Od mesta hriechu k moderným technológiám. Ambicióznymi plánmi sa energická Phatthajá blíži k pozícii lídra Východného hospodárskeho koridoru.
Phatthajá, kedysi nenápadná rybárska osada Thajského zálivu, prešla pozoruhodnou transformáciou. Zmenila sa na rušnú metropolu, ktorá pulzuje energiou a láka cestovateľov či investorov z najrôznejších kútov sveta.
Tropická scenéria, desiatky kilometrov pieskových pláží, kvalitné golfové ihriská, potápačské strediská, celoročne príjemné počasie, harmonická kuchyňa a nízke životné náklady sa podpisujú pod neustály nárast jej popularity.
Táto dynamická destinácia si vydobyla renomé vďaka svojej nespútanej atmosfére a širokému spektru zážitkov, ktoré sľubujú nezabudnuteľné chvíle pre každého návštevníka.
Vynechať však nemožno spojitosť metropoly so sexturizmom, keďže aj táto stránka k mestu stále neoddeliteľne patrí. Niektoré štvrte sú známe barmi a masážnymi salónmi zameranými na zábavu pre dospelých.
Treba však poukázať aj na snahu mesta o zmenu imidžu. Phatthajá sa v posledných rokoch usiluje o diverzifikáciu ekonomiky a prilákanie širšieho spektra návštevníkov – od rodín s deťmi až po manažérov nadnárodných spoločností.
Jej strategická poloha v rámci Východného hospodárskeho koridoru, po anglicky Eastern Economic Corridor, ju predurčuje k transformácii na poprednú hospodársku zónu v juhovýchodnej Ázii.
Phatthajá je súčasťou Východného ekonomického koridoru
Zdroj: Pexels
Aktívny prístup k digitálnej transformácii Phatthaju postupne stavia do pozície atraktívneho miesta pre investície v oblasti moderných technológií. Táto zmena prispieva k vytváraniu nových, vysokokvalifikovaných pracovných miest.
Mesto investuje aj do rozvoja rodinných atrakcií, kultúrnych pamiatok, kvalitnejších hotelov a reštaurácií, ako aj do propagácie vodných športov a prírodných krás v okolí.
Phatthaju robí skutočne výnimočnou jej schopnosť harmonicky spájať tradičné thajské čaro s moderným životným štýlom. Návštevníci tu nájdu všetko, po čom ich srdce túži – od adrenalínových vodných športov a slnkom zaliatych pláží, ktoré lákajú oddychovať, až po majestátne chrámy s bohatou históriou a kultúrou.
Po západe slnka sa mesto prebúdza k životu, rušná promenáda Walking Street ponúka nespočetné možnosti zábavy a kulinárskych pôžitkov, ktoré uspokoja aj najnáročnejšie chuťové poháriky.
Phatthajá privíta s otvorenou náručou každého, kto má záujem objavovať jej potenciál. V nasledujúcich riadkoch si podrobne rozoberieme aj to, či má atraktívnu ponuku pre investorov do nehnuteľností.
Prehľad informácií
Populácia: 328 961 (2021)
Rozloha: 727 štvorcových kilometrov
Mena: thajský baht (THB)
Jazyk: thajský
Náboženstvo: budhizmus (90 percent)
Phatthajá je druhé najväčšie mesto v provincii Chon buri a ôsme najväčšie v Thajsku. Celá metropolitná oblasť, pozostávajúca z husto osídlenej mestskej aglomerácie a jej okolia, má takmer milión obyvateľov. Medzi jej najatraktívnejšie investičné lokality patria oblasti v blízkosti Phatthajá Beach a Jomtien Beach.
Podmienky vstupu
Držitelia slovenských cestovných pasov sa môžu za účelom turistiky, obchodného stretnutia, urgentných alebo ad hoc prác zdržiavať na území Thajska bez víz najviac 60 dní. Existuje však možnosť predĺženia pobytu o 30 dní.
Občania Slovenskej republiky musia najskôr tri dni pred vstupom do krajiny vyplniť digitálnu príjazdovú kartu.
Turistické víza neoprávňujú svojho držiteľa na výkon pracovnej činnosti alebo štúdium.
Vstup do krajiny môže byť podmienený aj splnením podmienky preukázať dostatočné finančné prostriedky na pobyt, prípadne doklad o zabezpečení ubytovania alebo spiatočnej dopravy. Potrebné finančné zdroje na osobu predstavujú 20-tisíc bahtov, teda približne 540 eur, pre rodinu je suma dvojnásobná.
Za prekročenie povolenej dĺžky pobytu sa udeľuje finančná pokuta. Za každý deň sa účtuje čiastka päťsto bahtov, teda necelých 14 eur. Hrozí aj riziko zadržania a deportácie.
Podrobné informácie o podmienkach vstupu možno nájsť na stránke ministerstva zahraničných vecí.
Thajsko umožňuje získať rezidenčný štatút prostredníctvom dvoch programov.
Program pre privilegovaný pobyt umožňuje cudzincom zdržiavať sa na území Thajska až 20 rokov. Program poskytuje päť členstiev.
Bronzové členstvo ponúka päťročné privilegované vstupné vízum pre cestujúcich, ktorí majú záujem o neobmedzený vstup do Thajska s VIP letiskovými službami. Poplatok je 650-tisíc bahtov, teda približne 17,5 tisíca eur. Služba nezahŕňa rodinných príslušníkov.
Zlaté členstvo má rovnaké podmienky ako bronzové. Jeho výhoda je len pridelenie 20 privilegovaných bodov.
Tieto body možno vymeniť za rôzne výhody a služby súvisiace so životným štýlom.
Ide napríklad o zľavy pri ubytovaní, prístup do letiskových salónikov, zľavy na vnútroštátne lety, vstupy na golfové ihriská, bezplatné kúpeľné procedúry, vstupenky na podujatia, ročné lekárske prehliadky, konzultácie v oblasti investícií a podobne.
Poplatok za zlaté členstvo predstavuje 900-tisíc bahtov, teda necelých 25-tisíc eur.
Platinové členstvo poskytuje 10-ročné vstupné vízum. Je vhodné najmä pre rodiny. Hlavný žiadateľ platí poplatok jeden a pol milióna bahtov, teda približne 40-tisíc eur. Okrem toho sa uhrádza aj dodatočný poplatok jeden milión bahtov za každú vyživovanú osobu. Na rodinu sa ročne prideľuje 35 bodov na uplatnenie služieb.
Diamantové členstvo zahŕňa 15-ročné vstupné vízum, pri ktorom hlavný žiadateľ zaplatí poplatok vo výške dva a pol milióna bahtov, čo predstavuje necelých 68-tisíc eur a dodatočný poplatok vo výške jeden a pol milióna bahtov za každú vyživovanú osobu. Rodina v rámci tohto programu získa ročne 55 bodov na uplatnenie služieb.
Rezervné členstvo, ktoré sa vydáva len na pozvanie, poskytuje 20-ročné vstupné vízum. Cena členstva je päť miliónov bahtov, teda 135-tisíc eur, a dodatočný poplatok na vyživovanú osobu predstavuje dva milióny bahtov. Rodine sa ročne prideľuje 120 bodov.
Copacabana Coral Reef, v cene od 129-tisíc eur.
Zdroj: ROOF 21, RK38
Program pre dlhodobý pobyt ponúka jednotlivcom možnosť žiť a pracovať v Thajsku desať rokov so zníženými administratívnymi požiadavkami a atraktívnymi daňovými výhodami.
V rámci tohto programu sú k dispozícii štyri rôzne kategórie, pričom každá sa líši požiadavkami na žiadateľa.
Kategória bohatý globálny občan je pre uchádzačov s majetkom v hodnote najmenej milión dolárov, teda asi 883-tisíc eur. Ich ročný príjem za posledné dva roky musel dosiahnuť minimálne 80-tisíc dolárov.
Do tejto kategórie sa kvalifikuje iba investor, ktorý vloží najmenej pol milióna dolárov do thajských nehnuteľností, priamych zahraničných investícií alebo thajských štátnych dlhopisov.
Kategória bohatý dôchodca zahŕňa osoby staršie ako 50 rokov, ktoré musia mať ročný dôchodok alebo stabilný pasívny príjem vo výške najmenej 80-tisíc dolárov. Ak je osobný príjem žiadateľa nižší, ale nie je nižší ako 40-tisíc dolárov ročne, musí investovať najmenej 250-tisíc dolárov do thajských nehnuteľností, priamych zahraničných investícií alebo thajských štátnych dlhopisov.
Uchádzač pre kategóriu práca z Thajska musí pracovať pre dobre zavedenú zahraničnú spoločnosť. Jeho ročný osobný príjem má dosahovať minimálne 80-tisíc dolárov v posledných dvoch rokoch.
Ak je jeho príjem nižší, ale neklesne pod 40-tisíc dolárov ročne, môže získať výnimku. V takom prípade však musí mať vysokoškolský titul, disponovať duševným vlastníctvom, prípadne splniť ďalšie podmienky.
Do kategórie vysokokvalifikovaný odborník možno zaradiť experta s najmenej piatimi rokmi praxe v cieľových odvetviach. Môže ísť o podnikateľské subjekty, inštitúcie vyššieho vzdelávania, výskumné centrá, špecializované vzdelávacie inštitúcie alebo thajské vládne agentúry. Osobný ročný príjem žiadateľa za posledné dva roky musí predstavovať minimálne 80-tisíc dolárov.
Ak je jeho príjem nižší, ale nedostane sa pod 40-tisíc dolárov ročne za posledné dva roky, môže získať výnimku. Musí však mať vysokoškolský titul v odbore veda a technika alebo špeciálnu odbornosť relevantnú pre jeho pracovné zaradenie v Thajsku.
Do programu pre dlhodobý pobyt možno zahrnúť až štyri vyživované osoby vrátane manžela/manželky, detí alebo nevlastných detí mladších ako 20 rokov.
Ekonomika
Ekonomika Thajska sa od tej slovenskej v mnohých ohľadoch líši, má rozdielnu štruktúru a, samozrejme, aj výkonnosť.
Priemerný čistý mesačný plat je výrazne nižší ako na Slovensku a pohybuje sa vo výške okolo 15-tisíc bahtov, čo je o niečo viac ako štyristo eur. To sa odzrkadľuje na nižších nákladoch na pracovnú silu.
Nižšia kúpna sila obyvateľstva sa odráža na cenovo dostupnejšom tovare a službách, ktoré investorov určite potešia.
Vývoj priemernej mesačnej mzdy (v dolároch)
Zdroj: CEIC
Thajsko má oproti Slovensku podstatne väčšiu ekonomiku s nominálnym hrubým domácim produktom odhadovaným na približne 549-miliárd dolárov, čím sa radí medzi stredne veľké svetové ekonomiky.
V porovnaní na obyvateľa je však oproti Slovensku výrazne poddimenzovaná.
Porovnanie vývoja HDP na obyvateľa Thajska a Slovenska (v tisícoch dolárov)
Zdroj: Svetová banka
Thajská ekonomika je relatívne diverzifikovaná. Môže sa totiž spoľahnúť na silný výrobný sektor zameraný na automobily a elektroniku. Významné odvetvia sú však aj poľnohospodárstvo a turizmus.
Phatthajá má v rámci Thajska špecifické postavenie. Prešla totiž pozoruhodnou transformáciou a stala sa dynamickým centrom s komplexnou a neustále sa vyvíjajúcou ekonomikou. Hospodárska realita populárneho mesta zahŕňa širšiu škálu odvetví, ktoré prispievajú k jej prosperite.
Historicky je dominantný pilier ekonomiky Phatthaje turizmus. Značnú časť hospodárskej aktivity poháňa predovšetkým prílev zahraničných návštevníkov. Mesto láka široké spektrum ľudí – od turistov až po dlhodobých návštevníkov a expatov.
Prílev turistov generuje príjmy pre široké spektrum podnikov, vrátane hotelov, rezortov, reštaurácií, barov, cestovné kancelárie či dopravné spoločnosti. Tento sektor zamestnáva značnú časť miestnej populácie a priamo ovplyvňuje prosperitu mnohých rodín.
Napriek významu turizmu pre Phatthaju, táto silná závislosť prináša aj určité výzvy. Cestovný ruch čiastočne ovplyňuje sezónnosť a silná konkurencia iných atraktívnych destinácií juhovýchodnej Ázie.
Aj keď sa Phatthajá aktívne snaží o zmenu imidžu, jej dlhodobá povesť ako centra sexturizmu môže odrádzať niektoré kategórie turistov. Významná časť ekonomiky sa s týmto neslávnym javom stále spája. To negatívne ovplyvňuje vnímanie Phattaje na medzinárodnej scéne.
Kľúčový faktor pre budúcnosť ekonomiky Phatthaje je jej integrácia do ambiciózneho projektu Východného hospodárskeho koridoru. Táto iniciatíva zameraná na rozvoj provincií Chon buri, Chachoengsao a Rayong má za cieľ premeniť oblasť na centrum pre špičkové technológie a inovatívne priemyselné odvetvia.
Účasť Phatthaje v projekte prináša nové príležitosti na diverzifikáciu ekonomiky mimo tradičného turizmu. V rámci komplexnej stratégie sa kladie dôraz na prilákanie investícií v oblastiach digitálnych technológií, inteligentnej elektroniky, podpory výroby, vývoja pokročilých elektronických komponentov, logistiky, letectva, vzdelávania a rozvoja ľudských zdrojov.
Phatthajá sa snaží stať centrom pre informačno-technologické spoločnosti, dátové centrá a digitálne služby, využívajúc rozvíjajúcu sa infraštruktúru v rámci koridoru.
Vďaka blízkosti rozširujúceho sa letiska U-Tapao a prístavu Laem Chabang má mesto potenciál stať sa významným logistickým uzlom.
Phatthajá investuje aj do rozvoja medicínskeho turizmu, pričom využíva existujúcu infraštruktúru a budovanie nových zariadení na prilákanie bonitných pacientov a osôb vyhľadávajúcich wellness služby.
Metropola nezanedbáva ani investície do vzdelávacích inštitúcií a školiacich centier na podporu rozvoja kvalifikovanej pracovnej sily pre nové odvetvia.
Významná súčasť projektu sú rozsiahle investície do infraštruktúry. Rozšírenie medzinárodného letiska U-Tapao a jeho postupná premena na moderné zariadenie s vyššou kapacitou zvýši prístupnosť Phattaje pre turistov aj podnikateľov.
Výstavba vysokorýchlostnej železnice spájajúcej tri letiská – Don Mueang, Suvarnabhumi a U-Tapao – zlepší prepojenie Phatthaje s Bangkokom a ďalšími kľúčovými oblasťami.
Dĺžka trate bude približne 220 kilometrov s prevádzkovou rýchlosťou v medzimestskej časti do 250 kilometrov za hodinu. Spojenie medzi Phatthajou a Bangkokom sa časovo výrazne skráti. V blízkosti novej stanice sa plánuje aj vybudovanie rozsiahlych realitných projektov.
Výstavba ďalšej línie železnice pokračuje z Bangkoku do provincie Nong Khai na hranici s Laosom a zabezpečí prepojenie s Čínou.
Phatthajá modernizuje aj existujúcu dopravnú sieť. Vylepšuje komunikácie a investuje do verejnej dopravy v rámci mesta a jeho okolia.
Dôležitý je aj rozvoj digitálnej infraštruktúry, ktorý zahŕňa budovanie vysokorýchlostných internetových sietí, dátových centier a inteligentných mestských technológií.
Masívne investície vytvárajú priaznivé prostredie pre rozvoj nových odvetví a zvyšujú atraktivitu Phatthaje pre zahraničných investorov.
Ekonomika mesta stojí na križovatke. Hoci turizmus aj naďalej zostane jej dôležitým pilierom, jeho budúci rast a stabilita budú závisieť od úspešnej diverzifikácie v rámci Východného hospodárskeho koridoru.
Prekonanie dlhodobej reputácie a odklon od prezentácie Phatthaje ako centra zábavy pre dospelých z nej môžu v krátkodobom horizonte vytvoriť modernú, prorodinnú a investične atraktívnu destináciu.
Ak sa započaté reformy podaria, Phatthajá má značný potenciál pre budúci ekonomický rast. Jej strategická poloha v rámci koridoru, existujúca infraštruktúra a aktívna snaha o prilákanie investícií v nových odvetviach, vytvárajú priaznivé transformačné podmienky.
Úspešná implementácia plánov by mohla mesto premeniť na prosperujúce a diverzifikované ekonomické centrum, ktoré bude atraktívne pre turistov, podnikateľov aj miestnych obyvateľov.
V Phatthaji nechýba množstvo chrámov
Zdroj: Pexels
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Realitný trh v Phatthaji je citlivý indikátor ekonomických zmien. Počas období silného turistického ruchu zažíval s nárastom cien nehnuteľností a výstavby nových projektov boom.
Pandémia COVID-19 mala na tento sektor významný negatívny vplyv, no s postupným oživením turizmu a novými investíciami v rámci Východného ekonomického koridoru sa očakáva úplné zotavenie a preorientovanie trhu.
Dopyt po nehnuteľnostiach sa presúva smerom k dlhodobému prenájmu bývania pre expatov a pracovníkov v nových technologických odvetviach.
Povolenia na krátkodobý prenájom nehnuteľností Thajsko nevydáva. Zákaz vychádza z potreby zabezpečiť ochranu miestnych hotelov, rezortov a ubytovacích zariadení.
Phatthajá dlhodobo patrí k najväčším realitným trhom v Thajsku. V posledných rokoch mesto zažíva pozoruhodné oživenie vďaka návratu medzinárodných turistov, silnému ekonomickému rastu a stúpajúcemu dopytu po prémiových nehnuteľnostiach v blízkosti pláže.
S rastúcou reputáciou Phatthaje stúpa najmä dopyt po luxusných kondomíniách. Predstavujú viac než polovicu všetkých predajov. Segment prémiových nehnuteľností zaznamenal výrazný nárast, čo odráža záujem bonitných – najmä zahraničných – kupujúcich o miestny trh.
Dostupnú ponuku treba rozčleniť predovšetkým na výškové objekty a nízkopodlažnú zástavbu, ktoré majú svoje špecifiká. Výškové budovy ponúkajú úžasný výhľad na mesto a more, ako aj lepšie vybavenie. Zvyčajne sa nachádzajú v prestížnych lokalitách v blízkosti pláží a sú ideálne pre tých, ktorí hľadajú luxusný životný štýl.
Na druhej strane, nízkopodlažná zástavba je spravidla cenovo dostupnejšia. Ponúka uvoľnenejší životný štýl. Zvyčajne má striedmejšie vybavenie a nachádza sa v obytných štvrtiach mesta. Je ideálna pre klientelu, ktorá hľadá lacnejšiu a pokojnejšiu alternatívu na bývanie.
Phatthajá priťahuje milióny turistov ročne, čo vytvára stály dopyt po prenájmoch. Vďaka nižšej obstarávacej cene a zaujímavému nájomnému, miestne nehnuteľnosti ponúkajú atraktívne výnosy. To láka investorov zameraných na dlhodobé príležitosti.
Rozvoj infraštruktúry, najmä vysokorýchlostnej železnice, ďalej zvyšuje dlhodobú hodnotu investícií v tejto oblasti. Zlepšujú kvalitu života a uľahčujú dochádzanie, čím sa predmestské oblasti stávajú atraktívnejšími.
Najväčšiu skupinu zahraničných vlastníkov nehnuteľností v Phatthaji a v provincii Chon buri dlhodobo tvoria čínski kupujúci.
Očakávania vývoja miestneho realitného trhu sú pozitívne. Ten by mal stabilne rásť, pričom kondomíniá údajne zostanú preferovanou investičnou voľbou. Ich ceny by mali rásť rýchlejšie ako zvyšok trhu.
Predpokladá sa, že pokračujúci rozvoj infraštruktúry a vládne iniciatívy na podporu cestovného ruchu budú realitný trh ďalej stimulovať. Phatthajský realitný trh vykazuje pomerne silné fundamenty a pozitívne vyhliadky do budúcnosti, čo z neho robí atraktívnu destináciu pre investorov.
Rapídna urbanizácia sa v regióne stáva megatrendom. Podľa prieskumov Organizácie spojených národov by viac ako polovica ázijskej populácie mala do roku 2030 žiť v mestách.
Tento trend by nemal obísť ani Phatthaju. Rozvoj ázijských miest prináša veľký dopyt po výstavbe bývania a infraštruktúry. Narastajúca životná úroveň obyvateľstva zvyšuje investičný potenciál regiónu.
Konkrétne informácie o ponuke bývania možno nájsť na thajských realitných portáloch. Medzi najznámejšie patria napríklad FazWaz, PropertyScout, DDproperty. Webstránky kancelárií Roof 21 a RK38 zverejňujú ponuku nehnuteľností v slovenskom jazyku.
Najvýznamnejší developeri v regióne sú Global Top Group, Matrix Development, Riviera Group, pričom posledný spomínaný je známy predovšetkým luxusnými kondomíniami. Rozsiahle portfólio projektov majú aj spoločnosti Sansiri, Heights Holdings, Nova Group a Dusit Group.
The Panora Estuaria, v cene od 100-tisíc eur
Zdroj: ROOF21, RK38
Klimatické podmienky
Phattahajá sa nachádza v tropickej klimatickej zóne a teší sa horúcemu a vlhkému počasiu počas celého roka. Priemerné denné teploty sa pohybujú medzi 25 a 32 stupňov Celzia s minimálnymi výkyvmi počas roka. Investorov do nehnuteľností by malo zaujímať, že existujú tri hlavné obdobia, ktoré región ovplyvňujú.
Obdobie sucha, ktoré trvá približne od novembra do februára, prináša najpríjemnejšie teploty s nižšou vlhkosťou a množstvom slnečného svitu. Tieto mesiace sa považujú za hlavnú turistickú sezónu.
Obdobie dažďov, ktoré trvá od mája do októbra, je charakteristické vyššou vlhkosťou a častými, hoci zvyčajne krátkymi a intenzívnymi dažďovými prehánkami. Aj keď tieto mesiace majú vplyv na turistický ruch, neovplyvňujú dopyt po prenájmoch nehnuteľností pre dlhodobých nájomníkov.
Medziobdobie medzi suchom a dažďami – marec a apríl – je najhorúcejšie s vysokými teplotami a vlhkosťou, čo možno zohľadniť pri plánovaní údržby nehnuteľností a potenciálnych nákladov na klimatizáciu.
Celkovo je klíma v Phatthaji priaznivá pre celoročný turistický ruch, aj keď je špecifická sezónnymi výkyvmi. Stále prítomný dopyt aj počas obdobia dažďov vytvárajú stabilné prostredie pre investície do nehnuteľností.
Dopravná infraštruktúra
Phatthajá sa vyznačuje pomerne rozvinutou a rôznorodou dopravnou infraštruktúrou. Hlavnou tepnou mesta je Sukhumvit Road, rozsiahla diaľnica prechádzajúca mestom, ktorá ho spája s Bangkokom a ďalšími významnými regiónmi Thajska.
Táto cesta je kľúčová pre diaľkovú dopravu a prepravu tovaru. V rámci samotného mesta existuje sieť menších ciest a uličiek, ktoré však často bývajú preťažené, najmä v turistických oblastiach a počas špičiek.
Pre pohyb v rámci mesta a blízkeho okolia sú veľmi populárne songthaewy – pickupy s upravenou zadnou časťou pre pasažierov. Fungujú ako zdieľané taxi alebo minibusy s flexibilnými trasami a cenami dohodou.
Okrem toho sú k dispozícii taxíky a tuk-tuky – motorizované trojkolky. Slúžia na rýchle presuny v hustej premávke. K dispozícii sú aj aplikácie na objednanie jazdy, ktoré ponúkajú pohodlnejšiu, hoci často drahšiu alternatívu. Verejná autobusová doprava v Phatthaji nie je rozsiahla. Spája však niektoré kľúčové oblasti.
Investori do nehnuteľností by pri výbere lokality mali zvážiť dopravnú dostupnosť. Nehnuteľnosti s dobrou prístupnosťou k hlavným cestným ťahom, verejnej doprave a turistickým atrakciám majú potenciál pre vyššiu obsadenosť a lepšiu návratnosť.
Plánované infraštrukturálne projekty, ako napríklad rozšírenie existujúcich ciest alebo výstavba vysokorýchlostnej železnice, môžu v budúcnosti ovplyvniť hodnotu nehnuteľností v rôznych častiach mesta.
Ideálne spojenie „zo Slovenska“ v súčasnosti poskytuje letisko Viedeň. To ponúka priame aj prestupové lety do Bangkoku na letisko Suvarnabhumi. Priame sú však drahšie.
Medzi bežné letecké spoločnosti, ktoré prevádzkujú tieto linky, patria Austrian Airlines, EVA Air, Turkish Airlines, Qatar Airways a Emirates. Dĺžka priameho letu je približne 10 hodín, s jedným prestupom sa dĺžka cesty zvyčajne pohybuje od 12 do 16 hodín – podľa času stráveného na medzipristátí.
Ceny obojsmerných leteniek sa pohybujú od približne 750 eur do 1200 eur a viac v závislosti od spoločnosti, sezóny a počtu prestupov.
Z Bangkoku sa dá do Phatthaje dostať autobusom, taxíkom alebo súkromným transferom, pričom cesta trvá približne dve hodiny. Po vybudovaní vysokorýchlostnej železnice by sa mala cesta skrátiť približne na pol hodiny.
Okrem toho prechádza významnou expanziou aj letisko U-Tapao, ktoré sa nachádza priamo v Phatthaji. Po dokončení jeho rozšírenia možno predpokladať prevádzkovanie medzinárodných letov do väčších európskych miest.
Zdravotníctvo
Úroveň zdravotníctva v Phatthaji je pomerne vysoká, najmä v porovnaní s niektorými inými regiónmi Thajska a okolitými krajinami. Mesto sa stalo obľúbenou destináciou pre zdravotnú turistiku, a to vďaka kvalitným zariadeniam a relatívne prijateľným cenám.
V Phatthaji sa nachádza niekoľko moderných, medzinárodne akreditovaných nemocníc a kliník, ktoré ponúkajú široké spektrum služieb – od bežnej starostlivosti až po špecializované zákroky.
Tieto zariadenia často disponujú najnovšou technológiou a zamestnávajú lekárov a zdravotnícky personál s medzinárodným vzdelaním a skúsenosťami.
Potenciálni nájomníci alebo kupujúci môžu kvalitnú zdravotnú infraštruktúru Phatthaje považovať za atraktívny benefit. Najmä expati a starší ľudia, ktorí si hľadajú miesto na prežitie dôchodku, berú tento faktor do úvahy.
Dostupnosť dobrej zdravotnej starostlivosti zvyšuje celkovú kvalitu života v regióne. V meste pôsobia aj menšie kliniky a ambulancie, ktoré poskytujú základnú lekársku starostlivosť a špecializované konzultácie. Lekárne sú dobre zásobené. Bežné lieky sú v Phatthaji často lacnejšie ako na Slovensku.
Hoci úroveň zdravotníctva je vo všeobecnosti dobrá, treba si uvedomiť, že štandardy medzi štátnymi a súkromnými zariadeniami sa môžu líšiť. Privátne nemocnice a kliniky zvyčajne ponúkajú vyšší komfort a kratšie čakacie doby, ale sú aj drahšie.
Množstvo lodí smeruje na neďaleký tropický ostrov Ko Lan
Zdroj: Pexels
Školstvo
Školstvo v Phatthaji má rôznorodú úroveň a odráža potreby komunity expatov a miestnych obyvateľov. Štátne vzdelávacie zariadenia sú bezplatné, ale často čelia problémom s preplnenými triedami a obmedzenými zdrojmi.
Pre expatov a rodiny vyhľadávajúce medzinárodne uznávané vzdelanie je v meste dostupných niekoľko kvalitných medzinárodných škôl. Tieto školy ponúkajú rôzne kurikulá, ako napríklad britské A-Levels, IGCSE, americké alebo medzinárodné maturitné programy IB Diploma Programme, a vyučujú v angličtine.
Medzinárodné inštitúcie sa zameriavajú na poskytovanie holistického vzdelania s modernými zariadeniami, kvalifikovanými učiteľmi a širokou škálou mimoškolských aktivít.
Často kladú dôraz na rozvoj kritického myslenia, kreativity a medzinárodného povedomia študentov. Štúdium na týchto školách sa spoplatňuje. Školné sa môže v závislosti od vzdelávacieho zariadenia a ročníka výrazne líšiť.
Pre investorov do nehnuteľností môže byť prítomnosť kvalitných medzinárodných škôl významné lákadlo pre rodiny s deťmi, ktoré zvažujú presťahovať sa do Phatthaje.
Bezpečnosť
Bezpečnosť v Phatthaji je podobne ako vo väčšine turistických destinácií relatívna. Najčastejšie riziká, s ktorými sa návštevníci mesta môžu stretnúť, súvisia s drobnou kriminalitou. Ide napríklad o vreckové krádeže a menšie podvody.
V posledných rokoch thajské úrady vynakladajú značné úsilie na zlepšenie bezpečnosti pre turistov aj obyvateľov. V meste pôsobí turistická polícia. Jej úloha je pomáhať turistom a riešiť problémy, s ktorými sa môžu stretnúť.
Počas nočných hodín treba zvýšiť ostražitosť. Platí to najmä v oblastiach s bujarým nočným životom. Odporúča sa vyhnúť sa osamelým prechádzkam v odľahlých oblastiach.
Politická situácia v Thajsku, a teda aj v Phatthaji, bola v posledných desaťročiach pomerne dynamická a prešla viacerými zmenami. Thajsko je konštitučná monarchia. Hlavou štátu je kráľ, reálnu politickú moc však vykonáva vláda na čele s premiérom.
Minulosť tamojšej politiky sa vyznačovala obdobiami nestability, vojenskými prevratmi a rozsiahlymi protestmi.
V roku 2014 došlo k prevratu, po ktorom nasledovalo obdobie vlády vojenskej junty. V roku 2019 sa konali všeobecné voľby, ktoré viedli k vytvoreniu civilnej vlády, avšak vplyv armády na politiku zostal významný.
Pred dvoma rokmi prebehli ďalšie voľby, ktoré priniesli zmenu. Súčasná politická situácia je relatívne stabilná. Napätie však nemožno úplne vylúčiť.
Životné náklady
Životné náklady v Phatthaji sú vo všeobecnosti nižšie ako na Slovensku. Umožňujú dlhodobý pobyt aj pre osoby s obmedzeným rozpočtom, čo je pre investorov atraktívne.
Ceny potravín sú relatívne nízke – najmä pri nákupe na miestnych trhoch. Miestne reštaurácie poskytujú lacné stravovanie. Západné potraviny a dovážané produkty však môžu mať vyššie ceny.
Doprava je cenovo dostupná. Na pohyb po meste za pár desiatok bahtov možno využiť lacné songthaewy. Taxíky a mototaxíky sú drahšie, ale stále výhodnejšie ako na Slovensku.
Zdravotná starostlivosť dosahuje v Phatthaji vysokú kvalitu. V niektorých súkromných nemocniciach však treba počítať s vyššími cenami ako na Slovensku. Odporúča sa mať zdravotné poistenie.
Životné náklady v Phatthaji sú veľmi priaznivé, čo prispieva k jej atraktivite pre dlhodobé pobyty a investície do nehnuteľností.
Daňové aspekty
Pre komplexné posúdenie investície by sa každý investor mal snažiť porozumieť kľúčovým daňovým povinnostiam, ktoré sú s vlastníctvom nehnuteľnosti spojené.
Thajský daňový systém je pomerne rozsiahly a zahŕňa rôzne druhy daní s rôznymi sadzbami. S vlastníctvom nehnuteľností priamo súvisí viacero daní.
Pri predaji alebo prevode nehnuteľnosti sa platí daň z prevodu vlastníctva – Transfer Fee. Ide o poplatok za registráciu prevodu na pozemkovom úrade Department of Lands. Sadzba sa zvyčajne pohybuje okolo dvoch percent z odhadovanej alebo predajnej ceny.
Zaužívaná prax však je, že developer znáša náklady vo výške polovice poplatku.
Špeciálna podniková daň – Specific Business Tax – sa uplatňuje namiesto dane z pridanej hodnoty. Vzťahuje sa na predaj nehnuteľnosti, ktorá sa predáva do piatich rokov od jej nadobudnutia. V prípade kúpy od developera sa táto daň neplatí.
Sadzba činí tri percentá z predajnej ceny, pričom sa zvyšuje aj o miestnu daň – Local Tax – vo výške 10 percent zo špeciálnej podnikovej dane. Celkovo sadzba teda predstavuje 3,3 percenta.
Kolková daň – Stamp Duty – sa uhrádza pri manipulácii s právnymi dokumentmi, ktoré súvisia s nehnuteľnosťami. Ide napríklad o nájomné zmluvy alebo zmluvy o prevode vlastníctva. Sadzby sa líšia v závislosti od typu dokladu.
Napríklad pri nájomnej zmluve je sadzba 0,1 percenta z celkovej výšky nájmu za celú dobu trvania zmluvy, maximálne však tisíc bahtov. Pri developerskej kúpnopredajnej zmluve sa platí 0,5-percentná sadzba.
Zrážková daň z príjmu – Witholding Tax – má sadzbu dve percentá, avšak nezráža sa pri nákupe nehnuteľnosti priamo od developera.
Daň z vlastníctva pôdy a budov – Land and Building Tax – nahradila staršiu daň z pozemkov. Sadzby sa líšia v závislosti od typu nehnuteľnosti a jej odhadovanej hodnoty. Obytné objekty majú nízke sadzby. Komerčné reality a neobývaná pôda podliehajú vyšším sadzbám.
Kým sadzba obytných nehnuteľností s hodnotou do 50 miliónov bahtov môže byť len 0,02 percenta, pre komerčné objekty sa sadzby pohybujú v rozmedzí 0,3 až 0,7 percenta.
Príjem jednotlivcov vrátane tých z prenájmu nehnuteľností podlieha dani z príjmu fyzických osôb – Personal Income Tax.
Tá má progresívne sadzby. Znamená to, že čím vyšší príjem, tým vyššia je sadzba dane. Príjem do 150-tisíc bahtov je oslobodený od dane. Následne sa vyrubujú sadzby od piatich do 35 percent.
Rezidenti podliehajú zdaneniu svojich celosvetových príjmov, nerezidenti len tých, ktoré pochádzajú zo zdrojov v Thajsku. Existujú aj rôzne odpočítateľné položky a úľavy, ktoré môžu znížiť daňovú povinnosť.
Na zisky spoločností sa vzťahuje daň z príjmu právnických osôb – Corporate Income Tax. Základná sadzba dane v súčasnosti predstavuje 20 percent z čistého zisku. Pre malé a stredné podniky s čistým ziskom do 300-tisíc bahtov môže platiť nižšia sadzba.
Daň z pridanej hodnoty – Value Added Tax – sa uplatňuje na väčšinu druhov tovaru a služieb v Thajsku. Jej štandardná sadzba je sedem percent.
Thajský daňový systém je dynamický a treba počítať s jeho možnými zmenami. Aktuálnosť informácií si treba overiť u daňového poradcu alebo na príslušných úradoch, napríklad na Thai Revenue Department.
Štruktúra daní je síce pomerne široká, zaťaženie v Thajsku je však výrazne nižšie ako v Európe.
Skypark Lucean, v cene od 100-tisíc eur
Zdroj: ROOF21, RK38
Právne náležitosti
Investície do zahraničných nehnuteľností majú právne úskalia a platí to, samozrejme, aj pre Phatthaju.
Zrejme najvýznamnejšie právne obmedzenie je limitovanie vlastníctva nehnuteľností pre cudzincov. Thajská legislatíva totiž obmedzuje priame vlastníctvo pôdy zahraničnými osobami.
Pri domoch a pozemkoch musia investori zvažovať alternatívne možnosti, ako napríklad leasehold. Ide o prenájom na dlhé obdobie, spravidla na 30 rokov s možnosťou obnovenia.
Druhá možnosť je založť thajskú spoločnosť. Riziko tejto alternatívy sa spája s väčšinovým thajským podielom. Iné, komplexnejšie právne konštrukcie si vyžadujú odbornú právnu pomoc.
Hoci thajské zákony obmedzujú priame vlastníctvo pôdy cudzincami, pri apartmánoch v kondomíniách je možnosť stopercentného vlastníctva.
Aj to však má svoje špecifiká. Celkové zahraničné vlastníctvo v každom projekte nesmie presiahnuť 49 percent celkovej obytnej plochy.
Pri ponukách nehnuteľností treba sledovať označenie jednotky symbolmi TQ alebo FQ. Thai quote – TQ – predstavuje jednotku určenú pre domáce obyvateľstvo. Naopak, Foreign quote – FQ – je vhodná pre zahraničných investorov.
Úhrady nehnuteľností v zahraničnej kvóte sa realizujú bezhotovostným prevodom v cudzej mene a nesmú sa platiť v bahtoch. Ak investor dodrží stanovené podmienky, stáva sa stopercentným vlastníkom bez ďalších obmedzení.
Na základe uvedeného majú zahraniční investori záujem predovšetkým o kúpu apartmánov v rámci kondomínií.
Ďalšie právne obmedzenie je zákaz krátkodobých prenájmov. Ochrana hotelového trhu má v Thajsku prioritu a krátkodobé prenájmy preň predstavujú nežiaducu konkurenciu.
Na druhej strane, dlhodobé prenájmy majú vďaka nižšej obstarávacej cene nehnuteľností vysoký investičný potenciál. Zároveň odpadá nutnosť komplikovanej správy a údržby, ako aj náklady s nimi spojené.
Výhoda oproti Slovensku je aj to, že nájomca v thajskej metropole nemá takú silnú právnu ochranu ako u nás. Prípadnému neplatičovi možno na diaľku pozastaviť prístupovú kartu do komplexu. Bez osobnej prítomnosti sa dá vyriešiť aj odpojenie jednotky od energií.
Za sprostredkovanie ročného prenájmu si realitné kancelárie spravidla účtujú sumu jedného mesačného nájmu, čo je prijateľné.
Obstarávacie náklady
Ceny nehnuteľností v Phattaji sú pre slovenských investorov veľmi atraktívne. Vzhľadom na štandard vybavenia projektov sú v porovnaní s európskymi cenami skutočne prívetivé.
Celkové obstarávacie náklady zahŕňajú rôzne poplatky a dane, ktoré sa platia pri kúpe nehnuteľnosti. Tieto náklady sa môžu líšiť v závislosti od kategórie a ďalších faktorov.
Obstarávaciu cenu môžu zvyšovať nasledovné položky – daň z prevodu vlastníctva – Transfer Fee –, špeciálna podniková daň – Specific Business Tax – a kolková daň – Stamp Duty. Pri kúpe nehnuteľnosti priamo od developera sa druhá z nich neplatí, pretože ju celú hradí predávajúci. Daň z prevodu a kolkovné sa vyrubujú spravidla v polovičnej výške.
Pri kúpe apartmánu v kondomíniu sa platí aj jednorazový poplatok do rezervného fondu – Sinking fund. Ten je určený na budúce opravy a údržbu spoločných priestorov. Výška tohto poplatku sa líši v závislosti od projektu a môže sa pohybovať od päťsto do 1500 bahtov za štvorcový meter obytnej plochy.
Ak pri kúpe spolupracujete s realitnou kanceláriou, výška provízií sa zvyčajne pohybuje okolo troch až piatich percent z predajnej ceny. Sprostredkovanie však zvyčajne uhrádza predávajúci, čo platí aj pre developerské projekty.
Nepovinné poplatky zahŕňajú napríklad právne služby alebo za registráciu hypotéky – Mortgage Registration Fee – vo výške jedného percenta z výšky hypotéky do sumy 200-tisíc bahtov.
K ponukovej cene treba pripočítať približne dve percentá na úhradu povinných poplatkov. To je oproti iným destináciám veľmi málo.
Ak sa investor v budúcnosti rozhodne pre predaj nadobudnutej nehnuteľnosti, kalkulovať by mal minimálne s províziou realitnej kancelárie.
Výhody off-plan property
Kúpa off-plan nehnuteľnosti v Phatthaji môže ponúknuť niekoľko atraktívnych výhod. Reality, ktoré sa predávajú ešte pred ich dokončením, sa často ponúkajú za zníženú cenu v porovnaní s dokončenými jednotkami.
Dôvod je, že developeri chcú zabezpečiť skorý kapitál a naštartovať projekt. Táto nižšia vstupná cena poskytuje potenciál pre značné zhodnotenie kapitálu do času dokončenia nehnuteľnosti.
Developeri zvyčajne ponúkajú splátkové kalendáre viazané na míľniky výstavby. To kupujúcim umožňuje rozložiť si náklady na dlhšie obdobie, čo je zvládnuteľnejšie ako jednorazová platba za hotovú nehnuteľnosť.
Skorí kupujúci majú navyše výhodu výberu z celej ponuky projektu. Môžu si teda vybrať jednotky s lepším výhľadom, dispozíciou alebo preferovaným poschodím. Tie môžu neskôr dosahovať vyššiu cenu alebo výnos z prenájmu.
V závislosti od fázy výstavby môžu niektorí developeri umožniť kupujúcim aj prispôsobenie určitých aspektov. Môže to zahŕňať zmenu štandardu alebo dokonca menšie úpravy dispozície.
Do úvahy treba brať aj potenciálne riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti pred jej dostavaním. Môže ísť o oneskorenia výstavby alebo dokonca o jej nedokončenie. Ani finálny produkt nemusí spĺňať očakávania. Dôkladná previerka histórie developera a starostlivo preštudovaná právna zmluva môžu zmierniť tieto riziká.
Prevádzkové náklady
Pri operáciách s nehnuteľnosťami treba počítať aj s nákladmi na ich prevádzku. Tie sa môžu výrazne líšiť v závislosti od typu, polohy, ponúkaných zariadení a úrovne správy.
Medzi výdavky typické pre kondomíniá patria poplatky za správu spoločných priestorov – Common Area Maintenance. Tieto mesačné poplatky platia vlastníci bytov na údržbu spoločných zariadení, ako sú bazény, posilňovne, ochranka, upratovanie, záhrady, výťahy a energie v spoločných priestoroch.
V Phatthaji sa tieto poplatky spravidla pohybujú od 40 do 80 bahtov mesačne za štvorcový meter. Pri luxusnejších projektoch však môžu byť vyššie.
Poplatky za elektrinu, vodu, prípadne internet sa účtujú zvlášť, uhrádza ich však nájomca. Poplatky za elektrinu a vodu sú nižšie ako v Európe. Výdavky na internet alebo televíziu sú porovnateľné s tými na Slovensku.
Daň z nehnuteľností sa viaže na odhadovanú hodnotu objektu. Jej sadzba predstavuje 0,3 percenta z ceny. Pri jednotkách s hodnotou nižšou ako 10 miliónov bahtov, čo je približne 270-tisíc eur, môžu platiť výnimky.
Medzi všeobecné náklady možno zaradiť údržbu klimatizácie, deratizáciu alebo napríklad poistenie.
Pri zvažovaní kúpy nehnuteľnosti v Phatthaji treba zohľadniť tieto priebežné náklady. Konkrétne výdavky budú závisieť od individuálnej nehnuteľnosti a služieb, ktoré ponúka.
Západ slnka na jednej z phatthajských pláží
Zdroj: Pexels
Možnosti financovania
V Phatthaji je k dispozícii niekoľko možností financovania nehnuteľností. Je možné získať aj hypotéku od thajskej banky avšak prístup k nej pre cudzincov je v porovnaní s miestnymi obyvateľmi omnoho komplikovanejší.
Základná podmienka je, aby cudzinec mal v Thajsku udelené pracovné povolenie a pracoval minimálne dva roky. Navyše sadzby takto poskytnutého úveru sú oproti slovenským bankám často vyššie aj o dva až tri percentuálne body.
Dostupnosť miestnych hypoték je vyššia pri kúpe nehnuteľností v kondomíniách. Banky zvyčajne vyžadujú preukázanie stabilného príjmu, značnej zálohy, spravidla od 30 do 50 percent, pričom môžu mať špecifické požiadavky týkajúce sa polohy a hodnoty objektu.
Pri hypotekárnom úvere na Slovensku je potrebné ručiť tuzemskou nehnuteľnosťou. Môže ísť o účelový alebo bezúčelový úver. Financovanie sa dá spravidla realizovať do výšky 80 percent hodnoty bytu či domu.
Niektorí developeri ponúkajú priame možnosti financovania alebo flexibilné platobné plány pri nehnuteľnostiach pred dostavaním. Tie sú viazané na míľniky výstavby. Hoci oproti bankovým úverom môže byť jednoduchší platobný plán, je dôležité si starostlivo preštudovať podmienky a porovnať ich s inými možnosťami.
Niektorí developeri môžu tiež ponúkať interné financovanie s dlhšími lehotami splácania po dokončení.
Menej bežná možnosť sú programy prenájmu s budúcim odkúpením – Rent-to-Own. Pri tejto schéme si investor nehnuteľnosť prenajme s možnosťou jej neskoršieho odkúpenia, pričom časť nájomného znižuje jej finálnu cenu.
Posúdenie rizík
Kúpa nehnuteľnosti v Phatthaji sľubuje vysoké potenciálne výnosy, ale prináša so sebou aj niekoľko významných rizík, ktorých by si mal byť potenciálny kupujúci vedomý.
V prvom rade je prítomné kurzové riziko. Pokiaľ investor kupuje hotovú nehnuteľnosť, jej cenu po započítaní kurzu viac-menej pozná.
Ak sa však rozhodne pre developerský projekt vo výstavbe, cena sa bude meniť s ohľadom na zmeny kurzu eura voči thajskému bahtu.
Tie môžu výrazne ovplyvniť koncovú cenu. Rovnako príjem z prenájmu nehnuteľnosti bude v eurovom vyjadrení kolísať a môže tak ovplyvniť návratnosť investície.
Ako už bolo spomenuté, cudzinci majú v Thajsku obmedzené možnosti priameho vlastníctva pôdy. Spoliehanie sa na zložité právne štruktúry ako leasehold alebo obchodné spoločnosti s majoritným thajským vlastníctvom prináša svoje riziká.
Ak je cieľ investície prenájom, môže byť náročné nájsť spoľahlivých nájomníkov a efektívne spravovať nehnuteľnosť na diaľku. Nesprávne správovanie môže viesť k poškodeniu objektu a zníženiu výnosov.
Ďalší problém môže byť aj vysoká miera korupcie. Hoci sa situácia zlepšuje, korupcia a byrokratické prekážky môžu komplikovať proces kúpy, prevodu vlastníctva a riešenia prípadných sporov.
V Thajsku nefunguje online kataster, čo môže komplikovať overovanie vlastníctva. Zápis nehnuteľností sa realizuje založením fyzickej dokumentácie a vykonaním elektronického záznamu v internej evidencii katastra.
Pri zápise sa vyhotovuje fyzické potvrdenie vlastníctva vo formáte A3. V prípade straty dokumentácie poskytnutej katastrom môže byť problematické preukázať vlastníctvo prípadnému kupujúcemu.
Vhodné je preto vytvoriť si notársky overenú kópiu pre prípad straty alebo znehodnotenia originálu. Každopádne držba originálu nemá vplyv na katastrálnu evidenciu.
Hoci je Phatthaja pomerne rozvinutá, niektoré jej okrajové oblasti môžu mať menej kvalitnú infraštruktúru, čo môže ovplyvniť atraktivitu objektu pre jej prenájom alebo predaj.
Nehnuteľnosť by mala mať dostatočnú kvalitu a vhodnú polohu s ohľadom na cieľovú skupinu.
Otázna je aj vymožiteľnosť práva, ktorá môže byť v niektorých prípadoch dôležitá. Vznik právnych sporov ohľadom vlastníctva alebo zmluvných podmienok môže byť časovo náročný a finančne nákladný proces.
Pri kúpe nehnuteľnosti off-plan existuje riziko, že developer nedodrží svoje sľuby, projekt sa oneskorí, alebo bude dokončený v nižšej kvalite, ako sa pôvodne prezentovalo.
V Thajsku obzvlášť dôležitý správny výber developerskej spoločnosti. Na trhu je stále množstvo avanturistov a neserióznych developerov, pričom regulácia tohto segmentu je slabá.
Nízka predajná cena oproti obdobným projektom by mala byť výstraha. Dôkladná previerka histórie, finančnej stability a reputácie developera je v týchto podmienkach rozhodne na mieste.
Oneskorenia výstavby, nedokončené projekty alebo nízka kvalita prevedenia sú riziká, ktorým sa dá predísť starostlivou kontrolou referencií. Je potrebné overiť si povolenia na výstavbu a uistiť sa, že projekt spĺňa všetky zákonné požiadavky.
Pre bezpečnú investíciu do nehnuteľností v Phatthaji je vhodné spolupracovať so skúseným právnikom, ktorý sa špecializuje na tamojšie realitné právo, a dokáže poskytnúť odborné poradenstvo a ochranu pred potenciálnymi právnymi úskaliami.
Vyjadrenie realitných expertov
Marek Fedorov
chief operating officer ROOF 21
Zdroj: ROOF 21
Obyvatelia Slovenska majú voči Phatthaji obrovské predsudky pre jej minulosť, pritom ju vôbec nepoznajú. Všetci youtuberi tvoria videá takmer výlučne z neslávnych Soi 6 a Walking Street. Skutočne pekné miesta neukazuje takmer nikto.
Phatthajá, kedysi známa predovšetkým pulzujúcim nočným životom, sa dynamicky transformuje na moderné a atraktívne mesto s obrovským investičným potenciálom.
Vďaka rozsiahlemu rozvoju infraštruktúry, závratnému tempu rastu, strategickej polohe blízko Bangkoku, výbornej vybavenosti, prvotriednym golfovým ihriskám a širokej ponuke rodinných aktivít, sa Phatthajá stáva čoraz zaujímavejšou destináciou pre lokálnych aj zahraničných investorov.
Mesto prechádza významnou modernizáciou svojej infraštruktúry. Rozširujú sa cesty, budujú nové diaľnice a zlepšuje sa verejná doprava, čo výrazne zvyšuje komfort a dostupnosť. Projekt vysokorýchlostnej železnice, ktorý sa spúšťa už tento rok a bude spájať tri hlavné letiská (Don Mueang, Suvarnabhumi v Bangkoku a U-Tapao v Phatthaji) posilní prepojenosť Phatthaje s Bangkokom a zníži čas na cestovanie pod 45 minút, čím sa stane ešte atraktívnejšou.
Phatthajá je epicentrum Východného ekonomického koridoru, ambiciózneho vládneho projektu zameraného na podporu investícií a hospodárskeho rastu v troch východných provinciách Thajska.
Prilákanie zahraničných investícií a rozvoj špičkových technológií vytvárajú nové pracovné miesta a zvyšujú dopyt po kvalitnom bývaní. Tento dynamický rast priamo úmerne ovplyvňuje hodnotu nehnuteľností v Phatthaji a jej okolí.
Pre milovníkov golfu je Phatthajá skutočný raj. Región sa pýši desiatkami prvotriednych ihrísk s medzinárodnými štandardmi, ktoré lákajú hráčov z celého sveta. Málokto vie, že Phatthajá ma najviac ihrísk z celého Thajska.
Phatthajá už dávno nie je len destináciou pre dospelých. Mesto sa aktívne zameriava na rozvoj aktivít pre rodiny s deťmi. Nájdete tu moderné vodné či zábavné parky, akvárium, zoologickú záhradu a množstvo ďalších atrakcií, ktoré zabezpečujú kvalitné trávenie voľného času pre všetky vekové kategórie.
Tento trend zvyšuje atraktivitu Phatthaje ako miesta pre trvalé bývanie rodín, čo sa prejavuje aj v dopyte po rodinných domoch a apartmánoch.
Phatthajá sa môže pochváliť nielen rozvíjajúcou sa infraštruktúrou, ale aj prvotriednou vybavenosťou, ktorá uspokojí aj tie najnáročnejšie požiadavky. Pre rodiny s deťmi je k dispozícii široká škála renomovaných medzinárodných škôl s vynikajúcimi vzdelávacími programami v anglickom a iných jazykoch.
V oblasti zdravotníctva Phatthajá disponuje modernými nemocnicami a klinikami s medzinárodnými štandardmi a kvalifikovaným personálom, ktoré poskytujú komplexnú zdravotnú starostlivosť.
Zdravotníctvo v Thajsku je jedno z najlepších na svete. Kulinársky zážitok v Phatthaji je rovnako pestrý vďaka širokej ponuke medzinárodných reštaurácií, ktoré ponúkajú kuchyne z celého sveta.
V Phatthaji investori nájdu širokú škálu nehnuteľností, od luxusných apartmánov s výhľadom na more cez moderné kondomínia s kompletným vybavením až po priestranné rodinné domy s bazénmi.
Ceny nehnuteľností sú stále relatívne dostupné v porovnaní s inými populárnymi thajskými destináciami, čo predstavuje vynikajúcu príležitosť pre investorov hľadajúcich vysoký potenciál zhodnotenia a stabilný príjem z prenájmu.
Phatthajá sa vďaka dynamickému rozvoju, strategickej polohe a širokej ponuke aktivít stáva čoraz atraktívnejšou destináciou pre investície. Či už hľadáte druhý domov, investičnú príležitosť s vysokým výnosom alebo ideálne miesto pre rodinný život, Phatthajá má čo ponúknuť.
Miroslav Antoška
CEO a zakladateľ, RK38
Zdroj: RK38
Lokalitu v Phatthaji považujeme celosvetovo za jeden z najzaujímavejších spotov v rámci investičnej kúpy nehnuteľnosti.
Dôvody, prečo sme sa pred tromi rokmi tomuto trhu začali naozaj aktívne venovať, boli veľmi podobné, ako keď sme sa pred 10 rokmi začali venovať trhu v Dubaji.
V súčasnosti vnímame veľký potenciál nárastu dopytu v tejto lokalite. Existuje množstvo dôvodov, prečo považujeme túto kúpu za dobré strategické rozhodnutie v rámci rozšírenia investičného portfólia našich klientov, a to nielen z pohľadu diverzifikácie.
Dnes to už zďaleka nie je len zábavný priemysel, ktorý láka do tohto mesta. Lokalita ponúka slušný potenciál, aj keby sme zabudli na turistický ruch.
Všeobecne považujeme rozvoj mesta za kľúčový faktor. Atraktivita Phatthaje je poháňaná významnými investíciami do infraštruktúry, priamym spojením s Bangkokom, plánovaným rozšírením letiska a rozsiahlymi vládnymi investíciami. Veríme v potenciál Phatthaje, ktorá sa vydala podobným smerom ako pred časom Dubaj.
Okrem zábavného priemyslu netreba zabúdať ani na to, že v Thajsku je jedno z najlepších zdravotníctiev na svete, o čom veľa ľudí nevie. Je tam tiež kvalitné školstvo, rastúca populácia v rámci lokality, prílev investícií, budovanie jedného z najväčších kasín v tejto časti sveta.
Za veľmi dostupné ceny si tu investori dokážu kúpiť vysoký štandard služieb v rámci nových projektov a vďaka výhodnému nákupu a nižšiemu daňovému zaťaženiu vychádza veľmi slušne aj návratnosť investície. Nehovoriac o potenciálnom náraste cien nájmov, čo môže mať pozitívny efekt na budúce skrátenie návratnosti.
Výhoda je možnosť stopercentného vlastníctva pri niektorých typoch nehnuteľností. Investícia, ktorá sa v minulosti dala považovať skôr za exotickú, dnes už vykazuje znaky stabilnej a racionálnej voľby.
Phatthajá ponúka akceptovateľnú mieru rizika v porovnaní s príležitosťou na značné zhodnotenie v čase.
Vyjadrenie experta na daňové právo
Lenka Paluchová
advokátka a daňová poradkyňa PALUCHOVA TAX & LAW
Zdroj: PALUCHOVA TAX & LAW
Slovákov môžu nehnuteľnosti v Phatthaji zaujať aj z dôvodu nízkeho zdanenia príjmu. Na pamäti však treba mať aj to, že každý slovenský daňový rezident musí príjem z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti zdaniť aj na Slovensku.
V zmysle všeobecného pravidla medzinárodného zdaňovania sa príjem z nehnuteľnosti zdaňuje v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Pričom právo na zdanenie tohto príjmu má aj krajina, v ktorej je vlastník nehnuteľnosti rezidentom.
Slovensko nemá s Thajským kráľovstvom uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia. Preto ak by príjem z thajskej nehnuteľnosti podliehal v Thajsku dani z príjmov, dochádza k jej dvojitému zdaneniu.
Rovnaký príjem sa zdaní súbežne na Slovensku aj v Thajsku. Eliminácia dvojitého zdanenia, či už v podobe zápočtu dane alebo vyňatia príjmu, nebude možná. Čiže príjem z thajskej nehnuteľnosti sa zdaní na Slovensku bez ohľadu na to, aké dane sú odvedené v Thajsku.
Slovenskí daňoví rezidenti si teda príjem plynúci z prenájmu alebo predaja zahraničnej nehnuteľnosti musia priznať v slovenskom daňovom priznaní. Doň zahŕňajú nielen príjmy plynúce zo zdrojov na Slovensku, ale tiež celosvetové príjmy. Teda aj príjmy plynúce z nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v zahraničí.
V prípade ak nehnuteľnosť vlastní fyzická osoba, príjem z jej prenájmu sa na Slovensku zdaní sadzbou 19 percent, respektíve 25 percent, a to z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 176,8-násobku životného minima.
Pre rok 2025 ide o sumu takmer 48,5-tisíc eur. Na zníženie základu dane si môže fyzická osoba uplatniť napríklad výdavky na energie, internet, upratovanie, strážnu službu alebo opravy.
Ak slovenský daňový rezident predá zahraničnú nehnuteľnosť, príjem z jej predaja je na Slovensku oslobodený od dane, pokiaľ ju vlastnil viac ako päť rokov. V takomto prípade sa príjem z jej predaja ani neuvádza v slovenskom daňovom priznaní.
Ak by túto nehnuteľnosť predal skôr, príjem zdaní rovnako ako príjem z prenájmu, teda sadzbou 19 percent, respektíve 25 percent, a to z tej časti základu dane, ktorá v roku 2025 presiahne sumu 176,8-násobku životného minima.
Základom dane je príjem znížený o výdavky. Ako výdavok možno uplatniť kúpnu cenu za nadobudnutie nehnuteľnosti, províziu realitnej kancelárie, prípadne iné výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou.
Častokrát sa stretávame s tým, že Slováci kupujú zahraničné nehnuteľnosti na spoločnosť. Je pravda, že sa tak vyhnú daňovej progresii, čiže uplatneniu 25-percentnej sadzby dane z príjmu.
Pravidlá zdanenia sú v tomto prípade rovnaké. Rozdielna je však výška sadzby dane, ktorá sa u právnickej osoby líši v závislosti od výšky zdaniteľných výnosov v danom zdaňovacom období.
Pri výnosoch do 100-tisíc eur sa uplatňuje 10-percentná sadzba. Pri prekročení tejto sumy, pokiaľ výnosy nedosiahnu výšku päť miliónov eur, je sadzba 21 percent. Ak sa prekročí aj tento limit, sadzba stúpne na 24 percent.
Vlastniť zahraničnú nehnuteľnosť cez spoločnosť sa najviac oplatí v prípade, ak dosahuje ročné zdaniteľné výnosy do stotisíc eur. V takomto prípade príjem firma zdaní na Slovensku 10-percentnou sadzbou dane.
Negatívum vlastníctva nehnuteľnosti prostredníctvom spoločnosti je nemožnosť uplatniť si oslobodenie príjmov z jej predaja v prípade jej držby presahujúcej päť rokov
Zhrnutie
Výhody
- nízka obstarávacia cena.
- nízke daňové zaťaženie.
- nízke životné náklady.
- vysoká životná úroveň.
- vysoká návratnosť investícií.
- výhodné rezidenčné podmienky.
- vysoký dopyt po nehnuteľnostiach.
- atraktívne klimatické podmienky.
- nízka miera inflácie.
- nízke ceny realizačných prác a upratovania.
- akceptácia osôb z LGBTI komunity.
Nevýhody
- limitované vlastníctvo zahraničnými osobami.
- neexistencia online katastra.
- zákaz krátkodobého prenájmu.
- nízka regulácia developmentu.
- zložitý prístup k hypotéke.
- kurzové riziko.
- otázna politická stabilita.
Phatthajá láka investorov bohatou históriou, vysokou životnou úrovňou a cenovou dostupnosťou nehnuteľností. Odklon od sexturizmu, implementácia rozsiahlych infraštrukturálnych projektov a prívetivé rezidenčné programy zvyšujú atraktivitu mesta pre zahraničných investorov.
Investovanie do nehnuteľností v obľúbenej turistickej lokalite ponúka lákavé príležitosti s potenciálom pre vysoké výnosy z prenájmu. Výhodou je aj možnosť kúpy off-plan nehnuteľností s dobrými platobnými podmienkami.
Napriek atraktívnym výhodám je dôležité mať na vedomí aj riziká spojené s investovaním v Thajsku, ako je menové riziko či právne odlišnosti. Dôkladná previerka developera a konzultácia s miestnymi realitnými odborníkmi či právnikmi špecializujúcimi sa na nehnuteľnosti sa pre miestny trh veľmi odporúča.
Dôležité upozorneni
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.