Od Nového roka dôjde k sprísneniu pravidiel na získanie hypotéky pre ľudí nad 41 rokov. Ich úverové možnosti sa v prípade splatnosti úveru aj na dôchodku výrazne obmedzia.
Odborníci upozorňujú, že nové pravidlá postihnú najmä ľudí v hraničných životných situáciách, napríklad po rozvode či pri domácnostiach s jedným rodičom.
Čo sa zmení
Opatrenie Národnej banky Slovenska od 1. januára 2023 zavedie sprísnenie limitu DTI, ktorý udáva úverovú kapacitu v pomere k ročnému príjmu dlžníka. Dnes platí, že úverové zaťaženie môže až na výnimky predstavovať len osemnásobok ročného príjmu človeka.
Sprísnenie sa dotkne ľudí vo veku nad 41 rokov, pričom s každým pribúdajúcim rokom veku sa maximálny úverový strop zníži o 0,25 percentuálneho bodu. Znižovanie sa zastaví na čísle tri. Presné hodnoty sú uvedené v nasledovnej tabuľke.
„Na Slovensku vznikol trend posúvania splatnosti hypoték do vysokého veku, neraz až po sedemdesiatke. Špeciálne sa to týka opakovaného navyšovania úverov pri refinancovaní. Až štvrtina dlžníkov má dnes vyšší dlh ako pred troma rokmi, a to napriek pravidelným splátkam,“ dôvodí NBS.
„Výška úverov klientov v strednom veku rastie výrazne rýchlejšie ako ich príjmy. Hlavným cieľom regulácie je zabrániť pokračovaniu takýchto rizikových trendov do budúcnosti,“ dodáva centrálna banka. Ostražitosť vysvetľuje tým, že pri prechode na dôchodok nárazovo poklesne príjem dlžníka, takže môžu nastať problémy so splácaním úveru.
Koho sa to dotkne
„Obmedzenie NBS zasahuje početnú vekovú kategóriu klientov po štyridsiatke, ktorá má vo väčšine prípadov založené rodiny a deti v školskom či študentskom veku. Vtedy okrem bežnej réžie tvoria významnú položku v rodinnom rozpočte aj náklady na vzdelanie, záujmové krúžky a ostatné s tým súvisiace výdavky,“ konštatuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti Fingo.sk. Táto skupina ľudí preto podľa nej víta možnosť nastaviť si splátky na čo najnižšiu úroveň.
Dodáva, že ohrození sú najmä ľudia v hraničných životných situáciách. Napríklad keď manžel musí po rozvode vyplatiť manželku alebo opačne. V takých prípadoch je niekedy nevyhnutné natiahnuť splatnosť hypotéky do veku 70 rokov.
Ďalším príkladom sú osamelé matky či otcovia s deťmi, ktorým výška príjmu nedovoľuje zobrať si úver na kúpu adekvátnej nehnuteľnosti. Dlhá splatnosť je aj vtedy riešením, ako si znížiť mesačnú splátku a získať dostatočné zdroje.
„Pre určitú skupinu klientov bude toto obmedzenie výrazne zasahovať do ich možností financovať si úverom vlastné bývanie. Vytvorí ešte väčší tlak na to, aby ľudia participovali vlastnými zdrojmi viac ako doteraz. Tí, ktorí ich nemajú, jednoducho nebudú môcť riešiť úver alebo budú musieť hľadať vhodných spoludlžníkov,“ obáva sa Šablová.
Príklad: Čo spôsobí zmena DTI?
- Napríklad 45-ročný človek s čistým príjmom 1500 eur by si po starom mohol zobrať hypotéku na 25 rokov (do 70 rokov veku) bez obmedzenia maximálneho úverového stropu. Vzťahovalo by sa teda na neho DTI vo výške osemnásobku ročného príjmu, čo je úver 144-tisíc eur. V tomto prípade by mesačná splátka úveru pri úroku 2,99 percenta vychádzala na 682 eur.
- Ak by si však tento človek odložil vybavenie úveru až na budúci rok a trval by na jeho splatnosti do 70 rokov, podľa nových pravidiel by sa ako 45-ročný kvalifikoval len na sumu 121,5-tisíca eur, teda 6,75-násobok príjmu. Získal by tak o približne 15 percent nižší úver ako dnes.
- Obmedzenie úverového stropu by sa ho nedotklo v prípade, ak by splatnosť jeho hypotéky nepresiahla vek 65 rokov. Čiže ak by si zobral úver len na 20 rokov, mohol by získať hypotéku v pôvodnej výške 144-tisíc eur, avšak splátka by bola vyššia – 799 eur.
- Okrem ukazovateľa DTI však existuje aj DSTI – ukazovateľ maximálnej možnej splátky k čistému príjmu zníženému o životné minimum. Podľa neho úverové splátky nesmú presiahnuť 60 percent príjmu žiadateľa.
- „Preto sa klient z nášho príkladu aj tak na úver so splátkou 799 eur nekvalifikuje. Jeho výška úveru sa vo finále musí prispôsobiť splátke do 60 percent z čistého príjmu, ktorá pri súčasných vyšších úrokoch môže znížiť klientov úverový strop ešte viac ako samotné DTI,“ hovorí Šablová.
„Pokiaľ si tak človek nemôže predĺžiť splatnosť, musí sa uspokojiť s nižšou výškou úveru, čím sa úverovanie pre určitú skupinu ľudí môže stať menej dostupné,“ konštatuje odborníčka.
Splácať úver na dôchodku len výnimočne
Pri štandardných prípadoch sa však experti zhodujú, že predlžovanie splatnosti hypotéky za hranicu dôchodkového veku nie je správnou cestou. Disponibilný príjem totiž v penzii často klesá na menej ako 60 percent úrovne pracovne aktívneho života.
Veronika Rišková zo spoločnosti Partners Group SK preto nový limit ukazovateľa DTI nevníma tragicky. „Každé takéto obmedzenie len prospeje ľuďom a pomôže k zdravšiemu finančnému fungovaniu a plánovaniu,“ myslí si.
Aj odborníčka z Fingo.sk hovorí, že ak finančná situácia dlžníkovi dovoľuje robiť kompromisy, odporúča nastaviť splatnosť tak, aby splátka nezaťažovala dlžníkov na dôchodku.
Ak už niekto trvá na maximálnej splatnosti, mal by mať podľa nej nastavené aj pravidelné investovanie, ktoré by umožnilo mimoriadne splátky hypotéky pri výročí fixácie alebo predčasne splatiť celý úver.
„Rozumné zadlžovanie jednoducho musí ísť ruka v ruke s postupným vytváraním rezervy v podobe pravidelného investovania s cieľom vytvoriť si balík peňazí na dôchodok,“ hovorí.
„Forma predčasného splatenia úveru by mala byť v každom správnom finančnom pláne, kedy klienti vedia mať na papieri nastavené dlhé splatnosti a nízke mesačné splátky, a zároveň vedia splatiť úver už oveľa skôr,“ súhlasí Rišková.
