Systém „postaviť – prenajať – predať“ má byť pre najväčšieho tunajšieho developera minulosť. HB Reavis najbohatšieho Slováka Ivana Chrenka chce budovy ďalej spravovať a zarábať na nich. Chystá novú štruktúru skupiny. A ako vysvetľuje jej CEO Marián Herman, uľahčí to aj financovanie.
HB Reavis Group plánuje významne reorganizovať štruktúru, chcete odčleniť značnú časť aktív do novej firmy. Čo je za týmto krokom?
Toto rozhodnutie sa u nás rodilo už pár rokov. Sme pravidelní vydavatelia dlhopisov a predvlani sme riešili vstup kapitálového investora do skupiny, ktorý však pre pandémiu padol.
A jeden z feedbackov, ktoré sme od kapitálových trhov mali, bol, že sme veľmi komplexní a že v sebe spájame developerský biznis, ale aj biznis držania hotových projektov a zbierania nájomného. To nie je štandardné. Tieto biznisové časti sú väčšinou rozdelené a tomu sú prispôsobené aj zdroje financovania.
Spravovať, nepredávať
Takže má vzniknúť čistý developer a čistý správca hotových nehnuteľností?
Áno. Motorom kroku je byť čitateľnejší pre našich stakeholderov, teda financujúcich partnerov, držiteľov našich dlhopisov, financujúce banky. Historicky sme budovu postavili, prenajali a po pár rokoch predali. A niekto iný na nej ďalej zarábal.
Povedali sme si – a presvedčili o tom aj nášho akcionára (Ivana Chrenka, pozn. red.) – prečo to nezmeniť, je to pre nás ďalšia obrovská príležitosť. Chceme byť kvalitný správca, vybudovať si geograficky diverzifikované a veľké portfólio najkvalitnejších nehnuteľností, ktoré by bola škoda predávať niekomu inému, lebo veríme v ďalší rast ich hodnoty a chceme z toho ťažiť my sami.
Akurát to musíme oddeliť do separátnej vetvy, aby sme sa dokázali lepšie financovať.
Odkiaľ prichádzali hlavné pripomienky o istej neštandardnosti? Z bánk?
Banky nás majú veľmi dobre navnímaných, máme dlhodobých financujúcich partnerov na projektovej báze. Pripomienky prichádzali skôr z kapitálového trhu, už keď sme sa pred pár rokmi pohrávali s myšlienkou urobiť IPO (primárny úpis akcií) či vydať eurobondy. Vnímali sme to, ale musel dozrieť správny čas na to, aby sme sa rozdelili.
Predtým sme mali veľký podiel aktív vo výstavbe, dnes sme pomerne vyvážení. Hodnota našich realitných aktív bola ku koncu vlaňajška zhruba 3,6 miliardy eur, z toho je približne 1,95 miliardy v hotových, príjem generujúcich nehnuteľnostiach, zvyšok je v developerskej časti, teda v pozemkoch a projektoch vo výstavbe.
Z dcéry sa stane sestra
Kedy chcete zmenu uskutočniť?
Plánujeme to zrealizovať do konca tohto roka. Už sme založili dcérsku spoločnosť, do ktorej postupne presúvame hotové projekty. Zhruba niekedy na prelome tretieho a štvrtého štvrťroka by malo dôjsť k premene tejto dcéry na sesterskú spoločnosť.
Akcionárska štruktúra bude rovnaká a aj sídlo bude rovnaké, ako má materská spoločnosť v Luxemburgu.
Ako sa zmení financovanie?
Vďaka zmene lepšie zladíme rizikový a výnosový profil jednotlivých biznisov. Vetva, ktorá vlastní hotové nehnuteľnosti, sa bude oveľa ľahšie financovať cez kapitálové trhy, cez eurobondy. Plánujeme tam do dvoch-troch rokov nechať urobiť aj investičný rating.
Developer sa môže potom financovať hlavne cez projektové financovanie, i keď si necháme nejaký priestor aj pre kapitálové trhy. Plánujeme ísť viac na európske kapitálové trhy a v zlúčenej štruktúre je to veľmi ťažké.
Je na stole predaj časti biznisu?
Chcete zmeniť pomer financovania medzi bankami a kapitálovými trhmi viac v prospech trhov?
Na konsolidovanej báze áno a, samozrejme, hlavne na tej strane hotových projektov.
Je za zmenou štruktúry potenciálne aj možný predaj časti biznisu?
Primárne nie. Dlhodobo nevylučujem, že hlavne tá firma obsahujúca hotové projekty sa stane predmetom IPO. Možno do troch, piatich či viac rokov, ale dnes to nie je na stole.
Pred pandémiou mali časť biznisu odkúpiť americké fondy. Je v hre aj takáto možnosť – predaj strategickému investorovi?
Koncom roka 2019 nás oslovili americkí investori a dostali sme takpovediac ponuku, ktorá sa neodmieta, ak to zjednoduším, ale korona tento obchod zrušila. Nebol nami vyvolaný a ani teraz nemáme takéto plány. Naopak, chceme výrazne rásť, hlavne smerom do západnej Európy.
Expanzia na západ
Tam sa má presúvať gro vášho biznisu?
Áno. Na Slovensku máme stále zásobu projektov a zabezpečené bankové financovanie, hoci tu sa trochu odkloníme od kancelárií smerom k rezidenčnej výstavbe. Ale rozvojové aktivity sústreďujeme na Veľkú Britániu, Nemecko a Poľsko.
Londýn
V hlavnom meste Spojeného kráľovstva má skupina Ivana Chrenka pár uskutočnených a predaných projektov. Bloom Clerkenwell chce ďalej spravovať. Foto: archív HB Reavis
Aj ďalšie expanzné plány na nové trhy pôjdu západným smerom. Tie trhy sú výrazne stabilnejšie, likvidnejšie a paradoxne tam dosahujeme ekonomickú návratnosť porovnateľnú, ak nie lepšiu, než v strednej Európe.
Kedysi ste skúmali aj Turecko.
Áno, zhruba v podobnom čase, ako sme začínali aj v Británii. Z dnešného pohľadu sme tam našťastie nič nekúpili. Je to tam nestabilné, aj makroekonomicky, asi by sme tam dosť prerobili.
Naopak, Londýn je síce veľmi vyzretý a veľmi konkurenčný trh, ale ak prinesiete inovácie, tak sa presadíte. Vidíme, ako vieme prenajímať naše projekty a za aké nájomné. Potvrdzuje nám to, že máme správny produkt.
Prahu, kde ste mali pár projektov, ste už úplne opustili. Prečo?
Nepodarilo sa nám tam nakúpiť dostatok projektov a robiť jeden či dva nie je pre nás efektívne. Tri pozemky, ktoré sme tam mali, sme radšej predali. Plus, poviem otvorene, trápili sme sa s povoleniami. Situácia tam bola výrazne neprehľadná. Radšej sme sa rozhodli kapitál investovať inde.
Predčasné splácanie
Ešte sa vrátime k plánovanej reorganizácii skupiny. V tejto súvislosti robíte aj predčasné splácanie bondov. Prečo?
Niektoré z vydaných dlhopisov mali limitáciu v tom, či môžeme rozdeliť firmu. Preto ich musíme vykupovať, ten proces už beží. Následne oslovíme súčasných investorov, či majú záujem o novovydané bondy, a urobíme aj verejné emisie.
Akého objemu sa výkup týka?
Spolu ide o dlhopisy v hodnote vyše 160 miliónov eur s tým, že výkupy realizujeme postupne, v tranžiach.
Novovydané bondy by mali byť v podobnej výške?
Budú zavesené na developerskej časti a zrejme nižšie. V druhej časti skupiny plánujeme neskôr emisie eurobondov a tie sa zvyknú robiť v objemoch nad 500 miliónov eur.
Výrazný zisk napriek pandémii
Pozrime sa späť na uplynulé dva roky pandémie.
Začiatok pandémie nás zastihol obrovsky exponovaných vo výstavbe projektov, mali sme ich rozbehnutých jedenásť, okolo pol milióna metrov štvorcových. Takže sme riešili, ako vôbec pokračovať na stavbách, ako dodržiavať všetky opatrenia, prišli výpadky v dodávkach.
Len sme hádali, ako sa situácia vyvinie na kancelárskom trhu, lebo odhady boli od absolútneho „doom & gloom“, že kancelárie budú nepotrebné a všetci budú robiť len z domu, až po to, že sa nič nezmení.
Rok 2020 bol pre nás ťažký, vyrobili sme v ňom našu historicky najvyššiu stratu, biznis sa fakticky zastavil. Našťastie sme mali zabezpečené financovanie, to je naša stratégia. Vďaka tomu sme cez pandémiu dostavali desať zo spomínaných jedenástich projektov a Varso Tower (najvyššiu budovu v EÚ) vo Varšave skolaudujeme do niekoľkých týždňov.
Medzičasom sme začali stavať dva nové projekty, Nové Apollo tu v Bratislave a Worship Square v Londýne, a v septembri začneme ďalší projekt v Berlíne (blízko stanice Ostbahn).
Ukazuje to, že trh nezmizol, ale naopak. Dnes máme všetky dokončené projekty plne alebo takmer plne prenajaté, dokonca aj multifunkčný projekt Nivy, pričom tento segment v pandémii tiež dostal poriadny zásah.
V roku 2021 sme prenajali 160-tisíc štvorcových metrov priestorov, náš historicky druhý najvyšší lízingový výkon. A všade dosahujeme prémiovejšie nájomné, než sme si kreslili pred koronou. Aj vďaka tomu sme vlani dosiahli výrazný zisk, vyše 300 miliónov eur.
Sú kancelárie out?
Pandémia priniesla tiež spomalenie na strane predaja projektov. Ešte v roku 2020 ste chceli predať napríklad Nivy Tower, stále ho však máte. A zároveň, ako ste spomenuli, ste výrazne znížili počet rozostavaných projektov. Ako veľmi je to dočasné?
Na strane developmentu sa nadychujeme na nový rozbeh. Okrem nového projektu v Berlíne (kúpený koncom vlaňajška) sme v máji uzavreli akvizíciu ďalšieho projektu v absolútnom centre Berlína. Pracujeme tiež na akvizícii významnej zóny vo Varšave a v Londýne sa neustále pozeráme po nových miestach.
Na strane predajov to bol zámer súvisiaci so spomínanou reštrukturalizáciou: rozhodli sme sa vložiť hotové projekty do novej firmy. Paradoxne, dopyt na ich kúpu bol a dokonca sa v pandémii zvýšil. Peňazí bolo veľa a investori hľadali vhodné projekty, do ktorých by ich dali.
Väčšina investičných fondov za uplynulé roky výrazne zvýšila alokácie do realít, lebo tie sú považované za ochranu pred infláciou, ktorá tu podľa mňa na vyšších hodnotách s nami zostane ďalšie dva-tri roky.
Vy ste na začiatku pandémie predikovali, že kancelárie, váš core biznis, prežijú, len budú využívané inak.
Áno, dnes vidíme, že je tu hybridný mód. A že globálne záujem o kancelárie síce klesá, ale dopyt po kvalitných, hlavne ESG priestoroch je obrovský. Naopak, výrazne trpí segment starších kancelárskych priestorov, ktoré nespĺňajú náročné požiadavky na kvalitu a udržateľnosť.
Nový rezidenčný projekt v Bratislave
Tradične ste hlavne developer kancelárskych priestorov. To sa zrejme nezmení.
Kancelárie sú pre nás základ, ďalšie shopping centrá nie sú na programe. A len na Slovensku budeme stavať aj byty. Tu máme zatiaľ jeden takýto projekt, ale vyhodnocujeme aj možnosť zmeniť na byty väčšiu časť našej zásoby pozemkov v južnej zóne Nových Nív.
Je to pre nás práca na šesť-sedem rokov. Tu je momentálne väčší dopyt po rezidenčných než kancelárskych nehnuteľnostiach. Na strane kancelárií je to i vplyvom toho, že gro nájomcov v Bratislave sú centrá služieb (SSCs) a tie sú pomalšie v návrate do kancelárií. Oživenie dopytu po nich je tu preto výrazne pomalšie než vo Varšave či na Západe.
Spomínali ste vplyv ESG. Ako veľmi sa bude prejavovať ďalej?
Je to veľký trend. Väčšina nájomcov z radov globálnych firiem, ako sú Microsoft či IBM, má stratégie, že do istého roku budú len v net zero carbon budovách (ktoré v čistom neprodukujú uhlíkovú stopu ani pri výstavbe, ani v prevádzke). Je to ambiciózne, my práve v Londýne robíme len štvrtú takúto budovu spomedzi všetkých tamojších projektov.
Alebo vidíme, že aj projekt Bloom & Clerkenwell, ktorý sme síce nestavali net zero, ale má najvyššie štandardy udržateľnosti BREEAM, sme vedeli prenajať za vyššie nájomné, než keď sme si pred pandémiou robili biznis plán. A to sme rokovali počas pandémie, keď sa všeobecne robilo z domu.
Pre nás je to dôkaz, že keď robíte projekt, ktorý dbá na dobré, produktívne a zdravé prostredie pre zamestnancov, je oň veľký záujem. My sme wellbeing certifikáciu začali robiť roky pred koronou a boli sme v tom v Európe pionieri. Pandémia ukázala, že to bolo správne rozhodnutie.
„Perfect storm“ prepisuje plány
Ako vás ovplyvňuje ďalšia výrazná udalosť týchto mesiacov – vojna na Ukrajine – a tiež rastúce ceny?
Zažívame „perfect storm“, po pandémii prišla vojna a inflácia. To sa nedalo predpokladať, ale zachraňuje nás náš produkt, ktorý je dobre nadizajnovaný, zameraný na užívateľov, je to špička na trhu.
Vojna na Ukrajine, samozrejme, spôsobuje všetkým problémy v dodávkach dôležitých materiálov a ich zdražovanie. Niektoré nie sú vôbec dostupné.
Našťastie teraz máme oveľa menej rozostavaných projektov a aj pri nich sme už buď na konci, ako v prípade Varso Tower, alebo máme veľkú väčšinu dodávok už dávno zazmluvnených, čo je prípad bratislavského Nového Apolla.
Ale pocítime to v Londýne v projekte Worship Square. A v prípade plánovaného berlínskeho projektu blízko stanice Ostbahn teraz opravujeme finančné plány a otvorene poviem, že na strane nákladov budú dvojciferné rasty.
Rozhovor nájdete v júnovom vydaní magazínu Forbes, ktoré je venované slovenským rodinným firmám.