Trh hypoték sa za posledných 12 mesiacov radikálne zmenil. Zvýšili sa sadzby, zmenili sa regulačné parametre a do hry vstupujú aj „dotácie“ developerov. V každom prípade – ak idete do hypotéky, oplatí sa urobiť si dobrú prípravu. Tu je desať bodov, ktoré môžu pomôcť.
1. Úvery sú… drahšie.
Hypotekárne sadzby veľkých bánk sa aktuálne začínajú na čísle 4,3 percenta a podľa vyjadrení z trhu by sa mohli vyšplhať k piatim percentám. Hypotéky sú tak oveľa drahšie ako začiatkom minulého roka, keď sa priemerný úrok hýbal okolo jedného percenta. Výraznejšie zdražovanie sa však už v blízkej budúcnosti nečaká. Zdraženie sa týka aj spotrebných úverov, ktorými si časť kupujúcich dofinancováva bývanie. Tie sa dostali v priemere do dvojciferných hodnôt.
2. Nasporiť si dvadsať percent.
K hypotéke je potrebné doložiť 20 percent z ceny bytu z iných zdrojov (LTV). Pri nehnuteľnosti v hodnote napríklad 150-tisíceur to predstavuje 30-tisíc. Mladí ľudia sa tak musia na hypotéku vopred pripravovať. Buď si budú dlhodobo sporiť, alebo siahnu po inom riešení.
Môžu napríklad založiť rodičovskú nehnuteľnosť či si vziať spotrebný alebo stavebný úver. Tu sa však musia zmestiť do ďalšej skratky – DSTI(bod 3).
3. Oplatí sa zarábať viac.
Kým donedávna spôsobovala mladým žiadateľom o úver problém najmä vyššie zmienená potreba mať hotovosť, dnes ich ešte viac limituje výška príjmu. Mnohým totiž ich zárobok nevychádza, vzhľadom na splátku, na dostatočný úver. Ukazovateľ DSTI (Debt service-to-income) udáva, akú najvyššiu splátku všetkých úverov môže mať dlžník vo vzťahu k svojmu príjmu. Môže to byť maximálne šesťdesiat percent. Zohľadňuje sa aj rezerva pre prípadný nárast úrokových sadzieb a životné minimum.
Kým potreba hotovosti (LTV) sa dá obísť založením dodatočnej nehnuteľnosti, s DSTI sa tak ľahko „vybabrať“ nedá. Možnosťou je navýšiť si príjem – zarábať viac alebo pribrať do záväzku spoludlžníka.
4. Možnosť požiadať o výnimku.
Limity Národnej banky Slovenska (NBS), medzi ktoré patria zmienené LTV, DSTI a ukazovateľ celkovej dlhovej zadlženosti DTI, majú povolené výnimky. Napríklad pri LTV majú banky možnosť dvadsiatim percentám z úverov poskytnúť až do deväťdesiat percent hodnoty nehnuteľnosti. Dlžníkovi tak stačí mať zo svojich len desať percent z hodnoty úveru. O výnimky je treba žiadať.
Treba však zvážiť, či to naozaj stojí zato. Podľa najnovších čísel NBS budú mať práve dlžníci s úverom na výnimku dnes najväčší problém ustáť nárast sadzieb a riadne splácať hypotéku.
5. Sprostredkovateľ sa oplatí.
Podľa prieskumu využívajú finančných sprostredkovateľov viac ľudia s vyšším vzdelaním. Medzi finančnou gramotnosťou a prehľadom na finančnom trhu totiž neexistuje priama úmera. Naopak, ľudia s vyšším vzdelaním vedia, aké špecifiká má ponuka hypotekárnych bánk a že potrebujú pomôcť. Sprostredkovateľ nielen šetrí čas potrebný na návštevu pobočiek viacerých bánk, ale poskytuje aj prehľad, ku ktorému by sa štandardný klient bežne nedostal.
6. Objemový návrat do roku 2020.
Objem poskytovaných hypoték je dnes nižší ako vlani (graf ). V júni banky pre úverovali 847 miliónov eur, čo je zhruba polovica toho, čo v minulom roku. Vtedy však bola aktivita na hypotekárnom trhu pri očakávanom raste sadzieb mimoriadna. Trh sa aktuálne posunul na úroveň z roku 2020, keď bol takýto mesačný obrat štandardný. Financovanie bývania teda napriek vyšším úrokom funguje.
7. Fixácie dnes stoja zhruba rovnako.
Zaujímavým fenoménom je, že cena hypoték sa dnes naprieč rôznymi fixáciami takmer nelíši. Či si súčasnú sadzbu zazmluvníte na tri, päť či desať rokov, rozdiel v sadzbe je len minimálny. Nemá teda veľmi zmysel špekulovať.
Výber fixácie je stávkou na budúci vývoj sadzieb Európskej centrálnej banky. Skôr či neskôr sa vyberú späť nadol. Má však význam poistiť sa aj proti možnému pohybu hore.
Odborníci preto odporúčajú rozhodnúť sa pre dlhšiu fixáciu a ak by sadzby medzičasom klesli, úver bude možné si refinancovať do lacnejšej banky alebo požiadať svoju banku o prehodnotenie úroku.
8. Po štyridsiatke dostanete menší úver.
Ak máte viac ako 40 rokov, vaša úverová kapacita klesá. Každý rok života sa vám z nej podľa nariadenia NBS vymaže štvrť percentuálneho bodu. Kým u mladých dlžníkov môže úver predstavovať najviac osemnásobok ich ročného príjmu, človek vo veku 41 rokov si požičia len 7,75-násobok,u päťdesiatnika je to 5,5-násoboka od veku 60 rokov môže úverové zaťaženie predstavovať len trojnásobok ročného zárobku. Týka sa to úverov so splatnosťou končiacou sa vo veku nad 65 rokov dlžníka. Cieľom je odradiť ľudí od takzvaných strieborných hypoték. Podľa NBS totiž čoraz viac úverov siaha so splatnosťou až do dôchodkového veku.
9. Predčasne splácať je možné už raz mesačne.
Od septembra je možné hypotéku bezplatne predčasne splácať raz do mesiaca. Predtým sa to dalo raz ročne. Navyše sa zvýšil aj limit predčasných splátok. Doteraz to bolo dvadsať percent, po novom to je tridsať percent z nesplatenej istiny ročne. Dlžníci tak majú možnosť zbaviť sa úveru skôr. Doteraz to síce vo vyššom objeme využívalo len minimum dlžníkov, nov súčasných drahších časoch naberá táto možnosť viac na význame.
10. U developera (možno) lacnejšie.
Viacerí developeri sa tento rok rozhodli povzbudiť predaj dotovaním hypoték. Garantujú klientom sadzbu napríklad jedno percento po dobu troch rokov od kúpy bytu či „odpustenie“ polovice sadzby. Klient sa tam úrokovo dostáva do situácie pred zdražením úverov zo začiatku minulého roka. Oplatí sa však počítať.
Pre developera môže byť lacnejšie „zadotovať“ klientovi hypotéku, než mu dať zľavu z ceny bytu. Pre kupujúceho má preto zmysel hodiť si na papier úsporu na „dotovanej“ hypotéke a zľavu, ktorú by si mohol vyjednať z ceny nehnuteľnosti. Zväčša je výhodnejšie vypýtať si priamu zľavu.
