Namiesto Bratislavy rozvíja biznis v Košiciach. Nenápadný developer stavia jeden projekt za druhým a aktuálne pracuje na ambicióznom bytovom developmente.
Košice v súčasnosti už pre veľkých developerov, ale aj pre lokálnych hráčov nie sú neprebádaným regionálnym trhom. Penta Real Estate si jednorazovo skúsila v meste development moderného sídliska Nová Terasa a pre Cresco Real Estate (Slnečnice, Q) sú Košice už dobre známym trhom, a to vďaka projektom ako Mlynská bašta či aktuálny Polyfunkčný dom Južná trieda.
V metropole regiónu sa darí aj menším developerom. Objemom bytov k najvýraznejším projektom patrí projekt Panoráma skupiny MM Invest, ktorý sa v priebehu rokov transformoval na novú mestskú štvrť (takmer 600 bytov a 152 rodinných domov). Košické realitky sa v minulosti zhodovali, že mestu chýbajú novostavby, a to aj napriek tomu, že je po nich výrazný dopyt.
Podľa Lukáša Sopka z kancelárie Diamond Reality sa miera dostupnosti nových nehnuteľností v meste o čosi zlepšila. „Čo sa týka samotných novostavieb v Košiciach, situácia sa postupne mení. Projekty začali pribúdať a mám dojem, že nové developerské projekty vznikajú doslova ako huby po daždi,“ opísal pre Forbes.
Podľa Beáty Hamarovej z realitnej kancelárie RE/MAX Magnific v lokalite Košíc pokračuje trend týkajúci sa dopytu a výstavby novostavieb. „Napriek pokračujúcej výstavbe pretrváva v meste nedostatok bytov, najmä v segmente moderného bývania v širšom centre,“ hovorí Hamarová.
Jeden z developerov si Košice vybral ako kľúčový región, v ktorom rozbehol viacero projektov. Kto dal prednosť Košiciam pred Bratislavou a aktuálne pracuje na výstavbe stoviek bytov?
V hľadáčiku Košice
Jedným z najaktívnejších developerov v regióne je aj CTR Real Estate, ktorý sa v segmente realít na Slovensku zameriava práve na Košice. Realitná vetva skupiny CTR má rozhodené biznis siete napríklad v Drážďanoch, Prahe a aj v Košiciach.
Zaujímavosťou je, že každé písmeno v názve spoločnosti akosi krypticky odkazuje na jednotlivé aspekty podnikania holdingu. C je cement a prezentuje biznis s betonárskymi závodmi, T transport a poukazuje na podnikanie v leteckom priemysle a R očakávane odkrýva biznis s real estate. Majiteľom holdingu je český podnikateľ Jiří Muška a realitnú vetvu má pod palcom Ján Horváth.
CTR Real Estate na košickom trhu nie je žiadnym nováčikom na poli rezidenčných, no ani administratívnych developmentov. Vlajkovou loďou developera je aktuálne rozostavaný regionálny megaprojekt WatsoNova. Tá celkovo síce ponúkne prémiové bývanie a stovky bytov, no zároveň niektorí kritici upozorňujú na lokalitu, ktorú viacero domácich považuje z dopravného hľadiska za rizikovú.
Prečo práve Košice?
Realitné aktivity CTR v Košiciach by sa dali z hľadiska funkčnosti rozdeliť do dvoch segmentov – rezidenčného a administratívneho. Do prvej škatuľky tak patria napríklad bytové developmenty Rezidencia pri Radnici a Albelli. Prvý menovaný projekt bol finalizovaný v roku 2018, ponúkol 359 bytových jednotiek a bol prvým rezidenčným projektom developera v Košiciach. Druhý bol skolaudovaný pred približne štyrmi rokmi a na predaj putovalo 327 bytov.
archív CTR Real Estate
Realitná časť biznisu CTR funguje v rámci českého, nemeckého a slovenského trhu. V českej lokalizácii sú najvýraznejšie aktívni v Prahe, v rámci Nemecka v Drážďanoch a na Slovensku v Košiciach. Otvára sa tak logicky otázka, prečo developerovi padla do oka práve metropola východu? Ako priblížil CEO CTR Real Estate Ján Horváth, firma región dobre poznala aj vďaka aktivitám v segmente biznisu s výrobou cementu. V minulosti totiž napríklad vlastnila cementáreň v Turni nad Bodvou.
Pri radnici
„Následne sme mali príležitosť kúpiť prvé biznis centrum a potom sme postavili ďalšie dva administratívne developmenty. Zároveň sme kúpili pozemky bývalej Všeobecnej úverovej banky, kde vyrástol náš prvý košický rezidenčný projekt Rezidencia pri radnici,“ okomentoval Horváth. Ako Horváth naznačil, developer má v košickom portfóliu viacero administratívnych projektov.
V roku 2005 odkúpil budovu Business centre Košice I pri košickom súde. Následne developer odštartoval aj výstavbu ďalšieho kancelárskeho komplexu Business centre Košice II. Neďaleko Steel Arény firma postavila aj tretie administratívne centrum, ktoré pod názvom Multicenter Košice zlúčilo kancelársku, rezidenčnú a retailovú funkcionalitu.
archív CTR
Podľa šéfa realitnej vetvy CTR Horvátha majú developerské projekty spoločnosti tri typy uplatnenia. Byty sa tak môžu predať klasickým koncovým klientom a druhou možnosťou je tzv. globálny predaj, ktorý sa podľa Horvátha praktikuje najmä na nemeckom trhu. V praxi to znamená, že celý development sa odpredá jednému investorovi, väčšinou realitným fondom.
„Treťou možnosťou je, že hotový development zostane v portfóliu CTR, a to je napríklad nájomné bývanie alebo rôzne administratívne priestory,“ priblížil Horváth. Práve druhý menovaný komplex je zaujímavý multifunkcionalitou. Okrem administratívnych priestorov a retailu totiž ponúka aj rezidenčnú časť so 151 bytmi, ktorá je cielená na nájomné bývanie.
Test trhu
„Bol pre nás určitým prvým testom reakcie trhu na nadštandardné plne vybavené byty na prenájom. Do prenájmu sme ich dávali v troch etapách. V prvej to bolo 50 plne vybavených nájomných bytov, potom ďalších 50 a v tretej zvyšok. Potvrdilo sa nám, že záujem o plne vybavené nájomné byty je aj na košickom trhu,“ vysvetľuje Horváth.
archív CTR
CTR sa však zároveň rozhodlo, že časť nájomných bytov v rámci projektu Multicenter Košice dá do predaja. Podľa developera išlo o test tzv. built to rent modelu, určeného najmä pre investorov. Aktuálne tak išlo o viac ako tretinu apartmánov, konkrétne 59 jednotiek.
Ako Horváth podčiarkol, CTR sa na základe trendu v rezidenčnej časti Multicentra Košice presvedčilo, že nájomné bývanie má na košickom trhu potenciál sa uchytiť. „Potvrdilo sa nám, že ide o funkčný biznis model, tak ako aj v iných mestách, kde CTR nájomné bývanie prevádzkuje,“ okomentoval.
Developer zároveň priznal, že fungujúci formát by sa dal prepojiť s najčerstvejším projektom CTR v portfóliu. „Aktuálne realizujeme projekt WatsoNova a vážne vyhodnocujeme, že si časť projektu necháme a rozšírime portfólio nájomných bytov v Košiciach,“ podotkol.
Košický brownfield
Z pohľadu výstavby objemu bytov a plochy zastavania je jedným z najambicióznejších lokálnych projektov novinka developera CTR, nová štvrť WatsoNova. Tá si požičala meno od košickej dopravnej tepny ležiacej na okraji Starého Mesta v blízkosti ulíc Letná, Festivalového námestia či mestského amfiteátra.
„Práve kombinácia modernej výstavby, dobrej lokality a kvalitnej občianskej vybavenosti je dnes jedným z kľúčových faktorov, prečo sú podobné projekty medzi kupujúcimi veľmi atraktívne,“ okomentoval development vo výstavbe realitný maklér Lukáš Sopko. 640 bytov vyrastie na ploche takmer 30-tisíc štvorcových metrov, a to v areáli bývalých Východoslovenských tlačiarní. Administratívne budovy a výrobná hala po tlačiarňach boli zbúrané developerom v priebehu rokov 2024 a 2025.
Zaujímavosťou je, že odkaz tlačiarenského remesla v Košiciach siaha až do 17. storočia. Moderný areál tlačiarní pri Letnej ulici však vznikol za bývalého režimu a rozmach zažil už v 50. rokoch. Podľa Beáty Hamarovej z RE/MAX Magnific je pozitívom projektu WatsoNova „recyklácia“ areálu po tlačiarenských závodoch.
„Pre mňa je to morálne plus. Nestavia sa na zelenej lúke pri letisku, ale lieči sa jazva v meste po starých tlačiarňach. To je skutočná urbanistická udržateľnosť,“ okomentovala výber pozemkov Hamarová. Spomínané pozemky odkúpila v roku 2021 spoločnosť CTR.
archív CTR
V plnom prúde
WatsoNova pod svojou „strechou“ ponúkne celkovo 640 bytov. Aktuálne v okolí Watsonovej a Letnej počuť denne stavebný ruch. V areáli budúceho developmentu pracuje okolo 150 robotníkov. Nad výkopovou jamou a časťou hrubej stavby sa týči niekoľko žeriavov, okolo marca ich bude dokopy až desať. Podľa oficiálneho webu projektu je výstavba developmentu rozdelená na jednotlivé etapy.
Ako však vysvetľuje Ján Horváth z CTR Real Estate, v praxi sa proces výstavby napokon prehodnotil. „Pôvodne sme plánovali projekt zrealizovať v dvoch etapách. Napokon sme sa ho rozhodli realizovať v jednej, no s dvomi kolaudáciami,“ podčiarkol Horváth. Prvá kolaudácia by mala podľa CEO prebehnúť na konci roka 2027 a druhá o rok neskôr. Ako ďalej prezradil z „kuchyne“ CTR Real Estate, spoločnosť pri väčších developmentoch uvádza byty na trh postupne. A to v niekoľkých fázach, v závislosti od rýchlosti predaja.
WatsoNova Košice. Zdroj: CTR Real Estate
Ďalší scenár
Zároveň má developer v rukách aj ďalší scenár. V hre je tak aj možnosť, že si spoločnosť za účelom nájomného bývania v portfóliu ponechá aj časť samotného projektu. Ako dodal, bytové jednotky na WatsoNovej uvádzajú na trh v jednotlivých fázach. Aktuálne na začiatku februára tohto roka odštartovali tretiu etapu predaja.
V súčasnosti sa tak na trh už dostalo takmer 500 bytov košického projektu, a ako podčiarkol Horváth, predaných je vyše 300 bytov. Súčasťou projektu WatsoNova je aj retailová časť o rozlohe 9 500 štvorcových metrov prenajímateľnej komerčnej plochy.
Gastro, supermarket, ale aj bylinky
V portfóliu služieb tak moderná štvrť ponúkne napríklad aj gastro, kaviareň, fitness centrum, parkovú zeleň, zónu na chodenie von so psami, relaxačnú zónu, detské ihrisko, bylinkovú záhradu či supermarket. Projekt WatsoNova sa do pôvodnej verzie developmentu pretransformoval z projektu Rezidencia Letná.
Podľa dokumentu zverejneného v roku 2022 v rámci EIA (proces posudzovania vplyvov na životné prostredie) sú celkové orientačné náklady projektu 50 miliónov eur. Vedenie spoločnosti pre Forbes potvrdilo, že orientačná cenovka sa vyšplhala napokon na okolo 100 miliónov eur.
Prémiové bývanie
Samotný projekt sa aj podľa oficiál- nych materiálov prezentuje ako prémiové bývanie na lukratívnej adrese, no s katalógom bytov určených pre široké spektrum klientely. „WatsoNova ponúka jednoizbové byty vhodné ako štartovacie byty či ako investíciu aj veľké byty s rozlohou aj 200 štvorcových metrov,“ okomentoval Horváth.
Aktuálne má development v ponuke byty so širokou škálou dispozícií, od jednoizbákov až po šesťizbové byty s rozlohou aj 200 štvorcových metrov. Cenovka sa tak pohybuje podľa prezentovanej ponuky od vyše 140-tisíc eur za bytovú jednotku až po vyše jeden milión eur.
Ako potvrdil aj CEO CTR, priemerná cenovka za štvorcový meter je 4 300 eur a pri prémiovejších bytoch sa dotkne aj hranice 6-tisíc eur za štvorcový meter. WatsoNova má v portfóliu tri typy vyhotovenia bytov: Comfort, Premium a Platinum. Každá variácia odzrkadľuje výšku prémiovosti vyhotovenia bytových jednotiek. Platinum ponúkne najvyšší stupeň luxusu daného bytu.
„Už Comfort dosahuje určitý vyšší priemer a laťka je postavená naozaj vysoko,“ komentuje Horváth. Platinum ponúkne veľkoformátové obklady a dlažby, vyšší štandard kúpeľňových batérií, ale aj smart domácnosť.
Problém s dopravou
Jedným z kľúčových faktorov developmentu nie je len dispozícia a prémiovosť bytov, ale aj prémiovosť samotnej lokality. Lokalizácia v blízkosti centra mesta sľubuje určitú lukratívnosť, no zároveň zasadenie do mestskej časti má aj svoje negatívne stránky. Tou najzásadnejšou je fakt, že okolie Watsonovej a Letnej je výrazne dopravne vyťažené.
„Úprimne si myslím, že po nasťahovaní nových majiteľov bytov môže byť doprava ešte intenzívnejšia, keďže ide o jeden z najväčších rezidenčných developmentov v Košiciach,“ myslí si Lukáš Sopko z Diamond reality. Hamarová z RE/MAX Magnific upozornila, že Watsonova je podľa jej názoru jednou z najvyťaženejších dopravných tepien v Košiciach, čo môže znamenať zvýšenú intenzitu hluku a emisií. Podľa maklérky, ale aj domácich je problematickým aj neďaleký kruhový objazd.
„Je dlhodobo vnímaný ako kritický bod s vysokou nehodovosťou a častými zápchami. Developer deklaruje snahu o zlepšenie dopravy v okolí, no reálne dôsledky ukáže až plné vyťaženie novej štvrte,“ hovorí Hamarová. Ako naznačila realitná maklérka, CTR stojaci za projektom WatsoNova prisľúbil modernizáciu okolia developmentu vrátane niektorých častí dopravných komunikácií.
Spolupráca s mestom
CTR totiž v roku 2021 podpísal memorandum s mestom Košice, na základe ktorého developer do okolitej dopravnej infraštruktúry investuje 2,5 milióna eur. „Súčasťou riešenia sú aj konkrétne opatrenia zamerané na zlepšenie plynulosti a bezpečnosti dop- ravy, ako napríklad vybudovanie pruhu pre autobusy, cyklochodníka či zvýšenie bezpečnosti pre chodcov prostredníctvom svetelného značenia.
Na rozvoji infraštruktúry sa zároveň podieľa aj mesto Košice, ktoré plánuje investovať porovnateľnú sumu do súvisiacich dopravných riešení. Časť týchto investícií je financovaná aj z poplatku za rozvoj, ktorý developer v rámci projektu uhrádza,“ doplnil ešte Horváth z CTR Real Estate.
Expanzia mimo región
Horváth priznal, že aktuálne expanzia mimo košického regiónu nie je na stole. CTR však má v portfóliu aj jeden pozemok mimo Košíc, a to rovno v hlavnom meste. „Máme dlhodobo v Bratislave jeden pozemok, no, pravdupovediac, sa s ním skôr trápime,“ okomentoval CEO CTR Real Estate. Ide o pozemky v mestskej časti Bratislavy-Karlova Ves. „Jeho rozvoj je z pohľadu povoľovacích procesov komplikovaný,“ dodáva CEO CTR Real Estate.
„Dlhodobo sa nám nedarí získať územné rozhodnutie. Ide o menší projekt a vzhľadom na naše zázemie v Košiciach sa aktuálne sústreďujeme na rozvoj v tomto regióne,“ okomentoval Horváth. Ako Horváth doplnil, pri realizácii plánov v Košiciach je významným faktorom minimálna fluktuácia zamestnancov a čo najstálejší pracovný tím. Kľúčovým tak napríklad je, že tím odborníkov prechádza z projektu na projekt, čím sa podľa CEO dodržiava aj určitá personálna kontinuita. Ako priblížil, plány CTR v Košiciach nekončia projektom WatsoNova.
„Sledujeme aktuálne minimálne dve záujmové územia,“ naznačil Horváth. Zároveň sa zatiaľ nechcel vyjadriť k detailom budúcich projektov, no priznal, že metropola východu naďalej zostáva v hľadáčiku developera. „V Košiciach sa cítime doma a sú našou srdcovou záležitosťou,“ dodal CEO developera.
