Hlavné mesto emirátu v Perzskom zálive priťahuje pozornosť. Pulzujúca metropola budúcnosti ponúka lukratívne príležitosti na križovatke Východu a Západu.
Každý, koho láka naháňačka so strážcami zákona, by si mal v Dubaji zabezpečiť naozaj dobrý športiak. Konkurovať totiž bude početnej policajnej flotile, ktorá zahŕňa aj najvýkonnejšie sériovo vyrábané vozidlo sveta – Bugatti Chiron – s maximálnou rýchlosťou 407 kilometrov za hodinu.
A tých „naj“ má Dubaj rozhodne viac. Najvyššiu budovu sveta, najrýchlejší výťah, najrozsiahlejší zábavný park, najhlbší bazén, najväčšie umelecké plátno, najdrahšie dostihy. Dalo by sa pokračovať ešte dlho.
Realitná investícia do smart metropoly ako vystrihnutej z knihy rekordov môže investorom poskytnúť podiel na úspechu inovačného mesta a priniesť im zaujímavé finančné benefity.
Podľa údajov poradenskej spoločnosti Henley&Partners je Dubaj celosvetovo druhá najpopulárnejšia destinácia pre migráciu majetku hneď po Austrálii.
Stal sa z neho doslova magnet na superboháčov, ktorí tam presúvajú disponibilné zdroje. Keďže poskytuje vysokú kvalitu života, nadpriemernú úroveň služieb a nízke daňové zaťaženie, niet sa čomu diviť.
Ikonická silueta emirátu popretkávaná impozantnými mrakodrapmi s výhľadom na trblietavé pobrežie Perzského zálivu sa už dávno vryla do povedomia celého sveta.
Obdiv vyvolávajú aj umelo vytvorené ostrovy, potápanie so žralokmi uprostred nákupného centra, lyžovanie na umelom svahu či futuristická hrajúca fontána.
Aj keď sa Dubaj preslávil predovšetkým luxusom a okázalosťou, ktoré sa odrážajú v exkluzívnych nákupných centrách, špičkových hoteloch a ambicióznych zábavných parkoch, skutočná sila metropoly spočíva v neustálej snahe o inováciu a budúci rozvoj.
Synonymom emirátu sú ikonické mrakodrapy
Zdroj: Pexels
Dubaj doslova zhmotňuje scenáre z vedecko-fantastických filmov a prívetivý daňový systém láka talentovaných odborníkov z celého sveta.
Ekosystém, ktorý vychádza z vízií dubajských lídrov, podporuje kreativitu a podnikateľského ducha a vytvára z mesta živé laboratórium inovácií a pulzujúce centrum ambicióznych projektov.
Úlohou magazínu Forbes však nie je nechať sa uniesť príbehom fascinujúceho mesta, ale informačne podporiť prípadné investičné rozhodnutia.
Prehľad informácií
Populácia: 3 900 000 (odhad z roka 2025)
Rozloha: 1 287 štvorcových kilometrov (mesto), 4 114 štvorcových kilometrov (emirát)
Mena: emirátsky dirham (AED)
Jazyk: arabský
Náboženstvo: islam (96 percent pôvodných obyvateľov, 56 percent rezidentov)
Dubaj je hlavné mesto rovnomenného emirátu, ktorý sa stal finančným a obchodným centrom Perzského zálivu. Pozornosť púta luxusnými architektonickými projektmi.
Jeho nízke daňové zaťaženie priťahuje kvalifikovanú pracovnú silu zo zahraničia, ktorá ťahá ekonomiku Spojených arabských emirátov dopredu. Druhý najväčší emirát poskytuje investorom modernú infraštruktúru a pokročilé komunikačné informačné systémy.
Podmienky vstupu
Držitelia slovenských cestovných pasov sa môžu zdržiavať na území Spojených arabských emirátov bez víz najviac 90 dní počas obdobia 180 dní.
Za prekročenie povolenej dĺžky pobytu sa udeľuje finančná pokuta. Za prvý deň sa účtuje dvesto dirhamov, teda necelých 50 eur, a za každý ďalší deň sto dirhamov.
Turistické víza neoprávňujú ich držiteľa na výkon pracovnej činnosti alebo štúdium.
Podrobné informácie ohľadom podmienok vstupu sú k dispozícii na stránke ministerstva zahraničných vecí.
Seniori od 55 rokov môžu získať rezidenčný štatút na päť rokov pri minimálnej investícii vo výške jedného milióna dirhamov, teda približne 240-tisíc eur.
Investorom bez vekového obmedzenia sa udeľuje rezidencia na obdobie 10 rokov pri minimálnej investícii od dvoch miliónov dirhamov (necelých 500-tisíc eur). Súčasťou zlatých víz je právo žiť kdekoľvek na území Spojených arabských emirátov.
Pridelenie zlatých víz sa podmieňuje absolvovaním lekárskej prehliadky.
Rezidencie Esmé Beach v cene od 468-tisíc eur
Zdroj: RK38, Esmé
Ekonomika
Dubaj sa pravidelne umiestňuje na popredných pozíciách svetových rebríčkov ekonomickej stability. Prívetivý daňový systém sa podpisuje pod nízke výrobné náklady a vytvára priaznivé podnikateľské prostredie, ktoré láka talenty z celého sveta. Panuje tam aj nízka miera byrokracie. Emirát má druhé najväčšie hospodárstvo v arabskom svete.
Za posledné desaťročia sa premenil z malej rybárskej osady na globálne obchodné, turistické a finančné centrum. Jeho ekonomika, ktorá bola silne závislá od ťažby ropy, prešla pozoruhodnou transformáciou smerom k diverzifikácii, čím si zabezpečila udržateľný rast a odolnosť proti výkyvom.
Hoci ropa zohrala v počiatočnom rozvoji Dubaja významnú úlohu, jej prínos k celkovému hrubému domácemu produktu je dnes zanedbateľný. Odhaduje sa na menej ako jedno percento. Túto strategickú zmenu emirát dosiahol prostredníctvom rozsiahlych investícií do ostatných sektorov.
Z nich vyniká najmä turizmus, ktorý vláda aktívne podporuje. Dubaj sa stal svetovou turistickou destináciou vďaka ikonickým atrakciám, ako je Burj Khalifa či Dubai Mall. Nadštandardne luxusné hotely, rozsiahle zábavné parky a kultúrne atrakcie lákajú množstvom medzinárodných návštevníkov.
Vďaka svojej rozsiahlej infraštruktúre a strategickej polohe na križovatke Východu a Západu sa progresívny emirát stal významným globálnym obchodným uzlom. Bezcolné zóny a efektívne logistické služby prispievajú k jeho atraktivite pre medzinárodné spoločnosti.
Dubaj na svojom území zriadil špeciálne ekonomické oblasti nazývané free zóny. Tamojšie medzinárodné finančné centrum priťahuje banky, investičné spoločnosti a poisťovne z celého sveta. Jeho právny rámec je oddelený od právneho systému emirátu a poskytuje súlad s medzinárodnými štandardmi.
Emirát neustále pracuje na posilnení svojej ekonomickej pozície a dosiahnutí ďalšej diverzifikácie. Stratégie ako „Dubai Plan“ sa zameriavajú na podporu inovácií, rozvoj udržateľného hospodárstva a posilnenie globálnej konkurencieschopnosti.
Dôraz sa kladie na prilákanie talentov, investície do infraštruktúry a vytváranie priaznivého podnikateľského prostredia.
Emirát je z ekonomického hľadiska pomerne stabilný. Výška jeho hrubého domáceho produktu na obyvateľa viac než dvojnásobne prevyšuje tú slovenskú.
Porovnanie vývoja HDP na obyvateľa v Spojených arabských emirátoch a na Slovensku (vyjadrenie v tisícoch dolárov)
Zdroj: Svetová banka
Podľa údajov portálu Worlddata z roku 2023 dosahovala úroveň priemerného čistého ročného príjmu obyvateľa Spojených arabských emirátov 49 020 dolárov. V rovnakom období dosiahol príjem priemerného Slováka iba 22 790 dolárov.
Pre tento rok ekonómovia očakávajú päťpercentný rast hrubého domáceho produktu. Jedna z najrýchlejšie rastúcich ekonomík Blízkeho východu a predikovaný budúci vzostup vytvárajú vhodné prostredie pre ďalšie investície vrátane realitných.
Napriek úspechom čelí dubajská ekonomika výzvam, ako sú geopolitické napätie v regióne, globálne ekonomické spomalenia a potreba neustálej adaptácie na meniace sa svetové trendy.
Avšak vďaka svojej strategickej polohe a ambicióznej vízii má emirát dobrú pozíciu, aby pokračoval v dynamickom raste a upevnil si miesto kľúčového hráča v globálnom hospodárstve.
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Dubaj zažil v posledných desaťročiach realitný boom, ktorý prispel k rastu ekonomiky a prilákal zahraničných investorov. Hoci tento trh v minulosti čelil výzvam, aktuálne predstavuje dôležitý pilier hospodárstva.
Minulý rok sa niesol v znamení rekordného vzostupu. Objem realizovaných transakcií presiahol hodnotu pol bilióna dirhamov, čo je viac ako 130 miliárd eur. Oproti roku 2023 to predstavuje 36-percentný nárast.
Počet transakcií sa zvýšil na takmer 181-tisíc, čo je o necelých 48-tisíc viac ako predvlani. Väčšina nehnuteľností sa kupuje v off-plan režime, teda ešte v štádiu výstavby.
Ani tento rok rozhodne nevyzerá z pohľadu čísel zle. Podľa údajov portálu DXB Interact presiahol počet transakcií 64-tisíc, čo je o 29 percent viac ako vlani.
Objem predaja činí 208 miliárd dirhamov, čo predstavuje 43-percentný nárast.
Dubajský trh s nehnuteľnosťami zaznamenáva signifikantný vzostup kapitálového zisku. Stabilne rastú aj príjmy z prenájmu, avšak tempo je nižšie. Ich ceny poháňa silný dopyt turistov či obchodných cestujúcich a zvyšujúci sa počet obyvateľov.
Výnosy tohto segmentu zostávajú pre investorov atraktívne v porovnaní s mnohými inými svetovými regiónmi.
S ohľadom na rast cien nehnuteľností si treba uvedomiť, že najväčší potenciál majú objekty pri pobreží. Ich ponuka je totiž obmedzená. Exkluzívne lokality môžu rásť aj päť- až osemnásobne rýchlejším tempom než vnútrozemské oblasti.
Ročná analýza kapitálového zisku a príjmov z prenájmu
Zdroj: DXB Interact
V rokoch 2023 a 2024 trh zaznamenal výrazný nárast cien. Otázkou zostáva, do kedy možno udržať nasadené dynamické tempo.
Odborníci už naznačujú očakávané spomalenie a v niektorých obdobiach dokonca počítajú s miernym medzimesačným poklesom cien.
To by mohlo signalizovať posun smerom k udržateľnejšej trajektórii vzostupu po období rýchlej expanzie. Experti sa zatiaľ ani napriek predchádzajúcemu silnému rastu vzniku cenových bublín neobávajú.
Svedčí o tom hodnota 0,64 v Global Real Estate Bubble Index od poradenskej spoločnosti UBS, ktorá predstavuje priemernú trhovú úroveň.
Napriek potenciálnej stabilizácii cien zostáva objem transakcií vysoký, čo naznačuje pokračujúci záujem kupujúcich.
Mesačný objem predaja nehnuteľností
Zdroj: DXB Interact
Keďže úroveň kvality stavebných prác sa v Spojených arabských emirátoch rôzni, treba sa zamerať na silných hráčov s dostatočnými skúsenosťami v odbore. Medzi najväčších developerov patria Nakheel, Emaar a Damac Properties.
Celková hodnota predaja jednotlivých developerov za rok 2025 (v dirhamoch)
Zdroj: DXB Interact
Developeri pokračujú v uvádzaní nových rezidenčných projektov, pričom sa v tomto roku očakáva výrazný nárast počtu dokončených jednotiek v porovnaní s predchádzajúcimi obdobiami. Zvýšená ponuka by mohla v strednodobom horizonte prispieť k stabilizácii cien.
Špecifickú oblasť predstavuje v Dubaji segment luxusných nehnuteľností, ktoré majú veľmi zaujímavé obstarávacie ceny oproti iným svetovým regiónom.
Táto časť trhu naďalej vykazuje silný výkon poháňaný jednotlivcami s vysokou čistou hodnotou majetku a medzinárodnými kupujúcimi, ktorí hľadajú prémiové nehnuteľnosti v popredných lokalitách.
Vládne politiky vrátane uvoľnených vízových pravidiel a rozvoja infraštruktúry naďalej pozitívne ovplyvňujú realitný trh prilákaním zahraničných investícií a obyvateľov.
V budúcnosť dubajského trhu s nehnuteľnosťami verí aj realitný a investičný špecialista Michal Fusek, ktorý v emiráte žije. Myslí si, že pri Dubaji je veľmi dôležité ísť za hranicu toho, čo sa len predáva.
„Často sa o tomto meste hovorí prostredníctvom luxusu, rýchlych výnosov či atraktívnych obrázkov, ale len málokto rozumie, prečo je dnes Dubaj taký silný a kam to celé smeruje.“
Za tým všetkým podľa odborníka stojí dlhodobo budovaná stratégia a premyslený inžiniering. „Mimoriadne vysoký objem priamych zahraničných investícií, rozsiahle infraštruktúrne projekty podporené štátom, plánovanie ekonomiky na desiatky rokov dopredu a systematická podpora podnikateľského prostredia, ktoré sem denne láka nové firmy a kapitál z celého sveta,“ dodáva.
Klimatické podmienky
Klimatické podmienky Dubaja sú významný faktor, ktorý treba zvážiť pri kúpe investičného apartmánu. Ovplyvňujú nielen komfort nájomníkov, ale aj prevádzkové náklady nehnuteľnosti a sezónnosť dopytu.
Dubaj má púštne podnebie s veľmi vysokými teplotami a nízkou vlhkosťou počas väčšiny roka. Najintenzívnejšie mesiace sú jún až september.
Toto obdobie je charakteristické priemernými dennými teplotami často presahujúcimi 40 stupňov Celzia s maximami, ktoré môžu dosiahnuť až 50 stupňov.
Vlhkosť vzduchu môže byť občas vyššia v pobrežných oblastiach, čo zvyšuje pocit horúčavy. Slnečné žiarenie je intenzívne.
Počas prechodného obdobia, kam radíme mesiace apríl, máj, október a november, sú teploty síce stále pomerne vysoké, ale o niečo miernejšie. Priemerné denné teploty sa pohybujú medzi 30 a 40 stupňami Celzia. Vlhkosť je zvyčajne nízka.
Zimné mesiace, teda december až marec, sú najpríjemnejšie obdobie. Vyznačujú sa teplými dňami a chladnejšími nocami. Priemerné denné teploty sa vtedy pohybujú medzi 20 a 30 stupňami Celzia s nočnými teplotami klesajúcimi na 15 až 20 stupňov. Občas sa môže vyskytnúť dážď, ale zima býva suchá.
Množstvo zrážok je nízke. Väčšinou sa objavujú v zimných mesiacoch vo forme krátkych a slabých dažďov. Výnimku tvoril apríl 2024, keď v priebehu 24 hodín na mesto spadlo rekordné množstvo zrážok. V niektorých oblastiach takmer 255 milimetrov, čo je najviac za posledných 75 rokov.
Povodne spôsobili rozsiahle škody. Predpokladané poistné straty sa pohybovali v rozpätí 2,9 až 3,4 miliardy dolárov. Miestne úrady zaznamenali aj obete na životoch. Podľa odhadov bolo poškodených 30- až 50-tisíc vozidiel.
Štandardne má však Dubaj vysoký počet slnečných dní počas celého roka. Extrémne horúce letné mesiace môžu čiastočne znížiť dopyt po krátkodobých prenájmoch, pretože väčšina turistov preferuje návštevu v chladnejšom období.
Zimné mesiace sú vrchol sezóny. Dopyt po krátkodobých pobytoch je v tom čase najvyšší. Sezónnosť najmenej ovplyvňuje dlhodobé prenájmy.
Extrémne horúčavy znamenajú vysokú závislosť na klimatizácii počas väčšiny roka. To vedie k vyšším nákladom na elektrinu. Je preto dôležité zvážiť energetickú efektívnosť kupovanej nehnuteľnosti.
Dubaj má púštne podnebie s minimom zrážok
Zdroj: Pexels
Dopravná infraštruktúra
Dopravná infraštruktúra Dubaja je rozsiahla a moderná, čo je dôležitý faktor pri investičnom rozhodnutí. Dobre fungujúca doprava zvyšuje atraktívnosť lokality pre nájomníkov a môže ovplyvniť aj cenu nehnuteľnosti.
Dubaj disponuje medzinárodným letiskom Dubai International Airport, ktoré je jedno z najrušnejších na svete. Je dobre prepojené s mestom prostredníctvom metra, autobusov a taxíkov.
Dôležitá informácia je, že v Jebel Ali prebieha rozširovanie letiska Al Maktoum, na ktoré sa majú presunúť všetky komerčné lety vrátane tých od spoločnosti Emirates. Tá plánuje už po prvej etape v roku 2030 používať letisko ako svoj jediný uzol.
Presun liniek môže zvýšiť atraktivitu lokalít v blízkosti a predstavuje zásadný faktor, ktorý ovplyvní hodnoty nehnuteľností v emiráte. Zmeny môžu na dubajský realitný trh priniesť novú dynamiku v posune dopytu a budúceho rastu cien.
Po dokončení letiska Al Maktoum, ktoré sa stane najväčším na svete, sa má Dubai International Airport zatvoriť.
Ťažiskový dopravný systém emirátu je metro. Jeho moderný a automatizovaný systém má dve hlavné linky, ktoré pokrývajú veľkú časť mesta a spájajú dôležité oblasti vrátane turistických atrakcií a obchodných centier.
Metro je klimatizované, rýchle, spoľahlivé a cenovo relatívne dostupné. Je to dôležitý faktor pre jednoduchý a rýchly presun po meste. Plánuje sa aj výstavba ďalších liniek, čo je dôležité predovšetkým s ohľadom na možný rast cien v lokalitách s budúcou dostupnosťou.
Sieť autobusových liniek je taktiež rozsiahla a pokrýva takmer celé mesto. Autobusy sú moderné, klimatizované a vybavené informáciami o trase. Používa sa karta Nol, ktorá platí aj pre metro či električky.
V Dubaji sa nachádza jedna električková linka, ktorá premáva v turistických oblastiach, ako sú Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence alebo Al Sufouh. Je prepojená s metrom.
Cestná sieť mesta je rozsiahla a kvalitná. Doprava je však hustá a vodiči často agresívni.
V Dubaji sú bežné a pomerne dostupné aj taxi služby. Všetky sú vybavené taxametrom a prijímajú platby kreditnými kartami. Populárne sú aj aplikácie ako Careem a Uber.
Mestské autority vo svojich plánoch počítajú s nárastom počtu obyvateľov do roku 2040 až na 5,8 milióna. Snaha o prispôsobenie sa tomuto očakávaniu by mala vyústiť do výrazného rozšírenia dopravnej infraštruktúry.
Zámery mesta cielia na to, aby sa 55 percent dubajskej populácie nachádzalo v okruhu osemsto metrov od verejnej dopravy. V súčasnosti je to len približne 40 percent.
Zdravotníctvo
Dubajské zdravotníctvo sa vyznačuje vysokou úrovňou a neustálym rozvojom, ktorý kombinuje efektívnu reguláciu zo strany Dubai Health Authority s dynamickým verejným a súkromným sektorom. Emirát má stanovené prísne štandardy kvality a bezpečnosti.
Verejný sektor prevádzkuje rozsiahlu sieť nemocníc a primárnych zdravotníckych stredísk, ktoré poskytujú široké spektrum služieb občanom a rezidentom.
Túto ponuku dopĺňa súkromný sektor s veľkým množstvom moderných nemocníc, špecializovaných kliník a diagnostických centier, ktoré často majú výrazne kratšie čakacie doby a luxusnejšie prostredie.
Kvalita poskytovanej zdravotnej starostlivosti v Dubaji je na medzinárodnej úrovni. Disponuje modernými medicínskymi technológiami a vysoko kvalifikovaným lekárskym personálom z celého sveta. Mnohé zariadenia sa pýšia medzinárodnými akreditáciami, čo potvrdzuje ich záväzok k excelentnosti.
Dostupné poistenie, ktoré je povinné pre všetkých rezidentov, a široká škála špecializovanej starostlivosti prispievajú k atraktivite emirátu ako miesta na život a prácu.
Školstvo
Školstvo v emiráte ponúka širokú škálu možností, ktoré uspokojujú potreby globálnej populácie. Systém zahŕňa verejné a súkromné vzdelávacie zariadenia, pričom privátny sektor je výrazne rozsiahlejší a ponúka rôzne medzinárodné kurikulá, napríklad britské, americké či indické.
Verejné školy sú primárne určené pre občanov Spojených arabských emirátov a vyučujú podľa národného programu. Kvalita vzdelávania je vo všeobecnosti vysoká, pričom mnohé súkromné školy dosahujú vynikajúce akademické výsledky a sú vybavené modernými zariadeniami.
Brána do sveta kvalitného vzdelávania je Dubai International Academic City s desiatkami univerzít. Študenti si v ňom môžu vybrať zo stoviek študijných programov.
Reguláciu a dohľad nad školstvom v Dubaji vykonáva Knowledge and Human Development Authority, ktorá stanovuje štandardy kvality, vydáva licencie a pravidelne kontroluje školy.
Trump Tower s apartmánmi v cene od 608-tisíc eur
Zdroj: RK38, Trump Tower
Bezpečnosť
Dubaj sa teší povesti jedného z najbezpečnejších miest na svete, a to vďaka prísnym zákonom, ich dôslednému vymáhaniu a rozsiahlej prítomnosti policajných zložiek. Silný záväzok mesta v tejto oblasti prispieva k pocitu istoty pre obyvateľov aj jeho návštevníkov.
Vláda kladie veľký dôraz na udržiavanie verejného poriadku a bezpečnosti, čo vedie k výrazne nižšej miere kriminality v porovnaní s mnohými inými veľkými metropolami.
Mesto investovalo značné prostriedky do moderných technológií na zabezpečenie bezpečnosti vrátane rozsiahlej siete kamier, ktoré monitorujú verejné priestranstvá, nákupné centrá, dopravné uzly a dokonca aj obytné oblasti.
Tieto opatrenia umožňujú efektívny dohľad a rýchlu reakciu na akékoľvek bezpečnostné incidenty. Vysoká viditeľnosť policajných hliadok a proaktívny prístup v prevencii kriminality prispievajú k celkovému pocitu bezpečia v Dubaji.
Životné náklady
Dubaj má vo všeobecnosti vyššie životné náklady ako Slovensko. Drahšie sú napríklad položky bežnej spotreby ako potraviny alebo drogéria.
Ceny sú aj o 30 až 40 percent vyššie ako u nás. Špecifické položky ako pivo alebo víno sú často drahšie o stovky percent. Stále sa však dajú nájsť aj cenovo dostupné lokálne supermarkety.
Vyššiu cenu majú aj niektoré služby a voľnočasové aktivity. Rovnako náklady na vzdelávanie, najmä v súkromných medzinárodných školách, sú v Dubaji podstatne vyššie ako na Slovensku.
Na druhej strane, pohonné hmoty sú v emiráte výrazne lacnejšie vďaka štátnym dotáciám. Aj verejná doprava je relatívne dostupná a efektívna, čo môže znížiť celkové náklady na dopravu.
Daňové aspekty
Nízke daňové zaťaženie je najväčšia výhoda Dubaja. V porovnaní s inými regiónmi má výrazne odlišný systém. Rozdiely existujú najmä v zdaňovaní príjmov fyzických osôb.
Dubaj rovnako ako celé Spojené arabské emiráty nevyrubuje daň z príjmu fyzických osôb – teda z miezd, platov, príjmov z investícií, prenájmu nehnuteľností a iných osobných príjmov. Tento fakt je jedno z hlavných lákadiel pre expatov a podnikateľov.
Na úrovni spoločností sa v emiráte zaviedla korporátna daň. Jej sadzba sa stanovila na deväť percent pre zdaniteľný príjem presahujúci 375-tisíc dirhamov, čo je približne 90-tisíc eur ročne.
Pre malé podniky a startupy s nižším zdaniteľným príjmom platí nulová sadzba. Existujú aj špecifické výnimky a pravidlá pre určité typy podnikov a aktivít – vrátane firiem pôsobiacich vo free zónach, ktoré môžu za určitých podmienok naďalej využívať daňové výhody.
Okrem toho existuje v Dubaji daň z pridanej hodnoty. Tá sa zaviedla v roku 2018 so sadzbou na úrovni päť percent. Vzťahuje sa na väčšinu druhov tovaru a služieb. Znáša ju konečný spotrebiteľ.
Špecifické produkty, ako sú tabakové výrobky, elektronické cigarety alebo alkoholické, energetické a sýtené sladené nápoje, podliehajú spotrebnej dani s cieľom obmedzenia ich spotreby. Sadzba je od 30 percent do sto percent.
Pri kúpe bytu treba počítať s daňou z prevodu nehnuteľnosti. Tá má štvorpercentnú sadzbu a delí sa medzi kupujúceho a predávajúceho, avšak v praxi jej náklady nesie v celom rozsahu prvý z nich. Hradí sa Dubai Land Departmentu, teda miestnemu katastru.
Na predaj nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby sa nevzťahuje kapitálová daň. Pokiaľ investor predáva objekt so ziskom, nie je povinný z neho nič odviesť. Rovnako je to aj s daňou z nehnuteľnosti alebo dedičskou daňou, ktoré tam neexistujú.
Mesto však zaviedlo aj obecnú daň z prenájmu. Tú zvyčajne platí nájomca a predstavuje päť percent z ročnej hodnoty nájmu. Rozdeľuje sa do 12 platieb. Suma sa zahŕňa do vyúčtovania energií. V prípade komerčných nehnuteľností je sadzba 10 percent.
Podmienky zamedzenia dvojitého zdanenia upravujú platné a účinné zmluvy, ktorých prehľad je uvedený v zozname Ministerstva financií Slovenskej republiky.
Investiční rezidenti sa nestávajú daňovými rezidentami, pokiaľ v krajine netrávia viac ako 183 dní v roku.
Daňoví nerezidenti majú daňovú povinnosť vzťahujúcu sa k príjmom dubajského pôvodu. Slovenská republika má so Spojenými arabskými emirátmi uzatvorenú zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia.
Na základe nej si môžu daňovníci znížiť svoju povinnosť. Celosvetové príjmy možno znížiť o daň zaplatenú v Dubaji prostredníctvom zápočtu. Pokiaľ je však daň v emiráte nulová, zápočet nemožno použiť.
Beach Walk Grand v cene od 531-tisíc eur
Zdroj: investicevdubaji.cz
Právne náležitosti
V jednoduchosti podnikania sa podľa rebríčka Svetovej banky Doing Business Spojené arabské emiráty za rok 2020 umiestnili na 16. mieste z celkových 190. To svedčí o ich probiznisovom zameraní.
Na účely podnikania ponúka Dubaj rôzne firemné štruktúry. Podnikatelia, ktorí chcú pôsobiť priamo v Emirátoch bez teritoriálnych obmedzení, musia mať Mainland licenciu. Na tieto spoločnosti sa vzťahuje korporátna daň a v niektorých sektoroch aj obmedzenia vlastníctva.
Podmienky na optimalizáciu poskytujú špeciálne ekonomické zóny, ktorých je niekoľko desiatok. Každá z nich má vlastný zvýhodnený daňový a colný režim.
Spoločnosti zriadené v týchto oblastiach umožňujú stopercentné zahraničné vlastníctvo, v rámci nich však možno obchodovať len s cudzinou alebo inými free zónami.
Každý investor si musí starostlivo zvážiť, ktorá právna forma najlepšie vyhovuje jeho cieľom, rozsahu činnosti a kapitálovým požiadavkám.
Proces registrácie spoločnosti sa líši v závislosti od právnej formy a zóny. Vo všeobecnosti zahŕňa podanie žiadosti na príslušný úrad, teda Department of Economy and Tourism alebo úrad konkrétnej free zóny.
Z hľadiska vlastníctva nehnuteľností sa Dubaj delí na leasehold a free zóny. Leasehold zóny sú oblasti, kde cudzinci môžu nadobudnúť nehnuteľnosť s časovo obmedzenými vlastníckymi právami, obvykle na dobu do 99 rokov.
Pri leasehold nehnuteľnostiach investor kupuje len právo užívať budovu na stanovenú dobu.
Medzi hlavné výhody patrí zvyčajne nižšia kúpna cena a menšie starosti s rozsiahlou údržbou, keďže často spadá pod zodpovednosť developera alebo vlastníka pozemku.
Nevýhoda je, že investor má obmedzenú kontrolu nad úpravami objektu a nie je vlastník pozemku.
Aby emirát umožnil zahraničným rezidentom plne vlastniť nehnuteľnosti, vyčlenil na tento účel oblasti voľného vlastníctva.
Každý zahraničný investor môže v týchto zónach nielen stopercentne vlastniť nehnuteľnosť, ale aj pozemok, na ktorom stojí, a to bez časového obmedzenia. Pre nerezidentov v týchto určených oblastiach platia rovnaké vlastnícke práva ako pre občanov Spojených arabských emirátov.
Medzi populárne free zóny v Dubaji patria napríklad Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Lakes Towers, Business Bay, Emirates Hills, Arabian Ranches a mnoho ďalších.
Vlastníctvo nehnuteľností sa pre cudzincov mimo voľných zón obmedzuje. Možný je však dlhodobý prenájom, ktorý zvyčajne trvá až 99 rokov, ale neposkytuje plné vlastníctvo pozemku.
Zahraniční investori by sa mali zamerať na investície v rámci určených zón. Pred kúpou nehnuteľnosti si treba overiť jej právny status prostredníctvom Dubai Land Department.
V nedávnej minulosti dubajské reality podliehali miestnym právnym predpisom, ktoré uplatňujú právo šaría. To mohlo viesť k rozdeleniu majetku, ktoré nemusí byť v súlade so želaniami investorov.
Nemoslimskí expati si vďaka prijatým reformám môžu zvoliť dedenie majetku v Dubaji podľa zákonov v ich domovskej krajine. Nevzťahuje sa to však na nehnuteľnosti.
Vďaka reformám napriek tomu došlo k čiastočnému odklonu od týchto pravidiel pre rozdelenie majetku nemoslimov.
Ten sa v dedičskom konaní delí medzi preživšieho z manželskej dvojice a deti, kde prvý dostane 50 percent a zvyšných 50 percent sa rozdelí rovnomerne medzi potomkov bez ohľadu na pohlavie. Ak nie sú deti, podiely sa rozdelia medzi preživšieho z manželskej dvojice a rodičov.
Nemoslimovia majú aj možnosť registrácie závetu. Ten umožňuje presne určiť rozdelenie majetku a špecifikovať, komu a v akých podieloch chce imanie zanechať. Takýmto spôsobom sa dá určiť aj opatrovníctvo pre maloleté deti.
Aby bol závet platný, musí byť registrovaný na Dubajskom medzinárodnom finančnom centre – DIFC – alebo niektorom z príslušných súdov. Všeobecne sa pripúšťa aj registrácia u miestneho notára.
V oblasti kúpy nehnuteľností je špecifikum Dubaja platba rezervačnej zálohy za nehnuteľnosť ešte pred podpisom zmluvy. To môže byť pre niektorých investorov mätúce, keďže na Slovensku je postup iný a úhrada sa realizuje až po odobrení kontraktu.
Noriem, priamo alebo nepriamo ovplyvňujúcich segment nehnuteľností, je však viac a každý investor by preto mal využiť služby právneho zastúpenia.
Dubaj poskytuje zaujímavé výhľady aj v noci
Zdroj: Pexels
Obstarávacie náklady
Netreba zabudnúť, že k ponukovým cenám dubajských realít treba pripočítať aj ďalšie obstarávacie náklady. Okrem spomínanej štvorpercentnej sadzby dane z prevodu nehnuteľnosti do realizačnej ceny vstupujú aj rôzne taxy.
Napríklad, administratívny poplatok za vypracovanie zmluvnej dokumentácie sa pohybuje vo výške päťtisíc dirhamov, teda približne 1 200 eur.
Ostatné registračné poplatky môžu zhltnúť ďalších dvetisíc eur. Patria sem napríklad notárske poplatky a taxy za vystavenie potvrdenia o nedoplatkoch, Trustee Fee, Conveyancing Fee a NOC Fee.
Provízie za sprostredkovanie predaja sa pri off-plan nehnuteľnostiach pohybujú v rozsahu od dvoch do ôsmich percent. Na sekundárnom trhu štandardná provízia predstavuje dve percentá. Spravidla sa však už započítava do ponukovej ceny.
Každý investor by mal teda počítať s tým, že kompletná suma poplatkov súvisiacich s prevodom nehnuteľnosti predraží nákup o približne štyri a pol percenta až päť percent jej ponukovej ceny.
Ak sa investor v budúcnosti rozhodne obstaranú nehnuteľnosť predať, v emirátoch sa naňho nevzťahuje žiadna daň zo zisku, počítať by však mal s minimálne dvojpercentnou províziou realitnej kancelárie a administratívnymi či registračnými poplatkami.
Výhody off-plan property
Podľa informácií portálu Gulf Business na dubajskom realitnom trhu dominovali v predchádzajúcom roku predaje off-plan nehnuteľností s 63-percentným podielom na všetkých transakciách.
Kúpa off-plan nehnuteľností v Dubaji je pre väčšinu investorov atraktívna predovšetkým z dôvodu nižšej ponukovej ceny.
Developeri ich často predávajú za nižšie ceny v porovnaní s dokončenými objektami na sekundárnom trhu. Cieľom je prilákať skorých investorov a zabezpečiť financovanie projektu. Táto výhoda môže byť naozaj značná.
Okrem toho developeri zvyčajne ponúkajú atraktívne a flexibilné platobné plány. Tie sa rozkladajú do jednotlivých časových úsekov výstavby a niekedy uplatňujú aj po dokončení nehnuteľnosti. To investorom umožňuje rozložiť finančnú záťaž.
V raných fázach výstavby môžu mať kupujúci možnosť prispôsobiť si niektoré aspekty. Môže ísť o povrchové úpravy, použité materiály alebo dispozičné zmeny.
Off-plan projekty zvyčajne predstavujú moderné nehnuteľnosti s najnovšími dizajnmi, technológiami a vybavením. Často zahŕňajú rozsiahle občianske vybavenosti, ako sú bazény, telocvične, parky, detské ihriská a komunitné centrá.
Regulácia realitného trhu je v Dubaji nadštandardná. Kupujúci majú k dispozícii mechanizmy na silnú ochranu svojich práv. Platby splátok off-plan nehnuteľností sa ukladajú na escrow účty vedené v miestnej mene, ku ktorým developer nemá pred dokončením projektu prístup.
To však platí len v prípade, ak kupujúci platia na registrovaný účet developera v Dubajskom katastrálnom úrade – Dubai Land Department. Bežne sa totiž stáva, že developeri umožňujú platby v eurách alebo dolároch, no tieto účty sú mimo ochrannej schémy a predstavujú riziko.
Na pamäti treba mať aj potenciálne riziká spojené s kúpou off-plan nehnuteľností. Môže ísť o oneskorenia vo výstavbe, zmeny v plánoch projektu alebo potenciálne zníženie trhovej hodnoty. Preto je kľúčové vykonať dôkladnú previerku developera, projektu a zmluvných podmienok.
Pri kúpe nehnuteľnosti vo výstavbe môžu investori získať určité výnimky na minimalizovanie daňového zaťaženia alebo optimalizáciu poplatkov. Kúpa off-plan objektu môže byť stratégia na dosiahnutie vyššieho kapitálového zhodnotenia.
Prevádzkové náklady
Pri investičnom zámere treba počítať aj s nákladmi na prevádzku nehnuteľnosti, ktoré sa môžu značne líšiť v závislosti od jej typu, veľkosti, lokality a poskytovaných služieb v danej komunite.
Servisné poplatky – Service Charges – sú pre majiteľov v spoločnom vlastníctve povinné. Účtujú sa spravidla vo výške od 15 do 30 dirhamov za štvorcovú stopu ročne. To je približne 39 až 78 eur na štvorcový meter. Luxusné projekty s rozsiahlym vybavením môžu mať aj vyššie poplatky.
Service Charges pokrývajú náklady na prevádzku spoločných priestorov a vybavenia, ako sú starostlivosť o budovy a infraštruktúru, upratovanie, údržba zelene a bazénov, osvetlenie spoločných priestorov, odvoz odpadu, klimatizácia, prevádzka výťahov, poistenie spoločných častí, rezervný fond na budúce opravy a rekonštrukcie a podobne.
Výška poplatkov sa reguluje prostredníctvom Real Estate Regulatory Authority, ktorá schvaľuje rozpočty navrhované developermi a správcovskými spoločnosťami, aby sa predišlo nadmerným poplatkom.
Ďalšie taxy sú poplatky na bežnú údržbu a opravy nehnuteľnosti, teda Maintenance. Ide napríklad o náklady na opravy, údržbu klimatizácie, maliarske práce, deratizáciu či dezinsekciu.
Tieto výdavky sú variabilné. Závisia od veku nehnuteľnosti, jej stavu a frekvencie potrebných opráv. Ročné náklady pre byty a apartmány sa môžu pohybovať v rozmedzí tri- až 18-tisíc dirhamov, teda 720 až 4300 eur.
Počítať treba aj s výdavkami na elektriny a vodu – Utility. Dodávku týchto komodít zabezpečuje Dubai Electricity and Water Authority. V niektorých komunitách sa chladenie zabezpečuje centrálne a účtuje sa samostatne na základe spotreby ako Chiller Fees.
Zabudnúť netreba ani na plyn, internet či televíziu.
Mestská daň – Housing Fee – sa účtuje vo výške päť percent z ročného odhadovaného trhového nájomného.
Poistenie nehnuteľnosti je nepovinné. Odporúča sa však na ochranu pred nepredvídanými udalosťami. Náklady závisia od hodnoty objektu a rozsahu poistenia, zvyčajne sa pohybujú okolo 0,05 percenta z jeho ceny ročne.
V prípade prenájmu sa platí aj poplatok za registráciu dlhodobej nájomnej zmluvy vo výške štyri percentá z celkovej hodnoty kontraktu.
Ak vlastník nehnuteľnosť prenajíma krátkodobo a využíva pri tom služby správcovskej spoločnosti, táto si spravidla účtuje poplatky za správu – Property Management Fees – vo výške od piatich do 10 percent z ročného nájomného.
Ak sa obsadzovanie objektu realizuje externou spoločnosťou, vzniknú investorovi ďalšie náklady na províziu. Tá má zvyčajne výšku od piatich percent z ročného nájomného.
Dubajské novostavby poskytujú vysoký štandard
Zdroj: RK38, Esmé
Možnosti financovania
Investor, ktorý nemá k dispozícii dostatok vlastných zdrojov na kúpu nehnuteľnosti, môže využiť financovanie prostredníctvom slovenskej alebo miestnej banky.
Pri hypotekárnom úvere na Slovensku sa ručí tuzemskou nehnuteľnosťou. Môže ísť o účelový alebo bezúčelový úver. Financovanie sa dá spravidla realizovať do výšky 80 percent hodnoty založeného objektu.
Výhoda úveru v Dubaji je možnosť ručenia kupovanou nehnuteľnosťou. Miestne banky ponúkajú konvenčné hypotekárne úvery, niektoré inštitúcie poskytujú aj islamské hypotéky, ktoré sú v súlade s právom šaría. Tieto produkty sa líšia v štruktúre úročenia a poplatkov.
Väčšina bánk ponúka hypotéky pre rezidentov aj nerezidentov, avšak ich podmienky sa môžu líšiť. Pre prvých z nich môže financovanie dosiahnuť 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, zatiaľ čo pre druhých je to zvyčajne maximálne 50 až 60 percent.
Úrokové sadzby v súčasnosti sa pohybujú približne od troch do šiestich percent ročne, pričom fixné sadzby bývajú o niečo vyššie ako variabilné.
Maximálna doba splácania je zvyčajne 25 rokov pre rezidentov a 15 až 25 rokov pre nerezidentov.
Väčšina bánk vyžaduje minimálny mesačný plat pre žiadateľov, ktorý sa zvyčajne pohybuje okolo 15-tisíc dirhamov, teda asi 3600 eur.
Financovanie developerského projektu sa realizuje v niekoľkých splátkach podľa rozostavanosti a schválených podmienok projektu.
Posúdenie rizík
V roku 2008 presviedčal šéf najvýznamnejšej dubajskej developerskej skupiny Nakheel investorov o silných fundamentoch trhu, o rok neskôr padli ceny bytov na polovicu a firma sa začala topiť v dlhoch. A nebol sám, množstvo developerských spoločností balansovalo na pokraji bankrotu.
Odpoveď na vyhrotenú situáciu boli legislatívne zmeny a posilnenie regulácie developmentu, čo sa odzrkadlilo na vyššej ochrane kupujúceho.
Jeden z najdôležitejších nástrojov silnejšieho rámca sú escrow účty. Kupujúci na ne vkladajú finančné prostriedky počas výstavby nehnuteľnosti. Účet spravuje nezávislý správca a reguluje ho dubajský kataster.
Developer získa prístup k peniazom až po splnení zmluvne dohodnutých podmienok. Kupujúci je tak do veľkej miery chránený pred jeho zlyhaním. Tento typ ochrany nie je pritom v mnohých štátoch bežný.
Opatrnejší postup developerov a vyššia regulácia sú pre investorov jednoznačne dobrá správa. Na druhej strane, minulosť, ktorá prísnejšie pravidlá priniesla, vrhá svetlo aj na riziká.
Jedným z dôsledkov krízových rokov boli aj dekádu chátrajúce stavby. Mnohí developeri pôvodné projekty oživujú a na trhu ich ponúkajú ako nové. To môže mať významný vplyv na životnosť budov, ale aj na ponukovú cenu predávaných nehnuteľností.
Investor by sa mal zaujímať o reputáciu developera a pozadie projektu. Pomôcť môže aj dôsledný výber makléra, ktorý by mal predstavovať špecialistu na daný trh, nie niekoho, kto sa mu venuje len okrajovo.
Pri off-plan kúpe nehnuteľnosti nie je opatrnosti nikdy dosť. Investor by si mal preštudovať zmluvné podmienky, splátkové kalendáre a záruky developera. Overiť si treba aj escrow účet, na ktorom sa uloží platba.
Nesmierne dôležité je aj nenechať sa ovplyvniť podozrivo nízkou cenou nehnuteľnosti. Tá má vo väčšine prípadov aj svoj dôvod. Často príčinu nepozná ani maklér.
Keďže Dubaj má inú menu, existuje pri kúpe kurzové riziko. So zmenou kurzu dirhamu voči euru sa mení aj celková obstarávacia cena nehnuteľnosti.
Aj keď je Dubaj kozmopolitné mesto, treba v ňom počítať s kultúrnymi rozdielmi. Miestne zvyklosti a legislatíva sú odlišné od slovenských a treba ich rešpektovať.
Pobyty nemanželských párov v spoločnom apartmáne a konzumácia alkoholu sa všeobecne tolerujú, avšak to neznamená, že ich schvaľuje aj miestne obyvateľstvo, ktoré má predsa len odlišnú mentalitu. Na druhej strane, v poslednom období došlo k výrazným zmenám v tolerancii kultúrnych rozdielov a Dubaj sa postupne stáva moderným mestom.
Spojené arabské emiráty majú odlišný právny systém, ktorý je založený na islamskom práve šaría. Niektoré legislatívne aspekty v oblasti zmlúv, vlastníctva alebo dedičského konania sú odlišné.
Za komplikáciu možno považovať aj jazykovú bariéru. Aj keď sa v obchodnom styku do veľkej miery používa angličtina, oficiálny jazyk je arabčina. Významné dokumenty preto môžu byť pripravené v tejto reči a vyžadovať si oficiálny preklad.
Vyjadrenie realitných expertov
Miroslav Antoška
CEO a zakladateľ RK38
Zdroj: RK38
Investíciu do nehnuteľností v Dubaji považujem aj dnes za dobré riešenie, a to nielen z pohľadu na diverzifikáciu portfólia klientov.
Predaju nehnuteľností v Dubaji sa venujeme takmer deväť rokov, pričom projektu mesta sme verili už skôr. Najvýraznejší nárast cien v regióne nastal po vypuknutí pandémie COVID-19 a následne po začatí vojnového konfliktu medzi Ruskom a Ukrajinou.
V súčasnosti bývam často konfrontovaný s otázkou, či už na kúpu nehnuteľnosti v Dubaji nie je neskoro. Domnievam sa, že nie, keďže metropola sa stáva miestom celosvetového významu.
Medzi najzásadnejšie dôvody, prečo si pri kúpe nehnuteľnosti treba vybrať práve Dubaj, je neustály rozvoj mesta, ktorý podčiarkujú obrovské investície do infraštruktúry či rôznych foriem dopravy.
Infraštrukturálne investície zvyknú byť jedným z najpozitívnejších signálov, ktoré predznamenávajú rast cien nehnuteľností.
Ďalšou kladnou predzvesťou sú aj pozitívne demografické zmeny, ktoré sa prejavujú výrazným rastom počtu obyvateľov.
To má pozitívny vplyv nielen na zvyšovanie predajných cien nehnuteľností, ale – čo je podľa mňa minimálne rovnako dôležité – aj na nárast cien prenájmov.
Len v minulom roku vzrástla výška nájmov v Dubaji približne o 17 percent. Priemerná návratnosť pri kúpe nehnuteľnosti je aktuálne na úrovni okolo 6,8 percenta.
Ak do toho započítame daňovo výhodnejšie podmienky, možno tvrdiť, že v Európe sú podobné čísla v akejkoľvek lokalite len veľmi ťažko dosiahnuteľné.
Zároveň platí, že dostupnosť služieb a flexibilita možností na prenájom bytu je veľmi široká.
Jedna z vecí, kde vnímame zásadnú zmenu oproti obdobiu spred necelých deviatich rokov, keď sme s Dubajom začínali, je typológia kupujúcich.
Nehnuteľnosti v Dubaji vtedy skôr kupovali, povedzme, vizionári alebo realitní investori. Bežní klienti boli skôr pochybovační a nadmieru opatrní. Dnes sa z mnohých realitných investorov stávajú rezidenti.
Dubaj takisto patrí medzi mestá s najvyšším podielom opätovných návštevníkov. Počet hostí, ktorí sa do emirátu vracajú v období jedného roka, predstavuje takmer 25 percent.
Vysoké číslo návratnosti zodpovedá zaujímavému poznatku, že metropola neláka len turistov, ale aj investorov. Stále častejšie si dnes Slováci kupujú byt v Dubaji aj ako alternatívu domova.
Dubaj sa tiež dostáva do popredia mnohých rebríčkov miest vhodných pre život. Za posledný rok tam vzniklo približne 60-tisíc nových firiem a prichádzajú stále väčšie investície zo zahraničia.
Zaujímavý je aj vznik Slovensko-dubajskej obchodnej rady, ktorá slovenským investorom pomáha pri zakladaní firiem v emiráte a podporuje rozvoj vzájomných obchodných vzťahov.
Slovenská biznisová komunita v Dubaji naďalej rastie a spoločné projekty dotvárajú celkovú atraktivitu investícií v populárnom meste.
Tieto faktory nasvedčujú tomu, že v emiráte nevzniká realitná bublina. Naopak, z metropoly sa stáva štandardná a bezpečná investičná destinácia. Dubaj už zďaleka nie je len pre pár vyvolených a čím ďalej, tým viac oslovuje širšie publikum.
Petr Brzobohatý
realitný sprostredkovateľ u investicevdubaji.cz
Zdroj: investicevdubaji.cz
Dubaj sa počas posledných dvoch dekád etabloval ako jedno z najatraktívnejších miest sveta pre investície do nehnuteľností.
Strategická poloha, vysoká úroveň bezpečnosti a čistoty, stabilné politické prostredie a rýchly ekonomický rast z neho robia bezpečný prístav pre kapitál z celého sveta.
Investorov najviac láka široká ponuka luxusných aj dostupnejších projektov, transparentná legislatíva chrániaca práva vlastníkov, lepší štandard nehnuteľností oproti Českej a Slovenskej republike, ale hlavne niekoľkonásobne vyššie výnosy z prenájmov.
Miestny trh je zároveň veľmi dynamický. Rast cien v posledných rokoch ukazuje, že Dubaj nie je len krátkodobý trend, ale dlhodobo stabilný trh.
Tento rast podporuje silný dopyt zo strany zahraničných kupujúcich, vysoká návratnosť z prenájmu a príliv kvalifikovaných pracovníkov, ako aj bohatých jednotlivcov, ktorí si mesto volia ako svoj nový domov.
Len v minulom roku sa do Dubaja presťahovalo 6700 dolárových milionárov.
Záujem sa nesústredí len na prestížne štvrte ako Downtown, Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina alebo Palm Jumeirah. Na popularite naberajú aj nové, rozvíjajúce sa oblasti s vyšším potenciálom zhodnotenia. Kľúčový trend je rastúci dôraz na kvalitu života – projekty so zeleňou, občianskou vybavenosťou a ľahkou dostupnosťou.
Výhodou dubajského trhu je aj jeho likvidita. Vďaka silnému záujmu kupujúcich možno nehnuteľnosti rýchlo a relatívne ľahko predať, čo zvyšuje atraktivitu investície nielen pre dlhodobých držiteľov, ale aj pre špekulatívnych investorov.
Apartmány sa v Dubaji predávajú v úplne odlišnom štandarde, než aký poznáme zo Slovenska alebo Českej republiky. Súčasťou každého apartmánu je parkovacie miesto, kuchynská linka vrátane značkových vstavaných spotrebičov, šatníkové skrine a systém inteligentnej domácnosti.
Mnoho aktuálnych projektov sa prispôsobuje na prevádzku krátkodobých prenájmov, takže ponúkajú recepciu, bezpečnostnú službu 24/7, bazény, wellness, posilňovňu, detské ihrisko, súkromné kino a mnoho ďalších atrakcií pre majiteľov, nájomníkov a hostí cestujúcich cez Airbnb.
Pre investorov hľadajúcich diverzifikáciu mimo tradičných trhov predstavuje Dubaj atraktívnu a stále ziskovejšiu alternatívu. Otvorenosť mesta, jeho vízia a neutíchajúci rozvoj z neho robia jeden z najperspektívnejších realitných trhov súčasnosti.
Vyjadrenie experta na daňové právo
Lenka Paluchová
advokátka a daňová poradkyňa, PALUCHOVA TAX & LAW
Zdroj: PALUCHOVA TAX & LAW
Slovákov lákajú zahraničné nehnuteľnosti v Dubaji najmä z daňového hľadiska. Dôvodom je nízke alebo dokonca nulové zdanenie príjmu. Netreba však zabúdať na to, že každý slovenský daňový rezident musí príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti zdaniť aj na Slovensku.
V zmysle všeobecného pravidla medzinárodného zdaňovania sa príjem z nehnuteľnosti zdaňuje v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Pričom právo na zdanenie tohto príjmu má aj krajina, v ktorej je vlastník nehnuteľnosti rezidentom.
Neznamená to automaticky, že obe krajiny – krajina kde sa nehnuteľnosť nachádza, ako aj krajina rezidenta, bude takýto príjem zdaňovať. Každá krajina si vo svojej vnútroštátnej legislatíve sama upraví, či a za akých podmienok takýto príjem zdaní.
Slovenskí daňoví rezidenti musia priznať príjem plynúci z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti v slovenskom daňovom priznaní. Týka sa to aj zahraničnej nehnuteľnosti.
Do daňového priznania totiž zahŕňajú nielen príjmy plynúce zo zdrojov na Slovensku, ale tiež celosvetové príjmy. Teda aj príjmy plynúce z nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v zahraničí.
V prípade, ak nehnuteľnosť vlastní fyzická osoba, príjem z jej prenájmu sa na Slovensku zdaní sadzbou 19 percent, respektíve 25 percent, a to z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 176,8-násobku životného minima.
Pre rok 2025 ide takmer o 48,5-tisíc eur. Na zníženie základu dane si môže fyzická osoba uplatniť napríklad výdavky na energie, internet, upratovanie, strážnu službu alebo opravy.
Ak slovenský daňový rezident predá zahraničnú nehnuteľnosť, príjem z jej predaja je na Slovensku oslobodený od dane v prípade, ak ju vlastní viac ako päť rokov.
Ak by túto nehnuteľnosť predal skôr, príjem zdaní rovnako ako príjem z prenájmu, teda sadzbou 19 percent, respektíve 25 percent, a to z časti základu dane, ktorá v roku 2025 presiahne sumu 176,8-násobku životného minima.
Základom dane je príjem znížený o výdavky. Ako výdavok možno uplatniť kúpnu cenu za nadobudnutie, províziu realitnej kancelárie, prípadne iné výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou.
Slovensko má uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia so Spojenými arabskými emirátmi, pod ktoré Dubaj patrí. V prípade, ak by Emiráty zdaňovali príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti, tam zaplatenú daň možno započítať na daňovú povinnosť na Slovensku.
Takto dochádza k zamedzeniu dvojitého zdanenia, teda tomu, aby ten istý príjem nebol zdanený na Slovensku aj v Spojených arabských emirátoch.
V prípade, že príjem z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti nepodlieha v Dubaji dani z príjmov, stále platí, že slovenský daňový rezident musí takýto príjem zdaniť na Slovensku.
Jedinou výnimkou je predaj nehnuteľnosti vlastnenej viac ako päť rokov. V takomto prípade sa príjem z predaja na Slovensku nezdaňuje a daňovník ho nemusí ani uviesť v slovenskom daňovom priznaní.
Častokrát sa stretávame s tým, že Slováci kupujú zahraničné nehnuteľnosti na spoločnosť. Je pravda, že sa tak vyhnú daňovej progresii, čiže uplatneniu 25-percentnej sadzby dane z príjmu.
V prípade predaja nehnuteľnosti však bude tento postup nevýhodnejší. Ak nehnuteľnosť vlastní právnická osoba, príjem z jej predajana rozdiel od fyzickej osoby nebude oslobodený od dane ani v prípade jej držby presahujúcej päť rokov.
Vyjadrenie právneho experta
Miloslav Makovini, advokát a zakladateľ spoločnosti INCORPORTAS
Zdroj: Incorportas
Dubaj je medzi slovenskými investormi čoraz populárnejšou destináciou. Realitný trh ponúka stabilitu, výnosy aj atraktívne vízové možnosti. Investori často prichádzajú s otázkami, ktoré odhaľujú niekoľko pretrvávajúcich omylov spojených s investovaním do nehnuteľností v Dubaji.
Pomenujme si tri najčastejšie, s ktorými sa v praxi stretávame.
Mnohí investori sa domnievajú, že vzhľadom na absenciu zdanenia príjmu fyzických osôb v Spojených arabských emirátoch sa výnosy z prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti nezdaňujú. V skutočnosti to platí iba v rámci Emirátov – nie však v krajine daňového domicilu investora.
Slovenský alebo český daňový rezident má povinnosť zdaňovať globálne príjmy vrátane tých z Dubaja, a to aj v prípade, že v Emirátoch nie sú zdanené. Takémuto zdaneniu sa dá predísť vhodnou štruktúrou, napríklad prostredníctvom vlastníctva nehnuteľnosti cez lokálnu spoločnosť, čím možno legálne obmedziť daňovú expozíciu.
Ďalším omylom je predstava, že zlaté víza sa rovnajú daňovému domicilu. Dlhodobé rezidenčné víza – známe ako zlaté víza – umožňujú pobyt a podnikateľské aktivity v Spojených arabských emirátoch, no samy osebe nezakladajú daňový domicil.
Na jeho získanie je potrebné preukázať reálnu fyzickú prítomnosť v krajine, zvyčajne aspoň 183 dní ročne, a splniť ďalšie podmienky podľa miestnych predpisov. Držiteľ takéhoto víza, ktorý v Emirátoch fakticky nežije, preto nemusí byť považovaný za ich daňového rezidenta a môže čeliť zdaneniu v krajine, kde má skutočné stredisko životných záujmov.
Posledný mýtus sa spája s dedením podľa islamského práva. V prípade úmrtia vlastníka nehnuteľnosti bez závetu registrovaného v Emirátoch sa na jeho majetok spravidla uplatňuje islamské právo šaría. To môže viesť k zmrazeniu účtov, rozdeleniu majetku podľa náboženských pravidiel a zdĺhavému konaniu.
Vypracovanie závetu v súlade s miestnym právom umožňuje takéto komplikácie včas eliminovať a zabezpečiť hladký prevod majetku podľa vôle poručiteľa.
Zhrnutie
Výhody
- stabilné investičné prostredie,
- vysoký dopyt po nehnuteľnostiach,
- nízke daňové zaťaženie,
- regulácia developmentu,
- vysoká úroveň služieb,
- výborná dopravná infraštruktúra,
- strategická poloha,
- vynikajúca úroveň školstva,
- flexibilné platobné plány,
- potenciál rastu hodnoty,
- jednoduchosť podnikania,
- vysoká bezpečnosť.
Nevýhody
- kurzové riziko,
- jazyková a kultúrna bariéra,
- vyššia obstarávacia cena,
- klimatické podmienky,
- vysoká konkurencia,
- rozdielna kvalita projektov.
Dubajský trh s nehnuteľnosťami sa javí ako veľmi dynamický a pomerne sľubný. Investorom ponúka širokú škálu príležitostí od luxusných apartmánov s výhľadom na panorámu ikonických mrakodrapov až po nehnuteľnosti v rozvíjajúcich sa daňovo zvýhodnených lokalitách.
Mesto neustále potvrdzuje pozíciu globálneho investičného centra. Nízke daňové zaťaženie a silný hospodársky rast robia z neho zaujímavú destináciu pre tých, ktorí hľadajú diverzifikáciu portfólia a dlhodobý kapitálový zisk.
Pred investíciou treba dôkladne zvážiť faktory, ako sú trhové trendy, regulačné prostredie, atraktivita návratnosti investícií či potenciálne riziká.
Realitní investori by nemali zabudnúť na spracovanie vlastnej analýzy trhu a poradiť sa s odborníkmi pre maximalizáciu investičného potenciálu v tomto fascinujúcom emiráte.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
