Kúpa realít v „španielskom Monaku“ je teraz trend. Pláže zaliate slnkom, golfové ihriská, luxusné autá a milionárske jachty, to všetko nájdete na Costa del Sol.
Pri prechádzkach promenádou v jachtovom prístave Puerto Banús, ktorý je výkladná skriňa Marbelly, máte pocit, že ste sa ocitli v hollywoodskom filme.
Stretnete tam slávnych hercov, úspešných podnikateľov, ale aj bežných turistov, ktorí sa prišli pokochať vozovým parkom, pozostávajúcim zo značiek ako Lamborghini, Ferrari, Porsche či Bugatti.
Nákupné centrá s obchodnými prevádzkami plnými prestížnych značiek a reštaurácie s kvalitnou stredozemnou kuchyňou praskajú vo švíkoch. V prístave kotvia prepychové lode v hodnote presahujúcej cenu víl na bratislavskom Slavíne.
To však nie je všetko, čo Costa del Sol ponúka. Na svoje si určite prídete aj v malebnej dedinke Mijas, kde sa akoby zastavil čas.
Známa je najmä typickými bielymi domčekmi, úzkymi uličkami a kvetinovými nádvoriami, ktoré vytvárajú jedinečnú a neopakovateľnú atmosféru. Prechádzka po dedine vám umožní obdivovať tradičnú andalúzsku architektúru a vychutnať si pokoj a pohodu.
Ani návšteva Estepony pre vás rozhodne nebude sklamanie. Miestny starosta José María García Urbano urobil zo srdca Costa del Sol kúzelné miesto na život. Všetko za asistencie svojej manželky – uznávanej floristky slovenského pôvodu.
Život pulzuje najmä na malebnom tradičnom námestí v centre, ktoré je doslova zasypané farebnými kvetmi. Tie dopĺňajú sofistikovanú atmosféru mestečka, ktoré si zachováva šarm tradičnej andalúzskej dediny, rozšírený o moderné rezidencie a luxusné rezorty.
Vynechať netreba ani návštevu nádhernej promenády lemovanej prvotriednymi plážami ocenenými modrou vlajkou.
Zaujímavé veci sa dejú aj v Sotogrande. Vyrastá tu superluxusná rezidenčná oblasť, ktorá prekypuje exkluzivitou. Nechýbajú v nej honosné vily, kvalitné golfové ihriská, plážové kluby ani nádherný prístav.
Miestni developeri odvážne tvrdia, že Marbella bude čoskoro out. Prvenstvo v prestíži od nej údajne už v najbližšej dekáde prevezme práve Sotogrande. Donedávna neobjavenú perlu regiónu nazývajú španielskym Beverly Hills, pričom realizačné ceny nehnuteľností už začínajú prekonávať ikonickú Marbellu.
Takto nejako vyzerá Slnečné pobrežie, ktoré je vychytená destinácia španielskej Andalúzie. Ak si však myslíte, že jeho návšteva súvisí len s leňošením na pláži alebo hraním golfu, mýlite sa.
Výnimočnosť oblasti totiž podčiarkuje aj relatívna blízkosť hôr. Najslnečnejšie a najjužnejšie položené lyžiarske stredisko v Európe Sierra Nevada, v preklade Zasnežené pohorie, sa nachádza približne 120 kilometrov od letiska v Malage.
Nádherná horská scenéria a nepreberné množstvo zjazdoviek uspokoja aj náročných lyžiarov či snowboardistov. V prípade dobrého počasia vám svahy ponúknu aj nezabudnuteľné výhľady na Stredozemné more. Počas jari si môžete doobeda zalyžovať a poobedie môžete stráviť prechádzkou po pláži.
Niet pochýb o tom, že Costa del Sol, lokalita milovaná medzinárodnou celebritnou klientelou, má čo ponúknuť. Je však aj vhodné miesto na investovanie? Odpoveď na túto otázku sa spoločne pokúsime nájsť.
Pohľad na pobrežie Marbelly neomrzí. Zdroj: Pexels
Prehľad informácií
Populácia: 8 500 000 (odhad)
Rozloha: 87 597 štvorcových kilometrov
Mena: euro (EUR)
Jazyk: španielsky
Náboženstvo: kresťanstvo (80 percent)
Andalúzia je autonómna oblasť Španielska, ktorá sa nachádza v južnej časti krajiny. Je známa piesočnatými plážami, luxusnými letoviskami a bohatou históriou.
Medzi jej najatraktívnejšie investičné lokality patrí predovšetkým región Costa del Sol, najmä obce Mijas, Marbella, Estepona, Sotogrande a Alcaidesa.
Podmienky vstupu
Držitelia slovenských cestovných pasov alebo občianskych preukazov sa môžu zdržiavať na území Španielska po dobu najviac 90 dní.
Podrobné informácie o podmienkach vstupu sú k dispozícii na stránke ministerstva zahraničných vecí.
Každý občan členského štátu Európskej únie má právo žiť a pracovať v Španielsku. Musí sa však zaregistrovať na príslušnom cudzineckom úrade – Oficina de Extranjeros – do troch mesiacov od príchodu do krajiny. Tam mu bude pridelené cudzinecké identifikačné číslo.
Na registráciu je potrebný platný preukaz totožnosti alebo pas, doklad o zamestnaní, samostatnej zárobkovej činnosti alebo dostatočných finančných prostriedkoch a uzatvorení zdravotného poistenia. Po piatich rokoch legálneho pobytu možno získať trvalý pobyt.
Ekonomika
Andalúzia čelí z ekonomického hľadiska viacerým výzvam, ale aj príležitostiam. Jej hrubý domáci produkt je nižší ako španielsky priemer. To sa odzrkadľuje aj na životnej úrovni jej obyvateľstva.
Priemerný čistý príjem domácnosti za rok 2024
Zdroj: Instituo Nacional de Estadística
Na základe prieskumu životných podmienok, ktorý realizoval Národný štatistický inštitút, je úroveň priemerného čistého ročného príjmu v autonómnej komunite Andalúzia 31 015 eur, čo je o približne 16 percent pod celoštátnym priemerom. Ten predstavuje 36 996 eur.
Ekonomika Španielska je štvrtá najväčšia v eurozóne. Výška jeho hrubého domáceho produktu na obyvateľa výrazne prevyšuje slovenský.
Porovnanie vývoja HDP na obyvateľa Španielska a Slovenska (vyjadrenie v tisícoch dolárov)
Zdroj: Svetová banka
Južný región Španielska patrí medzi jeho najchudobnejšie oblasti. Dlhodobo vykazuje aj jednu z najvyšších mier nezamestnanosti, a to nielen v Španielsku, ale aj v celej Európskej únii.
Táto situácia je obzvlášť závažná medzi mladými ľuďmi. Aj napriek tomu ukazovatele životnej úrovne obyvateľov Andalúzie sú v porovnaní so slovenskou ekonomikou priaznivejšie.
Hospodárstvo ťahá predovšetkým cestovný ruch a stavebníctvo, od ktorých je silne závislá. Andalúzia je obľúbená turistická destinácia, čo významne podporuje miestnu ekonomiku.
V oblasti poľnohospodárstva sa lokalita radí k významným producentom olivového oleja, ovocia a zeleniny.
Juh Španielska síce zápasí s viacerými problémami, jeho potenciál pre budúci rast je však obrovský. V poslednom období sa región snaží diverzifikovať ekonomiku a prilákať investície do technologických a inovatívnych odvetví.
Termica Beach, Malaga v cene od 484-tisíc eur
Zdroj: RK38, Termica Beach
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Realitný trh je v súčasnosti jedno z najdynamickejších odvetví španielskej ekonomiky. Podľa štúdie globálnej poradenskej spoločnosti Henley & Partners sa krajina umiestnila na 15. priečke v rebríčku štátov, v prospech ktorých dochádza k migrácii majetku zo strany dolárových milionárov.
Costa del Sol v rámci realitných investícií navyše zaujíma špecifické postavenie vďaka medzinárodnému dopytu s vysokou kúpnou silou.
Najznámejšie a najväčšie realitné portály Fotocasa a Idealista považujú trh nehnuteľností na Costa del Sol za dostatočne silný a dynamický, a to najmä v segmente luxusných nehnuteľností.
Je to predovšetkým vďaka dostatku solventnej zahraničnej klientely a nerovnováhe medzi ponukou a dopytom. Navyše úroveň predajných cien je stále blízko vrcholu z roku 2007.
Podľa údajov, ktoré zverejňuje Generálna rada notárov, dosiahol počet realitných transakcií v Andalúzii realizovaných zahraničnými obyvateľmi v prvej polovici roku 2024 slušných 12 637, čo ju radí na druhé miesto po Valencijskom spoločenstve.
Národný štatistický inštitút konštatuje, že ceny nehnuteľností na bývanie v roku 2024 v Španielsku stúpli v priemere o 8,4 percenta, čo je najvyššie tempo od roku 2007. Ceny sa zvyšujú už 11 po sebe nasledujúcich rokov, pričom Andalúzia oproti celoštátnemu priemeru zaznamenala ešte výraznejší rast.
Priemerná predajná cena nehnuteľností v Andalúzii
Zdroj: Indomio
Z grafického vyjadrenia je zrejmé, že vývoj cien v regióne sa vydal na trajektóriu rastu. Napríklad v Malage došlo za predchádzajúci rok k zvýšeniu predajných cien realít až o 21,5 percenta a v prípade nájomného o 13,4 percenta.
Odborníci predpovedajú, že vzostupný trend bude v roku 2025 naďalej pokračovať avšak miernejším tempom.
Pokiaľ ide o ceny nehnuteľností, je oblasť španielskeho juhu región kontrastov. Kým vnútrozemské mestá poskytujú pomerne dostupné bývanie, nehnuteľnosti na Slnečnom pobreží vysoko prekračujú celoštátny priemer realitných cien.
Podľa portálu Idealista je nadrahšie mesto Marbella, s priemernou cenou okolo päťtisíc eur za štvorcový meter. Realizačné ceny v najluxusnejších projektoch však môžu dosahovať aj dvojnásobok.
Najvýznamnejší developeri v regióne sú Taylor Wimpey España, Aedas Homes, Kronos Homes, Neinor Homes, Metrovacesa a Cordia Spain.
Klimatické podmienky
Vďaka svojej polohe na pobreží Stredozemného mora a blízkosti Afriky sa Costa del Sol teší celoročne príjemnému a miernemu subtropickému stredomorskému podnebiu s priemernou teplotou 19 stupňov Celzia.
Zima je mierna a príjemná, teploty v tomto ročnom období sa pohybujú okolo 16 až 18 stupňov Celzia, nočné však môžu klesnúť na 8 až 10. Následne teploty postupne stúpajú. Na jar a na jeseň dosahujú príjemných 20 až 25 stupňov. Leto býva horúce a suché, s dennými teplotami 30 až 35 stupňov, niekedy aj viac.
Mikroklíma je charakteristická viac ako 320-timi slnečnými dňami v roku. Najviac zrážok spadne v zimných mesiacoch, hoci sú stále pomerne mierne. Dostatok slnečného svetla predlžuje sezónu, ktorá tu trvá okolo 10 mesiacov. To je v snahe o dosahovanie vyššej výnosnosti kľúčové.
Dopravná infraštruktúra
Costa del Sol sa nachádza medzi dvoma medzinárodnými letiskami, v Malage a Gibraltáre. Ideálne spojenie zo Slovenska poskytuje let z Viedne do Malagy. Na tejto trase lietajú spoločnosti Austrian, Ryanair a Vueling. Na trase z Budapešti lieta Wizzair. Letisko ponúka priame lety do viacerých európskych miest.
Ceny obojsmerných leteniek v ekonomickej triede sa v závislosti od zvoleného termínu pohybujú od 60 eur až do tristo eur. Dĺžka priameho letu trvá o niečo viac ako tri hodiny. Spojenie je pravidelné a lieta sa v podstate každý deň.
Na letisko v Gibraltáre sa prevádzkujú lety z Veľkej Británie.
Pozdĺž celého pobrežia sa tiahne spoplatnená diaľnica AP-7, respektíve A-7, ktorá zabezpečuje pohodlné spojenie vlastným automobilom. Jeho celoročné parkovanie možno zabezpečiť priamo na letisku v cene od šesťsto do deväťsto eur ročne.
Cena prenájmu bežného auta sa v závislosti od jeho typu a značky pohybuje od 40 do 120 eur na deň.
Pokiaľ motorové vozidlo nemá investor k dispozícii, uvíta relatívne častú autobusovú dopravu zabezpečujúcu spojenie s letiskom aj okolitými mestami.
Železničná sieť sa postará o rýchle spojenie s Madridom a väčšími španielskymi mestami. Priamo z letiska v Malage premáva moderný vlak do jej centra alebo do blízkych pobrežných oblastí vrátane Fuengiroly.
Idilia Aire, Rincón de la Victoria v cene od 290-tisíc eur
Zdroj: Aedas Homes
Zdravotníctvo
Zdravotníctvo v Andalúzii je súčasť španielskeho národného systému, ktorý sa všeobecne považuje za kvalitný a pomerne dostupný. Funguje na princípe univerzálneho pokrytia, čo znamená, že každý občan a rezident má právo na bezplatnú základnú starostlivosť.
V Andalúzii existuje rozsiahla sieť zdravotníckych zariadení, vrátane primárnych zdravotných stredísk – centros de salud –, špecializovaných ambulancií a nemocníc, ktoré poskytujú široké spektrum služieb.
Lokalita disponuje dobre vyškoleným personálom a najmodernejším vybavením.
Keďže mnoho pacientov nie je domáceho pôvodu, v nemocniciach sú často prítomní aj tlmočníci. Lekárne sú kvalitne zásobené a majú spravidla po anglicky hovoriaci personál.
Hoci je verejné zdravotníctvo kvalitné, občas sa môžu vyskytnúť čakacie doby na niektoré špecializované vyšetrenia alebo zákroky.
Európski občania majú v rámci verejných zariadení nárok na ošetrenie na základe Európskeho preukazu zdravotného poistenia.
V Andalúzii existuje aj súkromný sektor zdravotnej starostlivosti. Privátne kliniky a nemocnice ponúkajú rýchlejší prístup k lekárom a špecializovaným službám, často s vyšším štandardom vybavenia a komfortu.
Využívanie súkromného sektora je zvyčajne spojené s priamou platbou alebo prostredníctvom doplnkového zdravotného poistenia. Mnoho rezidentov a expatov si v Andalúzii volí kombináciu verejnej a súkromnej starostlivosti.
Školstvo
V Andalúzii existuje rozsiahla sieť verejných škôl na všetkých úrovniach, ktoré sú doplnené súkromnými a dotovanými vzdelávacími zariadeniami – colegios concertados. Učebné osnovy sa stanovujú na národnej úrovni, ale Andalúzia má možnosť prispôsobiť niektoré aspekty regionálnemu kontextu.
Dôraz sa kladie na inkluzívne vzdelávanie a podporu študentov so špeciálnymi potrebami. Vyučovací jazyk je španielčina, ale v niektorých oblastiach sa používajú aj regionálne alebo cudzie jazyky.
Po ukončení povinného stredného vzdelávania majú študenti možnosť pokračovať v dvojročnom bachillerato, ktoré ich pripravuje na vysokoškolské štúdium, alebo sa rozhodnú pre odborné vzdelávanie, ktoré ponúka praktické zručnosti pre rôzne povolania.
V rámci andalúzkeho vzdelávacieho systému hrá prím predovšetkým oblasť Costa del Sol. Vďaka širokej komunite expatov tu bola vytvorená potrebná infraštruktúra s množstvom štátnych, ale aj medzinárodných škôl vrátane britských, nemeckých a švédskych.
Andalúzia má niekoľko renomovaných univerzít, ktoré ponúkajú širokú škálu bakalárskych, magisterských a doktorandských študijných programov, čím prispievajú k rozvoju vysoko kvalifikovanej pracovnej sily v regióne.
Bezpečnosť
Bezpečnosť v Andalúzii sa vo všeobecnosti považuje za dobrú a patrí k bezpečnejším regiónom v západnej Európe. Miera kriminality je relatívne nízka, najmä v porovnaní s väčšími mestskými centrami v iných krajinách.
V turisticky atraktívnych lokalitách, ku ktorým patrí aj Costa del Sol, je však na miestach s vysokou koncentráciou ľudí potrebné počítať s drobnou kriminalitou.
Životné náklady
Oproti mnohým iným západoeurópskym regiónom sa Andalúzia považuje za región s nižšími životnými nákladmi. Cenová úroveň sa dá porovnať so Slovenskom, ale je o niečo drahšia.
Spotrebiteľské ceny sú približne o 20 percent vyššie ako na Slovensku, pričom potraviny sú drahšie zhruba o 12 percent. Niektoré položky ako napríklad čerstvé ovocie a zelenina však môžu byť v Andalúzii lacnejšie a kvalitnejšie.
Náklady na bývanie predstavujú významný rozdiel. Prenájom alebo kúpa nehnuteľnosti v atraktívnych pobrežných oblastiach Andalúzie, ako je Costa del Sol, môže byť výrazne drahšia ako na Slovensku.
Vo vnútrozemských oblastiach však môžu byť výdavky porovnateľné alebo dokonca nižšie ako u nás.
Verejná doprava v Andalúzii je cenovo prijateľná, v závislosti od konkrétnej lokality sa však môžu vyskytnúť určité rozdiely.
Stravovanie v reštauráciách v Andalúzii môže byť drahšie ako na Slovensku, najmä v turistických oblastiach. Na druhej strane, tapas bary ponúkajú cenovo dostupné možnosti.
Výdavky na energie sú porovnateľné s inými krajinami južnej Európy. Ceny elektriny sú v Andalúzii vyššie ako na Slovensku, ktoré ich má spolu s Maďarskom a Chorvátskom najnižšie v rámci Európskej únie.
Aj plyn pre domácnosti patrí na Slovensku medzi najlacnejšie v EÚ. Naopak, Španielsko sa skôr radí ku krajinám s vyššími cenami.
Miestna atmosféra sa nesie v rytme flamenca
Zdroj: Pexels
Daňové aspekty
Aby sa investor vyhol nepríjemným prekvapeniam po kúpe nehnuteľnosti, mal by porozumieť kľúčovým daňovým povinnostiam, ktoré sa na vlastníctvo nehnuteľnosti vzťahujú. Poďme si ich postupne rozobrať.
Začnime kúpou. Pri byte či dome zo sekundárneho trhu sa na kupujúceho vzťahuje daň z prevodu nehnuteľnosti, teda Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP. Ak sa investor rozhodol pre novú nehnuteľnosť priamo od developera, bude zaťažený daňou z pridanej hodnoty Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA.
Sadzba dane z prevodu sa v Španielsku pohybuje od šiestich do 10 percent v závislosti od autonómnej oblasti. Pre Andalúziu platí sedempercentná sadzba. Existujú síce výnimky s polovičnou sadzbou, tie sa však na investičné nehnuteľnosti nevzťahujú. Daňovým základom je katastrálna referenčná hodnota objektu. Sadzba dane z pridanej hodnoty je vo výške 10 percent.
S vlastníctvom realít sa spája aj daň z nehnuteľnosti, Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI. Ide o ročnú obecnú daň. Jej výška závisí od katastrálnej hodnoty objektu a sadzby stanovenej obcou. Tá sa pohybuje od 0,4 do 1,3 percenta.
Daňoví nerezidenti Španielska musia uhrádzať daň z príjmu nerezidentov, Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR. Je to opäť ročná daň, ktorej výška sa líši podľa toho, či je vlastnená nehnuteľnosť predmet prenájmu, alebo nie.
Nerezidenti, ktorí nehnuteľnosť neprenajímajú a nemajú v Španielsku iný zdroj príjmov, platia daň vo výške dvoch percent z daňového základu, ktorým je štvrtina katastrálnej hodnoty objektu. Pokiaľ ide o nehnuteľnosť v prenájme, sadzba predstavuje 25 percent z príjmu.
Oproti tomu rezidenti platia daň z príjmu rezidentov, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF. V tomto prípade je sadzba dane progresívna a pohybuje sa od 19 percent do 45 percent v závislosti od výšky príjmu. Daňový rezident má právo na uplatnenie rôznych odpočítateľných položiek.
Ak by sa majiteľ nehnuteľosti rozhodol z investície vycúvať, musí vziať na vedomie, že pri jej predaji bude platiť daň z kapitálových ziskov. Tá sa platí z rozdielu medzi predajnou cenou a nákupnou cenou vrátane nákladov na obstaranie alebo prípadné technické zhodnotenie. Sadzba je 19 percent.
Na osoby s vysokou hodnotou imania sa v Španielsku vzťahuje aj daň z majetku, Impuesto sobre el Patrimonio, pričom sa doň započítavajú všetky jeho formy vrátane nehnuteľností, bankových účtov, investícií a iných aktív. Andalúzia však túto daň zrušila.
Ďalšiu položku ovplyvňujúcu výnosnosť investície môže predstavovať zavedenie turistickej dane. Väčšina andalúzskych miest túto taxu aktuálne nemá stanovenú, ale samosprávy jej zavedenie zvažujú. V iných autonómnych oblastiach Španielska sadzba dosahuje výšku od jedného do štyroch eur na osobu a noc.
Dôležitý faktor španielskeho daňového režimu je aj implementácia podmienky zamedzenia dvojitého zdanenia, ktorá môže ovplyvniť povinnosti v Španielsku aj na Slovensku. Konkrétne podmienky upravujú platné a účinné zmluvy, ktorých prehľad je uvedený v zozname Ministerstva financií Slovenskej republiky.
Investiční rezidenti sa nestávajú daňovými rezidentami pokiaľ v krajine nestrávia viac ako 183 dní v roku. Skutočný stav je však ťažké skontrolovať. Štát je preto spravidla odkázaný na prehlásenie samotného investora.
Nerezidenti majú daňovú povinnosť vzťahujúcu sa na príjmy španielskeho pôvodu. Slovenská republika má so Madridom uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, v znení jej neskorších zmien a doplnení. Na základe nej si môžete zápočtom znížiť daňovú povinnosť o daň zaplatenú v Španielsku.
Pre komplexnosť problematiky treba využiť služby daňového poradcu, ktorý dokáže pomôcť nielen s orientáciou v zložitej legislatíve, ale aj s vypracovaním a podaním daňového priznania.
Daňové povinnosti rozhodne netreba brať na ľahkú váhu. Španielsko pomerne tvrdo sankcionuje nedodržanie legislatívnych podmienok a krátenie dane. Úrady môžu vymáhať pohľadávky viacerými spôsobmi vrátane upomienok, exekúcie bankového účtu alebo dokonca nútenej dražby nehnuteľnosti.
Zeta Valley, Malaga – v cene od 285-tisíc eur
Zdroj: Aedas Homes
Právne náležitosti
V jednoduchosti podnikania sa podľa rebríčka Svetovej banky Doing Business Španielsko za rok 2020 umiestnilo na vynikajúcej 30. priečke z celkových 190. Pre porovnanie, Slovensku patrí až 46. priečka. Aj napriek tomu môže byť úroveň byrokracie pre cudzinca slušná výzva.
Každý občan Európskej únie musí mať do troch mesiacov od príchodu do Španielska pridelené cudzinecké identifikačné číslo NIE – Número de Identificación de Extranjero.
Slúži na vybavovanie akýchkoľvek právnych, finančných alebo sociálnych záležitostí bez ohľadu na to, či ide o rezidenta, alebo nerezidenta. Potrebuje ho každý, kto bude kupovať nehnuteľnosť alebo platiť dane v Španielsku.
Registráciu fyzickej osoby realizujú orgány ministerstva vnútra.
Proces možno absolvovať priamo v Španielsku alebo aj na Slovensku na ambasáde. Pridelenie identifikačného čísla trvá zhruba štyri až šesť týždňov, preto je so žiadosťou najlepšie začať čo najskôr. Vydanie stojí okolo dvesto eur.
Na vlastnenie nehnuteľnosti si treba založiť bankový účet v španielskej banke. Z neho sa následne zriaďuje inkaso na zálohové platby, prípadne poistenie nehnuteľnosti.
Pri vlastníctve objektu prostredníctvom firmy automaticky vzniká na jej adrese prevádzkareň. Tá sa zaznamená v obchodnom registri. To, samozrejme, prináša ďalšie daňové dôsledky a dodatočné povinnosti súvisiace s vedením účtovníctva podľa miestnych predpisov.
Od januára tohto roku vstúpil do platnosti kráľovský dekrét, ktorý ustanovuje postup jednotnej registrácie nájmov. Opatrenie rozširuje miestne zákony a nariadenia Európskej únie, ktoré regulujú sektor prenájmu nehnuteľností.
Už teraz majú napríklad spoločenstvá vlastníkov právomoc obmedzovať prenajímanie bytov. Rozhoduje o tom trojpätinová väčšina majiteľov.
V súlade s novou legislatívou musia všetky nehnuteľnosti určené na prenájom prejsť registračným procesom. Každému objektu sa pridelí vlastné registračné číslo. Bez neho nebude možná inzercia nehnuteľnosti na portáloch ako AirBnB alebo Booking.
Na zreteľ treba brať aj skutočnosť, že pri uzavretí kúpnopredajnej zmluvy sa spravidla vyžaduje platba vo výške okolo 10 percent kúpnej ceny. Na Slovensku je to väčšinou podstatne menej a kupujúceho to môže zaskočiť.
Noriem, priamo alebo nepriamo ovplyvňujúcich segment prenájmu, je viacero a každý investor by preto mal využiť služby právneho zastúpenia.
Marbella Sunset, Cabopino – v cene od 950-tisíc eur
Zdroj: RK38, Marbella Sunset
Obstarávacie náklady
Ponukové ceny andalúzskych nehnuteľností sú v atraktívnych lokalitách relatívne vysoké. Okrem toho však netreba zabudnúť ani na ďalšie obstarávacie náklady, ktoré je k nim potrebné pripočítať.
Do realizačnej ceny vstupuje hneď niekoľko poplatkov. Spracovanie notárskej zápisnice vychádza zhruba na tisíc eur. Kolkovné na zabezpečenie vkladu do katastra predstavuje 1,2 percenta z ceny nehnuteľnosti. Sadzba dane z pridanej hodnoty je 10 percent.
Provízie za sprostredkovanie predaja sa pohybujú okolo troch percent, pričom sa v závislosti od počtu nadobúdateľov zvyšujú.
Každý investor by mal teda počítať s tým, že kompletná suma poplatkov súvisiacich s prevodom nehnuteľnosti predraží nákup o približne 15 percent jej ponukovej ceny.
Ak sa investor v budúcnosti rozhodne pre predaj obstaranej nehnuteľnosti, kalkulovať by mal s ďalšími nákladmi.
Výhody off-plan property
Investor, ktorý sa snaží o optimalizáciu svojich výdavkov, by mal zvážiť takzvanú kúpu „z papiera“, ktorá ponúka vyššie kapitálové zhodnotenie.
Cena nehnuteľnosti na primárnom trhu závisí najmä od pokročilosti výstavby developerského projektu. Najvýhodnejšie ceny sú v projektovej fáze, v čase ešte pred vydaním stavebného povolenia. Developeri zohľadňujú túto situáciu ponukou predpredajných cien.
Po vypredaní určenej časti projektu sa predaj zastaví, cenník sa opätovne prehodnotí a o dva či tri týždne sa obchodovanie opäť spustí, ale už s vyššími cenami. Do predaja sa uvoľní niekoľko ďalších bytov. Situácia sa stále opakuje až do dňa kolaudácie projektu.
Čím neskôr záujemca byt kúpi, tým vyššiu realizačnú cenu zaň zaplatí. Jednotlivé fázy výstavby majú markantné rozdiely. Kupujúci, ktorý chce využiť nižšie ceny, musí realizovať rezerváciu a uhradiť rezervačný poplatok takmer okamžite po spustení predpredajnej alebo prvotnej predajnej fázy projektu. Výstavba spravidla trvá dva až tri roky.
Prevádzkové náklady
Pri investičnom zámere treba počítať aj s nezanedbateľnými nákladmi na prevádzku nehnuteľnosti. Mesačné poplatky spoločenstvu vlastníkov, takzvanému Comunidad de Propietarios, sa projekt od projektu rôznia, avšak priemerne sa pohybujú v rozmedzí od dvoch a pol až po štyri eurá za štvorcový meter, v závislosti od vybavenia a kvalitatívneho štandardu projektu. Do ceny sa započítava údržba spoločných objektov a areálu, odvoz odpadu a podobne.
Poplatky za elektrinu, vodu, prípadne internet sa účtujú zvlášť.
V prípade zabezpečenia komplexného krátkodobého prenájmu sa provízia agentúry pohybuje od 20 do 35 percent z ceny prenájmu.
Možnosti financovania
Investor, ktorý nemá k dispozícii dostatok vlastných zdrojov na kúpu nehnuteľnosti, môže využiť financovanie prostredníctvom slovenskej alebo španielskej banky.
Pri hypotekárnom úvere na Slovensku treba ručiť slovenskou nehnuteľnosťou. Môže ísť o účelový alebo bezúčelový úver. Financovanie sa dá spravidla realizovať do výšky 80 percent hodnoty objektu.
Výhoda úveru v Španielsku je možnosť ručenia kupovanou nehnuteľnosťou a nižšia úroková sadzba oproti Slovensku približne o pol percenta. Nevýhoda je maximálne financovanie do výšky 70 percent hodnoty a vyšší poplatok za schválenie hypotéky.
Financovanie developerského projektu sa realizuje v niekoľkých splátkach podľa rozostavanosti projektu.
Vanian Gardens, Estepona v cene od 427-tisíc eur
Zdroj: Aedas Homes
Posúdenie rizík
Vzhľadom na skutočnosť, že Španielsko je členom eurozóny, kurzové riziko pri kúpe nehnuteľnosti je nulové. ide o výhodu oproti exotickým destináciám.
Regulácia výstavby nebola v minulosti dostatočná. Keď sa v čase hypotekárnej krízy skončil realitný boom, ceny nehnuteľností klesli a často došlo ku krachom developerských firiem. Množstvo projektov zostalo nedostavaných, čo ohrozilo individuálnych investorov.
V reakcii na tento negatívny stav sa zvýšila legislatívna regulácia developmentu, čo sa odzrkadlilo na vyššej ochrane kupujúceho. Zálohové platby za nehnuteľnosti sa aktuálne vkladajú do bankovej úschovy a developer k nim nemá počas výstavby prístup. Zdroje získava až po kolaudácii.
Tento typ ochrany nie je v mnohých štátoch štandard a predstavuje nezanedbateľnú výhodu. Pozitívna externalita súčasného systému je aj zvýšenie rýchlosti výstavby, keďže developer sa chce k prostriedkom dostať čím skôr.
Riziko predstavujú prípadné legislatívne zmeny, ktoré môžu ovplyvniť návratnosť investície. Španielsko čelí protestom domáceho obyvateľstva proti masovému turizmu.
Zvyšovanie cien nehnuteľností spôsobuje miestnym problémy s nedostupnosťou bývania a nedostatkom súkromia v exponovaných lokalitách. Snažia sa teda dosiahnuť obmedzenie alebo úplný zákaz krátkodobého prenájmu.
Situácia tak môže vyústiť do ešte vyššej regulácie odvetvia krátkodobých prenájmov a obmedzenia udeľovania licencií. Napríklad v Malage už zakázali krátkodobé prenájmy v 43 štvrtiach. Bytom, ktoré doposiaľ neboli registrované a nemajú vlastný vchod, by sa licencie už nemali udeľovať vôbec.
Mnohé mestá zvažujú úplné ukončenie krátkodobých prenájmov v priebehu najbližších troch rokov. Realitní špecialisti síce očakávajú, že pripravované zmeny by sa nemali dotknúť investičných apartmánových kondomínií, zatiaľ však ide iba o domnienku.
Pokiaľ by nastala negatívna situácia a obmedzenia by sa prijímali plošne, mohlo by to ovplyvniť nielen výnosnosť apartmánov, ale aj trh ako taký. Prílišná závislosť investície na turizme môže predstavovať riziko.
Vysoké percento nehnuteľností vlastnia investori, ktorí sledujú nadpriemerné zhodnotenie. To sa však v segmente dlhodobých prenájmov dá dosiahnuť len veľmi ťažko.
Navyše prenajímatelia preklopenie účelu využívania nehnuteľnosti v prospech dlhodobých nájomníkov odmietajú pre ich nadštandardnú ochranu na ich úkor. Je teda otázne, čo v reakcii na prípadný masový odchod realitných investorov a znížený dopyt po nehnuteľnostiach urobí ich cena.
Za špecifické riziko možno považovať aj situáciu s takzvanými okupas, teda osobami, ktoré nelegálne obsadzujú cudziu nehnuteľnosť. Zvýšenie nezamestnanosti a chudoby priviedlo miestne obyvateľstvo do zúfalej situácie. Nedostatok sociálneho bývania sťažuje nízkopríjmovým skupinám prístup k vlastnému bývaniu a preberajú iniciatívu do vlastných rúk.
Španielsky právny systém má medzery, ktoré squatterom umožňujú zotrvať v nehnuteľnostiach dlhší čas, kým sa majiteľom podarí získať súdny príkaz na vysťahovanie. Tomuto typu rizika možno do určitej miery čeliť kúpou apartmánu v uzavretom spravovanom kondomíniu s kontrolovaným vstupom.
Investícia do nehnuteľností na Costa del Sol môže prinášať riziká aj v podobe výkyvov cien. V nedávnom období sa v lokalite zaznamenal enormný rast hodnoty realít. Cenu ťahal rastúci dopyt, pričom množstvo investorov patrilo k vysoko bonitnej klientele. Ponuka realitných portálov sa niekedy mení na týždennej báze, čo nemusí predstavovať zdravý stav.
V najbližšom období odborníci očakávajú zdražovanie, neskôr však môžu ceny nehnuteľností kolísať v závislosti od legislatívnych zmien, ekonomickej situácie alebo zvratu dopytu.
Vyjadrenie realitných expertov
Judita Sedíleková, regionálna riaditeľka Broker Consulting
Zdroj: Judita Sedíleková
Lokalitu Costa del Sol považujem za ideálnu destináciu pre Slovákov, tak z pohľadu regionálneho umiestnenia, infraštruktúry, gastronómie, ako aj z hľadiska potenciálneho investičného výnosu. Táto oblasť sa stáva európskym Miami. Dôsledný výber regiónu pritom vždy zohráva kľúčovú rolu v príprave každej investičnej alternatívy.
Španielsko je súčasťou Európskej únie, čo definuje úroveň stability, znižuje riziko právnych komplikácií a podvodov, a poskytuje pomerne vysokú mieru vymožiteľnosti práva. Dôležitá je aj skutočnosť, že lokalita je dostupná aj vlastným dopravným prostriedkom.
Okrem toho túto oblasť charakterizuje aj unikátna kombinácia mora a hôr, medzi ktorými sa rozprestiera územie s nesmierne estetickou krajinnou architektúrou príznačnou pre golfové ihriská.
Nemusíte byť hneď milovník golfu, aby vás upútal pohľad na nádherné golfové ihriská plné palmových oáz, fontán, jazierok či krásneho greenu. Kombinácia týchto troch prvkov navyše zabezpečuje aj v letných horúcich dňoch sviežejšie prúdenie vzduchu.
Čerešničkou na torte, je viac ako tristo slnečných dní v roku, ktoré robia z tejto časti Španielska atraktívnu a hlavne celosezónnu destináciu. Každý si tu nájde svoj kúsok raja.
Costa del Sol má čo ponúknuť nielen golfistom, vyznávačom hôr a horských aktivít, ale aj milovníkom mora a širokých, dlhých pláži, či tým, pre ktorých sú historické pamiatky neodmyslitelná súčasť dovolenky. Jedinečná a zdravá gastronómia je príjemná bodka za všetkými výhodami výnimočnej španielskej oblasti Costa del Sol.
Miroslav Antoška, CEO a zakladateľ RK38
Zdroj: RK38
Kúpa nehnuteľnosti v Andalúzii sa častokrát spája s požiadavkou v lokalite bývať, prípadne tam tráviť viac času v porovnaní s inými regiónmi. Španielsko je nám blízke svojou kultúrou a životným štýlom. Mnoho Slovákov si kúpu takejto nehnuteľnosti spája s pocitom dovolenky či oddychom.
Z investičného hľadiska dáva lokalita zmysel najmä v prípade dlhodobého horizontu. Návratnosť vyššej miery vstupných poplatkov totiž chvíľu trvá.
O oblasti Costa del Sol v porovnaní s inými krajinami oveľa viac platia odporúčania o vycestovaní do lokality pred kúpou. Oplatí sa pozrieť si miesto osobne než realizovať kúpu z papiera na diaľku na základe obrázkov.
Prezentácie vyzerajú často inak ako skutočnosť a hlavne treba navnímať lokalitu a jej špecifiká. Jednotlivé oblasti Costa del Sol sú totiž veľmi rôznorodé a špecifické.
Za pár kilometrov sa prostredie môže výrazne zmeniť. Z lokality vhodnej pre seniorov sa zrazu stáva miesto orientované na rodiny s deťmi, športovcov či mladých ľudí hľadajúcich rôzne formy zábavy.
Seriózna realitná kancelária sa venuje klientom pokojne aj dva dni. Dobrý zvyk je prejsť s potenciálnymi kupujúcimi celé pobrežie, čo napomáha správnemu výberu nielen nehnuteľnosti, ale aj konkrétnej lokality.
Znakom dôveryhodného partnera je tiež starostlivosť o klienta aj po kúpe. Španieli majú na všetko čas, a tak je dôležité, keď sa človek má na koho obrátiť. Platí to nielen pred kúpou, ale hlavne po nej.
Vyjadrenie experta na daňové právo
Lenka Paluchová, advokátka a daňová poradkyňa PALUCHOVA TAX & LAW
Zdroj: PALUCHOVA TAX & LAW
Množstvo Slovákov, ktorí si kúpia nehnuteľnosť v Španielsku, zabúda na svoje daňové povinnosti súvisiace s jej vlastnením alebo ich dokonca vôbec nepozná.
Investori častokrát riešia základnú dilemu – v ktorej krajine príjem z nehnuteľnosti majú zdaniť. Odpoveď nájdeme vždy v zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia.
V zmysle platnej zmluvy, ktorú má Slovenská republika uzatvorenú so Španielskom, vrátane jej zmien a doplnení, sa príjmy z nehnuteľného majetku zdania v štáte, v ktorom je majetok umiestnený. To znamená, že ak si investor kúpi napríklad apartmán na Costa del Sol, ktorý sa rozhodne prenajímať, príjem z tohto prenájmu musí zdaniť v Španielsku.
Rovnaké pravidlo platí aj pre predaj apartmánu. Ak apartmán predá drahšie, ako ho kúpil, čiže z neho dosiahne zisk, ten je povinný zdaniť v Španielsku.
Slovenskí daňoví rezidenti sú však povinní vysporiadať svoj celosvetový príjem aj v slovenskom daňovom priznaní. Uvedené platí aj pre príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľností, ktoré boli zdanené v Španielsku.
To znamená, že slovenský daňový rezident si do daňového priznania na Slovensku musí zahrnúť aj príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v Španielsku.
Avšak za účelom zamedzenia dvojitého zdanenia, čiže aby príjem nebol zdanený aj Španielsku aj na Slovensku, je oprávnený započítať si daň zaplatenú v Španielsku.
Jedinú výnimku tvorí príjem z predaja španielskej nehnuteľnosti, ktorú vlastní viac ako päť rokov. V zmysle slovenských daňových pravidiel by bol takýto príjem na Slovensku oslobodený od dane.
A keďže príjmy oslobodené od dane sa v daňovom priznaní neuvádzajú, ani príjem z predaja nehnuteľnosti umiestnenej v Španielsku do slovenského daňového priznania nie je investor povinný uviesť.
Z našich skúseností vyplýva, že najčastejšia problematika, ktorou sa investori zaoberajú, je otázka výhodnosti kúpy investičných nehnuteľností prostredníctvom slovenskej firmy. Tá môže za určitých okolností zdaniť príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti výhodnejšou sadzbou dane.
Najčastejšiu kategóriu predstavujú firmy, na ktoré sa vzťahuje 21-percentná sadzba dane. Pokiaľ však spoločnosť dosahuje ročné zdaniteľné výnosy nepresahujúce stotisíc eur, uplatňuje si iba 10-percentnú sadzbu.
Oproti tomu, ak by rovnaký príjem plynúci z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v Španielsku zdaňovala fyzická osoba, vzťahovala by sa na ňu 19-percentná, respektíve 25-percentná sadzba dane s ohľadom na výšku príjmu. V niektorých prípadoch sa preto investovanie prostredníctvom firmy môže javiť ako výhodnejšie.
Zhrnutie
Výhody
- stabilné investičné prostredie,
- vysoký dopyt po nehnuteľnostiach,
- regulácia developmentu,
- vysoká úroveň služieb,
- výborná dopravná infraštruktúra,
- atraktívne klimatické podmienky,
- nulové kurzové riziko.
Nevýhody
- pripravované zmeny v oblasti prenájmov,
- vysoké daňové zaťaženie,
- medzery v legislatíve (okupas),
- vyššia obstarávacia cena.
Investícia do nehnuteľností v Andalúzii môže byť lukratívna príležitosť. Príjemné klimatické podmienky, krásna príroda, blízkosť mora, zaujímavá história, lesk luxusných štvrtí a chutná stredomorská kuchyňa, to všetko priťahuje pozornosť investorov z celého sveta. Lokalita poskytuje množstvo kvalitných nehnuteľností v atraktívnom prostredí.
Dôkladne treba zvážiť aj všetky riziká, ktoré kúpa so sebou prináša. Investíciu odporúčame konzultovať s odborníkom na miestny realitný trh, prípadne investičným poradcom.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
