Investícia do pokoja a dlhovekosti? Ostrov modrých zón, ponorený do tyrkysových vôd Stredozemného mora, si získal investorov prírodnými krásami a prívetivou cenou nehnuteľností.
Demografi Gianni Pes a Michel Poulain si, počas svojho výskumu dlhovekosti, označovali lokality s vysokou koncentráciou storočných ľudí modrou farbou. Takto prozaicky vznikol názov „modré zóny“, ktorý sa ujal ako všeobecné označenie týchto unikátnych geografických oblastí.
Najintenzívnejšie prebiehal výskum na Sardínii, kde ľudia žijú výrazne dlhšie a zdravšie než celosvetový priemer. Nádherný ostrov sa vyznačuje nezvyčajne vysokým počtom ľudí, ktorí sa dožívajú 100 a viac rokov.
Fenomén sardínskej dlhovekosti nie je výsledkom zázračného elixíru ani špecifickej genetiky. Za nižším výskytom chronických ochorení sa skrýva výnimočná kombinácia vzájomne prepojených faktorov.
Od tradičnej stravy bohatej na lokálne produkty, cez každodenný pohyb a silné rodinné väzby, až po hlboký zmysel pre komunitu a životný účel.
V článku nájdete:
- základné, ekonomické a realitné informácie,
- informácie o infraštruktúre,
- daňové a právne aspekty,
- údaje o obstarávacích a prevádzkových nákladoch,
- informácie o možnostiach financovania,
- posúdenie rizík,
- vyjadrenie realitného experta,
- vyjadrenie experta na daňové právo,
- záverečné zhrnutie.
Okrem dlhovekosti obyvateľov je ostrov, známy najmä ikonickým pobrežím posiatym nedotknutými plážami. Nezaostáva za nimi však ani svojské čaro drsného vnútrozemia.
Popri prírodných krásach Sardínia ponúka aj sľubné investičné príležitosti. V oblasti nehnuteľností sa ostrov v posledných rokoch teší rastúcemu záujmu medzinárodných kupujúcich.
Priťahujú ich relatívne priaznivé ceny nehnuteľností v porovnaní s inými luxusnými destináciami v Stredomorí.
Jedinečná kombinácia faktorov vytvára atraktívne prostredie pre investorov, ktorí hľadajú nielen rekreačné bývanie, ale aj potenciál pre kapitálový zisk a výnos z prenájmu.
Tyrkysová farba mora je pre Sardíniu typická
Zdroj: Pexels
Najvyššie ceny sú tradične v prestížnych pobrežných oblastiach, ako je Costa Smeralda, ktorá si udržiava status luxusnej destinácie pre náročných klientov.
Veľmi žiadané sú luxusné vily a apartmány na severovýchodnom pobreží, napríklad v Porto Cervo, Porto Rotondo či Olbii. Tieto nehnuteľnosti ponúkajú potenciál pre vysoké výnosy z krátkodobých prenájmov počas hlavnej turistickej sezóny.
Z investičného hľadiska je veľmi zaujímavá aj oblasť severnej Sardínie, ktorá ponúka slušnú dopravnú dostupnosť v kombinácii so zaujímavými realizačnými cenami. Do tejto lokality patria napríklad obce Castelsardo, Valledoria či Badesi.
Dopyt rastie aj v oblasti dlhodobých prenájmov, najmä v mestských centrách ako Cagliari alebo Sassari. Tie lákajú predovšetkým expatov a digitálnych nomádov.
Investičné príležitosti sa však nenachádzajú iba v prímorských lokalitách. Vidiecke oblasti a menšie mestá vo vnútrozemí, ako napríklad Nuoro či Oristano, ponúkajú cenovo dostupnejšie nehnuteľnosti s potenciálom pre budúci rast.
Tieto oblasti môžu byť zaujímavé pre tých, ktorí hľadajú autentický sardínsky zážitok a sú ochotní investovať do renovácie tradičných kamenných domov.
Snaha ostrova o celoročný turizmus ústi do rozvoja infraštruktúry a podpore kultúrnych a zážitkových podujatí.
Všeobecne možno povedať, že sardínsky realitný trh je dynamický a ponúka možnosti pre rôzne typy investorov s odlišnými rozpočtami a investičnými cieľmi.
Prehľad informácií
Populácia: 1 600 000 (odhad)
Rozloha: 24 090 km2
Mena: euro (EUR)
Jazyk: taliansky, sardínsky
Náboženstvo: kresťanstvo (97 percent)
Sardínia je autonómny administratívny región Talianska, ktorý má špeciálny štatút. Ten jej zabezpečuje politickú a administratívnu samostatnosť. Hrdý ostrov sa preslávil najmä nádhernými piesočnatými plážami.
Podmienky vstupu
Medzi Slovenskom a Talianskom je bezvízový režim, pričom turistický pobyt bez registrácie je možný maximálne 90 dní. Slovenskí občania plánujúci cestu do Talianska, vrátane detí, musia mať platný cestovný pas alebo občiansky preukaz s fotografiou.
Osoby zdržiavajúce sa v krajine sú povinné mať doklad totožnosti neustále pri sebe, a to pre prípad možnej kontroly totožnosti zo strany polície.
Pobyt za iným než turistickým účelom, napríklad dlhodobý pobyt, zamestnanie či štúdium, presahujúci 90 dní, podlieha prihlasovacej povinnosti.
Prihlásenie pobytu sa realizuje na Mestskom úrade – Comune, podľa jeho príslušnosti. Na úrade sa predkladajú doklady odôvodňujúce účel a podmienky pobytu. Vzhľadom na povahu a dĺžku pobytu treba preukázať aj dostatočnú finančnú bonitu žiadateľa.
Podrobné informácie ohľadom podmienok vstupu sú k dispozícii na stránke Ministerstva zahraničných vecí.
Ekonomika
Ekonomika Sardínie je komplexná a dynamická. Ovplyvňuje ju jej geografická poloha, prírodné zdroje, ale aj historický vývoj. Tradične sa spoliehala na poľnohospodárstvo a chov dobytka, no v posledných desaťročiach prešla významnou transformáciou.
Priemerná mzda na Sardínii je výrazne nižšia ako celoštátny priemer. Podľa dostupných údajov z roku 2023 sa priemerný ročný zdaniteľný príjem pohybuje okolo 19 a pol tisíca eur. V porovnaní so Slovenskom ide teda o podobnú úroveň.
Ekonomika Talianska je tretia najväčšia v Európskej únii. Výška jeho hrubého domáceho produktu na obyvateľa výrazne prevyšuje tú slovenskú.
Porovnanie vývoja HDP na obyvateľa Talianska a Slovenska (vyjadrenie v tisícoch USD)
Zdroj: Svetová banka
V súčasnosti je kľúčový pilier sardínskej ekonomiky cestovný ruch. Ten prispieva značnou mierou k tvorbe pracovných miest. Ostrov každoročne láka luxusnými letoviskami milióny návštevníkov. Vnútrozemie sa orientuje na agroturistiku a zážitkovú dovolenku.
Popri cestovnom ruchu si Sardínia udržuje aj silné poľnohospodárske tradície. Významný je chov oviec, ktorý je základom produkcie syrov. Pestujú sa tu tiež obilniny, olivovníky a citrusové plody. Napriek modernizácii si mnohé farmy zachovávajú tradičné metódy, čo prispieva k autenticite lokálnych produktov.
Priemyselný sektor je na Sardínii, v porovnaní s inými talianskymi regiónmi, menej rozvinutý. Pre ostrov je dôležitá ťažba nerastných surovín, najmä zinku, olova a uhlia. Rozvíja sa tu aj spracovateľský priemysel, najmä v oblasti potravín a nápojov, a tiež chemický a petrochemický priemysel.
V posledných rokoch sa Sardínia snaží diverzifikovať svoju ekonomiku a investovať do nových technológií a obnoviteľných zdrojov energie. Využíva svoj potenciál pre solárnu a veternú energiu, čím prispieva k zelenej transformácii.
Napriek dosiahnutému pokroku čelí sardínska ekonomika výzvam, ako je sezónnosť cestovného ruchu, potreba zlepšenia infraštruktúry a boj proti nezamestnanosti, najmä medzi mladými ľuďmi.
Regionálna vláda aktuálne implementuje programy na podporu rozvoja, zvýšenie konkurencieschopnosti a zabezpečenie udržateľnej budúcnosti pre ostrov. Aj napriek tomu je mimo sezóny množstvo zamestnancov nútených hľadať si prácu mimo ostrova.
Životná úroveň, priemerné mzdy a úroveň hrubého domáceho produktu na obyvateľa sa na ostrove pohybujú pod celoštátnym priemerom. Celková ekonomická prosperita je, v porovnaní s bohatším severom Talianska, mierne slabšia.
Životné náklady sú však na Sardínii o niečo nižšie ako v drahých severných mestách. To môže kompenzovať nižšie príjmy miestnych obyvateľov a viesť k porovnateľnej kúpnej sile v niektorých aspektoch.
Diamante, La Ciaccia – v cene od 219-tisíc eur
Zdroj: Maguledda
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Trh s nehnuteľnosťami na Sardínii prešiel v posledných desaťročiach výrazným vývojom, ovplyvneným najmä rastúcim záujmom o investície. Pôvodne bol doménou miestnych obyvateľov a talianskych dovolenkárov, no postupne si získal popularitu aj u medzinárodných kupujúcich. To sa odzrkadlilo na zmenách dopytu, ponuky a cien.
V poslednom období je trh relatívne stabilný, s cenami dostupnými pre širší okruh kupujúcich. Hlavný impulz rozvoja bola oblasť Costa Smeralda, ktorá sa stala synonymom luxusu a prilákala bohatú klientelu z celého sveta.
To viedlo k vzniku exkluzívnych rezidenčných projektov a rapídnemu nárastu cien v tejto konkrétnej oblasti. Krásy ostrova začali objavovať najmä Nemci, Briti, Švajčiari a Škandinávci.
Globálna finančná kríza v roku 2008 a neskoršia európska dlhová kríza, zasiahli aj Sardíniu podobne ako iné regióny. Trh s nehnuteľnosťami zaznamenal spomalenie rastu a v niektorých prípadoch aj pokles cien. Dôvod bol znížený dopyt, obmedzený prístup k financovaniu a celková neistota na trhoch. Toto obdobie prinieslo príležitosti pre kupujúcich s hotovosťou.
Počas posledných piatich rokov však na ostrove dochádza k stabilnému rastu cien nehnuteľností. Priemerný ročný rast je však mierny a pohybuje sa okolo 2,68 percenta.
Tento rast je podporený zvýšeným záujmom zo strany medzinárodných kupujúcich, počet ktorých za sledované obdobie narástol o takmer 65 percent.
Súčasné trendy ukazujú silný dopyt po nehnuteľnostiach v pobrežných oblastiach, ktoré sú atraktívne pre dovolenkové domy a investície do prenájmu.
Index cien rezidenčných nehnuteľností v Taliansku
Zdroj: Statista
Priemerná cena za meter štvorcový rezidenčných nehnuteľností dosahovala v predchádzajúcom roku úroveň približne 2372 eur. Regionálne rozdiely sú však významné.
Medzi najdrahšie lokality patria Costa Smeralda a oblasť Sassari. Vnútrozemie a niektoré južné provincie ponúkajú dostupnejšie ceny.
Celoštátny priemer dosahuje okolo 2850 eur.
Rozvíja sa aj trh s prenájmom, a to tak krátkodobým, ako aj dlhodobým. Rastúci dopyt po oboch typoch prenájmu, najmä v turisticky atraktívnych lokalitách, robí z nákupu nehnuteľnosti na Sardínii potenciálne atraktívnu investíciu s očakávaným výnosom z prenájmu.
Budúcnosť trhu s nehnuteľnosťami na Sardínii vyzerá optimisticky. Predpokladá sa pokračovanie rastu cien, podporené stabilným dopytom, najmä od zahraničných kupujúcich, a potenciálnym poklesom úrokových sadzieb, čo by uľahčilo financovanie.
Plánovaný je aj ďalší rozvoj infraštruktúry, čo by mohlo prispieť k dlhodobej atraktivite ostrova ako investičnej destinácie.
Kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim ceny zostáva lokalita, keďže kvalitné projekty v pobrežných oblastiach sú výrazne drahšie ako tie vo vnútrozemí.
Dôležitý je však aj typ nehnuteľnosti, jej stav, dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť v najbližšom okolí. Investície do nehnuteľností na Sardínii možno považovať za bezpečnú formu uchovania hodnoty, najmä vďaka jej jedinečnému postaveniu ako luxusnej stredomorskej destinácie s vysokým potenciálom na turistiku.
Aktuálnu ponuku nehnuteľností možno nájsť na viacerých miestach, primárne na medzinárodných realitných portáloch ako Idealista, Properstar, Realpoint Property Portal, Gate-away, Green-Acres, Sotheby’s International Realty Immobiliare.it.
Klimatické podmienky
Sardínia sa pýši typickým stredomorským podnebím, ktoré charakterizujú horúce a suché letá a mierne, vlhké zimy. Teploty v lete, najmä v júli a auguste, pravidelne presahujú 30 stupňov Celzia, pričom vnútrozemské regióny môžu zažiť aj extrémnejšie horúčavy, často okolo 35 až 40 stupňov.
Pobrežné oblasti sú vďaka morskému vánku znesiteľnejšie. Zrážky sú počas letných mesiacov mimoriadne zriedkavé, čo prispieva k celkovému pocitu sucha a potrebe závlažovať pre poľnohospodárstvo.
Jar a jeseň sú na Sardínii považované za najpríjemnejšie obdobia roka. V apríli, máji, septembri a októbri sa teploty pohybujú v príjemnom rozmedzí od 20 do 25 stupňov Celzia.
Počas týchto prechodných mesiacov je pravdepodobnosť zrážok vyššia ako v lete, ale stále sú to prevažne krátke a intenzívne prehánky, ktoré rýchlo ustúpia slnečnému počasiu. More zostáva dostatočne teplé na kúpanie až do konca októbra.
Zimy na Sardínii sú mierne a vlhké, s priemernými dennými teplotami okolo 10 až 15 stupňov. Hoci sa môžu vyskytnúť chladnejšie dni, extrémnejšie počasie je zriedkavé.
Sneží výlučne v horských vnútrozemských oblastiach, predovšetkým na masíve Gennargentu, ktorý sa nachádza v centrálnej časti ostrova.
Zrážky sú najčastejšie v zimných mesiacoch, pričom sú bežné aj občasné búrky. Napriek tomu je aj v zime množstvo slnečných dní, čo robí ostrov atraktívnym pre návštevníkov hľadajúcich únik pred chladnými kontinentálnymi zimami.
Turistická sezóna na Sardínii trvá od začiatku mája do konca septembra.
Dopravná infraštruktúra
Letecká doprava je zabezpečená tromi hlavnými letiskami strategicky rozmiestnenými po ostrove. Na juhu sa nachádza Medzinárodné letisko Cagliari-Elmas, ktoré je najväčšie a najrušnejšie. Má dobré spojenia do mnohých talianskych a európskych destinácií.
V severovýchodnej časti ostrova leží letisko Olbia-Costa Smeralda, ktoré je obľúbené turistami smerujúcimi do luxusnej oblasti Costa Smeralda. Na severozápade sa zas nachádza letisko Alghero-Fertilia. To slúži predovšetkým severozápadnej a centrálnej časti Sardínie. Okrem týchto troch hlavných letísk existuje aj letisko Tortolì-Arbatax pre súkromné lety.
Ideálne spojenie zo Slovenska poskytuje let z Bratislavy do Alghera, prípadne let z Viedne do Olbie. Na tejto trase lietajú spoločnosti Austrian a Ryanair. Na trase z Budapešti lieta na Sardíniu aj Wizzair.
Ceny obojsmerných leteniek v ekonomickej triede sa, v závislosti od zvoleného termínu a leteckej spoločnosti, pohybujú od 80 eur až do 500 eur. Dĺžka priameho letu trvá necelé 2 hodiny.
Spojenie je počas sezóny pravidelné a lieta sa v podstate každý deň. Mimo sezóny sa letecké spojenie výrazne redukuje. V niektorých obdobiach sa z našich končín na ostrov neprevádzkujú žiadne priame lety.
V súvislosti s leteckou dopravou by sa investori mali orientovať najmä na severný prímorský región v páse od Lu Bagnu až po Badesi. Táto oblasť ponúka relatívne dobrú dopravnú dostupnosť od oboch severných letísk a zároveň trajektu.
Alternatíva pre bonitnú klientelu je oblasť Costa Smeralda, ktorá ťaži z blízkosti letiska a trajektu v Olbii.
Neodmysliteľná súčasť dopravnej infraštruktúry sú aj trajekty, ktoré zabezpečujú spojenie s talianskou pevninou alebo susediacou Korzikou. Hlavné prístavy sú Cagliari, Porto Torres, Olbia a Arbatax.
Cestná sieť sa skladá z niekoľkých rýchlejších viacprúdových ciest, známych ako superstrade. Tie spájajú najväčšie mestá ako Cagliari, Oristano, Sassari a Porto Torres.
Tieto cesty nie sú spoplatnené a majú maximálnu povolenú rýchlosť 110 kilometrov za hodinu.
Mimo hlavných ciest je dopravná sieť pomerne rozvinutá, no časové nároky na presuny môžu byť vyššie, ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Úzke a kľukaté cesty mimo hlavných ťahov môžu dopravu výrazne spomaliť.
Verejná doprava na Sardínii síce existuje, avšak nie je taká rozsiahla a efektívna ako v iných častiach Talianska. Autobusová sieť, ktorú prevádzkuje spoločnosť Azienda Regionale Sarda Trasporti, pokrýva väčšinu miest a obcí, vrátane tých menších.
Autobusy sú pomerne spoľahlivé, no frekvencia spojov je v odľahlejších oblastiach obmedzená, najmä mimo hlavnej sezóny. Železničná sieť je taktiež limitovaná a spája najmä veľké mestá ako Cagliari, Sassari, Porto Torres či Olbia.
Vzhľadom na relatívne riedku a často pomalú verejnú dopravu sa pre maximálnu flexibilitu odporúča prenájom vozidla.
Radové domy, Valledoria – v cene od 220-tisíc eur
Zdroj: Sardinia Reality
Zdravotníctvo
Zdravotníctvo na Sardínii, ako súčasť talianskeho národného zdravotníckeho systému Servizio Sanitario Nazionale, poskytuje komplexnú zdravotnú starostlivosť prostredníctvom verejných aj súkromných zariadení.
Pre občanov Európskej únie platí Európsky preukaz zdravotného poistenia, ktorý zabezpečuje prístup k potrebnej zdravotnej starostlivosti za rovnakých podmienok ako pre talianskych občanov.
Preukaz pokrýva neodkladnú a nevyhnutnú starostlivosť, no nezahŕňa všetky náklady, ako sú napríklad poplatky za predpísané lieky alebo repatriačné náklady v prípade vážnej nehody.
Nemocnice na Sardínii sú rozmiestnené najmä vo veľkých mestách, ako sú Cagliari, Sassari, Olbia, Oristano a Alghero. Tieto nemocnice poskytujú širokú škálu špecializovanej starostlivosti vrátane pohotovostných oddelení Pronto Soccorso.
Pri návšteve pohotovosti sa často platí malý poplatok, ktorý je regulovaný a má stanovený horný limit za vyšetrenia. Pre menej naliehavé prípady je však návšteva pohotovosti často spojená s dlhým čakaním.
Lekárne sú na Sardínii veľmi rozšírené a ľahko dostupné. V každom meste a väčšej obci sa nachádza niekoľko lekární. Mimo bežných otváracích hodín a počas štátnych sviatkov fungujú lekárne na rotačnom princípe, pričom informácie o najbližšej otvorenej lekárni sú zvyčajne vyvesené na dverách každej lekárne.
Hoci taliansky zdravotnícky systém je všeobecne na dobrej úrovni, v niektorých oblastiach, najmä v menších a odľahlejších častiach ostrova, môže byť dostupnosť špecializovanej starostlivosti obmedzená.
Školstvo
Školský systém na Sardínii je súčasť celoštátneho talianskeho vzdelávacieho rámca a riadi sa jednotnými pravidlami a štruktúrami, ktoré platia pre celú krajinu.
Na ostrove dominuje sieť štátnych škôl, no popri nich pôsobia aj súkromné inštitúcie.
Vzdelávací systém je systematicky rozdelený do viacerých stupňov, počnúc predškolským vzdelávaním, cez primárne a sekundárne školy, až po univerzitné a vyššie odborné vzdelanie.
Sardínia je domov dvoch hlavných verejných univerzít, ktoré sú piliere vyššieho vzdelávania na ostrove. Univerzita v Cagliari – Università degli Studi di Cagliari, je jedna z najstarších a najväčších vzdelávacích inštitúcií na Sardínii, s rozsiahlym portfóliom študijných programov v rôznych oblastiach vrátane vedy, inžinierstva, medicíny, ekonómie a humanitných vied.
Druhá významná inštitúcia je Univerzita v Sassari – Università degli Studi di Sassari, ktorá ponúka širokú škálu akademických programov.
Okrem týchto univerzít fungujú na Sardínii aj iné inštitúcie vyššieho vzdelávania zamerané na umenie, hudbu a tanec, ako aj vyššie technické školy.
Aj keď je vzdelávací systém na Sardínii rozsiahly a pokrýva všetky stupne, ostrov sa potýka s určitými výzvami, ako je napríklad vyššia miera predčasného ukončenia školskej dochádzky v porovnaní s inými talianskymi regiónmi.
Napriek tomu sa Sardínia aktívne snaží rozvíjať svoje vzdelávacie inštitúcie a lákať aj medzinárodných študentov. Pre zahraničné rodiny a expatov sú k dispozícii medzinárodné školy, ktoré ponúkajú bilingválne vzdelávanie, často s výučbou v angličtine a taliančine.
Príkladmi sú Sardinia International School v Olbii alebo Chatterbox Schools v Cagliari. Tieto školy sú súkromné a vyžadujú úhradu školného.
Bezpečnosť
Sardínia je vo všeobecnosti považovaná za bezpečnú destináciu. Oproti pevninskému Taliansku má nižšiu mieru kriminality a nie je známa vysokou úrovňou organizovaného zločinu, ktorý sa skôr spája s inými talianskymi regiónmi.
Väčšina trestných činov, s ktorými sa na ostrove možno stretnúť, sú drobné krádeže a podvody, typické pre turistické oblasti.
Niektoré väčšie mestá, ako napríklad Sassari, však majú problém aj s organizovanou kriminalitou. Priebežne preto uskutočňujú rozsiahle policajné operácie zamerané na rozloženie týchto skupín.
Zásahy v minulosti viedli k početným zatknutiam osôb prevažne nigérijského pôvodu obvinených z trestných činov ako je obchodovanie s drogami, vydieranie, či pranie špinavých peňazí.
Životné náklady
Životné náklady na Sardínii sa vo všeobecnosti považujú za mierne vyššie ako na Slovensku. Sardínia má totiž ceny, ktoré sú porovnateľné s tými v Taliansku.
Úroveň spotrebiteľských cien je na ostrove mierne vyššia ako u nás. Hoci miestne trhy a sezónne produkty môžu ponúknuť určité cenové zvýhodnenie, celkové výdavky na nákupy prevyšujú tie slovenské.
Na druhej strane kvalita produktov má spravidla vyššiu úroveň a v prímorských oblastiach možno kupovať čerstvé potraviny z miestnych trhov.
Ceny energií sú ovplyvňované viacerými faktormi vrátane medzinárodných cien komodít, regionálnych distribučných nákladov a štátnych regulácií.
Pokiaľ ide o plyn, Taliansko a teda aj Sardínia sú závislé od dovozu, čo ovplyvňuje výšku cien, ktoré sú vnímané ako vyššie.
Vo všeobecnosti platí, že cenová hladina energií je vyššia ako na Slovensku. Taliansko patrí medzi krajiny s vyššími spotovými cenami v rámci Európy. Na druhej strane, vďaka miernejšej klíme môžu byť celkové výdavky na vykurovanie nižšie.
Mnohé domácnosti využívajú aj alternatívne zdroje ako solárne panely na ohrev vody, ktoré sú vďaka väčšiemu počtu slnečných dní efektívnejšie a môžu prispieť k úsporám. V Taliansku sú tiež k dispozícii pomerne štedré dotácie na obnoviteľné zdroje energie.
Napriek vyšším cenám za jednotku elektriny a plynu, môže byť mesačný účet za energie pre bežnú domácnosť na Sardínii oproti Slovensku porovnateľný a niekedy dokonca aj mierne nižší.
Vnútrozemských oblastí sa však môže týkať nutnosť intenzívnejšieho vykurovania počas chladnejších mesiacov, keďže tam môže teplota klesnúť viac.
Celkovo možno konštatovať, že životné náklady na Sardínii sú o niečo vyššie ako na Slovensku. Sardínia, si teda vyžaduje o niečo vyšší rozpočet na každodenné výdavky a bývanie.
Jedno z hlavných sardínskych letovísk – San Teodoro
Zdroj: Pexels
Daňové aspekty
V spojitosti s nehnuteľnosťami sa investori na Sardínii stretnú hneď s niekoľkými druhmi daní. Prvou z nich je registračná daň – Imposta di Registro, ktorej sadzba závisí od typu nehnuteľnosti.
Pokiaľ ide o nákup sekundárnej nehnuteľnosti, uplatňuje sa sadzba 9 percent z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti – valore catastale. V prípade kúpy primárnej rezidencie – prima casa, ktoré nebude využívané na investičné účely, sadzba tejto dane klesá na 2 percentá.
Obstaranie nehnuteľnosti od developera do piatich rokov od jej dokončenia je zaťažené daňou z pridanej hodnoty – Imposta sul Valore Aggiunto. V takomto prípade sa registračná daň neplatí.
Sadzba dane pre rezidenčné nehnuteľnosti je 10 percent. Luxusné nehnuteľnosti však majú zvýšenú sadzbu až na 22 percent. V prípade splnenia podmienok pre status prima casa, sa sadzba znižuje na 4 percentá.
Registrácia hypotéky sa spoplatňuje fixnou hypotekárnou daňou – Imposta Ipotecaria. Jej sadzba 0,25 percenta pre prvé bývanie a 2 percentá pre ďalšie.
V čase nákupu nehnuteľnosti sa platí aj katastrálna daň – Imposta Catastale. Jej poplatok predstavuje 50 eur za prvé bývanie a 1 percento z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti pre ďalšie.
Vlastníctvo nehnuteľnosti na Sardínii je spojené aj s pravidelnými ročnými daňami. Hlavná z nich je obecná daň z nehnuteľnosti, Imposta Municipale Unica – IMU.
Jej sadzba sa líši v závislosti od obce a typu nehnuteľnosti. Mestské samosprávy určujú svoje vlastné sadzby v rámci rozsahu stanoveného štátom, takže pre konkrétnu nehnuteľnosť je potrebné overiť si presnú sadzbu na miestnej samospráve.
Spravidla sa však sadzby pohybujú od 0,4 percenta do 1,06 percenta. Daň sa vypočítava z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je navýšená o 5 percent a následne vynásobená koeficientom a lokálnou sadzbou. Pri bežnom trojizbovom byte môže ísť o sumu 600 eur ročne.
Obecná daň sa platí dvakrát ročne, zvyčajne v júni a decembri. Primárne rezidencie, ktoré nie sú klasifikované ako luxusné, sú od dane oslobodené.
Ďalšia ročná daň je daň za odpad, Tassa sui Rifiuti – TARI, ktorá pokrýva náklady na zber a likvidáciu odpadu. Jej výška závisí od veľkosti nehnuteľnosti a počtu jej užívateľov. Pri bežnom trojizbovom byte môže ísť o sumu 120 eur ročne.
Kalkulovať už netreba s úhradou dane z komunálnych služieb, Tributo sui Servizi Indivisibili – TASI. Tá bola pred piatimi rokmi zrušená a jej funkcie boli začlenené do IMU.
Predaj nehnuteľnosti na ostrove môže podliehať dani z kapitálových výnosov – Capital Gains Tax. Táto daň sa uplatňuje vtedy, ak investor nehnuteľnosť predá do piatich rokov od jej nadobudnutia. Zisk z predaja sa zdaní sadzbou 26 percent.
Pri vlastnení nehnuteľnosti presahujúcom 5 rokov, je zisk z predaja oslobodený od dane z kapitálových výnosov. To je dôležitý faktor pre dlhodobých investorov. Oslobodenie od tejto dane platí aj vtedy, ak nehnuteľnosť slúžila ako primárne bydlisko po väčšinu doby medzi kúpou a predajom.
V prípade dedenia alebo darovania nehnuteľnosti na Sardínii sa uplatňuje daň z dedičstva a darovania – Imposta di Successione e Donazione.
Sadzba dane a jej oslobodenia závisia od vzťahu medzi príjemcom a darcom či zomrelým. Pre priamych potomkov a manželov je sadzba dane 4 percentá z hodnoty presahujúcej oslobodenie. Čiastka oslobodenia predstavuje milión eur pre každého dediča alebo obdarovaného.
Medzi súrodencami je sadzba 6 percent s oslobodením 100-tisíc eur. Pre ostatných príbuzných až do štvrtého stupňa je rovnaká sadzba, avšak bez oslobodenia. Pre všetky ostatné osoby je sadzba 8 percent bez oslobodenia.
Okrem toho sa platí aj 2-percentná hypotekárna daň a 1-percentná katastrálna daň z hodnoty nehnuteľnosti.
Pokiaľ bude investor nehnuteľnosť na Sardínii prenajímať, príjem z prenájmu musí zdaňovať. Ako fyzická osoba má dve hlavné možnosti:
Prvá možnosť je zahrnúť príjem z prenájmu do celkového osobného príjmu. V takom prípade sa uplatňujú progresívne sadzby dane, ktoré sa pohybujú od 23 do 43 percent, v závislosti od výšky vášho celkového príjmu.
Pri tejto možnosti sa odpočítavajú oprávnené výdavky súvisiace s prenájmom. Môže ísť o náklady na údržbu, renovácie a prevádzkové náklady.
Druhá, často výhodnejšia možnosť pre krátkodobé prenájmy, je využiť paušálnu daň Cedolare secca. Táto sadzba predstavuje 21 percent z hrubého príjmu z prenájmu.
V prípade prenájmu nehnuteľností sa platí aj takzvaná turistická daň, známa aj ako tassa di soggiorno alebo pobytová taxa. Ide o miestny poplatok, ktorý si každá obec určuje samostatne. Turistickú daň platia návštevníci za každý deň pobytu v ubytovacom zariadení. Obvykle sa platí za osobu a noc.
Vo väčšine prípadov sú od platenia oslobodené deti do určitého veku a niekedy aj osoby so zdravotným postihnutím alebo ich sprievod. Maximálna dĺžka platenia dane býva často časovo obmedzená. Výška dane sa zvyčajne pohybuje v rozmedzí od 1 do 7 eur za osobu a noc. Na celoštátnej úrovni však existujú diskusie o jej možnom výraznom zvýšení.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajú dani z príjmu. Daň z príjmu fyzických osôb Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche – IRPEF, je progresívna. Základná sadzba je 23 percent, pri ročnom príjme do 28 000 eur. 35 percentami sa zdaňujú príjmy od 28 001 do 50 000 eur. Príjmy nad touto hranicou podliehajú sadzbe 43 percent.
K tejto národnej dani sa môžu pripočítavať regionálne alebo obecné prirážky.
Sadzba dane z príjmu právnických osôb, Imposta sul Reddito delle Società – IRES predstavuje spravidla 24 percent.
Daňové otázky sú súčasť viacerých právnych noriem, napríklad ustanovení o komunálnom fiškálnom federalizme, registračnej dani, hypotekárnych daniach a daniach z katastra nehnuteľností, o dani z pridanej hodnoty alebo o dani z príjmov.
Pred akoukoľvek investíciou do nehnuteľností na Sardínii je vždy vhodné poradiť sa s miestnym daňovým poradcom alebo právnikom. Skúsený odborník dokáže investorovi poskytnúť aktuálne informácie a pomôcť s optimalizáciou daňovej záťaže.
Nuovo Appartamento, La Muddizza – v cene od 235-tisíc eur
Zdroj: Maguledda
Právne náležitosti
V jednoduchosti podnikania sa podľa rebríčka Svetovej banky, Doing Business, Taliansko za rok 2020 umiestnilo na 59. priečke z celkových 190-tich. To nie je práve uspokojivá pozícia. Ide o horšie umiestnenie, ako má Slovensko, ktorému patrí 46. priečka. Úroveň byrokracie môže byť na Sardínii skutočná výzva.
Každý investor na Sardínii si potrebuje vybaviť Codice Fiscale. Často sa používa aj anglická skratka výrazu Tax Identification Number – TIN. Ide o daňové identifikačné číslo. Je využiteľné pre všetky právne a finančné transakcie, vrátane kúpy nehnuteľnosti, otvorenia bankového účtu, platenia daní či podpisovania energetických zmlúv.
Dá sa získať na talianskom konzuláte na Slovensku alebo priamo v Taliansku na Daňovom úrade Agenzia delle Entrate.
V prípade prevodu nehnuteľností zabezpečuje zákonnosť transakcie a overenie dokumentov notár – Notaio. Ten síce zabezpečí legálnosť transakcie, ale neposkytuje právne poradenstvo, ani nekoná v prospech niektorej zo strán.
Pre realitného investora je kľúčové mať vlastného nezávislého právnika, ktorý mu pomôže so zmluvnou dokumentáciou a vykoná právnu previerku nehnuteľnosti.
V rámci nej sa kontroluje, či je predávajúci skutočný a jediný vlastník a či má právo nehnuteľnosť predať. Právnik zároveň overuje, či na nehnuteľnosti neviaznu žiadne záložné práva, dlhy, vecné bremená, exekúcie alebo súdne spory. Tieto informácie sa dajú získať aj z katastra nehnuteľností – Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Obzvlášť dôležité je skontrolovať, či katastrálne záznamy zodpovedajú skutočnému stavu nehnuteľnosti a či boli všetky stavebné zmeny, prístavby alebo rekonštrukcie vykonané legálne a majú potrebné povolenia.
Taliansko je známe množstvom nepovolených alebo neskolaudovaných stavieb, ktoré nie sú zapísané v katastrálnej evidencii. Nedodržanie predpisov môže viesť k značným pokutám alebo dokonca povinnosti odstránenia stavby na vlastné náklady.
Samotný proces kúpy nehnuteľnosti sa štandardne začína písomnou ponukou, pri ktorej sa zvyčajne skladá malý depozit. Kľúčový krok je podpis predbežnej kúpnej zmluvy – Contratto Preliminare di Vendita alebo Compromesso.
Ide o záväznú zmluvu, ktorá stanovuje všetky podmienky predaja, vrátane ceny, termínov, detailov nehnuteľnosti a výšky depozitu. Pri jej uzavretí sa často uhrádza 10 až 30 percent kúpnej ceny nehnuteľnosti. To je výrazne viac ako u nás a investor by si mal byť toho vedomý.
Ak kupujúci odstúpi bez právneho dôvodu, stráca celý depozit. Pri odstúpení predávajúcim, tento musí kupujúcemu zaplatiť dvojnásobok depozitu. Odporúča sa, aby táto zmluva bola overená notárom a registrovaná, čím sa zabezpečí priorita nároku kupujúceho na nehnuteľnosť.
Finálna kúpna zmluva sa vždy podpisuje pred notárom. Notár ju prečíta obom stranám a overí totožnosť účastníkov. Následne sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti registruje v registri nehnuteľností. Kúpna zmluva musí mať zabezpečený overený preklad do jazyka kupujúceho.
Krátkodobé prenájmy na Sardínii podliehajú reguláciám a v posledných rokoch sa tieto pravidlá sprísňujú. Cieľ je riešiť problém nadmerného turizmu a nedostatku cenovo dostupného bývania pre miestnych obyvateľov. Dôležité je aj zabezpečenie daňovej transparentnosti.
Jedna z najvýznamnejších zmien zavedených od tohto roku je, že všetky nehnuteľnosti určené na krátkodobý prenájom musia mať jedinečný identifikačný kód Codice Identificativo Nazionale – CIN.
Ten musí byť povinne zobrazený na všetkých reklamných platformách ako Airbnb či Booking a aj fyzicky v prenajímanej nehnuteľnosti. Na získanie kódu je potrebné nehnuteľnosť zaregistrovať v databáze turistického ubytovania.
Identifikácia nehnuteľností umožňuje úradom sledovanie a overovanie dodržiavania predpisov.
Ubytovateľ musí vykonávať aj zber a odovzdávanie údajov o hosťoch vrátane ich identifikačných dokladov. Ide o opatrenie zamerané na bezpečnosť a štatistiku.
Nové celoštátne nariadenia zakazujú aj používanie schránok na kľúče pre samoobslužný check-in. Majitelia nehnuteľností alebo ich správcovia sú povinní stretnúť sa s hosťami osobne pri príchode, odovzdať kľúče a poskytnúť osobné predstavenie nehnuteľnosti.
Ako vidieť, byrokracia je na ostrove pomerne vysoká a každé jej porušenie môže viesť k sankciám.
Ikonický prístav Flavia, Iglesias
Zdroj: Pexels
Obstarávacie náklady
Pri kúpe nehnuteľnosti na Sardínii je dôležité rátať s viacerými obstarávacími nákladmi, ktoré sa pripočítavajú k samotnej kúpnej cene.
Do ceny vstupuje registračná, hypotekárna a katastrálna daň, ktoré sme si už rozobrali. V prípade novostavieb registračnú daň nahrádza daň z pridanej hodnoty.
Okrem toho treba počítať s províziou pre realitnú kanceláriu. Tá sa zvyčajne pohybuje v rozmedzí od 3 do 5 percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti a navyšuje sa o daň z pridanej hodnoty. V niektorých prípadoch ju platia obe strany – kupujúci aj predávajúci. Realitné kancelárie majú často stanovený minimálny poplatok.
Ďalší významný náklad sú poplatky notárovi. V Taliansku je notársky úrad nevyhnutný pre úradný prepis vlastníctva a zodpovedá za kontrolu všetkých dokumentov a registrov. Samotné poplatky sa obvykle pohybujú v rozmedzí od 1,5 do 3 percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Táto suma pokrýva nielen odmenu notára, ale aj registráciu v katastri a ďalšie administratívne úkony.
Okrem toho sa môžu vyskytnúť aj ďalšie poplatky súvisiace s prekladom dokumentov, službami tlmočníka či právnym poradenstvom.
Celková výška obstarávacích nákladov sa môže pohybovať v rozmedzí od 10 do 15 percent z kúpnej ceny. Niekedy dokonca aj viac, v závislosti od ceny nehnuteľnosti a zložitosti prípadu.
Ak sa investor v budúcnosti rozhodne pre predaj obstaranej nehnuteľnosti, kalkulovať by mal s ďalšími nákladmi.
Výhody off-plan property
Aj na Sardínii fungujú takzvané off-plan projekty, teda predaj nehnuteľností vo fáze výstavby. Je to bežný spôsob nadobudnutia nového bývania, najmä v turisticky atraktívnych oblastiach, kde developeri stavajú nové rezidencie, apartmánové komplexy alebo vily.
Výhoda týchto projektov je často možnosť prispôsobiť si interiér nehnuteľnosti, či dokonca realizovať úpravy dispozície, ak je to možné v rámci stavebného povolenia a fázy výstavby.
Investori tak získajú úplne novú nehnuteľnosť, ktorá spĺňa moderné štandardy energetickej efektívnosti. Nové inštalácie eliminujú potrebu rozsiahlych renovácií v blízkej budúcnosti. Najvýznamnejšia výhoda je však predpoklad rastu ceny nehnuteľnosti.
Netreba však zabudnúť, že kúpa off-plan nehnuteľnosti so sebou prináša aj určité riziká.
Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady na nehnuteľnosť na Sardínii sa značne líšia v závislosti od konkrétneho typu a veľkosti nehnuteľnosti, jej presnej polohy a tiež od toho, ako často ju bude investor využívať. V zásade je dobré počítať s troma hlavnými kategóriami výdavkov.
Prvá kategória sú dane a miestne poplatky, ktoré sme si predstavili v časti daňových aspektov. Sem patrí hlavne obecná daň z nehnuteľnosti – IMU a poplatok za odvoz odpadu – TARI. V prípade prenájmu nehnuteľnosti treba do nákladov zahrnúť aj platby turistickej dane a dane z príjmu.
Druhá dôležitá kategória sú náklady na energie a služby. Priemerné mesačné náklady na elektrinu pre bežnú domácnosť sa môžu pohybovať od 100 do 250 eur v závislosti od spotreby. Náklady na vodu sú zvyčajne nižšie, priemerne v rozmedzí od 20 do 60 eur mesačne, opäť v závislosti od spotreby a lokality.
Ak vlastníte televízor, je potrebné počítať aj s ročným poplatkom za taliansku verejnoprávnu televíziu RAI, ktorý sa často pripočíta k faktúre za elektrinu. V súčasnosti je to približne 90 eur ročne.
Ak je nehnuteľnosť pripojená na plyn, zabudnúť netreba ani na kalkuláciu nákladov na jeho spotrebu.
Náklady na internetové pripojenie môžu mesačne zhltnúť zhruba 25 až 50 eur.
Posledná kategória je správa a údržba nehnuteľnosti. Každý, kto vlastní nehnuteľnosť v rezidenčnom komplexe, bude platiť mesačné poplatky za kondomínium.
Tie pokrývajú správu a údržbu spoločných priestorov, ako sú záhrady, bazény, osvetlenie či výťahy. Ich výška sa môže pohybovať od niekoľkých desiatok až po niekoľko stoviek eur mesačne, v závislosti od vybavenosti komplexu.
Odporúča sa aj uzatvorenie poistenia domácnosti proti požiaru, krádeži a iným škodám. Ročné náklady sa typicky pohybujú v stovkách eur.
S nehnuteľnosťou v krátkodobom prenájme, ktorý si investor nezabezpečuje sám, sa spájajú ďalšie výdavky. Za zabezpečovanie obsadenosti si dodávatelia služby účtujú spravidla 20 percent z ceny prenájmu. Jednorazové upratanie nehnuteľnosti vyjde majiteľa na 50 až 70 eur. Pranie vychádza na 5 až 8 eur. Správcovské agentúry si za svoje služby zväčša stanovujú aj paušálny mesačný poplatok, ktorý sa pohybuje v rozmedzí od 50 do 100 eur.
V prípade kúpy nehnuteľnosti na sekundárnom trhu je vhodné si vyžiadať od predávajúceho alebo realitnej kancelárie podrobný prehľad minuloročných nákladov.
Možnosti financovania
Investor, ktorý plánuje na kúpu nehnuteľnosti využiť cudzie zdroje, môže požiadať o hypotekárny úver. Môže využiť služby slovenskej alebo talianskej banky.
Pre cudzincov, ktorí nie sú daňovírezidenti Talianska, platia špecifické podmienky. Miestne banky zvyčajne poskytujú cudzincom hypotéky s nižším pomerom financovania k hodnote nehnuteľnosti. Často ide iba o 50 alebo 60 percent z kúpnej ceny. To znamená, že potenciálny investor bude potrebovať pomerne vysokú vlastnú akontáciu. Talianski rezidenti môžu získať výhodnejšie podmienky s úverom do výšky až 70-80 percent.
Proces získania hypotéky v Taliansku je náročný a vyžaduje si precízne splnenie podmienok. Investori musia preukázať stabilný a dostatočný príjem a úverovú bonitu.
Pri hypotekárnom úvere na Slovensku je potrebné ručiť slovenskou nehnuteľnosťou. Financovanie sa dá spravidla realizovať do výšky 80 percent hodnoty nehnuteľnosti.
Môže ísť o jednoduchšie riešenie, najmä ak má investor silnú finančnú pozíciu vo svojej krajine pôvodu.
Platobné podmienky pri off-plan projektoch sú zvyčajne štruktúrované tak, že kupujúci platí zálohy v jednotlivých fázach výstavby. Napríklad po dokončení základov, hrubej stavby a pod.
Pri podpise predbežnej zmluvy Compromesso di vendita, sa zvyčajne platí záloha vo výške 10 až 30 percent z ceny a zvyšok sa dopláca po dokončení a prevzatí nehnuteľnosti.
Stella Maris, Trinità d’Agultu e Vignola – v cene od 126-tisíc eur
Zdroj: Vilimek & Vagner Asset Management
Posúdenie rizík
Výhodou pri kúpe nehnuteľnosti v Taliansku je nulové kurzové riziko, keďže je krajina člen eurozóny. To zjednodušuje transakcie a chráni investície pred výkyvmi mien.
Pri novostavbách treba počítať s rizikami v podobe neistoty ohľadom finálneho vzhľadu a kvality stavby. Vizualizácie nedokážu nahradiť skutočný stav.
Okrem toho môžu nastať aj oneskorenia v dokončení projektu, ktoré sú spôsobené rôznymi faktormi, ako sú poveternostné podmienky, problémy s dodávateľmi materiálov alebo administratívnymi prekážkami.
Dobrá správa je, že talianske právo poskytuje určité ochranné mechanizmy proti najväčšiemu riziku v podobe bankrotu developera.
Podľa talianskej legislatívy musia developeri pri predaji off-plan nehnuteľností poskytnúť kupujúcim bankovú alebo poisťovaciu záruku Fideiussione. Tá garantuje vrátenie zaplatených záloh v prípade, že developer nebude schopný projekt dokončiť.
Tiež existuje povinná 10-ročná záruka na závažné stavebné vady, ktorá má charakter poistenia.
Riziko môžu predstavovať aj skryté právne záväzky a byrokratické prekážky. S vlastníctvom nehnuteľnosti sa môžu spájať dlhy, záložné práva alebo neuhradené dane, ktoré môžu prejsť na nového majiteľa.
Obzvlášť pri starších alebo vidieckych nehnuteľnostiach sa môžu vyskytnúť nezákonné prístavby alebo renovácie, ktoré neboli riadne povolené a môžu viesť k príkazom na demoláciu alebo vysokým pokutám.
V niektorých prípadoch, najmä pri historických nehnuteľnostiach, môže mať štát predkupné právo.
Ďalšie riziko súvisí s environmentálnymi faktormi a vplyvom zmeny klímy. Sardínia, ako aj iné stredomorské oblasti, čelí prírodným rizikám. Požiare sú v letných mesiacoch častý problém, najmä počas suchých období, a môžu spôsobiť rozsiahle škody na majetku aj prírode.
Pobrežné oblasti sú ohrozené eróziou pobrežia a stúpaním hladiny mora, čo môže ovplyvniť hodnotu nehnuteľností nachádzajúcich sa v blízkosti mora.
Aj keď Sardínia nepatrí medzi najviac seizmicky aktívne oblasti Talianska, je súčasť širšieho regiónu náchylného na zemetrasenia a zosuvy pôdy, najmä v dôsledku silných dažďov. V niektorých oblastiach môže dôjsť aj k problémom s dostupnosťou vody.
Trhové riziká zahŕňajú vývoj cien nehnuteľností a regulácie prenájmu. Investori, ktorí plánujú nehnuteľnosť prenajímať turistom, musia počítať s tým, že niektoré obce môžu mať prísne pravidlá týkajúce sa krátkodobých prenájmov.
To môže obmedziť potenciálny príjem. Hodnotu nehnuteľnosti zas ovplyvňujú zmeny dopytu vyvolané globálnym aj lokálnym ekonomickým vývojom.
Vyjadrenie realitných expertov
Filip Vagner
Founder & Managing Partner, Vilimek & Vagner Asset Management
Zdroj: Vilimek & Vagner Asset Management
Sardínia sa v posledných rokoch jednoznačne zaraďuje medzi destinácie, ktoré si dlhodobo udržiavajú záujem bonitných návštevníkov.
Sever ostrova, provincia Sassari, je veľmi populárnou a zároveň najdostupnejšou oblasťou. Vďačí za to najmä výnimočne rôznorodému pobrežiu a pohodlným možnostiam dopravy.
Sú tu vybudované dve z troch medzinárodných letísk – Olbia a Alghero – a prístavy pre trajekty prichádzajúce z pevniny Talianska, Francúzska a Španielska.
Hlavná dovolenková sezóna trvá od mája do konca septembra a počas týchto piatich mesiacov sa generuje až 72 percent ročného výnosu z prenájmu. Medzinárodný dopyt po Sardínii je stabilný a diverzifikovaný.
V rebríčkoch návštevnosti dominujú turisti z Nemecka, Francúzska, Švajčiarska a Španielska, čo vytvára zdravé rozloženie záujmu mimo jedného dominantného trhu.
Priemerný počet prenocovaní – 4,3 noci na turistu – a rastúci záujem o dlhšie pobyty sú priaznivým indikátorom pre investorov zvažujúcich kúpu nehnuteľnosti na krátkodobý prenájom.
Zaujímavosťou je, že slovenskí turisti patria medzi tých, ktorí na Sardínii zostávajú najdlhšie – priemerne 5,4 nocí na pobyt – čo výrazne presahuje európsky priemer.
Z pohľadu cien existuje jasný rozdiel medzi východným pobrežím s prémiovými lokalitami ako Costa Smeralda v rámci ktorej treba určite spomenúť Porto Cervo, Cala di Volpe, Porto Rotondo či Golfo Aranci – a západom provincie, kde sa nachádzajú menšie, ale veľmi obľúbené letoviská ako Castelsardo, La Ciaccia, Badesi, Isola Rosa či Costa Paradiso s priaznivejším cenovým vstupom.
V oboch prípadoch však platí, že vďaka prísnej výstavbovej regulácii a obmedzeným možnostiam novej výstavby, ostáva ponuka nehnuteľností v prémiových lokalitách prvej línie od pobrežia limitovaná, čo dlhodobo podporuje hodnotu existujúcich nehnuteľností.
Významná časť transakcií v severnej Sardínii sa odohráva mimo verejných portálov. Trh tu funguje osobnejšie, často je založený na lokálnych väzbách a dôvere. V takomto prostredí zohráva skúsenosť a znalosť lokality kľúčovú úlohu pri identifikovaní tých najzaujímavejších príležitostí.
O sever ostrova sa zaujímajú najmä bonitní investori hľadajúci výnimočné nehnuteľnosti, ktoré nie sú dostupné na verejných inzertných portáloch. Pri tejto investičnej stratégii je však veľmi dôležité nielen nehnuteľnosť nájsť, ale aj pochopiť jej kontext a potenciál.
Ľubomír Michalčák
realitný špecialista, Sardínia Reality
Zdroj: sardiniareality.sk
Sardínia je v kurze. Najväčší ostrov stredomoria, s výmerou takmer polovice Slovenska, láka turistov a investorov zo strednej Európy stále viac a viac.
Stovky krásnych pieskových pláží, rôznorodé pobrežie, divoká príroda, pokojné prostredie a jedinečná atmosféra tohto ostrova vytvárajú kombináciu, ktorá očarí hlavne tých čo hľadajú pokojné miesto, kde je život stále o pár desiatok rokov pozadu, v tom dobrom slova zmysle.
Ďalším významným benefitom je vysoká bezpečnosť, čo je často hlavný argument pri migrácii k moru.
Vďaka prísnym stavebným zákonom a snahe miestnych o zachovanie krajiny sa Sardínií podarilo vyhnúť vlne veľkého developmentu a nenájdete tu žiadne výškové budovy alebo veľké hotely pri pláži.
Nekompromisná legislatíva okrem toho obmedzuje výstavbu nových nehnuteľností. To má za následok udržiavanie cien na vyššej úrovni, najmä v pobrežných oblastiach, kde naďalej vykazujú rastúci trend. Najnovšie stavebné normy dokonca zakazujú akúkoľvek novú výstavbu do 300 metrov od mora.
Sardínia je tiež veľmi rôznorodá. Okrem milionárskeho letoviska Costa Smeralda na severovýchode tu nájdete aj lokality, kde sú stále nehnuteľnosti dostupné pre kohokoľvek.
Ceny tu väčšinou závisia od vzdialenosti k moru, nakoľko turizmus patrí medzi jeden z hlavných zdrojov príjmu Sardínie. Bližšia vzdialenosť k moru vytvára vyšší potenciál prenájmu, čo automaticky drží aj ceny nehnuteľností vyššie.
Pre stručný prehľad uvediem príklad cenovej mapy v oblasti Castelsardo – Valledoria, kde sú momentálne ceny nehnuteľností, v rámci pobrežia ostrova, jedny z najpriaznivejších. Vo vnútrozemí sú ceny výrazne nižšie. Niekedy aj o viac ako polovicu.
Apartmány pri mori začínajú na cene od 120 do 150-tisíc eur, pričom poskytujú dobrý potenciál na prenájom. Radové domy alebo väčšie apartmány v blízkosti mora, štartujú na sume od 150 do 200-tisíc eur.
Samostatné domy v blízkosti mora sú ťažšie dostupné. Ich ceny začínajú na 200- až 300-tisícoch eur. Luxusnejšie nehnuteľnosti sa dajú kúpiť od pol milióna eur.
Sardínia je naozaj veľká a veľmi rôznorodá a každá oblasť má svoju cenovú mapu, pričom cenové rozdiely sú výrazné.
V posledných rokoch zaznamenávame citeľný rast cien nehnuteľností hlavne v prímorských oblastiach. Za posledné 3 roky tu ceny stúpli odhadom aj o 10 až 15 percent a majú stále rastúci trend.
Všeobecne ostrov poskytuje slušný pomer medzi obstarávacou cenou a cenou prenájmu počas letnej sezóny.
Majitelia často nehnuteľnosti počas leta prenajímajú a využívajú pre seba mimo hlavnej sezóny, kedy tu býva ešte stále veľmi príjemné počasie, ale málo ľudí a lacná dostupnosť lietadlom či autom.
Štandardom je, že majitelia prenajímajú svoje nehnuteľnosti počas letnej sezóny, zatiaľ čo pre vlastné potreby ich využívajú mimo hlavnej turistickej špičky.
V tom čase je na Sardínii stále veľmi príjemné počasie, no zároveň tam je menej ľudí a lacnejšie možnosti dopravnej dostupnosti.
Veľkou výhodou Sardínie je tiež ideálne dopravné spojenie. Priame lety z Bratislavy sú prevádzkované každý deň od apríla do novembra a mimo hlavnej sezóny za veľmi priaznivé ceny.
Okrem toho sa dá na ostrov dostať aj trajektom, pričom vzdialenosť prístavu v Livorne z Bratislavy je tisíc kilometrov.
Investíciu do Sardínie odporúčam najmä investorom, ktorí by chceli vlastniť dovolenkové sídlo pri mori a zároveň investičnú nehnuteľnosť, ktorá dokáže počas letnej sezóny generovať príjem.
Bonusom je potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti a možnosť jej využívania počas pokojnej mimosezóny, so stále veľmi príjemným počasím. Svoje si na ostrove dokáže nájsť každý, od cenovo dostupných apartmánov až po luxusné vily.
Vyjadrenie experta na daňové právo
Lenka Paluchová
advokátka a daňová poradkyňa PALUCHOVA TAX & LAW
Zdroj: PALUCHOVA TAX & LAW
Podľa medzinárodnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, ktorú Slovensko uzatvorilo s Talianskou republikou sa príjmy z nehnuteľnosti umiestnenej v Taliansku, a teda aj na Sardínii, môžu zdaniť v Taliansku.
Ide o pravidlo, ktoré sa vyskytuje takmer v každej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia – príjem plynúci z nehnuteľnosti sa zdaní v tom štáte kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak si Slovák kúpi apartmán na Sardínii a dosahuje z neho príjmy, či už z prenájmu alebo predaja, tieto musí zdaniť na Sardínii, teda v Taliansku.
Avšak slovenský daňový rezident, teda fyzická osoba, ktorá má na Slovensku trvalý pobyt, bydlisko alebo sa na Slovensku obvykle zdržiava, a právnická osoba, ktorá má na Slovensku sídlo alebo miesto skutočného vedenia, nesmie zabudnúť na svoje daňové povinnosti na Slovensku.
Svoj celosvetový príjem musí uviesť do slovenského daňového priznania, teda aj ten, ktorý dosiahol z nehnuteľnosti na Sardínii. Aby ten istý príjem nebol zdanený v Taliansku aj na Slovensku, v slovenskom daňovom priznaní tento príjem vyjme zo základu dane.
Čiže v praxi sa daň z predaja alebo prenájmu sardínskej nehnuteľnosti na Slovensku neplatí. Príjem sa však v daňovom priznaní uviesť musí.
Výnimku tvorí príjem z predaja talianskej nehnuteľnosti, ktorú vlastní viac ako 5 rokov. Keďže takýto príjem by bol na Slovensku u fyzickej osoby oslobodený od dane, do slovenského daňového priznania ho nemusí uviesť.
Zhrnutie
Výhody
- stabilný trh s nehnuteľnosťami,
- vysoký dopyt po nehnuteľnostiach,
- regulácia developmentu,
- dobrá dopravná infraštruktúra,
- atraktívne klimatické podmienky,
- nulové kurzové riziko,
- vysoká kvalita života a prírodné krásy,
- nižšia obstarávacia cena,
- vyňatie príjmu zo zdanenia na Slovensku.
Nevýhody
- vysoké daňové zaťaženie,
- vysoká miera byrokracie,
- nižší rast cien nehnuteľností,
- sezónny charakter turizmu,
- vyššie prevádzkové náklady,
- mierne riziko prírodných katastrof,
- nižšia likvidita v neturistických oblastiach,
- jazyková bariéra.
Investícia do nehnuteľností na Sardínii predstavuje zaujímavú investičnú príležitosť, najmä vďaka jej stabilnému realitnému trhu, ktorý si udržuje svoju hodnotu aj v obdobiach globálnych ekonomických výkyvov.
K atraktivite lokality prispieva aj vysoká kvalita života, nádherná prírodná scenéria a dobrá dopravná dostupnosť. Nulové kurzové riziko a chráni investíciu pred menovými výkyvmi.
Napriek zjavným výhodám je však dôležité zvážiť aj riziká v podobe vysokej byrokracie, zdĺhavých procesov, vysokého daňového zaťaženia a značných prevádzkových nákladov.
Kľúčové je zabezpečenie kvalitnej právnej pomoci, pre zabezpečenie správnej orientácie v zložitejšom prostredí talianskych regulácií a špecifík realitného trhu.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
