Dostáva sa slovenský realitný sen do konfliktu s realitou? Juraj Karpiš porovnáva slovenské byty so svetovými akciami a prichádza k zaujímavým záverom.
Dlhé roky považovali slovenskí investori nákup bytu za najbezpečnejšiu a najvýnosnejšiu cestu k bohatstvu. Viera v betón sa v domácej mentalite hlboko zakorenila.
Čoraz viac sa však objavujú aj názory z opačného spektra, ktoré tento prístup podrobujú tvrdej kritike. Ponúkajú úplne iný pohľad na alokáciu kapitálu a nazdávajú sa, že fixácia na domáce nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých ľudí neprimerané riziko.
Budú slovenské nehnuteľnosti permanentne rásť? Doručia investorom aj v budúcnosti solídny výnos? Alebo prejde realitný trh zásadnou transformáciou, ktorá diametrálne zmení jeho investičné parametre? Svoje videnie vývoja v realitnom sektore odhaľuje uznávaný ekonóm Juraj Karpiš.
Analytik a spoluzakladateľ protrhového think tanku INESS sa problematike slovenských a českých nehnuteľností venuje v samostatnom videu na sociálnej sieti Facebook.
Svet investícií na Slovensku a v Českej republike podľa neho prechádza zmenami, ktoré si mnohí z nás odmietajú priznať. Karpiš vo svojej krátkej analýze pomerne rázne spochybňuje mýtus bezpečnosti a výkonnosti investícií do nehnuteľností a prináša pohľad, ktorý môže mnohých majiteľov investičných bytov znepokojiť.
To, čo sme na realitnom trhu podľa jeho slov zažívali posledných dvadsať rokov, sa v nasledujúcich dvoch dekádach už nebude opakovať. Budeme teda svedkami konca jednej éry, v ktorej nehnuteľnostiam v našom regióne iba priali mimoriadne okolnosti?
Alto Real Estate.
Foto: Alto Real Estate.
Vyčerpaná kreditka
Karpiš hovorí, že úspech realitného trhu v bývalom Československu za posledné dve desaťročia súvisel najmä s faktormi, ktoré už dnes neexistujú alebo sú na svojom limite.
Jeden z jeho kľúčových argumentov je dramatická zmena v zadlženosti našich domácností. Spomína na časy na prelome tisícročí, keď pracoval v bankovom sektore a hypotéky boli v podstate nedostupným produktom.
V tomto období banky neposkytovali úvery na bývanie takmer nikomu a dlh domácností k ich príjmom sa pohyboval na úrovni 13 percent. Za posledných dvadsať rokov sa však situácia od základov zmenila. Dnes toto číslo dosahuje závratných takmer sedemdesiat percent.
Ekonóm preto varuje, že túto pomyselnú kreditnú kartu sme už ako spoločnosť úplne vyčerpali. Priestor na ďalší masívny nárast dlhu teda prakticky neexistuje.
Dopyt po nehnuteľnostiach zo strany ekonomicky aktívnych ľudí analytik preto vníma ako jav, ktorý sa pohybuje na samotnej hrane únosnosti.
Nemožno totiž očakávať, že ceny nehnuteľností poženú nahor ďalšie lacné peniaze z bánk, pretože tie už narazili na svoje limity v schopnosti ľudí splácať svoje záväzky.
Na margo týchto tvrdení treba uviesť, že Slovenská republika sa dlhodobo radí k lídrom v zadlženosti domácností v rámci strednej a východnej Európy, pričom dlh domácností rástol v posledných rokoch výrazne rýchlejšie než ich úspory.
Hlavným ťahúňom zadlžovania sú pritom práve hypotéky a úvery na bývanie, rastie však aj objem spotrebných úverov.
Analýzy naznačujú, že rok 2026 bude pre finančnú odolnosť domácností náročný z dôvodu kombinácie vysokej konsolidácie, spomalenia ekonomiky a vyšších životných nákladov, čo môže zhoršiť ich schopnosť splácať dlhy.
Reality ako oblasť podnikania
Mnohí ľudia považujú nákup bytu za pasívnu investíciu, pri ktorej stačí vlastniť kľúče a inkasovať nájomné. Karpiš si však myslí niečo iné. Investovanie do nehnuteľností v skutočnosti považuje za kariérne rozhodnutie.
Odmieta veriť v úspech takzvaných „poloinvestorov“, ktorí sa realitám venujú len popri inej práci. Podľa jeho názoru buď investori robia tento biznis poriadne a na plný úväzok, alebo by ho nemali robiť vôbec.
Majiteľ nehnuteľnosti, ktorý chce dosiahnuť výnosy nad úrovňou sedem percent, sa de facto stáva podnikateľom v sektore, ktorý si vyžaduje hlboké znalosti trhu a schopnosť nakupovať za výhodné ceny.
Každý by si však podľa analytika mal položiť otázku, či nie je schopný dosiahnuť vyššie percentuálne zhodnotenie svojej práce v inej oblasti, ktorej rozumie lepšie.
Nehnuteľnosti totiž viažu nielen veľký objem kapitálu, ale aj obrovské množstvo času a energie, čo si bežní investori často neuvedomujú. Treba preto rozlišovať medzi vlastnením strechy nad hlavou a efektívnym zhodnocovaním majetku v dravom trhovom prostredí.
Alternatívy k zlým peniazom
Karpiš charakterizuje dnešnú dobu ako obdobie „zlých peňazí“. Znehodnocovanie meny a inflačné tlaky nás nútia hľadať útočisko pre naše úspory.
Analytik však varuje, že nehnuteľnosti automaticky nemusia byť správnou odpoveďou na tento problém. Tou môžu podľa neho byť akcie, zlato alebo vlastné podnikanie v úplne iných segmentoch.
Reality sú len jednou z mnohých možných odpovedí a v súčasnom kontexte sa údajne javia ako stále rizikovejšia voľba. Investori by sa teda mali pýtať, či sú slovenské a české nehnuteľnosti skutočne tým najlepším liekom na globálne ekonomické neduhy.
Zameranie sa výhradne na domáci realitný trh môže byť v dlhodobom horizonte strategickou chybou, ktorá investorov pripraví o zaujímavejšie zhodnotenie inde.
Katastrofická demografia
Pohľad na budúcnosť nášho regiónu komplikujú aj faktory, ktoré ako jednotlivci nedokážeme ovplyvniť. Karpiš upozorňuje na demografickú situáciu na Slovensku a v Česku, ktorú označuje za priam katastrofickú. Počet ekonomicky aktívnych osôb bude v nasledujúcich rokoch nezvratne klesať, čo môže zásadne podkopať dopyt po bývaní.
Hoci byrokracia a obmedzená ponuka nových bytov môžu ceny nakrátko držať hore, dlhodobý trend úbytku obyvateľstva je neúprosný.
K tomu sa pridávajú aj vážne geopolitické riziká spojené s konfliktom na Ukrajine. Ekonóm hovorí o ruskej rakete, ktorá zmenila vnímanie bezpečnosti v regióne strednej Európy.
Stále väčšie množstvo investorov má teraz tendenciu sťahovať sa ďalej na Západ a hľadať bezpečnejšie prístavy pre svoj život aj kapitál. „Kto by dnes staval veľkú továreň pár stoviek kilometrov od hraníc s vojnovou zónou, ak má na výber stabilnejšie lokality?“ pýta sa analytik. Táto neistota sa podľa neho skôr či neskôr naplno prejaví aj na hodnote našich nehnuteľností.
Tieň konsolidácie
Ďalší argument Karpiš dopĺňa vo svojom aktualizačnom videu na rovnakej platforme. V ňom upozorňuje na skutočnosť, že Slovensko v blízkej dobe pravdepodobne vstúpi do recesie.
Pohľad na domácnosti v oblasti diskrečnej spotreby, teda výdavkov na tovary a služby, ktoré nie sú nevyhnutné pre každodenný život, už medziročne ukazuje na stagnáciu.
Slovensko pred samotnou recesiou teraz údajne zachránili len eurofondy, ku ktorých čerpaniu dochádza, čím sa „nafukujú výdavky“.
Konsolidácia vo forme zvýšenia daňového zaťaženia nepredstavuje podľa jeho názoru vhodný spôsob, v čase reštrukturalizácie automobilového priemyslu, od ktorého je Slovensko bytostne závislé.
Ekonóm vníma aj vlnu odchodov zo Slovenska z radov svojich klientov a známych. Synergický efekt týchto faktorov rovnako podporuje jeho skepticizmus vo veci výšky budúceho výnosového percenta regionálnych nehnuteľností.
Svetové akcie vs. slovenské byty
V otázke porovnania jednotlivých investičných tried pre nasledujúcich 15 až dvadsať rokov má Karpiš vo svojej odpovedi úplne jasno. Pokiaľ stojíme pred voľbou medzi svetovými akciami a českými či slovenskými nehnuteľnosťami, vôbec by neváhal.
Je presvedčený, že v tomto súboji regionálne nehnuteľnosti nevyhrajú. Globálny akciový trh ponúka diverzifikáciu, prístup k najúspešnejším firmám sveta a nie je priamo naviazaný na lokálne demografické či bezpečnostné hrozby strednej Európy.
Naše nehnuteľnosti sú, naopak, fixované na jednom mieste a vystavené vrtochom miestnej politiky a ekonomiky. Akciové portfólio sa omnoho jednoduchšie dokáže prispôsobiť dynamickým zmenám v globálnom hospodárstve.
Labutia pieseň realít?
Ak sa slová renomovaného ekonóma naplnia, hľadanie výnosu v tehlách na domácom trhu bude v nasledujúcich dekádach oveľa náročnejšie a výrazne menej efektívne ako kedykoľvek predtým.
Čas jednoduchého bohatnutia cez nehnuteľnosti na dlh sa pravdepodobne skončil a Slováci by sa mali poobzerať po sofistikovanejších investíciách.
Nemožno totiž s určitosťou vylúčiť, že vstupujeme do neistého obdobia, kde staré pravidlá prestávajú platiť a doterajšie skúsenosti môžu byť skôr na škodu ako na osoh.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
