Oplatí sa dnes ešte refinancovať hypotéku? Táto otázka trápi všetkých, ktorí majú úver s končiacou fixáciou sadzby.
Kým donedávna bol pojem refinancovania úveru synonymom pre zníženie splátky, dnes je situácia opačná. O refinancovaní úveru by mali uvažovať všetci tí, ktorí sú ochotní akceptovať vyššie sadzby výmenou za istotu. Hrozbou totiž je ďalšie zdražovanie hypoték v budúcnosti.
Univerzálna odpoveď neexistuje
„Presnú odpoveď na to vieme získať len detailným výpočtom. V ňom sa porovnáva, o akú sumu by dnes dlžník platil viac, ak by refinancoval svoju hypotéku predčasne,“ hovorí Marián Búlik, finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko. Dodáva, že v prepočte treba zohľadniť aj prípadný poplatok za zmenu úveru v súčasnej banke alebo za prenos úveru do inej banky.
O výsledku výpočtu najviac rozhoduje to, aké sadzby budú, keď uplynie riadny čas fixácie. „Ak by mail byť výrazne vyššie ako dnes, zvyčajne sa táto operácia vyplatí,“ bilancuje analytik.
Zvyšnými parametrami, ktoré okrem sadzieb do prepočtu vstupujú, sú výška zostatku istiny a dĺžka fixácie súčasnej úrokovej sadzby. Platí, že refinancovanie sa viac oplatí tým, ktorým sa končí fixácia v dohľadnom čase a zostáva im ešte splatiť veľkú sumu úveru.
„Ak je zostávajúca doba splatnosti 15 rokov a dlžná suma 50-tisíc eur, predstavuje nárast splátky pri zmene sadzby z jedného na tri percentá 46 eur. Ak je už dlžná suma 150-tisíc, mesačne sa úver predraží o 138 eur,“ vypočítava Matej Dobiš z portálu FinančnýKompas.sk.
Pohľad do krištáľovej gule
Rozhodnutie o tom, či refinancovať hypotéku, je špekuláciou na budúci vývoj sadzieb. Úverový klient sa tak musí ponoriť do štúdia makroekonomiky.
Európska centrálna banka od leta minulého roka zvýšila sadzby z nuly na 2,5 percenta a očakáva sa ich ďalší rast. „Pre tento rok sa odhaduje postupné zvyšovanie základnej sadzby na štyri, resp. 4,5 percenta. Od týchto sadzieb sa odvíja cena peňazí na finančných trhoch, na ktorých banky získavajú zdroje na hypotekárne úvery,“ vysvetľuje Búlik.
Ide najmä o slovenské vládne dlhopisy. Ich výnosy vlani vzrástli z nuly na 3,7 percenta pred koncom roka. Odvtedy mierne klesli na 3,1 percenta. Dlhopisy predvídajú ďalší vývoj sadzieb ECB. Preto sú už dnes vyššie ako sadzby ECB. Hypotéky sú však závislé viac od nich ako od samotných sadzieb centrálnej banky.
Bude ešte drahšie
„Je vysoko pravdepodobné, že v priebehu tohto roka sa priemerná sadzba nových hypoték dostane jasne cez štyri percentá. Ak by ECB zvyšovala sadzby rýchlejšie alebo vo väčšej ako očakávanej miere, mohli by sa priemerné úroky prehupnúť cez päť percent,“ prognózuje Búlik. Preto hypotéky podľa neho ešte určite zdražejú.
„Nikto nevie, aký bude najbližšiu dobu vývoj úrokov hypoték. Stále patríme medzi krajiny s pomerne lacnými úvermi, ich zdražovanie sa preto nezastaví,“ prognózuje Martin Vacho, hypotekárny expert v Moneyhoon. „Sú predpovede, že hypo sadzby dosiahnu 4,5 percenta, no je viac ukazovateľov, ktoré hovoria o tom, že môžu vyrásť aj nad 5,5 percenta,“ myslí si.
„Ak končí klientovi fixácia hneď úvodom tohto roka, je jednoznačnou voľbou refixovať ju čím skôr. To znamená nájsť banku s najnižšou sadzbou pri ideálne päťročnej fixácii a preniesť si úver do nej, prípadne na základe tejto ponuky požiadať o refixáciu vo vlastnej banke,“ nabáda Búlik.
Je podľa neho pravdepodobné, že sa podarí dohodnúť výhodnejšie podmienky v pôvodnej banke. „Situácia hrá v prospech klientov, keďže objemy hypoték pre rastúce úroky a klesajúcu dostupnosť výrazne klesajú a banky sa snažia udržať si klientov,“ pripomína analytik.
Ako na to:
Odborníci odporúčajú najprv osloviť svoju súčasnú banku a zistiť, aké podmienky by klientovi poskytla. Ak klient splácal svoju hypotéku bez omeškaní, môže dostať vo svoje banke lepšie podmienky. Rozdiel môže dosahovať tri až štyri desatiny percenta. Ak tieto podmienky vyhodnotí ako neatraktívne, môže hľadať inde. Cennou pomôckou pri oslovovaní bánk sú finanční sprostredkovatelia, ktorí majú lepší prehľad než bežný klient.
Ďalším tipom odborníkov je nechať si v inej banke pol roka pred koncom aktuálnej fixácie schváliť novú hypotéku so súčasnými úrokmi. Niektoré produkty totiž poskytujú lehotu šesť mesiacov, počas ktorých je možné začať čerpať úver.
„Pri konci fixácie sa potom budete vedieť rozhodnúť, či budete pokračovať v úvere v doterajšej banke alebo využijete predschválenú ponuku a refinancujete úver inde,“ odporúča Búlik. Pripomína, že treba kalkulovať s poplatkami za nečerpanie a zrušenie úveru.
Aj v prípade, že sa človek rozhodne úver nerefinancovať, odborníci odporúčajú začať s tvorbou rezervy. Ak by hypotetická splátka mala vzrásť napríklad o sto eur, mal by si ich človek začať odkladať už dnes. Sumu, ktorú si za toto obdobie našetrí, potom môže využiť na predčasné splatenie časti úveru. Zároveň si zvykne na vyššiu splátku.
Koho sa to týka
Časť hypotekárnych klientov refinancovala už svoj úver minulý rok, keď sa zdražovanie začalo. Podľa prepočtu Dominika Hapla, portfólio manažéra z Across Private Investments, ich bolo 15 percent.
Ďalších 15 percent tak bude musieť urobiť tento rok a v roku 2024 by malo pribudnúť 30 percent klientov. „Až 85 percent súčasných dlžníkov tak stále nepocítilo zmenu úrokových sadzieb,“ sumarizuje analytik.
