Nehnuteľnosti si dnes kupujú najmä ľudia, ktorí riešia zmenu životnej situácie. Očakávajú prírastok do rodiny, osamostatňujú sa od rodičov, prípadne sa rozvádzajú. Z trhu viac-menej vymizli investičné hypotéky.
Napriek tomu, že sadzby išli výrazne hore, trh nezamrzol. Vo februári poskytli banky úvery na bývanie v objeme 699 miliónov eur, z čoho viac ako 300 miliónov predstavovali nové hypotéky. Zvyšok pripadol na refinancovanie. Hoci väčšina bánk na Slovensku úvery zdražuje, jedna sa rozhodla vydať opačným smerom a znížila sadzby pri hypotékach s krátkou fixáciou.
Najlacnejšie sú krátke fixácie
Ľudia dnes riešia dilemu, pre akú fixáciu sadzby sa rozhodnúť. Z porovnania ponúk vyplýva, že najlacnejšie sú úvery s krátkou fixáciou.
| Dĺžka fixácie | Ponuka s najnižším úrokom (k 13. aprílu 2023) |
| 3 roky | Prima banka – 3,5 % |
| 5 rokov | Fio banka – 3,78 % |
| 7 rokov | Prima banka – 4,1 % |
| 10 rokov | Tatra banka – 4,29 % |
Zdroj: FinančnýKompas.skHoci rozdiel v sadzbách nie je dramatický, pri vyššom úvere to predstavuje citeľný rozdiel vo výške mesačnej splátky. Pri hypotéke v objeme 150-tisíc eur to vyjde pri sadzbe 3,5 percenta 674 eur mesačne, no pri úroku 4,29 percenta je mesačná splátka 741 eur. Rozdiel teda predstavuje 67 eur.
Pri napätom rozpočte sa tak veľká časť dlžníkov rozhoduje pre kratšiu fixáciu. Je to však správne rozhodnutie?
NBS upozorňuje na riziko vyšších splátok
Aj podľa štatistík Národnej banky Slovenska (NBS) sa ľudia väčšinou rozhodujú pre kratšie fixácie. Aktuálne je to pri nových aj starých úveroch v priemere 2,6 roka. „Domácnosti to vystavuje riziku vyšších splátok pri raste úrokových sadzieb,“ upozorňuje centrálna banka.
„Dlhodobejšie fixácie sú drahšie, takže pri úveroch na bývanie nie sú v tomto čase žiadané,“ vysvetľuje hovorkyňa Unicredit banky Zuzana Ďuďáková. Unicredit aktuálne znížil sadzby pri troj- a päťročnej fixácii na 3,89 a 3,99 percenta.
„Ako najnižšiu z našich úrokových sadzieb zapájame trojročnú fixáciu, aby sme uspokojili aj záujemcov o kratšie obdobie fixácie,“ dodáva hovorkyňa.
Predpoklad rastu hypotekárnych sadzieb podľa NBS.Čo sa oplatí viac?
Uprednostniť krátku fixáciu však ani napriek dočasnej úspore nemusí byť správne riešenie. Očakáva sa totiž ďalší rast sadzieb. Európska centrálna banka bude pokračovať v sprísňovaní svojej menovej politiky.
NBS aj preto predpokladá, že úroky na hypotékach budú tento rok pokračovať v raste až na 4,5 percenta a približne na tejto úrovni by mali zostať aj počas nasledujúcich dvoch rokov.
„Koncom roka sa sadzby nových čistých úverov budú pohybovať okolo 5 až 5,5 percenta, kým refinančné úvery by mohli dosiahnuť v priemere 4 až 4,5 percenta,“ odhaduje finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Minimálne najbližšie dva-tri roky nemajú podľa neho sadzby dôvod na pokles. „Ten príde až s dlhším časovým odstupom a veľmi pozvoľna,“ predpokladá analytik.
Ideálne je podľa neho siahnuť po päťročnej fixácii, keďže úrokový rozdiel s trojročným fixom sa pohybuje v rozpätí len 0,1 – 0,3 percentuálneho bodu a človek má istotu fixnej splátky na dlhšie obdobie. „Týmto spôsobom si zabezpečíte nižšiu úrokovú sadzbu na dostatočne dlhé obdobie, aby ste pri ďalšej refixácii mohli profitovať zo znížených sadzieb na trhu.
Riešením je aj neskoršie čerpanie úveru
Pripomína, že niektoré banky umožňujú vybrať si konkrétnu nehnuteľnosť počas šiestich až dvanástich mesiacov po schválení úveru. „Týmto krokom si nielen zmrazíte súčasnú úrokovú sadzbu, ale zároveň môžete profitovať z prípadného zlacnenia nehnuteľností v ďalších mesiacoch,“ nabáda analytik.
Investičný analytik spoločnosti Swiss Life Select, Pavel Škriniar, hovorí, že z viacerých dôvodov má zmysel aj desaťročná fixácia. „Chráni pred nárastom výdavkov. Ak by sa počas tohto obdobia sadzby znížili na rozumnú úroveň, vždy je tu možnosť úver predčasne splatiť novou hypotékou,“ naznačuje. „A taktiež sú pri takto dlhej fixácii miernejšie stres testové kritériá na dlžníkov,“ dodáva ďalší faktor pri rozhodovaní.
Aj Slovenská sporiteľňa odporúča skôr dlhšiu fixáciu. „Napríklad na päť rokov, keďže v krátkom čase neočakávame pokles sadzieb,“ uvádza jej hovorkyňa Marta Cesnaková. Predpokladá ďalšie zražovanie hypoték, aj keď sadzby ECB by sa mohli podľa nej stabilizovať už v priebehu tohto roka. Priznáva však, že ideálne odporúčanie neexistuje. „Vždy to záleží na konkrétnej situácii klienta,“ hovorí.
Búlik pripomína, že nižšiu sadzbu je možné dosiahnuť aj kombináciou viacerých bankových produktov, napríklad bankovým poistením úveru, poistením nehnuteľnosti či vedením bežného účtu. „Vďaka týmto produktom môžete znížiť úrokovú sadzbu až o 0,7 percentuálneho bodu,“ hovorí analytik.
Čo ďalšie zohľadňovať
Sadza však nie je jediným parametrom, ktorý by mal človek zohľadňovať. Škriniar radí predstaviť si situácie, ktoré môžu žiadateľovi v budúcnosti skomplikovať život. Ide napríklad o zmeny zmluvných podmienok, s ktorými majú niektoré banky problém, prípadne si za ne účtujú vysoké poplatky.
„Sú to individuálne prípady, keď si klienti povedia: ak by som to vedel, tak by som šiel inam,“ upozorňuje odborník. Preto odporúča informovať sa v banke, aké riešenia a pri akých nákladoch budete mať k dispozícii.
Cesnaková hovorí, že spoľahlivá banka by mala klientovi umožniť zmeny v úvere, napríklad výmenu dlžníka, zabezpečenia či posun splátky. „Vie prehodnotiť sadzbu na hypotéke v prípade záujmu klienta a umožní mu mimoriadne splátky hypotéky nielen raz za rok podľa zákona,“ prízvukuje.
Hoci je podľa nej ponuka niektorých bánk lacnejšia o dve či tri desatiny percentuálneho bodu, nezahŕňa často tieto dodatočné služby.
Kto dnes uvažuje o hypotéke
Drahé úvery výrazne zredukovali dopyt po hypotékach. „Súčasný typický klient je človek, ktorý si kupuje bývanie pre seba. Potrebuje sa osamostatniť, alebo sa mu zmenili rodinné pomery,“ hovorí Búlik. Záujemcov delí na tri skupiny.
V prvej skupine žiadatelia často nedosiahnu na hypotéku, akú by potrebovali. Preto zakladajú viacero nehnuteľností alebo priberajú spoludlžníkov v snahe získať dostatočne vysoký úver. „Voči hypotéke so sadzbou jedno percento vychádza dnes väčšine záujemcov až o 20-30 percent nižšia hypotéka, čo je dramatický prepad,“ hovorí Búlik.
Druhá skupina žiadateľov si podľa neho pred niekoľkými rokmi kúpila menšiu nehnuteľnosť a medzičasom sa im rozrástla rodina. Preto predávajú starú nehnuteľnosť a zároveň kupujú niečo väčšie „Títo klienti nemajú zásadný problém, pretože percentuálny cenový rozdiel medzi predávanou a kupovanou nehnuteľnosťou sa prakticky nezmenil,“ uvádza analytik.
Tretia skupina záujemcov o úver sú podľa neho ľudia, ktorí si pred viacerými rokmi zobrali hypotéku a čoskoro sa im končí výhodná úroková sadzba. Snažia sa preto zaistiť si čo najlepšie podmienky. „V tomto prípade platí odporúčanie nechať si schváliť refinančný úver čím skôr,“ hovorí o dileme, ktorú riešia ľudia s hypotékou po uplynutí doby fixácie sadzby.
Ochota zľaviť z nárokov na bývanie
Ani vyššie úroky teda nezastavili úverový biznis bánk. Opierajú sa pri ňom o silné fundamenty trhu. Mladí na Slovensku totiž zostávajú bývať so svojimi rodičmi takmer najdlhšie v Európe. Podľa odhadu Národnej asociácie realitných kancelárií Slovensku u nás chýba zrhuba 400-tisíc bytov.
Tí, ktorí sa chcú osamostnatniť, preto musia robiť kompromisy. „Napríklad uprednostňujú kúpu menšieho bytu či rekonštrukciu staršej nehnuteľnosti. Záujem o hypotéky tak naďalej pretrváva,“ hovorí Cesnaková zo Slovenskej sporiteľne.
„Rovnako ako v predchádzajúcej generácii, aj dnes majú Slováci záujem bývať vo vlastnom. Ukazuje to náš prieskum z minulého roka. Sú ochotní zľaviť zo svojich nárokov, uskromniť sa, alebo si zobrať hypotéku na menšiu nehnuteľnosť, než pôvodne zamýšľali, prípadne zmeniť lokalitu za lacnejšiu,“ dodáva Ďuďáková z UniCredit bank.
Aj pri drahších hypotékach a nutnosti robiť kompromisy tak Slováci naďalej bývajú radšej vo vlastnom ako v prenájme.
