Stavajú prvý „mrakodrap“ v Trnave, predávajú slovenské víno v Číne, kúpili licenciu na AirCar, vlastnia Protetiku či Levickú mliekareň. Rodina Šebovcov je cez skupinu United Industries rozbehnutá vo viacerých segmentoch ekonomiky. Karol Šebo, syn zakladateľa skupiny Eduarda Šeba, v rozhovore pre Forbes vysvetľuje, ako sa rodine darí v biznise.
Súťaží osem architektonických ateliérov, v prvom kole riešia primárne urbanizmus, čiže hmotovo-priestorové umiestnenie na pozemku, napojenie na dopravnú infraštruktúru či charakter verejných priestorov, a v druhom kole architektúru, čiže to, ako bude samotná veža vyzerať. Súťaž nás vyjde na 220-tisíc eur, na výsledku nám skutočne záleží. Výsledky plánujeme vyhlásiť počas leta.
Súťaž je certifikovaná aj Slovenskou komorou architektov, takže my ako developer sme v komisii v menšine. Máme tam dvoch zástupcov, ďalší traja sú nezávislí, konkrétne zástupca mesta Trnavy Ondrej Horváth a dvaja architekti – Ľubomír Závodný a Irakli Eristavi.
Nemám pocit, že by bol projekt vnímaný ako kontroverzný.
Spomeniem pár citátov: „Trnava je pekná, aká je a svedčia jej nízke budovy“ alebo „Nepotrebujeme ďalšiu zastavanú plochu a ešte 24-poschodovú, úplne to zatieni sídlisko“ alebo „Absolútne nejde o potreby občanov, vedľa je predsa nákupné centrum City Aréna“.
Pri každom developerskom projekte, ktorý vzniká v niekoho susedstve, sa objavia ľudia, ktorí s tým majú problém. To patrí k životu. Ak chceme, aby Trnava mala potenciál a rozvíjala sa, musí demograficky rásť. Mesto môže rásť do výšky alebo sa rozlievať do okolia.
United Real Estate
My sme toho názoru, že zahusťovanie je lepšia cesta, ako denné dochádzanie zo satelitov. Územný plán v Trnave povoľuje výstavbu výškovej dominanty práve na tomto pozemku. Bol schválený ešte za predošlého primátora pána Bošnáka, čiže tá výška je rokmi overená a nikým nespochybňovaná už takmer dvadsať rokov. Je to jediné miesto v meste, kde je prípustná výška osemdesiat metrov, aj preto sme sa o tento pozemok zaujímali.
Prečo?
Doteraz sme v Trnave stavali do šírky, konkrétne obytnú zónu Cukrovar. Je to dvadsaťhektárový brownfield, ktorý budeme budovať dlhé roky a staviame tam najmä do šírky. Chceli sme skúsiť aj niečo iné a Spartakovskú vnímame aj ako developerskú výzvu. Myslím, že to tak vnímajú aj prihlásené ateliéry. Napokon, bude to najvyššia rezidenčná veža na Slovensku mimo Bratislavy.
Vzhľadom na výšku to bude pre Trnavu prelomová stavba, ktorá definitívne zmení jej tvár. Doposiaľ najvyššie stavby sú veže baziliky, katedrály a mestská veža v centre, ktoré sú stovky rokov staré. Takže ste si trúfli, však? Aký z toho máte pocit?
Práve z toho titulu robíme súťaž. Chceme, aby výsledok stál za to a mal dlhodobú architektonickú kvalitu a nadčasovosť. Nechceme postaviť niečo, čo bude o pár rokov považované za prekonané a ľudia si budú hovoriť: prečo toto vôbec vzniklo?
Projekt za 60 miliónov eur
Aký je celkový rozpočet na výstavbu projektu?
Celkové náklady na výstavbu sú niekde medzi 55 až šesťdesiat miliónmi eur.
Pozemky na projekt Spartakovská ste získali v súťaži za 7,1 milióna eur. Mesto chce podľa medializovaných informácií postaviť z týchto financií na danom mieste parkovací dom. Zväčša sa developer pri podobných projektoch zaviaže priniesť túto pridanú hodnotu v rámci projektu. Prečo to dopadlo inak?
Na tom pozemku bola doposiaľ predajňa Billa a 150 parkovacích miest, na ktorých parkovali návštevníci predajne. Parkovací dom pre rezidentov okolitých bytoviek mesto plánuje v susedstve nášho pozemku dlhodobo. Pokiaľ viem, má ambíciu vybudovať viac parkovacích domov v rámci mesta, nielen v tejto lokalite. Parkovacie miesta, ktoré tam postavíme my, budú slúžiť primárne rezidentom, obyvateľom projektu.
United Real Estate
Koľko bude parkovacích miest v projekte Spartakovská?
V samotnej výškovej dominante počítame s približne 240 bytmi, teda v tomto prípade hovoríme o potrebe zhruba tristo parkovacích miest, a to vrátane saturácie potrieb občianskej vybavenosti v parteri. Samozrejme, absolútna väčšina parkovacích miest nebude na teréne, ale v podzemnej garáži. Projekt však nepočíta len s garážou pre automobily, ale aj s dnes čoraz žiadanejšími bicykliarňami, čo vychádza z najnovšej koncepcie zo strany mesta. Aj vzhľadom na svoj rovinatý charakter má Trnava silný potenciál na rozvoju cyklodopravy.
Keď nie parkovanie, čo iné prinesie váš projekt okoliu a mestu?
Bytové jednotky, ktoré do mesta pritiahnu nových ľudí. Mesto získa potenciál demograficky rásť a rozvíjať sa. Nezabudnime na sedem miliónov eur, ktoré sme zaplatili za pozemky. Vďaka nim mesto môže vybudovať nielen parkovací dom, ale aj ďalšie projekty, ktoré má rozpracované. A keď získame povolenie na výstavbu, tak cez developerský poplatok mesto získa ďalšie zdroje.
Dnes je v danej lokalite „krabica“ supermarketu s veľkou asfaltovou plochou. Taký koncept podľa mňa dnes už do centrálnej lokality mesta nepatrí. Supermarkety s veľkým parkoviskom sú doménou okrajov miest a nie štvrte v susedstve štadiónu či historického centra. Samozrejme, prinesieme aj atraktívnejší verejný priestor, zeleň, občiansku vybavenosť, možno detské ihrisko alebo priestor na cvičenie. Konkrétna vybavenosť vzíde až z architektonickej súťaže.
Cukrovar mení tvár
V Trnave je už vaša developerská skupina známa projektom Cukrovar. Koľko blokov alebo bytov už máte skolaudovaných a odovzdaných?
Máme hotové dve etapy, to je takmer dvesto bytov, a v priebehu druhého kvartálu tohto roka skolaudujeme tretiu etapu, čo je ďalších 125 bytov. Štvrtú a piatu etapu máme vo výstavbe a ich kolaudácia je naplánovaná na budúci rok. V súhrne prinesie prvá až piata etapa Trnave cez päťsto bytov. Šiestu až ôsmu etapu momentálne kreslíme a byty ponúkame v predpredaji.
Aký je záujem zo strany kupujúcich? Na webe, ktorý byty ponúka aj so špecifikáciou a cenou, som začiatkom februára našiel možno štvrtinu voľných jednotiek.
Na tretej etape nám ostalo do desať bytov, čo je veľmi pozitívny výsledok. Vidíme, že trojizbové a štvorizbové byty sa predávajú až v druhej fáze budovania etapy, keď už je vytiahnutá hrubá stavba. Často sú to klienti, ktorí musia predať svoju pôvodnú nehnuteľnosť, aby sa následne mohli nasťahovať do nového. Časové rozmedzie medzi tým, ako predajú nehnuteľnosť a kúpia novostavbu, preto nezvykne byť dlhé.
United Industries/Cukrovar Trnava
Napríklad v januári sa z desiatich bytov predalo sedem troj- až štvorizbových, lebo sme práve vo fáze, keď už projekt bude čoskoro skolaudovaný a obývateľný. V súčasnosti badáme aj zvýšený záujem o poslednú štvrtinu až polovicu bytov v rámci etapy IV. a V., keďže sú to prevažne troj- a štvorizbové jednotky.
Máte prehľad o tom, kto kupuje byty? Investori alebo ľudia, ktorí menia menšie bývanie za väčšie, prípadne staršie za novostavbu?
Štruktúra zákazníkov sa vyvíja v čase. Keď sme spustili prvú etapu a predávali sme z papiera, tak to bolo z veľkej časti o investoroch, ktorí verili potenciálu lokality. Spočítali si, že keď v nej vznikne ucelená mestská štvrť, tak byt stúpne na hodnote a verili nášmu projektu. Dnes už Cukrovar skutočne získava kontúry malej štvrte, ktorá rastie, a mení sa aj štruktúra zákazníkov. Postupne pribúdajú rodiny s deťmi a iní rezidenti, ktorí už chcú reálne bývať a investorov je menej. Ďalší efekt, ktorý vidíme, je, že na ľudí, ktorí sa už nasťahovali, sa nabaľujú ich priatelia a známi, čiže efekt snehovej gule.
Miestni aj investičné byty
Máte aj zákazníkov, ktorí už finančne nevládzu kúpiť nehnuteľnosť v Bratislave a chcú situáciu vyriešiť dochádzaním do Bratislavy z Trnavy? Najlacnejší jednoizbový byt s rozlohou 27 štvorcových metrov som na vašom webe našiel za 154-tisíc eur a jeden štvorcový meter v Cukrovare aktuálne predávate za 5 400 až 5 800 eur, čo je viac ako priemer za novostavbu v Bratislave…
Máme veľkometrážne terasové byty, tie majú veľkú výmeru, veľkú terasu, zaujímavé výhľady, takže majú aj vysokú cenu, ale je ich len pár. Zároveň sa nedá úplne porovnávať priemerná cena za štvorcový meter v Bratislave celého primárneho trhu s priemernou cenou posledných jednoizbových bytov na našom projekte. O to viac, že jednoizbové byty ako také majú vždy tendenciu mať najvyššiu priemernú cenu.
Ak by sme sa pozreli na priemernú cenu za štvorcový meter v novostavbe v porovnaní s priemernou cenou za štvorcový meter v Bratislave, tak zistíme, že ceny v Trnave sú o 25 percent nižšie, berúc do úvahy všetky kategórie bytov, nielen jednoizbové. Prirodzene, máme časť klientov z iných miest Slovenska, ktorí chcú byť bližšie k hlavnému mestu, kúpia si byt v Trnave a následne dochádzajú do Bratislavy. Máme aj bratislavských klientov, ktorí si kúpia byt v Trnave, pretože si rozširujú investičné portfólio aj mimo Bratislavu. Prevažná väčšina sú však obyvatelia Trnavy a širšieho okolia.
Interiér bytov v projekte Cukrovar Trnava. Foto: Archív United Industries/Cukrovar Trnava
Spolupodieľam sa aj na projekte Vážky v Trenčíne, ktorý je pod hlavičkou stavebnej spoločnosti Vod-eko, v ktorej sme jedným z akcionárov a ktorá je zároveň aj generálnym dodávateľom stavby na projekte Cukrovar. Je to 12-hektárové územie na okraji mesta, tiež brownfield. Sme tam tesne pred spustením oficiálneho predaja, predaj začneme pred koncom prvého kvartálu, niekedy v marci. Pri tomto projekte nepočítame veľmi s ľuďmi, ktorí budú každodenne dochádzať do Bratislavy, ale vzhľadom na relatívne priemerné predajné ceny poskytuje Trenčín možnosť zaujímavého rastu.
Kedy začnete stavať?
Výstavbu chceme začať tento rok.
Konkurencia je v poriadku
Mesto Trnava plánuje doplniť chýbajúci výsek v kruhovom pôdoryse mesta a rozvíjať novú veľkú štvrť s pracovným názvom Štvrť. Ako vnímate konkurenčné projekty v meste?
Áno, bol som aj na januárovej prezentácii mesta za účasti švédskeho ateliéru Mandaworks, ktorý vyhral medzinárodnú súťaž a celú štvrť nakreslil. Je to podklad na zmenu územného plánu. Trnava takto pripravuje aj ďalšiu rozvojovú zónu. Ide o obytný mestský blok Spartakovská, ktorý je v susedstve nášho projektu a tam je tiež ukončená architektonická súťaž. Myslím si, že sú dve možnosti.
Buď pôjde demografický vývoj od desiatich k piatim, a teda netreba robiť nič, len sa zmieriť s postupným úbytkom obyvateľov mesta, alebo si povieme, že hlavným aktívom každého mesta sú ľudia a urobíme všetko pre rast. To znamená vytvárať nové rezidenčné zóny a predávať ich developerom, aby vytvorili priestor pre nových obyvateľov.
Ovplyvňuje konkurencia váš postup vo vašich projektoch? Alebo je dopyt po bytoch taký veľký, že to nemusíte riešiť?
Časom tu konkurencia byť určite môže, ale som presvedčený, že konkurencia je na prospech veci. My si ideme svoje, a ak prinesú konkurenčné projekty nejakú výzvu, aby sme niečo zmenili, určite sa s ňou popasujeme tak, aby sme si udržali naše čísla. Nakoniec zo zvýšenej konkurencie bude profitovať aj samotný zákazník, a to je správne.
Na pamiatky bude súťaž
Nie, je to komplikovanejšie. Tým, že nestaviame na zelenej lúke, ale na brownfielde, tak veľkú časť zisku musíme reinvestovať do národných kultúrnych pamiatok. Výnosy z predaja bytov v prvej etape sa realizovali postupne v priebehu dvoch rokov, takže by ste potrebovali porovnať viaceré účtovné závierky. Rovnako aj spomínaná výška nákladov pokrývala iba náklady na výstavbu, čo je len časť všetkých nákladov developera. Z hľadiska profitability sme na úrovni trhových čísiel, čiže zhruba osempercentné zhodnotenie vloženého kapitálu.
Ide o štyri industriálne budovy cukrovarníckeho závodu, ktoré plánujete revitalizovať. V akom stave je príprava tohto projektu?
Áno, národné kultúrne pamiatky sú tam štyri – výrobná hala, administratívna budova a dva sklady cukru. Ďalej tam máme ešte takzvanú mestskú pamätihodnosť, konkrétne mechanizačnú dielňu a dve budovy, ktoré nie sú súčasťou chráneného pamiatkového fondu – trafostanicu a budovu kotolne. Všetky objekty sme sa rozhodli zachovať a plánujeme vyhlásiť architektonickú súťaž.
TASR
V tomto prípade pôjdeme do medzinárodnej súťaže, budeme oslovovať aj zahraničné ateliéry a požiadame ich, aby sa vysporiadali so všetkými objektmi súčasne. Už teraz však môžem povedať, že prvým objektom, ktorý plánujeme revitalizovať, je práve spomínaná mechanizačná dielňa, kde sme s budúcim veľmi atraktívnym nájomcom podpísali už aj memorandum o spolupráci. Oznámenie, o koho ide, plánujeme v priebehu najbližších týždňov.
Kedy vyhlásite súťaž?
V porovnaní s projektom Spartakovská je to komplikovanejšie už len preto, že všetky podklady musia byť v angličtine, keďže našou ambíciou je vyhlásiť medzinárodnú architektonickú súťaž. A to nehovorím o veľkom množstve podkladov, ktoré vznikli na základe pamiatkového výskumu pokrývajúceho napríklad inventarizáciu hodnotných prvkov, západnej fasády hlavnej výrobnej budovy a podobne. Ak však všetko pôjde podľa našich plánov, tak túto súťaž vyhlásime ešte v prvom polroku 2026.
Reality v rôznych mestách
Poďme za hranice Trnavy. V Šuranoch má United Industries štyridsať hektárov a vlani váš otec v rozhovore pre Forbes uviedol, že by na tomto území mohli vyrásť aj byty pre pracovníkov pripravovaného nového závodu na výrobu batérií pre automobily. V akom štádiu je tento projekt?
Zatiaľ to vnímame ako brownfield, ktorý vie nájsť synergie aj s budúcou baterkárňou, ale konkrétne zámery tam ešte nemáme. Aktuálne skladáme tím, ktorého úlohou je pripraviť master plán slúžiaci ako podklad na zmenu územného plánu. Jeho súčasťou bude nepochybne mix funkcií, teda hovoríme o industriálnej, komerčnej, ako aj o rezidenčnej funkcii. Cieľom je postupná revitalizácia tohto brownfieldu takým spôsobom, aby sme sa plynulo napojili na existujúcu mestskú štruktúru.
Ďalšiu veľkú zónu máte v Sládkovičove, kde máte tridsať hektárov. Ako sa vyvíja development tohto územia?
Tu nie sme ešte tak ďaleko ako v Šuranoch, ale aj tu je nepochybne potenciál na doplnenie existujúcej priemyslovej zóny. Nehovoriac o tom, že v našom susedstve sa nachádza aj kontajnerový terminál rakúskych železníc OBB, čiže toto územie má svoj rozvojový potenciál. Zaujímavosťou je, že vzhľadom na industriálny charakter daného areálu sa v ňom natáčalo už viacero zahraničných filmov, ešte vidíme priestor aj na ďalší rozvoj v tomto smere.
A v Ivanke pri Dunaji?
Tam sme v pokročilej fáze, ide o 12-hektárové územie, kde sme dobudovali kostru dopravnej infraštruktúry a v priebehu tohto roka by sme chceli začať s výstavbou prvého objektu, ktorý bude slúžiť na administratívu, skladovanie, prípadne na ľahkú výrobu saturujúcu požiadavky miestnych podnikateľov.
Ako sa vyvíja development kempu pre karavany pri Bratislave?
Je to téma, ktorej sa naďalej venujeme, ale zatiaľ sme v nej nepokročili.
Výroba AirCaru v Číne mešká
V Číne ste mali licenciu na predaj lietajúceho auta a vlani sa mala začať sériová výroba. Začala?
Ešte nezačala. Vo februári sme tu mali čínskeho partnera, s ktorým uvedenú licenciu spoluvlastníme a navštívili sme aj pána profesora Kleina v Nitre. Majiteľ veľkej petrochemickej spoločnosti pán Ču Šou-čchen je v tom obzvlášť aktívny a tlačí na to, lebo licencia na výrobu na čínsky trh nestála málo peňazí. Takže je to v procese a v priebehu najbližších mesiacov by mal AirCar s novým motorom vzlietnuť. Finálna montáž nového prototypu je naplánovaná na apríl a testovacie lety na jún.
Marek Mucha
Kde to viazne? Fabrika na lietadlá je už hotová, je problém s homologizáciou na čínske pomery?
Fabrika na výrobu lietadiel je funkčná, vyrábajú sa tam aj senické lietadlá Shark. AirCar je však stále ešte v režime výskumu a vývoja. Samozrejme, až po vyvinutí najnovšej verzie prototypu a jej odskúšaní príde ten moment, keď bude potrebné vynakladať omnoho väčšie úsilie aj na samotnú homologizáciu.
Keď sme pri Číne, vy ste vlastne študovali dva roky v Pekingu…
Áno. Pôvodne som sa plánoval naučiť po čínsky a následne ísť študovať odbor na univerzitu v Pekingu, ale po dvoch rokoch som to vyhodnotil, že bude lepšie ísť na Univerzitu Karlovu do Prahy, lebo študovať obor v čínštine by bolo na úkor kvality môjho vzdelania v odbore. Do Číny som následne pravidelne chodil na rôzne výstavy, za obchodnými partnermi a v roku 2019 som sa tam znovu vrátil na jeden rok s tým, že pandémia tomu dala bodku. Netrávil som však celý čas len v kontinentálnej Číne, ale aj na Taiwane, keďže som chcel spoznať čínsku kultúru v jej rôznych podobách.
Využívate to v biznise? Ste zapojený napríklad aj v projekte AirCar?
Z Číny som sa vrátil na Slovensko v decembri 2019 s tým, že o dva až tri týždne sa vrátim do mesta Chang-čou v provincii Hebei, kde sa má vyrábať AirCar, ktorý však na scénu prišiel až po mojom odchode. Ja som sa v Číne venoval popularizovaniu slovenského vína, keďže súčasťou nášho rodinného podnikania je aj vinárstvo Shebo Winery. Vtedy však vypukla pandémia ochorenia COVID-19 a tá mi zámery a plány úplne rozhádzala. Osud ma vystrelil úplne iným smerom, reprofiloval som sa, začal som sa v rodinnej skupine venovať developmentu. Momentálne sa čínskym veciam venujem omnoho menej než v minulosti a aj samotný AirCar ide viac-menej mimo mňa.
Víno v Číne
Aké ste mali pôvodné plány?
Zastupoval som v Číne rodinné vinárstvo. Môj otec sa dlhodobo snaží presadiť v Číne. Bol to aj jeden z dôvodov, prečo ma ako 18-ročného poslal do Číny na štúdium čínštiny, to bolo ešte v roku 2005. Čo sa týka exportu, nie sú to veľké množstvá. Slovenské víno vo všeobecnosti nemá v Číne silné meno a veľmi ťažko sa tam presadzuje v konkurencii Francúzov, Španielov či vín z Kalifornie. Z hľadiska celkových tržieb skupiny preto nie je náš predaj vína v Číne niečo, čo by nás podnikateľsky katapultovalo. Má to skôr osobný a kultúrny rozmer. Pre otca je Čína krajinou, ktorá mu dáva nové impulzy, je svojím spôsobom sinofil, vyštudovaný filozof a dlho sa venuje štúdiu Konfucia.
Robo Homola
Neľutujete, že ste opustili dráhu slovenského vinára v Číne a nemáte na starosti víno, ale budovy?
Nie. Na jednej strane mám Čínu rád, je veľmi zaujímavá, život tam vyzerá úplne inak ako na Slovensku. Na druhej strane je víno veľmi, veľmi ťažký biznis. Ešte na Slovensku som pôsobil ako obchodný riaditeľ pre náš vinársky biznis. Mal som na starosti aj vyjednávanie s obchodnými reťazcami a tie marže sú tam minimálne. Čiže víno je dobrá škola pre obchodníka, pretože nech sa snažíte hocijako, úmera medzi vynaloženou energiou a výsledkom je minimálna – keď ste na konci dňa v zisku a nad nulou, tak môžete byť spokojní.
Zatiaľ čo v prípade developmentu je vzťah medzi vynaloženou energiou a následným výsledkom omnoho vyváženejší. Samozrejme, aj development treba vedieť robiť a nie je to tak, že hocikto v ňom uspeje. Ja som sa v ňom našiel o to viac, že mám vzťah k histórii, ktorú som študoval, a zároveň k architektúre, čo je v prípade projektu Cukrovar ideálna kombinácia.
Podelené biznisy
Riešite už v rodine medzigeneračné nástupníctvo?
Momentálne máme biznis v rodine pekne rozdelený. Otec sa primárne venuje vinárstvu a holdingu ako takému, ja rezidenčnému developmentu, brat energetike vo vzťahu k budovaniu fotovoltických elektrární. Mladší brat študuje v Austrálii vinárstvo. Keď skončí, tak sa vráti a bude pomáhať otcovi vo vinárstve.
Ďalší mladší brat je na Slovensku, študuje v Bratislave manažment a postupne sa v rodinnom biznise rozhliada. Dobrá správa je, že všetci štyria bratia máme dobré vzťahy a nemáme konflikty, čo je dobrý základ na to, aby aj nástupníctvo prebehlo bez problémov. Je to však predčasná otázka, môj otec žije prácou a ťažko si ho viem predstaviť na dôchodku.
Marek Mucha
Súčasťou holdingu United Industries je aj Protetika, ktorá dodáva zdravotnícku obuv a pomôcky, Levická mliekareň a betonárka. Majú tieto podniky externých manažérov?
Aj náš vinársky a developerský biznis má profesionálnych manažérov mimo rodiny. Môže to znieť ako klišé, ale k dosiahnutiu úspechu je potrebné vedieť sa obklopiť schopnými ľuďmi. Nie je to len o osobe mňa, otca alebo bratov, v každej oblasti spolupracujeme s tímom ľudí, bez ktorých by to len ťažko mohlo fungovať. A keď sme už spomenuli betonárku, tak tú sme zapojili aj do výstavby projektu Cukrovar, keďže sa nachádza priamo v susedstve realizovanej výstavby.
Ako sa týmto firmám darí?
Každej v závislosti od trhu, na ktorom podniká. Ako som už spomínal, potravinársky biznis vie byť veľmi náročný a závisí aj od takých faktorov, ako je počasie, ktoré nemáme v rukách. Tým, že sme však ako skupina sektorovo dostatočne rôznorodá, tak nám to dodáva potrebnú stabilitu, lebo prípadné poklesy v jednom sektore sú vyvážené rastom v druhom. Firmy z nášho portfólia sú aj vďaka tomu úspešné už celé desaťročia a darí sa nám tak napĺňať aj naše firemné motto, ktorého podstatou je, aby veci fungovali.
