pri ktorých boli splnené podmienky na účtovné vykázanie výnosu – teda išlo o byty dokončené, zaplatené a odovzdané klientom. V roku 2024 bol tento objem výrazne vyšší najmä v súvislosti s dokončením a odovzdávaním projektu SKY PARK 4. veža, ktorého kolaudácia a hlavná fáza odovzdávania sa koncentrovali práve do roku 2024. Rok 2025 preto prirodzene predstavoval už len dobeh, resp. dopredaj a odovzdanie zvyšných jednotiek,“ vysvetľuje Šturdík.
Finančný riaditeľ podčiarkol, že podobné medziročné výkyvy sú bežné. Podľa manažéra sa výnosy z predaja bytov nevyvíjajú lineárne, ale držia sa harmonogramu finalizovaných projektov a ich kolaudácie.
„Údaj 82 miliónov eur predstavuje zazmluvnený predaj – teda byty, ktoré boli v roku 2025 predané/zazmluvnené, ale k 31. decembru 2025 ešte neboli dokončené a odovzdané klientom, a preto sa ešte nepremietli do účtovne vykázaných výnosov z predaja bytov. Ide predovšetkým o projekty SKY PARK Tower a Florian Residences II, ktoré sú vo fáze výstavby. Tieto zazmluvnené predaje predstavujú budúci potenciál výnosov, ktorý sa bude účtovne prejavovať až v období dokončenia, úhrad a odovzdávania príslušných bytov,“ podotkol ešte Šturdík.
V kocke povedané, podľa Šturdíka nižšie výnosy z predaja bytov v roku 2025 ešte nedokazujú nižší obchodný výkon v segmente s rezidenčným developmentom. „Naopak, rast zazmluvneného predaja na 82 miliónov eur potvrdzuje silný dopyt po našich projektoch. Rozdiel medzi týmito údajmi vyplýva najmä z účtovného načasovania a z projektového cyklu rezidenčného developmentu,“doplnil ešte finančný riaditeľ.
archív Alto Real Estate
Kancelárska vetva
Druhou silnou biznisovou vetvou developera sú administratívne projekty. V správe má pod palcom 138-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov. V roku 2025 prenajímal plochu o rozlohe 48-tisíc metrov štvorcových. Medziročne ide o nárast z 26-tisíc metrov štvorcových prenajímateľnej plochy.
Do administratívneho portfólia napríklad patrí spomínaný kancelársky komplex Digital Park I (10 600 metrov štvorcových, 97 percent obsadenosť) a Digital Park II (57 800 metrov štvorcových, 90 percent obsadenosť), v ktorom má sídlo aj samotná Penta a developer Penta Real Estate.
Najčerstvejším prírastkom v segmente kancelárií je trojica budov City Business Center 3, 4 a 5. Tie sa nachádzajú v bývalej brownfieldovej lokalite transformujúcej sa na biznis zónu Mlynské Nivy. Komplex dokopy ponúka 22 700 metrov štvorcových prenajímateľnej kancelárskej plochy. Aktuálne má trojica budov obsadenosť 89 percent.
V rámci lokality Sky Park to je aj Sky Park Offices, ale aj revitalizovaná podniková budova Jurkovičova tepláreň. Tá okrem klasických kancelárskych priestorov ponúka aj coworkingové officy. Aktuálne administratívne priestory využíva pre svoje sídlo aj samotné Alto. To sa však bude postupne sťahovať do kancelárskej časti projektu Chalupkova.
Spojenectvo s Pentou, ale aj logistika či ďalšie byty
Práve v rámci rezidenčno-kancelárskeho projektu Chalupkova majú spojiť sily Alto Real Estate a Penta Real Estate. Práve developer Jozefa Oravkina spolupracuje na projekte ako joint venture partner. Zároveň sa po dostavbe kancelárskej časti v roku 2027 presťahuje do administratívnych priestorov komplexu.
Samotná kancelárska etapa Chalupkovej je aktuálne vo výstavbe a ponúkne 20-tisíc metrov štvorcových prenajímateľnej officeovej plochy. Prvá fáza rezidenčnej časti by mala byť finalizovaná v roku 2029 a ponúkne 1 100 bytov.
Zároveň Alto pracuje aj na projekte Sky Park Square, ktorý je určitou expanziou štvrte. Prvá fáza bytového komplexu by mala byť podľa plánu dokončená v roku 2029 a ponúkne 460 bytov. Alto zároveň prikročilo aj k biznisu s logistickými halami. Konkrétne ide o projekt Store.To, ktorý bude portfóliom skladov cieliť na malých a stredných podnikateľov.
Projekt vyrastá na okraji Bratislavy v bývalom areáli Slovnaftu. Development ponúkne 27-tisíc metrov štvorcových skladových priestorov.
