Kým na Slovensku boli nízke úrokové sadzby, dalo sa polemizovať o tom, čo je výhodnejšie: či ísť do podnájmu alebo zobrať si úver na bývanie. Situácia je však už iná a rozdiely výraznejšie.
Keď už mám niečo splácať, nech je to aspoň moje. Myšlienka, ktorá zrejme napadla mnohým, keď začali riešiť bývanie mimo rodičovského domu a porovnávali ceny nájmov so splátkami hypotéky. Tieto úvahy však boli na mieste hlavne pred necelými dvomi rokmi.
Čísla dnes jednoznačne nahrávajú prenájmu. „Vzhľadom na rast úrokových sadzieb je teraz zrejmejšie, že nájomné bývanie je z krátkodobého hľadiska výhodnejšie. Na začiatku roka 2022 bolo priemerné nájomné o deväť percent nižšie ako splátka hypotéky, teraz je to 32 percent,“ uvádza Vít Soural, konateľ spoločnosti Flat Zone.
Teda za predpokladu, že sa pozeráme len na finančné prostriedky vynaložené na bývanie. Do rovnice vstupujú aj osobné očakávania. „Veľmi závisí od preferencií ľudí, či sa chcú viazať kúpou nehnuteľnosti k určitému miestu alebo chcú mať väčšiu flexibilitu,“ pripomína Ján Beka, vedúci oddelenia makroekonomických analýz Národnej banky Slovenska.
Značné rozdiely
Skúsme teraz vysvetliť dynamiku medzi výškou úrokových sadzieb a cenami prenájmov. Ako prvé ovplyvňujú druhé? Spravidla platí, že čím je nižšia dostupnosť vlastného bývania, tým viac ľudí bude siahať po bývaní u cudzieho majiteľa. Dopyt tak potlačí ceny nahor, čo potvrdzujú aj oficiálne dáta. „Podľa Eurostatu stúpla cena nájmu za posledných 12 mesiacov na Slovensku o takmer štyri percentá, pričom v krajinách eurozóny sa zvýšilo nájomné približne o 2,5 percenta,“ približuje Tomáš Hegedűš, generálny riaditeľ CBRE Slovensko.
Krivky cien úverov na bývanie a nájomného sa však od začiatku vlaňajška nevyvinuli rovnakým tempom. Rozdiel medzi nimi sa od začiatku roka 2022 prehĺbil z jedného percenta, keď boli nájmy o niečo „drahšie“ ako hypotéky, na spomínaných 32 percent, pričom sa pomer síl úplne otočil. Rýchlo sa zvyšujúce splátky tak neznamenajú rovnako prudký skok hodnôt nájomného, ktoré rastú podstatne pomalšie ako hypotekárne záväzky.
Poďme sa pozrieť na čísla zblízka. Pri štvorpercentných úrokoch boli počas tretieho kvartála 2023 podľa dát spoločnosti Flat Zone mesačné splátky na novostavbu v Bratislave veľkú 63 štvorcových metrov na úrovni 1 227 eur. Priemerný nájom predstavoval 832 eur a bol tak lacnejší o 32 percent. V rovnakom období v roku 2022 boli podnájmy menej nákladné o 12 percent. A ešte v prvom kvartáli v roku 2022 rozdiel hovoril v prospech hypoték, konkrétne boli lacnejšie ako nájmy o jedno percento.
Tu treba pripomenúť aj to, že argument o vyhodených peniazoch pri prenájme aktuálne úplne neplatí. Ak by rozdiel medzi splátkou a nájomným – takmer štyristo eur – človek investoval napríklad do akciového indexu S&P 500, ktorý má návratnosť od začiatku roka takmer 14 percent, svoje financie by lepšie zhodnocoval, ako keby ich vložil do nehnuteľnosti. Ich ceny za rovnaké obdobie totiž stagnovali. Samozrejme, ako to pripomína aj Soural, ide o krátkodobý pohľad na problematiku, keďže zvyšných 832 eur, ktoré by dával na nájom, by nemali žiadnu finančnú návratnosť.
| Obdobie | Splátka hypotéky v novostavbe | Priemerný nájom | Rozdiel |
| 1Q 2022 | 721 eur | 731 eur | 1 % |
| 2Q 2022 | 824 eur | 762 eur | -8 % |
| 3Q 2022 | 901 eur | 797 eur | -12 % |
| 4Q 2022 | 1 012 eur | 805 eur | -20 % |
| 1Q 2023 | 1 164 eur | 803 eur | -31 % |
| 2Q 2023 | 1 177 eur | 814 eur | -31 % |
| 3Q 2023 | 1 227 eur | 832 eur | -32 % |
Zdroj dát: Flat ZoneA čo budúcnosť? „Pri pohľade na dynamiku medzi cenami nájmov a výškou úrokov môžeme povedať, že od začiatku rastu sadzieb, čiže od úvodu roka 2022, evidujeme mierny nárast ceny nájmov. Ten bude pravdepodobne pokračovať,“ predpovedá generálny riaditeľ CBRE Slovensko.
Ako Beka pripomína, treba brať do úvahy aj to, že úroky ovplyvňujú aj ceny nájmov v prípade, ak investor kúpil nehnuteľnosť s cieľom ju prenajímať. „Vyššie sadzby majiteľ zohľadní v cene nájomného,“ dopĺňa.
Čo sa týka úrokov hypoték, banky sa vyhýbajú jasnému vyjadreniu. Očakávajú totiž, čo sa bude diať na pôde Európskej centrálnej banky a so štátnymi dlhopismi. Niektorí analytici však hovoria, že v priebehu druhého polroku 2023 by sme mohli byť svedkom prvého poklesu sadzieb ECB.
Odpredávanie po 1989
Historický pohľad na problematiku poskytuje zaujímavé informácie. Podľa dát Eurostatu sú Slováci v rámci Európy druhí, čo sa týka vlastníctva nehnuteľností. Predbehlo nás len Rumunsko. Ako v tejto súvislosti vysvetľuje Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne, až 92 percent našincov žije vo svojom byte či dome, či už majú hypotéku alebo nie. Svedčí to podľa neho o tom, že kultúra bývania „vo vlastnom“ je u nás silne zakorenená.
K tomu vo veľkej miere podľa Hegedűša prispel aj bývalý režim a nedostatočná legislatíva po jeho páde v roku 1989, keď sa nehnuteľnosti dostávali z družstevnej či podnikovej držby do vlastníctva ľudí za relatívne nízke sumy. Podobné sú na tom aj ďalšie postkomunistické krajiny, aj preto sa v spomínanom rebríčku Eurostatu umiestňujú na horných priečkach práve štáty bývalého východného bloku.
„Pri nízkej finančnej gramotnosti, praktickej neexistencii domáceho finančného trhu a sťaženému prístupu k medzinárodným investičným príležitostiam aj v rámci EÚ je nehnuteľnosť v podstate jediné aktívum, ktoré majú ľudia na Slovensku na výber ako investíciu,“ tvrdí vedúci oddelenia makroekonomických analýz NBS.
Taktiež je v tejto súvislosti dôležité spomenúť, že donedávna podľa generálneho riaditeľa CBRE Slovensko, neexistovala snaha pre vytvorenie legislatívy umožňujúcej vstup inštitucionálneho kapitálu do sektoru nájomného bývania. Práve tento kapitál vlastní v západnej Európe nemalú časť bytového fondu.
Čo sa týka miery vlastníctva nezaťaženého hypotékou, Slovensko sa rovnako umiestňuje na popredných priečkach. Za tým je už spomínané odpredávanie po páde komunizmu, ale taktiež fakt, že v porovnaní s vyspelejšími krajinami sa u nás rozšírilo hypotekárne bankovníctvo až neskôr.
„Úvery na bývanie sa začali poskytovať vo väčšom meradle až od rokov 2003 až 2004. Ako však vyplýva z prieskumu o financiách a spotrebe domácností, podiel ľudí, ktorí bývajú vo vlastnej nehnuteľnosti a majú hypotéku sa postupne zvyšuje,“ vysvetľuje Beka.
Chýbali investori
Ak sa však pozrieme smerom na západ a k vyspelejším krajinám, tie sa v rámci štatistík o osobnom vlastníctve bytov umiestňujú najnižšie. Konkrétne najmenšia miera v rámci Európy je podľa dát Eurostatu vo Švajčiarsku. Nasleduje Nórsko, Nemecko a Rakúsko. Prečo to tak je? Ide o kombináciu dostupnosti, životného štýlu a zároveň existencie alternatívy vo forme trhu s inštitucionálnym nájomným bývaním.
„Na týchto trhoch figuruje mnoho inštitucionálnych investorov, ktorí prenajímajú celé bytovky. Segment komerčných nehnuteľností zameraných na bývanie v rámci Európy dosahuje z hľadiska objemu investícií od roku 2018, keď predbehol maloobchodný segment, druhé miesto hneď za kancelárskym,“ zdôrazňuje Hegedűš.
Ako navyše pripomína Horňák, výhodou takéhoto fungovania je vyššia mobilita pracovnej sily. Vlastníctvo nehnuteľnosti totiž prirodzene znižuje ochotu sťahovať sa za prácou, či už v rámci krajiny alebo mimo nej, keďže si ľudia vytvoria pevné zázemie na určitom mieste. Naopak, pri nájomnom bývaní je zmena jednoduchšia, či už pre opustenie miesta bydliska, ale aj pre nájdenie nového bytu či domu v cieľovom meste.
„Nízka mobilita pracovnej sily je aj jeden z dôvodov zaostávania za Západom – hovorí o tom, že ľudia by mohli svoj potenciál realizovať vo väčšej miere v inom meste, ale nedeje sa to kvôli nižšej ochote zmeniť svoje pôsobisko,“ uzatvára Horňák.
Zašlé časy
Ako uvádza Tomáš Hegedűš, generálny riaditeľ CBRE Slovensko, akvizícia nehnuteľnosti dávala väčší zmysel ešte v nedávnej minulosti, keď úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch deformovali trh. Úver bolo vtedy možné získať relatívne jednoducho.
„Dlhodobo klesajúce úrokové sadzby hnali dopyt po bytoch vyššie, pričom ponuka nestíhala a princíp trhovej ekonomiky spôsobil výrazne vyššie ceny bytov. Aj preto sme boli svedkami medziročných dvojciferných nárastov cien nehnuteľností,“ pokračuje Hegedűš.
Dnes tak sledujeme to, že sú ceny bytov neúmerné ku kúpyschopnosti obyvateľstva, a zároveň je aj náročnejšie získať úver z dôvodu prísnejšíchch regulácii a výrazne vyšších úrokových sadzieb.
