Investícia do nehnuteľností v obklopení nedemokratických režimov kupujúcich neodrádza. Macao pri Čiernom mori láka kapitál relatívne nízkymi obstarávacími cenami a vysokým potenciálom výnosov.
Tragédiu o Rómeovi a Júlii dnes isto pozná každý, nábrežie gruzínskeho Batumi však rozpráva trochu iný príbeh. Azerbajdžanský moslim Ali sa v románe, ktorého autorstvo sa pripisuje Kurbanovi Saidovi, zamiloval do nádhernej gruzínskej princeznej Nino. Okolnosti však mladej láske nepriali a do cesty sa jej postavila prvá svetová vojna. Ali pri zásahu domu hynie a románik zaľúbenej dvojice sa končí tragicky.
Literárna národná klasika Azerbajdžanu inšpirovala gruzínsku umelkyňu Tamaru Kvesitadzeovú, aby vytvorla monumentálne umelecké dielo známe aj ako Socha lásky. Tá sa stala jedným z najznámejších symbolov Batumi. Tvoria ho polopriehľadné kovové pohyblivé figúry vytvorené zo samostatných segmentov.
Každý deň sa postavy milencov posúvajú bližšie k sebe, aby sa o 19. hodine na letmý okamih stretli. Po spoločnom bozku sa každá z postáv vyberie iným smerom. Ku skutočnému spojeniu tak nikdy nedochádza.
Príbeh realitných investorov sa však na rozdiel od nenaplnenej lásky Aliho a Nino môže dočkať šťastného a veľmi výnosného rozuzlenia. Gruzínsky klenot na pobreží Čierneho mora ponúka zaujímavé príležitosti, ktoré však pravdepodobne nebudú trvať dlho.
Okno na výhodný vstup sa uzatvára a realitní špecialisti ho odhadujú zhruba na tri až štyri roky. Skokový rast hrubého domáceho produktu a vysoký dopyt po nehnuteľnostiach pravdepodobne vyženie ich ceny vysoko nahor.
Nehnuteľnosti na pobreží Čierneho mora zväčša nebývajú pre realitných investorov prvý plán. Batumi ako Las Vegas východu je však výnimka.
Poskytuje kombináciu jedinečnej atmosféry, ktorá spája modernú architektúru s historickým šarmom. Navyše s ešte stále atraktívnymi vstupnými cenami a sľubným potenciálom na kapitálový zisk. Investičný potenciál mesta prilákal aj zvučné mená ako Hilton, Sheraton, Radisson či Emaar.
Investorov zatiaľ neodrádzajú ani geopolitické riziká, ktoré plynú z pozície mesta v područí nedemokratických režimov susedných krajín. Priťahovaní silným vzostupom turizmu a potenciálom pre vysoké výnosy naďalej vkladajú kapitál do miestnych nehnuteľností.
Postupný nárast turizmu priamo ovplyvňuje dopyt po ubytovaní a investičných realitách, čo v posledných rokoch robí z dynamického mesta horúci investičný bod.
Ali a Nino, ikonické pohyblivé sochy sú symbol Batumi
Zdroj: Pexels
Pulzujúce srdce gruzínskeho pobrežia sa stalo magnetom pre investorov vďaka rýchlemu rozvoju a priaznivému podnikateľskému prostrediu. Ponúka atraktívne možnosti, ktoré si zaslúžia patričnú pozornosť.
Pokiaľ ide o investície do nehnuteľností v Batumi, medzi najzaujímavejšie lokality patria Batumi Botanical Garden, Batumi Boulevard, Old Town Batumi, Makhinjauri a Gonio.
Batumi Botanical Garden je svetovo oceňovaná botanická záhrada obklopená jedinečnou prírodou. Lokalita s prísne obmedzenou výstavbou predstavuje vzácnu investičnú príležitosť s rastom hodnoty.
Batumi Boulevard je ikonická a veľmi vyhľadávaná promenáda pozdĺž Čierneho mora. Ponúka luxusné apartmány s úžasným výhľadom a je obľúbená na osobné použitie aj krátkodobé prenájmy. Nový bulvár sa vyznačuje modernými obytnými komplexmi a výškovými budovami.
Staré Batumi je zas vhodné pre investorov, ktorí oceňujú historický šarm mesta. Ponúka zrekonštruované nehnuteľnosti, ktoré spájajú tradičnú gruzínsku architektúru s moderným komfortom.
Makhindjauri a Gonio sú oblasti populárne na turistický prenájom a majú vysoký investičný potenciál, zväčša ponúkajú pokojnejšie prostredie s výhľadom na hory a more.
Oblasti najbližšie k pobrežiu a mestským atrakciám sú najprestížnejšie a majú najvyššie ceny, ale zároveň môžu priniesť vyššie výnosy z investícií. Zaujímavosťou Batumi je aj jeho dojazdová dostupnosť do známeho lyžiarskeho strediska v Goderdzi, ktoré je vzdialené len 120 kilometrov.
Prehľad informácií
Populácia: 183 181 (2024)
Rozloha: 64,9 štvorcového kilometra
Mena: gruzínske lari (GEL)
Jazyk: gruzínsky
Náboženstvo: pravoslávne kresťanstvo
Batumi je hlavné mesto Adžarskej autonómnej republiky, ktorá je súčasťou Gruzínska. Nachádza sa asi 16 kilometrov od tureckých hraníc na pobreží Čierneho mora. Mesto je hlavné turistické i dôležité kultúrne a ekonomické centrum Gruzínska.
Podmienky vstupu
Slovenskí občania musia pri ceste do Gruzínska disponovať platným cestovným pasom. V prípade priameho letu z krajiny Schengenského priestoru možno cestovať aj s občianskym preukazom.
Pri pobytoch do 365 dní platí bezvízový režim, ktorý sa vzťahuje na turistiku, brigády, štúdium aj zamestnanie.
Osoby zdržiavajúce sa v krajine sú povinné mať doklad totožnosti neustále pri sebe, a to pre prípad možnej kontroly zo strany polície.
Dlhodobý pobyt s cieľom práce, štúdia či podnikania si vyžaduje povolenie na pobyt – Residence Permit. Žiadosť oň sa zvyčajne podáva v Agentúre pre rozvoj štátnych služieb – Public Service Hall. Treba ju vybaviť v dostatočnom predstihu pred vypršaním ročného bezvízového pobytu.
Podrobné informácie o podmienokach vstupu sú k dispozícii na stránke ministerstva zahraničných vecí.
Ekonomika
Gruzínsko je stále relatívne chudobná krajina s rozvíjajúcou sa ekonomikou voľného trhu, ktorá prešla od pádu Sovietskeho zväzu výraznými transformáciami.
Po počiatočnom prudkom poklese v 90. rokoch 20. storočia sa začala zotavovať a vďaka ekonomickým a demokratickým reformám po Ružovej revolúcii zaznamenala dvojciferný rast hrubého domáceho produktu.
Revolúcia sa odohrala v novembri 2003 a predstavovala pokojnú zmenu moci. Pre Gruzínsko znamenala dôležitý prechod k demokratickejším reformám a užším väzbám so Západom.
Rapídny ekonomický vzostup poháňala séria hospodárskych zmien. Gruzínsko si naďalej udržiava robustné tempo rastu, pričom aj v nedávnom období zaznamenával výrazný ročný rast hrubého domáceho produktu, ktoré ťahajú kľúčové sektory, ako sú informačné a komunikačné technológie, finančné a poistné služby, ťažobný priemysel, nehnuteľnosti, doprava či skladovanie.
Podľa Národného štatistického úradu – Geostat – bola priemerná mesačná nominálna mzda v Gruzínsku v prvom štvrťroku 2025 približne 2170 gruzínskych lari, čo predstavuje približne 680 eur. V Batumi, ktoré je centrom cestovného ruchu a investícií, môžu byť platy v niektorých sektoroch mierne nad celoštátnym priemerom.
Výška gruzínskeho hrubého domáceho produktu na obyvateľa je oproti slovenskej aj napriek predchádzajúcemu rastu výrazne poddimenzovaná.
Porovnanie vývoja HDP na obyvateľa Gruzínska a Slovenska (vyjadrenie v tisícoch USD)
Zdroj: Svetová banka
Batumi je pulzujúce centrum gruzínskej ekonomiky, pričom jeho prímorská poloha a strategický význam ho predurčujú na dynamickéý rozvoj. Mesto sa stalo kľúčovým motorom rastu, najmä v oblastiach, ktoré využívajú jeho geografické výhody a investičný potenciál.
Ekonomiku Batumi v prvom rade poháňa cestovný ruch. Vďaka svojej jedinečnej kombinácii subtropického podnebia, pobrežia Čierneho mora, modernej architektúry a historických pamiatok priťahuje Batumi rastúci počet domácich aj medzinárodných turistov.
Intenzívne sa investuje do výstavby nových hotelov, rezortov a zábavných zariadení, čo výrazne prispieva k tvorbe pracovných miest a príjmov. Turistický sektor v Batumi je nielen hnacia sila ekonomiky, ale aj dôležitý faktor pre prílev zahraničných investícií do nehnuteľností a služieb.
Ďalším významný sektor je stavebníctvo, ktoré zažíva boom vďaka rozvoju turizmu a infraštruktúry. Moderné výškové budovy, hotely a obytné komplexy menia panorámu mesta a signalizujú jeho ekonomickú vitalitu. Tento sektor priamo súvisí s prílivom investícií a dopytom po nových priestoroch.
Batumi funguje aj ako dôležité prístavné mesto, čo z neho robí kľúčový bod pre regionálnu dopravu a obchod. Prístav je pre mesto dôležitý tranzitný uzol, ktorý ho spája s medzinárodnými trhmi a uľahčuje export a import tovaru. Táto logistická rola podporuje súvisiace odvetvia, ako sú skladovanie, preprava a colné služby.
Vláda Gruzínska a regionálna vláda Adžarska aktívne podporujú investície v Batumi. Snažia sa vytvárať priaznivé podmienky pre zahraničných investorov, čo sa prejavuje v raste priamych zahraničných investícií do nehnuteľností, hotelierstva a zábavného priemyslu.
Batumi možno vnímať ako strategické miesto s veľkým potenciálom na ďalší rozvoj. Okrem toho, mesto sa snaží diverzifikovať svoju ekonomiku aj do iných odvetví vrátane malého a stredného podnikania a služieb.
Dynamický rast ekonomiky Batumi a atraktivita mesta pre investorov naznačujú, že zostane v dohľadnej budúcnosti jedným z kľúčových motorov ekonomického rozvoja celého Gruzínska.
Simponia, Batumi v cene od 67-tisíc eur
Zdroj: Apartmány-batumi.sk
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Trh s nehnuteľnosťami v Batumi prechádza výrazným rastom a silnou dynamikou plnou príležitostí, no rovnako aj potenciálnych rizík. Mesto zažíva intenzívny rozvoj a stáva sa čoraz atraktívnejším pre turistov aj investorov.
Ceny nehnuteľností v meste skokovo narástli, v niektorých prípadoch sa za posledných päť rokov dokonca zdvojnásobili. V roku 2021 predstavovala priemerná cena batumských apartmánov iba 838 dolárov na štvorcový meter.
V máji tohto roku sa už priemerné ceny rezidenčných novostavieb podľa štatistík pohybovali na úrovni okolo 1400 až 1470 dolárov na štvorcový meter. Cenovka starších bytov na sekundárnom trhu bola približne na 1200 až 1230 dolároch.
V prípade hotelových investičných realít však ceny pokojne presiahnu dvetisíc dolárov na štvorcový meter. Zaujímavosťou trhu je podľa realitných maklérov anomália pri cenách rodinných domov. Tie sa predávajú výrazne lacnejšie a obchodujú sa za päťsto až šesťsto dolárov za štvorcový meter.
Batumi zažíva rozsiahlu stavebnú činnosť. V rokoch 2025 až 2027 sa má údajne dokončiť až 175 nových obytných komplexov, čo svedčí o dôvere developerov v miestny trh. Tento boom však so sebou prináša aj riziko nadmernej ponuky.
Adžarský región zaznamenal v roku 2023 rekordný nárast počtu turistov, bolo ich približne 4,6 milióna, čo je o 20 percent viac ako v roku 2022. Okrem toho rástol aj záujem zo strany digitálnych nomádov a expatov. Tento príliv zvyšuje dopyt po krátkodobom aj dlhodobom prenájme.
Batumi zahraniční investori obľúbujú aj vďaka legislatívnej jednoduchosti pri kúpe nehnuteľností. Mesto investuje do modernizácie infraštruktúry vrátane nových ciest, verejných priestorov a dopravných sietí, čo zvyšuje jeho atraktivitu na život aj investovanie.
V auguste 2024 sa objavila zmena v preferenciách kupujúcich. Napriek poklesu celkovej trhovej aktivity rastie záujem o drahšie bývanie, najmä na sekundárnom trhu. Ceny na sekundárnom trhu vzrástli o 10 percent, zatiaľ čo v novostavbách len o jedno percento oproti predchádzajúcemu roku. Rozdiel v cenách medzi novými a starými bytmi sa postupne zmenšuje.
Podľa údajov Geostatu v prvom štvrťroku 2025 celkový index cien nehnuteľností určených na bývanie v Gruzínsku v porovnaní s predchádzajúcim rokom prudko vzrástol o 11,53 percenta. Po zohľadnení inflácie sa ceny nehnuteľností určených na bývanie v prvom štvrťroku 2025 medziročne zvýšili o 7,78 percenta.
Zdroj: Global Property Guide
Niektoré analýzy z tohto roka varujú pred prehriatím trhu. Nadmerná výstavba a pokles dôvery investorov by údajne mohli viesť k poklesu cien pri nekvalitných alebo zle situovaných nehnuteľnostiach. S rastúcim počtom nových projektov teda stúpa význam lokality, vybavenosti a kvality prevedenia.
Investícia do apartmánu v Batumi môže byť výhodná, ale vyžaduje si dôkladný prieskum trhu, výber kvalitného developera a realistické očakávania.
Medzi výhody miestneho realitného trhu patrí nízka cena nehnuteľností v porovnaní s Európskou úniou a stabilný turistický dopyt.
Aktuálnu ponuku nehnuteľností možno nájsť na lokálnych realitných portáloch ako MyHome.ge, Korter.ge, SS.ge, prípadne medzinárodný platformách ako Tranio.com, Prianproperty.com, Properstar.com. Pre klientelu, ktorá preferuje slovenských maklérov, môže byť zaujímavá ponuka na portáloch Apartmány-batumi.sk, nehnutelnosti.sk, whitepalm.pl, investicievovrecku.sk.
Klimatické podmienky
Batumi má typické vlhké subtropické podnebie, ktoré sa vyznačuje miernymi zimami a teplými, často dusnými letami s vysokou vlhkosťou.
Zimy v Batumi sú mierne a daždivé. Priemerné teploty v januári a februári sa pohybujú okolo piatich až ôsmich stupňov Celzia. Napriek tomu sa môžu vyskytnúť veľmi mierne obdobia, keď teploty dosiahnu aj nad 20 stupňov. Mráz a sneh sú síce zriedkavé, ale výnimočne sa môžu objaviť. Vlhkosť vzduchu je počas zimy vysoká.
Teploty na jar postupne stúpajú, v máji už dosahujú príjemných 16 až 18 stupňov. Zrážky sú stále prítomné, ale ich intenzita klesá.
Letá sú v Batumi teplé, vlhké a slnečné. Najteplejší mesiac je august s priemernou dennou teplotou okolo 22 až 25 stupňov Celzia a maximálnymi dennými teplotami okolo 27 až 30 stupňov. Nočné teploty sú v lete tiež relatívne vysoké, čo prispieva k pocitu dusna, obzvlášť v kombinácii s vysokou vlhkosťou vzduchu. Teplota mora v lete dosahuje príjemných 23 až 27 stupňov.
Príjemné obdobie s postupne klesajúcimi teplotami ponúka v Batumi jeseň. V septembri sa denné teploty stále pohybujú okolo 20 až 22 stupňov. Následne sa teplota ochladzuje a zvyšuje sa aj pravdepodobnosť zrážok.
Batumi je známe pre svoje veľmi výdatné zrážky, čo je typické pre subtropické podnebie. Patrí medzi najdaždivejšie mestá v Európe. Priemerné ročné zrážky sa pohybujú okolo 2500 až 3000 milimetrov. Vyskytujú sa po celý rok, avšak najdaždivejšie mesiace sú zvyčajne november a december. Naopak, najmenej zrážok spadne v máji a auguste.
Vlhkosť vzduchu je v meste vo všeobecnosti vysoká počas celého roka, čo prispieva k pocitu tepla a dusna najmä v letných mesiacoch.
Blízkosť Čierneho mora a ochranná bariéra Kaukazských hôr zohrávajú kľúčovú úlohu v miestnom podnebí. Kaukazské hory chránia pobrežie pred prienikom studeného vzduchu zo severu, čo prispieva k miernym zimám. Čierne more zase zmäkčuje klímu a zvyšuje vlhkosť vzduchu.
Hlavná turistická sezóna v Batumi trvá od júna do augusta, vedľajšia prebieha v mesiacoch máj a september, prípadne aj na začiatku októbra.
Dopravná infraštruktúra
Leteckú dopravu do mesta zabezpečuje Medzinárodné letisko Batumi – BUS –, ktoré sa nachádza približne dva kilometre južne od centra. Je to dôležitá vstupná brána pre turistov a obchodníkov. Letisko je malé, ale efektívne, a ponúka lety do viacerých domácich či medzinárodných destinácií.
Priame lety zo Slovenska do Batumi momentálne nie sú bežné, ale v prevádzke sú linky z Viedne, Budapešti, Katovíc, Varšavy a Prahy, odkiaľ existujú spojenia do gruzínskych miest Kutaisi alebo do Tbilisi. Z Kutaisi alebo Tbilisi sa potom do Batumi možno dostať vlakom, autobusom alebo minibusom – maršrutkou. Cesta z Kutaisi do Batumi trvá približne dve hodiny, čas môže výrazne skrátiť pripravovaná diaľnica.
Ceny za obojsmernú letenku sa pohybujú okolo dvesto eur. Taxík alebo Bolt z Kutaisi vyjde približne na 50 eur.
Batumi má pomerne dobre rozvinutú dopravnú infraštruktúru, ktorá neustále prechádza modernizáciou. Cestná sieť sa v okolí mesta zlepšuje, čo uľahčuje prístup z iných častí Gruzínska, ako aj zo susedného Turecka.
Samotné mesto sa vyznačuje pomerne rušnou dopravou, najmä v letnej sezóne. Výnimkou nie sú ani zápchy. Tie sú bežné predovšetkým v marci. V meste je aj problém s parkovaním, najmä v blízkosti atrakcií, keďže je zadarmo.
V Batumi funguje rozsiahla sieť autobusov a minibusov, ktorá pokrýva väčšinu mesta a okolia. Väčšinou sú spoľahlivé a lacné. Treba však počítať s tým, že sú častou preplnené.
Dôležitý dopravný uzol je železničná stanica, ktorá zabezpečuje spojenie s hlavným mestom Tbilisi. Vlaky prevádzkované do Tbilisi sú moderné a ponúkajú pohodlnú alternatívu k cestnej doprave, najmä na dlhšie vzdialenosti.
Mesto disponuje aj prístavom, ktorý slúži pre nákladnú aj osobnú dopravu. Námorná doprava má význam predovšetkým pre obchod, ale občas sa využíva na prepravu osôb, tovaru a áut prostredníctvom trajektov.
Simponia, Batumi v cene od 67-tisíc eur
Zdroj: Apartmány-batumi.sk
Zdravotníctvo
Zdravotníctvo v Batumi, podobne ako v celom Gruzínsku, prešlo v posledných desaťročiach výraznými reformami. Súkromný sektor hrá čoraz dôležitejšiu úlohu, a tak sa v meste nachádza kombinácia štátnych a súkromných nemocníc či kliník.
Moderné súkromné zariadenia sú často vybavené lepšou technológiou a ponúkajú širšiu škálu služieb, zatiaľ čo štátne nemocnice sa snažia dobiehať tento štandard. Po anglicky hovoriaci personál je dostupnejší v súkromných zariadeniach alebo väčších klinikách.
Základná neodkladná starostlivosť by mala byť dostupná pre všetkých, súkromné nemocnice si však vyžadujú platbu za služby, ktoré nie sú pokryté poistením alebo sa považujú za nadštandardné.
Kvalita lekárskej starostlivosti sa môže líšiť, ale najmä v súkromných klinikách v Batumi je často na veľmi dobrej úrovni, predovšetkým v porovnaní s minulými desaťročiami. Odporúča sa vopred overiť reputáciu a vybavenie zdravotníckeho zariadenia.
Celkovo sa zdravotná infraštruktúra v Batumi zlepšuje, aby vyhovela rastúcemu počtu obyvateľov a turistov, no stále treba počítať s prípadnými prekážkami, ako je napríklad jazyková bariéra.
Školstvo
Systém školstva v Batumi podobne ako v celom Gruzínsku prešiel od získania nezávislosti významnými štrukturálnymi zmenami a reformami.
Je rozdelený na predškolské, základné, stredné a vyššie vzdelávanie. Verejné školy poskytujú vzdelanie bezplatne. V meste je viditeľný rast počtu vzdelávacích inštitúcií, ktoré sa snažia uspokojiť potreby rastúcej populácie a turistického sektora.
Pre rodiny, ktoré sa sťahujú do Batumi, sú k dispozícii súkromné školy s rôznymi medzinárodnými kurikulami. Tie zvyčajne vyučujú v angličtine a ponúkajú medzinárodne uznávané programy, ako je napríklad Cambridge Assessment International Education alebo International Baccalaureate.
V porovnaní s verejnými školami sú súkromné a medzinárodné školy nákladnejšie, no ponúkajú menšie triedy, širšie mimoškolské aktivity a personál, ktorý často hovorí viacerými jazykmi.
Najvýznamnejšia inštitúcia vyššieho vzdelávania je Štátna univerzita Šota Rustaveliho v Batumi. Tá poskytuje širokú škálu študijných programov v rôznych odboroch vrátane humanitných či prírodných vied, medicíny, ekonomiky a inžinierstva.
Vďaka svojej polohe pri mori a rastúcemu turistickému priemyslu rastie aj význam škôl zameraných na cestovný ruch a hotelierstvo. Mesto sa snaží rozvíjať svoje vzdelávacie kapacity, aby podporilo ekonomický rast a pritiahlo kvalifikovanú pracovnú silu.
Bezpečnosť
Batumi možno všeobecne považovať za veľmi bezpečné mesto so stále klesajúcou úrovňou kriminality. Gruzínsko ako celok sa taktiež v medzinárodných rebríčkoch bezpečnosti často umiestňuje vysoko.
Miera kriminality vrátane drobnej, ako sú napríklad vreckové krádeže, sa hodnotí ako nízka až veľmi nízka. Obyvatelia aj turisti sa subjektívne cítia bezpečne, dokonca aj pri prechádzkach v noci.
Napriek celkovo vysokej úrovni bezpečnosti treba vždy dodržiavať základné bezpečnostné opatrenia – ako v každom inom turistickom meste. Ostražitý treba byť najmä v preplnených oblastiach, ako sú trhy, verejná doprava a turistické atrakcie, kde môže dôjsť k drobným krádežiam.
Odporúča sa tiež dbať na osobné veci a nenechávať cennosti bez dozoru. V centre mesta a na promenáde sa aktívne a viditeľne vyskytuje polícia, ktorá prispieva k pocitu bezpečia.
Všeobecne je Batumi vďaka nízkej kriminalite, priateľským miestnym obyvateľom a snahe o udržanie bezpečného prostredia atraktívna destinácia.
Životné náklady
Životné náklady v Batumi sú vo všeobecnosti výrazne nižšie ako vo väčšine západoeurópskych miest a tiež o niečo nižšie ako v Bratislave. To robí z mesta atraktívnu destináciu pre tých, ktorí hľadajú cenovo dostupnejší životný štýl.
Potraviny a stravovanie sú pomerne lacné. Najmä lokálne trhy ponúkajú čerstvé ovocie a zeleninu za veľmi priaznivé ceny. Večera v lacnej reštaurácii sa pohybuje okolo 10 dolárov, zatiaľ čo trojchodové menu pre dvoch v stredne drahej reštaurácii stojí približne 30 dolárov. Nápoje ako káva a pivo sú tiež veľmi dostupné.
Náklady na energie pre domácnosť sú v Batumi približne vo výške polovice tých v Bratislave. Mestská hromadná doprava je veľmi lacná. Podobne aj taxíky a aplikácie na spolujazdy.
Výška životných nákladov je pre našincov atraktívna a poskytuje úsporu pri zachovaní pohodlného životného štýlu v prímorskom prostredí.
Batumi sa transformuje na modernú metropolu
Zdroj: apartmany-batumi.sk
Daňové aspekty
Investovanie do nehnuteľností v Gruzínsku vrátane Batumi je pre zahraničných investorov atraktívne aj vďaka pomerne liberálnemu daňovému systému.
Gruzínsko uplatňuje teritoriálny princíp zdaňovania, čo znamená, že sa platia dane len z príjmov pochádzajúcich z Gruzínska, zatiaľ čo príjmy zo zahraničných zdrojov sú od dane oslobodené.
Pri kúpe nehnuteľnosti v Batumi neexistuje žiadna kolková daň ani ekvivalentné dane z nákupu, čo predstavuje značnú úsporu hneď na začiatku. Čo sa týka ročnej dane z nehnuteľnosti, tá je pomerne nízka a závisí od príjmu rodiny vlastníka, ako aj od hodnoty nehnuteľnosti.
Pre fyzické osoby s príjmom do 40-tisíc lari ročne, čo je približne 12,5 tisíca eur, je daňová sadzba nulová. Pri príjmoch od 40-tisíc do 100-tisíc lari sa sadzba pohybuje od 0,05 percenta do 0,2 percenta z trhovej hodnoty nehnuteľnosti a pri príjmoch nad 100-tisíc lari (vyše 31-tisíc eur) je sadzba 0,8 percenta až jedno percento.
Jednotná sadzba dane z príjmu fyzických osôb predstavuje 20 percent. Na príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa však vzťahuje preferenčná sadzba vo výške päť percent. Platí tak pre rezidentov aj nerezidentov.
Na uplatnenie tejto sadzby sa treba zaregistrovať v registri prenajímateľov na daňovom úrade. Ak sa však nehnuteľnosť prenajíma na komerčné účely, vzťahuje sa na ňu štandardná sadzba vo výške 20 percent.
Pri príjmoch z prenájmu sa daňové priznania podávajú každý mesiac, rovnako ako platby. Od roku 2024 miestna finančná správa začala uplatňovať striktnejší prístup voči zahraničným rezidentom, ktorí to ignorujú.
Zvýhodňuje sa aj sadzba dane pre individuálnych podnikateľov. Pokiaľ si fyzická osoba registruje status malého podnikania – Small Business Status –, môže platiť daň z obratu len vo výške jedno percento, ak jej ročný príjem neprekročí 500-tisíc gruzínskych lari, čo je približne 161-tisíc eur. Táto zvýhodnená sadzba slúži na podporu freelancerov, digitálnych nomádov a malých podnikateľov.
Pre právnické osoby v Gruzínsku platí štandardná daň z príjmu vo výške 15 percent. Uhrádza sa len z distribuovaného zisku, čo je výhodné, pretože pokiaľ sa zisk reinvestuje do firmy, daňová povinnosť nevzniká.
V prípade dane z kapitálových ziskov z predaja realít platí dôležité pravidlo – ak fyzická osoba predá rezidenčnú nehnuteľnosť po dvoch rokoch vlastníctva, je oslobodená od dane z kapitálových výnosov. Ak sa však predá skôr, zisk – rozdiel medzi kúpnou a predajnou cenou – sa zdaňuje 20-percentnou sadzbou. Na ostatné formy kapitálových výnosov sa vzťahuje päťpercentná sadzba.
Štandardná sadzba dane z pridanej hodnoty je 18 percent. Pri kúpe novostavby od stavebnej spoločnosti sa bežne pripočíta k cene. Existuje však legálna možnosť, ako sa platbe tejto dane vyhnúť.
Je ňou kúpa novostavby do vlastníctva novozaloženej spoločnosti s ručením obmedzeným – LLC –, keďže prevod podielov v spoločnosti nepodlieha dani z pridanej hodnoty.
Gruzínsko má so Slovenskom podpísanú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, ktorá by mala zabezpečiť, že príjmy z nehnuteľnosti nebudú zdanené dvakrát.
Vždy sa však odporúča konzultovať konkrétnu daňovú situáciu s gruzínskym daňovým poradcom alebo špecialistom na medzinárodné zdaňovanie.
Portline 2, Batumi v cene od 85-tisíc eur
Zdroj: Apartmány-batumi.sk
Právne náležitosti
V jednoduchosti podnikania sa podľa rebríčka Svetovej banky Doing Business Gruzínsko za rok 2020 umiestnilo na úžasnej siedmej priečke z celkových 190. To je veľmi dobrá správa pre investorov a podnikateľov, ktorí zvažujú pôsobiť v Batumi. Pre porovnanie, Slovensku patrí 46. priečka. Gruzínsko má veľmi prijateľnú úroveň byrokracie.
Má priaznivé právne prostredie a otvorený realitný trh. Cudzinci môžu vlastniť nehnuteľnosti v podstate bez právnych obmedzení. Proces ich registrácie je rýchly a efektívny.
Na rozdiel od mnohých iných krajín, pri kúpe nehnuteľnosti nerezidenti neplatia žiadnu daň. Dedenie nehnuteľností má podobné podmienky ako u nás.
Jediný negatívny aspekt je, že cudzinci nemôžu vlastniť poľnohospodársku pôdu, ale táto regulácia sa netýka rezidenčných a komerčných nehnuteľností. Leasehold sa využíva len minimálne.
Právny systém Gruzínska poskytuje pomerne silnú ochranu vlastníckych práv. Registrácia nehnuteľností prebieha elektronicky. Registračný systém spravuje Národná agentúra pre verejný register.
Kúpa nehnuteľnosti je transparentný proces, ktorý minimalizuje byrokraciu. Keďže register funguje online, vlastníctvo a všetky relevantné informácie možno jednoducho overiť.
Proces kúpy nehnuteľnosti štandardne začína úhradou rezervačného poplatku a podpisom predbežnej zmluvy. Následne sa pripraví hlavná kúpna zmluva.
Zmluva býva napísaná v gruzínčine, možno ju však preložiť do angličtiny, prípadne iného jazyka. Na katastrálnu registráciu nehnuteľnosti treba mať pas, vyplnený formulár, kúpnu zmluvu a zaplatený príslušný registračný poplatok.
Poplatok sa líši v závislosti od rýchlosti registrácie, napríklad expresný zápis trvá len štyri pracovné hodiny, zatiaľ čo štandardný zápis trvá štyri pracovné dni. Platba za nehnuteľnosť sa realizuje prevodom na účet predávajúceho.
Po úspešnej registrácii majiteľ dostane certifikát o vlastníctve, čím sa stáva oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti.
Pri prenájme nehnuteľnosti je kľúčové mať riadne vypracovanú zmluvu. Hoci ústne dohody sú bežné, základ pre ochranu oboch strán je písomná nájomná zmluva.
V Gruzínsku neexistujú špeciálne regulácie pre krátkodobý prenájom ako v niektorých európskych mestách. Miestna samospráva v Batumi však môže v budúcnosti zaviesť špecifické pravidlá, preto treba sledovať aktuálne informácie.
Nerezidenti majú povinnosť registrovať sa na daňovom úrade, kde získajú daňové identifikačné číslo – TIN. Na jeho získanie je zvyčajne potrebný len pas.
Chacha Tower je symbolom historickej časti mesta
Zdroj: Freepik
Obstarávacie náklady
V porovnaní s európskymi krajinami su obstarávacie náklady pri kúpe nehnuteľnosti v Batumi nízke. To je jeden z hlavných dôvodov, prečo je tento trh pre investorov taký atraktívny.
Registračný poplatok súvisiaci s prepisom vlastníctva nehnuteľnosti je v podstate jediný poplatok, ktorý sa uhrádza.
V Gruzínsku je proces kúpy nehnuteľnosti veľmi jednoduchý a často nevyžaduje ani účasť notára, ako je to zvykom na Slovensku. Samotná registrácia vlastníckeho práva sa realizuje priamo na úrade. Ak sa však investor rozhodne pre notára, poplatky sú pomerne nízke.
V Batumi je bežná prax, že províziu realitnej kancelárii platí výhradne predávajúci, takže pre kupujúceho nevznikajú žiadne náklady spojené s maklérom.
Na rozdiel od mnohých iných krajín sa tu neplatí žiadna daň z prevodu nehnuteľnosti.
Výhody off-plan property
Kúpa off-plan nehnuteľností sa v Batumi stáva čoraz populárnejšou pre domácich aj zahraničných investorov. Tento typ investície ponúka niekoľko významných výhod, ktoré sa týkajú finančného zvýhodnenia, možností výberu a potenciálu rastu.
Jedna z najväčších výhod sú nižšie ceny ako pri dokončených bytoch. Investor tak získava možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť pod trhovou cenou.
Po dokončení výstavby a kolaudácii sa hodnota nehnuteľnosti obvykle výrazne zvýši, pokojne aj o 80 až 90 percent, čo vytvára okamžitý kapitálový zisk. Ceny nehnuteľností v Batumi neustále rastú, čo robí túto investíciu ešte atraktívnejšou.
Developeri často ponúkajú flexibilné platobné plány, ktoré značne uľahčujú financovanie. Namiesto jednorazovej platby možno nehnuteľnosť splácať počas celej doby výstavby. Štandardné sú splátkové kalendáre s nulapercentným navýšením na obdobie 12 až 60 mesiacov s nízkou akontáciou.
Typicky sa pri podpise zmluvy platí menšia záloha, napríklad 10 alebo 15 percent, a zvyšná suma sa rozdelí do mesačných alebo kvartálnych splátok až do kolaudácie, v niektorych pripadoch aj dva roky po kolaudacii. Takýto systém znižuje počiatočnú finančnú záťaž a umožňuje lepšie plánovať svoje financie.
Pri kúpe nehnuteľnosti vo výstavbe sa dá často vybrať lepšie umiestnenie v rámci projektu, vhodnejšia orientácia bytu, výhľad na more, prípadne efektívnejšia dispozícia.
Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady nehnuteľností v Gruzínsku sú všeobecne nižšie ako vo väčšine európskych krajín, čo prispieva k vyššej návratnosti investície.
Náklady na energie, zahŕňajúce elektrinu, plyn či vodu, sú v Batumi nízke. Podľa dostupných informácií sa priemerné mesačné náklady na energie v byte pohybujú od 25 do 70 eur.
Poplatok za odvoz odpadu sa pohybuje na úrovni približne 1,30 lari na osobu mesačne. To je menej ako jedno euro, čo predstavuje zanedbateľný prevádzkový náklad.
Pri kúpe nehnuteľnosti v novostavbe alebo hotelovom komplexe sa platia mesačné poplatky za správu budovy, ktoré pokrývajú údržbu spoločných priestorov, výťahov, bezpečnostnú službu a upratovanie.
Tieto poplatky sa líšia podľa kvality a rozsahu služieb. Väčšinou bývajú transparentne uvedené v zmluve. Priemerne sa je ich výška okolo jedného eura za štvorcový meter. V luxusnejších projektov sa môžu vyšplhať až na dve eurá.
V lepších rezidenčných projektoch možno počítať so slušnou vybavenosťou vrátane fitnes a wellness zázemia. Ich prevádzkové náklady sú približne o 20 percent nižšie ako v Bratislave.
V prípade prenájmu nehnuteľnosti v Batumi si možno najať správcovskú spoločnosť, ktorá sa postará o všetko – od hľadania nájomníkov až po riešenie menších opráv. Náklady na tieto služby sa líšia v závislosti od rozsahu služieb a typu nehnuteľnosti.
Väčšina správcovských spoločností si účtuje percentuálny podiel z mesačného príjmu z prenájmu. Najčastejšie sa to pohybuje v rozmedzí 20 až 30 percent z vygenerovaného nájomného.
Možnosti financovania
Investor, ktorý plánuje kúpu nehnuteľnosti s využitím externého financovania, môže požiadať o hypotekárny úver. K dispozícii má služby slovenských alebo gruzínskych bánk.
Pre hotové nehnuteľnosti môžu investorom miestne realitné agentúry sprostredkovať financovanie cez banky, ako napríklad Bank of Georgia, pričom je možné získať úver vo výške do 60 až 70 percent hodnoty nehnuteľnosti za potenciálne výhodnejších podmienok pre zahraničných klientov. Bonita žiadateľa sa neskúma, netreba preto dokladovať príjem.
Splatnosť hypotekárneho úveru sa nastavuje do 10 rokov a výška sadzby je od šiestich do ôsmych percent.
Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru na Slovensku je však výhodnejšia. Financovanie sa dá v tomto prípade spravidla realizovať až do výšky 80 percent hodnoty nehnuteľnosti a výška sadzby býva nižšia. To sa odzrkadlí na mesačnej splátke úveru. Nevýhoda je, že úver si vyžaduje ručenie slovenskou nehnuteľnosťou.
Ak má investor možnosť ručenia a silnú finančnú pozíciu vo svojej krajine pôvodu, môže pre neho ísť o jednoduchšie riešenie.
Pri rozostavaných projektoch niektoré realitné agentúry a developeri v Batumi ponúkajú vlastné splátkové schémy. Tam je možné získať financovanie už od 10 percent akontácie a zvyšok splácať bez navýšenia kúpnej ceny podľa dohodnutého kalendára.
Portline 2, Batumi v cene od 85 000 eur
Zdroj: Whitepalm.pl
Posúdenie rizík
Pri kúpe nehnuteľností v Gruzínsku treba zvážiť špecifické riziká, ktoré s takouto investíciou súvisia. Okrem jazykovej bariéry môžu významnú prekážku predstavovať aj právne a regulačné riziká. Gruzínsky právny systém sa líši od západných štandardov a môže byť pre cudzincov náročný na pochopenie.
Legislatíva, ktorá sa vzťahuje na vlastníctvo nehnuteľností a daňové pravidlá, sa môže priebežne meniť, čo dokáže ovplyvniť samotnú investíciu.
Aj keď Gruzínsko zlepšilo registráciu nehnuteľností, stále sa môžu objaviť spory alebo nejasnosti ohľadom vlastníckeho práva, preto je kľúčová dôkladná previerka – due diligence. Hoci cudzinci môžu vlastniť väčšinu typov nehnuteľností, existujú určité obmedzenia, napríklad na poľnohospodársku pôdu.
Ďalšia kategória je menové riziko. Gruzínska mena – lari – môže byť volatilná, čo môže ovplyvniť hodnotu investície, najmä ak sa financuje v cudzej mene.
Súčasť investície sú aj riziká spojené s trhom. V niektorých oblastiach, najmä mimo hlavných turistických centier, môže byť ťažké predať nehnuteľnosť rýchlo a za dobrú cenu, čo signalizuje nedostatočnú likviditu.
Kvalita výstavby, hlavne pri novostavbách, sa môže výrazne líšiť, preto si treba nechať nehnuteľnosť skontrolovať odborníkom. Gruzínsko je špeciálne známe síce porovnateľnou úrovňou spracovania hrubej stavby ako u nás, avšak nižšou akosťou dokončovacích prác. Európsku kvalitu spracovania dokáže v Batumi zabezpečiť len málo developerov, výber toho správneho je preto kľúčový.
V populárnych turistických oblastiach môžu byť ceny nehnuteľností nadsadené, čo môže znižovať potenciálny výnos z investície. Investori, ktorí plánujú nehnuteľnosť prenajímať turistom, sú priamo závislí od stability a rastu turistického priemyslu v Gruzínsku.
Netreba zabudnúť ani na geopolitické riziká. V Gruzínsku aj napriek dosiahnutému pokroku stále existuje hrozba politickej nestability alebo regionálnych konfliktov, ktoré môžu ovplyvniť ekonomiku a trh s nehnuteľnosťami.
Vnímanie samostatnosti Gruzínska zo strany Ruska je dlhodobo napäté a poznačené minulosťou. To historicky považuje krajinu za súčasť svojej sféry vplyvu a jeho nezávislosť, najmä s prozápadnou orientáciou, môže považovať za ohrozenie svojich strategických záujmov.
Rusko oficiálne uznalo nezávislosť Gruzínska po rozpade Sovietskeho zväzu, no zároveň si udržiava kontrolu nad jeho dvoma separatistickými regiónmi – Abcházskom a Južným Osetskom.
Tieto regióny nie sú medzinárodne uznávané, ale Rusko ich po rusko-gruzínskej vojne v roku 2008 uznalo ako nezávislé štáty a udržiava v nich svoju vojenskú prítomnosť. Toto je jasný prejav neúplného potvrdenia suverenity a územnej celistvosti Gruzínska z jeho strany.
Rusko sa snaží udržať si v Gruzínsku vplyv aj prostredníctvom hospodárskych väzieb, podpory proruských naratívov a využívania pravoslávneho spojenectva.
Súčasná gruzínska vláda smeruje k normalizácii vzťahov a snaží sa o „balansovanie“ medzi Západom a Ruskom, a v niektorých prípadoch presadzuje politiku, ktorá je vnímaná ako ústretová voči Moskve.
To môže znižovať bezprostredné riziko invázie, ale zároveň to vyvoláva obavy z posilňovania ruského vplyvu a oslabenia gruzínskej demokracie.
Hoci Gruzínsko získalo status kandidátskej krajiny na vstup do Európskej únie, jeho prístupový proces sa de facto zastavil a čelí vážnym prekážkam. Ďalšej integrácii stojí v ceste napríklad kontroverzná legislatíva.
V závislosti od lokality môžu existovať aj environmentálne riziká, ako sú zemetrasenia, keďže Gruzínsko leží v seizmicky aktívnej oblasti. V niektorých obdobiach môžu byť prítomné aj záplavy.
Pri kúpe off-plan nehnuteľností treba vziať na vedomie, že realizácia stavieb môže na naše pomery trvať príliš dlho a mnoho stavieb má bežne veľké prestoje. Drvivá väčšina projektov sa síce dostavia, keďže v prípade zlyhania developera do hry vstupuje banka alebo štát, proces výstavby sa však v takom prípade predlžuje.
Off-plan projekty môžu niesť aj ďalšie riziká. Treba si preto preveriť skúsenosti a históriu developera, jeho úspešne dokončené projekty a reputáciu na trhu.
Problémy môže spôsobovať dôvera v neoverené stavebné spoločnosti, vizualizácie, ktoré nemajú nič spoločné s realitou, či nekompletná projektová dokumentácia – napríklad absencia úplného stavebného povolenia. V prípade nesprávneho výberu developera alebo projektu môžu nastať komplikácie, ktoré výstavbu pozastavia na dlhší čas, v niektorých prípadoch aj na neurčito.
Vyjadrenie realitných expertov
Mário Kováčik
developer projektu Simponia a realitný špecialista, Apartmány-Batumi.sk
Zdroj: Apartmány-batumi.sk
Batumi sa v posledných rokoch stáva jednou z najdiskutovanejších destinácií regiónu. Mesto, ktoré bolo kedysi známe najmä domácemu turizmu či návštevníkom z postsovietskeho priestoru, sa dnes čoraz viac dostáva do hľadáčika európskych a blízkovýchodných investorov.
Hlavné lákadlo je rastúci turizmus, nízke ceny nehnuteľností v porovnaní s inými prímorskými lokalitami a potenciál dlhodobého zhodnotenia investície.
Ceny nehnuteľností v Batumi za posledné tri roky vzrástli v priemere o 40 až sto percent. Kým v roku 2021 sa štvorcový meter v novostavbe v prvej línii pri mori predával bežne okolo deväťsto až 1300 amerických dolárov, dnes sa ceny pohybujú medzi 1700 až 3000 dolárov za štvorcový meter v závislosti od lokality, projektu a poschodia. Prémiové projekty na bulvári či v okolí Alphabetic Tower dosahujú dokonca vyššie cenové hladiny.
Napriek rastu je Batumi stále lacnejšie ako väčšina prímorských lokalít v Európe, čo láka investorov, ktorí hľadajú výnos z krátkodobého prenájmu i dlhodobé zhodnotenie kapitálu.
O Batumi prejavujú čoraz väčší záujem medzinárodné hotelové siete. V posledných rokoch tu otvorili alebo oznámili svoje vstupy značky ako Hilton, Marriott, Radisson, Wyndham či novšie Hyatt Place. Tieto projekty nie sú len hotelmi – často zahŕňajú aj rezidenčné apartmány na predaj, čo vytvára úplne nový štandard prémiových nehnuteľností v meste.
Batumi je zároveň známe ako Las Vegas Čierneho mora vďaka veľkému počtu kasín, ktoré do mesta každoročne lákajú tisíce turistov najmä z Turecka, Izraela, Kazachstanu či Azerbajdžanu.
Kasína sú významný motor miestnej ekonomiky, zvyšujú obsadenosť hotelov aj dopyt po krátkodobom prenájme apartmánov. Práve kasínový turizmus je jeden z dôvodov, prečo mnoho hotelových projektov integruje kasína priamo do svojich komplexov.
Významný míľnik pre Batumi a celý gruzínsky trh bolo podpísanie memoranda so svetoznámou developerskou skupinou Emaar, známou najmä projektami ako Burj Khalifa v Dubaji, ktorá deklarovala záujem investovať až šesť miliárd amerických dolárov v rámci viacerých projektov v Gruzínsku. Tento krok posilnil dôveru investorov a potvrdil dlhodobý potenciál krajiny aj samotného Batumi ako destinácie svetovej úrovne.
Okrem hotelových gigantov vstupujú do Batumi aj štandardní súkromní investori, ktorí tu kupujú apartmány za účelom krátkodobého prenájmu cez platformy ako Booking či Airbnb.
Hlavný dôvod je stále relatívne nízka kúpna cena v porovnaní s inými pobrežnými mestami a krátka návratnosť investície. Ročný výnos sa pri dobre zvolenej lokalite pohybuje medzi ôsmimi a 12 percentami.
Batumi vyniká unikátnou architektúrou. Mesto je známe odvážnymi stavbami ako Alphabet Tower, futuristický House of Justice, netradične tvarovaná budova Public Service Hall či Batumi Tower – Le Meridien. Aj preto je Batumi dnes považované za jedno z architektonicky najzaujímavejších miest regiónu.
Ambiciózny projekt, ktorý má ešte viac zmeniť tvár mesta, je výstavba umelého ostrova v Batumi. Ostrov má zahŕňať luxusné hotely, apartmány, prístavisko zaoceánskych lodí a jácht, nové zábavné atrakcie, ktoré majú prilákať najbonitnejších turistov a investorov. Ide však o veľmi rozsiahly projekt plánovaný na dlhé roky výstavby, čo so sebou prirodzene prináša aj určité riziká.
Treba si uvedomiť, že prostredie Čierneho mora nie je to isté ako v Emirátoch – klimatické podmienky, sezónnosť a dopyt po nehnuteľnostiach fungujú odlišne. Aj pri takomto ambicióznom projekte je dôležité zvážiť všetky faktory, preveriť skúsenosti developera a byť pripravený na možné zmeny.
V poslednom období sa ako top prémiové lokality profilujú najmä oblasti v blízkosti Botanickej záhrady, Gonio-Kvariati a okolie prístavu.
Botanická záhrada láka investorov nielen nádhernými výhľadmi na more, ale aj tichým prostredím s limitovanou možnosťou ďalšej výstavby, čo zvyšuje hodnotu existujúcich a nových projektov.
Gonio-Kvariati oblasť patrí medzi najlukratívnejšie miesta, kde vznikajú luxusné hotely a apartmány s panoramatickým výhľadom na celé Batumi a pobrežie – oblasť, kde bude stavať Emaar a Eagle Hills.
Okolie prístavu zažíva developerský boom – plánujú sa tu nové rezidenčné veže, komerčné priestory aj projekty zmiešaného využitia, ktoré majú výrazne zvýšiť prestíž tejto časti mesta.
Batumi boduje aj dopravnou dostupnosťou. Priame lety smerujú z Viedne, Budapešti či Katovíc do Kutaisi, ktoré je vzdialené približne 120 kilometrov, teda asi jeden a pol hodiny cesty.
Let trvá priemerne tri a pol hodiny, čo robí z Batumi jednu z najrýchlejšie dostupných destinácií Čierneho mora pre stredoeurópskych turistov a investorov.
Batumi momentálne zažíva boom nových developerských projektov. Okrem hotelových rezidencií vznikajú čisté rezidenčné projekty so štandardmi, ktoré sa pred pár rokmi v Batumi vôbec nevyskytovali.
Developeri ako Emaar a ďalší prinášajú do Batumi koncepty moderných luxusných veží, inteligentných apartmánov a prémiových rezidencií s hotelovými službami.
Záujem o Batumi rastie aj zo strany slovenských a českých investorov, ktorí patria medzi najaktívnejších kupujúcich v segmente investičných apartmánov.
V rámci nášho portfólia zobchodujeme ročne viac ako 240 nehnuteľností pre klientov zo Slovenska a Česka, pričom záujem každoročne narastá.
Práve vďaka týmto skúsenostiam sme sa rozhodli vstúpiť do nášho prvého slovensko-gruzínskeho developerského projektu – výstavby investičných apartmánov pre Slovákov, Čechov aj Poliakov v prémiovej lokalite Green Cape Batumi, ktorá je podporená zmluvne garantovaným výnosom.
Rastúci záujem o Batumi dokazujú aj čísla. Počet turistov v roku 2024 prekročil hranicu štyroch miliónov, čo je výrazný nárast oproti predchádzajúcim rokom.
Očakáva sa, že v roku 2025 by počet návštevníkov mohol atakovať hranicu piatich miliónov, čo ešte viac podporí dopyt po ubytovacích kapacitách a vytvorí tlak na ďalší rast cien nehnuteľností.
Batumi dnes už nie je len lacná exotická destinácia, ale stáva sa serióznym investičným trhom, kde hrajú prím informácie, znalosť lokality a schopnosť predvídať budúci vývoj.
Kto dnes nájde správnu lokalitu a projekt, môže z tohto čiernomorského mesta vyťažiť zaujímavý výnos aj kapitálový rast v najbližších rokoch.
Pawel Lemke
developer a realitný špecialista, Whitepalm.pl
Zdroj: Whitepalm.pl
„Batumi mi pripomína Poľsko z 90. rokov – všetko je tu ešte stále možné, len treba mať odvahu urobiť prvý krok,“ hovorí jeden z poľských investorov, ktorý nedávno kúpil v Batumi tri apartmány. Výrok, ktorý sa pravidelne opakuje medzi poľskými klientmi. Prečo?
Batumi je dnes možno najviac podceňovaný diamant na pobreží Čierneho mora. Stále s atraktívnymi cenami, ale už s európskymi výnosmi z prenájmu.
S otvoreným trhom, jednoduchou legislatívou a celoročnou turistikou, ktorá nie je viazaná na sezónnosť. Nie div, že podľa Forbesu sa Batumi dostalo medzi top tri najlepšie miesta na investovanie na svete.
Vďaka legálnosti hazardu sa Batumi vyznačuje celoročnou turistikou a stáva sa z neho mesto, ktoré nikdy nespí.
Pobrežnú perlu Gruzínska dnes navštívia viac než štyri milióny turistov ročne. Dôležité je, že mesto nežije len sezónne. Od mája do októbra funguje ako klasické letovisko s plážami, rooftop barmi a nočným životom. A v zime zas funguje vďaka hazardu.
V Batumi pôsobí viac než 17 legálnych kasín, z ktorých profitujú hostia zo susedných krajín ako Turecko, Izrael či Rusko, kde je hazard obmedzený alebo úplne zakázaný. To zabezpečuje stály tok peňazí, vysokú obsadenosť hotelov a celoročné príjmy z prenájmov.
Mesto získalo už niekoľkokrát titul Najlepšia celoročná turistická destinácia Európy v rámci World Travel Awards – teda takzvaných Oscarov turizmu. Okrem toho sa Gruzínsko umiestnilo na siedmom mieste v rebríčku Doing Business 2024 v jednoduchosti podnikania.
A bezpečnosť? Podľa najnovšej správy Numbeo sa Gruzínsko umiestňuje na 20. mieste na svete pred Poľskom, ktorému patrí 30. priečka či Španielskom so 43. miestom. Pre mnohých investorov je to kľúčový argument pri výbere tejto destinácie.
Batumi je jedno z mála miest v Európe, kde možno kúpiť dokončený apartmán v lokalite 50 metrov od pláže už od 2600 dolárov za štvorcový meter – v budove s plnou infraštruktúrou, kde nechýbajú bazény, wellness či reštaurácie. Príjmy z prenájmu sú pritom porovnateľné so západoeurópskymi trhmi.
Priemerný ročný výnos sa pohybuje medzi ôsmimi a 12 percentami a ceny nehnuteľností rastú približne o 12-percentným ročným tempom – čo potvrdzujú analýzy lokálnych trhov aj správy z investičných spoločností.
Vstup na gruzínsky trh oznámila spoločnosť Emaar Properties – najväčší dubajský developer, známy napríklad projektom Burj Khalifa. Ich plánované investície vo výške šesť miliárd dolárov zahŕňajú Batumi, Tbilisi, Gonio a ďalšie lokality.
V pláne sú apartmánové komplexy, hotely, školy, parky a celé nové štvrte, ktoré majú prilákať globálny kapitál. Pre mnohých je to jasný signál – teraz je ten správny čas investovať, kým vlak ešte neodišiel.
Vyjadrenie experta na daňové právo
Lenka Paluchová
advokátka a daňová poradkyňa PALUCHOVA TAX & LAW
Zdroj: PALUCHOVA TAX & LAW
Príjem slovenských daňových rezidentov z nehnuteľnosti, ktorú vlastnia v Gruzínsku, je potrebné zdaniť na Slovensku, ale aj v Gruzínsku.
Podľa medzinárodnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, ktorú Slovensko s Gruzínskom uzatvorilo, má totiž Gruzínsko právo zdaniť príjem plynúci z nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na území Gruzínska.
To znamená, že ak si Slovák kúpi nehnuteľnosť v Gruzínsku, ktorú prenajíma alebo predá, musí si splniť daňovú povinnosť v Gruzínsku. Ak je majiteľ nehnuteľnosti slovenský daňový rezident, musí si splniť aj daňové povinnosti na Slovensku.
Slovenský daňový rezident má totiž povinnosť zdaniť na Slovensku svoje celosvetové príjmy. Do nich sa zahrnie aj príjem dosahovaný z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti v Gruzínsku. Na Slovensku musí príjem z tejto gruzínskej nehnuteľnosti zahrnúť do daňového priznania.
Neznamená to však, že sa ten istý príjem zdaní dvakrát, teda v Gruzínsku aj na Slovensku.
Daň, ktorá sa zaplatí v Gruzínsku si možno započítať na daň, ktorá by sa mala z tohto príjmu zaplatiť na Slovensku. Ak je daň zaplatená v Gruzínsku nižšia ako daňová povinnosť, ktorá z toho istého príjmu vznikne na Slovensku, rozdiel treba doplatiť.
V opačnom prípade, keď daň zaplatená v Gruzínsku je vyššia ako daňová povinnosť z toho istého príjmu na Slovensku, rozdiel vrátený nebude.
Na Slovensku sa nič nezdaňuje v prípade, ak fyzická osoba vlastní v Gruzínsku nehnuteľnosť, ktorú po piatich rokoch predá. Takýto príjem z predaja je na Slovensku od dane oslobodený.
V niektorých prípadoch sa oplatí vlastniť nehnuteľnosť cez právnickú osobu. Príjem z prenájmu alebo predaja tak možno zdaniť nižšou sadzbou dane.
Zhrnutie
Výhody
- nižšia obstarávacia cena,
- stabilný trh s nehnuteľnosťami,
- vysoký dopyt po realitách,
- nízka miera byrokracie,
- vysoká transparentnosť pri kúpe,
- nízke daňové zaťaženie,
- nízke prevádzkové náklady.
Nevýhody
- geopolitické riziká,
- sezónny charakter turizmu,
- mierne riziko prírodných katastrof,
- nižšia likvidita v neturistických oblastiach,
- jazyková bariéra,
- kurzové riziko.
Batumi predstavuje pre realitných investorov dynamickú a sľubnú, no zároveň rizikovú destináciu. Medzi hlavné pozitíva patrí rastúci turistický sektor, ktorý poháňa vysoký dopyt po krátkodobých prenájmoch a umožňuje dosiahnuť atraktívnu návratnosť investícií.
Zaujímavosť tohto trhu zvyšujú aj relatívne nízke ceny nehnuteľností v porovnaní s európskymi metropolami, ako aj liberálna legislatíva a nízke daňové zaťaženie.
Na druhej strane, investovanie v Batumi so sebou prináša aj určité riziká, ktoré by si mal každý záujemca dôkladne preveriť. Jeden z kľúčových faktorov je geopolitická situácia v regióne, ktorá môže ovplyvniť stabilitu trhu.
Ďalšia výzva je sezónnosť cestovného ruchu, ktorá môže spôsobiť pokles príjmov z prenájmu mimo hlavnej sezóny. Investori by si mali dávať pozor aj na kvalitu výstavby, ktorá sa môže líšiť v závislosti od developera.
Celkovo je investícia do nehnuteľností v Batumi vhodná pre tých, ktorí sú ochotní podstúpiť vyššie riziko výmenou za potenciálne vysokú návratnosť.
Kľúč k úspechu je dôkladný prieskum trhu, výber overeného developera a realistické zhodnotenie všetkých výhod a nevýhod. Aj keď Batumi ponúka lákavé príležitosti na zisk, vyžaduje si obozretný a strategický prístup.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
