Martin Fodor stojí za BizPartner Group takmer dve desaťročia. Výsledkom je vyše tisíc realitných transakcií, portfólio v hodnote 48 miliónov eur a prítomnosť na viacerých trhoch vrátane Dubaja. V čase, keď väčšina trhu naháňa rast, on hovorí o niečom inom – o schopnosti povedať nie, o rešpekte k číslam a o tom, prečo je najlepšia investícia tá, pri ktorej najprv spočítate, koľko môžete stratiť.
Európsky realitný trh vstúpil do roku 2026 s tým, čo analytici nazývajú opatrným optimizmom. Investičné objemy rastú, financovanie sa uvoľňuje. Vy ste na trhu od roku 2007. Čo vidíte, čo ostatní nevidia?
Vidím náladu, ktorú poznám. Bol som tu aj v roku 2008 – vtedy optimizmus nebol opatrný, bol slepý. A potom prišla korekcia a väčšina hráčov zmizla. My sme zostali. Nie preto, že by sme boli múdrejší, ale preto, že sme nikdy nenastavili stratégiu na predpoklad rastu.
Stavali sme ju s cieľom byť pripravení, keď sa rast skončí. Dnes vidím obrovské množstvo kapitálu, ktorý hľadá, kam ísť, a veľmi málo trpezlivosti v tom, kam skutočne ide.
ECB znižuje sadzby, podmienky financovania sa zlepšujú, čo je pozitívne. Tiež to však znamená, že sa začínajú financovať projekty, ktoré by za prísnejších podmienok nikdy neprešli cez prvé sito. A presne tam sa rodia budúce problémy.
Ako vyzerá vaše investičné rozhodovanie v praxi?
V prvom rade povieme nie oveľa častejšie, než povieme áno. Za osemnásť rokov sme odmietli niekoľkonásobne viac projektov, než sme prijali. Veľa investorov si stanoví ročný cieľ nasadenia kapitálu a potom ho za každú cenu plní.
Tým si vytvárajú tlak, aby investovali aj do niečoho, čo nespĺňa ich vlastné kritériá. My to robíme opačne. Ak trh v danom období neponúka nič, čo prejde naším filtrom, jednoducho neinvestujeme.
Privátny kapitál celosvetovo presiahol 20 biliónov dolárov. Zároveň sa objavujú prvé praskliny – problémy s likviditou, zmrazené výbery z fondov. Kde vidíte riziko?
Veľká časť tohto kapitálu sedí v štruktúrach, kde sú aktíva ocenené na základe interných modelov, nie na základe reálnych transakcií. Keď niekto drží nehnuteľnosť a oceňuje ju vlastným odhadom, to nie je trhová cena. To je názor.
Za osemnásť rokov sme odmietli niekoľkonásobne viac projektov, než sme prijali. To nie je póza, to je nevyhnutnosť.
A medzi názorom a realitou býva priepasť, ktorá sa ukáže presne vtedy, keď sa objaví tlak na likviditu. Privátne trhy nie sú ETF. Nemajú dennú likviditu, nemajú transparentné oceňovanie a nemajú záchranné siete.
To je v poriadku pre investorov, ktorí tomu rozumejú. Problém nastáva, keď niekto vstúpi do trojročného lock-upu s očakávaním, že môže odísť kedykoľvek. My pracujeme výhradne s reálnymi aktívami a reálnymi transakciami.
Hovoríte o prísnych pravidlách a kontrolovanom procese, ale za osemnásť rokov určite prišli aj chyby. Kedy ste reálne prišli o peniaze?
Najdrahšia lekcia prišla v situácii, keď sme sa spoľahli na ústne prísľuby namiesto tvrdých zmluvných podmienok. Odvtedy platí jedno pravidlo: ak nemáme pod kontrolou každú premennú, nevstupujeme.
V médiách sa vzťah medzi bankovým a nebankovým financovaním často prezentuje ako súboj. Ako to funguje v realite?
Je to nepochopenie. My nekonkurujeme bankám. Pôsobíme tam, kde banka pôsobiť nemôže alebo nechce. Banka má regulačný rámec, kapitálové požiadavky, štandardizované procesy a nemôže financovať niečo, čo nespĺňa jej interné kritériá. Tam vstupujeme my.
Foto: Pasha Borsai pre Forbes Slovensko
Projekt pre klienta zafinancujeme a dáme mu dostatočný časový priestor na to, aby sa pripravil napríklad aj na štandardné financovanie prostredníctvom banky.
Slovenský trh zaznamenal v roku 2025 rekordné investičné objemy – viac ako miliardu eur. Ceny nehnuteľností rastú dvojciferne. Je to ešte zdravé?
Čiastočne áno, čiastočne nie. Fundamenty sú silné – nízka nezamestnanosť, rastúce reálne mzdy, obmedzená ponuka nových bytov, klesajúce hypotekárne sadzby. Keď však tri slovenské mestá patria medzi sedem najmenej dostupných v Európe z hľadiska pomeru cien bývania k príjmom, to už nie je len rast. To je napätie.
My pracujeme ako finančný partner pre našich klientov, ktorí sú flipperi – nákup, rekonštrukcia, predaj. Naša marža nie je závislá od toho, či trh vzrastie o desať percent. Závisí od toho, či spolu s klientom dokážeme kúpiť správnu nehnuteľnosť za správnu cenu, klient ju vie efektívne pripraviť a predať v primeranom čase. Zisk si na konci rozdelíme.
Hovoríte o ochrane kapitálu ako o priorite. Pre investora, ktorý hľadá výnosy, to môže znieť konzervatívne. Nie je to brzda?
Je to presný opak brzdy. Je to predpoklad výnosov. Ak stratíte dvadsať percent kapitálu, potrebujete zarobiť dvadsaťpäť percent len na to, aby ste sa vrátili na nulu.
Za osemnásť rokov som videl dosť investorov, ktorí mali fantastické výnosy tri roky po sebe, a potom jeden zlý rok zmazal všetko, lebo nemali kontrolu nad rizikom.
My pred vstupom do každej transakcie vyhodnocujeme viacero parametrov – nielen predajnú cenu, ale aj náklady na prípravu, časový horizont, likviditu na danom trhu a potenciálne scenáre vývoja. Nejde len o jeden výpočet, ale o celkový obraz rizika.
Čo ste sa za tých osemnásť rokov naučili o investovaní, čo sa nedá prečítať v knihách?
Že trh neodpúšťa aroganciu. Môžete mať najlepší model, najlepšiu analýzu, najlepší tím – a stále sa môžete mýliť. Knihy vám vysvetlia, čo je cap rate alebo internal rate of return, no nepovedia vám, aké to je, keď máte napríklad na stole projekt za desať miliónov a máte dvadsaťštyri hodín na rozhodnutie.
To sú momenty, keď sa rozhoduje o tom, či ste investor alebo špekulant. A odpoveď nie je v tom, koľko zarobíte, keď máte pravdu. Je v tom, koľko stratíte, keď sa mýlite.
