Realitní experti rozumejú trhu, ale hľadajú argumenty, ako si nepriznať problémy. Pozrite sa, na čo si dávať pozor.
Existuje veda o tom, ako lepšie predať nehnuteľnosť. Odborníci radia mať upratané, ale nie sterilne čisto. Dôležité sú drobnosti, ktoré ukážu predávaný byt ako domov: vankúšiky na sedačke, drobnôstky na poličke a príjemná vôňa.
Nech vás neprekvapí, ak rovnakú výzdobu uvidíte pri viacerých obhliadkach – výstava je totiž putovná. Niektorí makléri požičiavajú predávajúcim osvedčené sety, ktoré navodzujú útulný pocit domova. Súčasťou môže byť aj čokoláda. Príjemne vonia, oživuje spomienky na detstvo a ak ju potenciálny záujemca dostane ako darček, sú to ďalšie plusové body.
Až by sa mohlo zdať, že čokoláda nič nepokazí, lenže v slovenských podmienkach to nie je celkom pravda. Dôležitým príkladom je situácia s aktivitami spoločnosti Proxenta, a to nielen v jej kubánskej továrni na cukrovinky. Tento príbeh dobre ilustruje, že aj voňavá a sladká investícia môže nepríjemne zhorknúť. Prehliadaných paralel medzi investíciou na Kube a do domácich realít môže byť pritom veľa, len ich často nechceme vidieť.
Priveľmi horká čokoláda
Poučenie z príbehu Proxenty je pomerne jednoduché. Aj navonok zaujímavo znejúci nápad môže naraziť. Spoločnosť je známa továrňou na cukrovinky na Kube, ktorá však investorom neprináša očakávané zhodnotenie.
Na prvý pohľad sa všetko mohlo zdať ideálne. Veď čokoládu ľudia milujú a spoločný podnik s kubánskou vládou, v ekonomike, ktorú riadi štát, sa javí takmer ako istota bez nepríjemnej konkurencie. Lenže ostrov má množstvo problémov vrátane amerických sankcií.
Šéf skupiny Proxenta zverejnil pred mesiacom na Youtube video, kde upokojuje akciových investorov ich továrne. Pripomenul, že situácia na Kube bola vždy komplikovaná. „Vieme, do akého prostredia sme išli, kde sa pohybujeme,“ zdôrazňuje s tým, že sú strategickým podnikom, čo znamená určité výhody.
„Dennodenne pracujeme na tom, aby bol objem výroby dostatočne veľký, aby vám investície prinášali výšku dividendy, ktorú sme prezentovali. Naďalej sa držíme plánu,“ dodal. Dôležitým dátumom má byť rok 2027. Pôvodne mala spoločnosť avizovať dividendy až vo výške 15 percent.
Krátko na to informoval Denník Sme, že Proxenta žiada ľudí o odklad splatnosti ich dlhopisov, no tie sa už týkajú aj iných projektov.
Spoločné riziká
Asi netreba zdĺhavo vysvetľovať, že akcie či dlhopisy, ktoré nie sú verejne obchodovateľné, predstavujú vyššie riziko ako bežné investície. Tomu by mal zodpovedať aj podiel v portfóliu. Rozhodne to nie je investícia pre väčšinu úspor. Skôr špekulatívny nástroj pre menšiu časť odložených financií. A určite treba spozornieť, ak firma pred splatnosťou dlhopisov ponúka namiesto hotovosti akcie – bez toho, že by pôvodne išlo o konvertibilné dlhopisy. Čo sa v prípade Proxenty stalo.
Na stránke firmy teraz dominuje veľký oznam „Aktuálne informácie k investičným produktom skupiny Proxenta“. Za titulkom sa skrývajú právne varovania, že obsah ich stránky nepredstavuje investičné odporúčanie ani verejnú výzvu na investovanie.
Obetovanie najdôležitejšej časti stránky právnym informáciám naznačuje, že spoločnosť je pod prísnym dohľadom. Bude zaujímavé sledovať, či regulátor nájde pochybenia pri predaji. Ani prípadné sankcie však neznamenajú, že ľudia sa k peniazom dostanú ľahšie.
Aj to iba potvrdzuje, že investícia a istota sú antonymá.
Domáce riziká
Vráťme sa však z Kuby domov. Reality sa javia ako dobrý nápad najmä preto, že predchádzajúci rast cien bol výrazný. Mnohých Slovákov láka ich fyzická podstata a predchádzajúci silný rast cien. Ani jedno však neznamená istotu. Napokon, aj veľký propagátor realitných investícií Robert Kiyosaki má svoje tajomstvá.
Na rozdiel od kubánskych cukroviniek však zákon pri fyzickej kúpe investičného bytu neprikazuje sprostredkovateľovi ani len to, aby kupujúceho poučil o rizikách.
„Veď prečo?“ poviete si. Pri realitách však platí, že ich výhoda je aj ich najväčšou nevýhodou. Dom či byt len tak niekto neukradne, no v prípade vojnových konfliktov či vyľudňovania sa nedajú nehnuteľnosti preniesť a majiteľ musí sledovať, ako strácajú na cene. Ukrajinci by nám o tom mohli rozprávať.
A čo sa týka cien: tie odrážajú aktuálny stav a budúce očakávania. Ako hovoria učebnice, minulé výnosy nie sú zárukou budúcich. A prenájmy už dnes prestávajú byť tak ekonomicky atraktívne pre vlastníkov, ako boli kedysi.
Realitné vytriezvenie
Už aj odborníci na nehnuteľnosti si čoraz viac uvedomujú riziká domáceho trhu. Realitný expert Remaxu Ján Hámorský pre portál Pravda nedávno upozornil na nepriaznivú demografiu, že už v roku 2035 nebude bez príchodu cudzincov ľudí, ktorí by si kupovali alebo prenajímali byty.
„Klesajúci počet obyvateľov v produktívnom veku by nestačil generovať dostatočný dopyt po bývaní,” varuje. Riešenie vidí v príchode ľudí zo zahraničia i v domácom sťahovaní. Predpokladá, že ľudia sa z regiónov budú sťahovať za prácou, štúdiom či službami v rámci Slovenska. „Tento presun pomôže udržiavať dopyt po bytoch vo väčších mestách aj napriek celkovému starnutiu populácie. Ešte dôležitejšia však bude zahraničná migrácia,“ dodáva.
Podobne to vidí aj štatistika. Napokon, podrobný pohľad na okresy a predpokladaný vývoj pôrodnosti i vnútroštátnej migrácie prednedávnom priniesol aj Forbes.
V jeho slovách však zaujme niečo iné. Konkrétne optimizmus, že časť nehnuteľností si udrží rastovú trajektóriu. Dôvod takéhoto uvažovania je jednoduchý. Realitní makléri sami vnútorne veria, že trh má perspektívu. Opačný postoj by odradil kupujúcich a vyvolal by deflačnú špirálu.
Na čo si teda dať pozor?
Iba odraz životnej úrovne
Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že nehnuteľnosti si v niektorých lokalitách vždy udržia vysokú cenu, pretože ľudia niekde potrebujú bývať. Aj v prípade Bratislavy to však môže platiť napríklad pri historických bytoch, ktoré kombinujú dobrú adresu a nenahraditeľnú architektúru.
Cenová hladina nehnuteľností vždy odráža životnú úroveň. Zjednodušene povedané, ak sa bohatstvo znižuje alebo nerastie predchádzajúcim tempom, logicky klesá aj dopyt po realitách. Áno, ľudia potrebujú niekde bývať, ale zároveň potrebujú jesť a nejako tráviť voľný čas. Ak sú ceny nehnuteľností vyššie ako benefity z pracovného trhu v hlavnom meste, ľudia sa rozhodnú inak.
Dôležitým faktorom je aj dostupnosť hypoték, keďže väčšina ľudí financuje bývanie práve cez úver. Pokiaľ sa pre vyššie sadzby a sprísňovanie podmienok obmedzia možnosti úverovania, cez nižší dopyt sa to prejaví na kúpe. Predovšetkým mladí odložia nielen nákup nehnuteľnosti, ale aj založenie rodiny. Alebo rovno odídu za lepšími podmienkami.
Životná úroveň na Slovensku klesá, prepadáme sa v porovnávaní s ostatnými európskymi krajinami. Predovšetkým Bratislava je príkladom mesta, kde sa bývanie stáva nedostupným. Môže byť naivné uveriť tomu, že sem budú neustále prúdiť davy, ktoré dajú väčšinu príjmu na bývanie (cez hypotéku či nájom) a neostane im ani na bežné radosti.
Trh práce sa mení
Významný vplyv na cenu nehnuteľnosti bude mať aj vývoj na trhu práce. Pracovná koncentrácia, ako ju poznáme v súčasnosti, nemusí byť nevyhnutná. Je tu nastupujúca éra AI a posilňovanie práce z domu. Ak ľudia budú môcť pracovať z domu jeden alebo dva dni v týždni, oplatí sa im dochádzať aj z väčšej vzdialenosti, teda nie päťdesiat kilometrov, ale možno až 150 kilometrov. Ich život sa tak bude koncentrovať v menších a ekonomicky udržateľnejších centrách.
Aj firmy už uvažujú inak. Už dnes vidíme, že mnohé spoločnosti majú back office v regiónoch, lebo je to lacnejšie. Pomerne jednoducho si dokážu vyhodnotiť, že ak ponúknu zaujímavé pozície mimo veľkých miest, na ich mzdových nákladoch sa to prejaví veľmi pozitívne. Príklady zo zahraničia, kde vznikajú celé regióny „duchov“ sú nespochybniteľné, ale udali sa v inom čase a prostredí. To neznamená, že vyľudňovanie niektorých oblastí na Slovensku nehrozí, ale nemusí byť až také dramatické.
Zahraniční vlastníci na odchode
Takisto treba zohľadniť zahraničných vlastníkov, ktorí dnes tvoria celkom početnú časť realitných investorov v Bratislave, hoci presné čísla nie sú známe. Nedržia nehnuteľnosti na prenájom, ale najmä pre medziročný nárast ceny, ktorý je zaujímavejší ako iné aktíva. Ak táto výhoda pominie a výnosy budú zaostávať za očakávaniami, začnú predávať. Žiadne emócie a vzťah k mestu, iba kalkulačka. To cez vyššiu ponuku a nižší dopyt ovplyvní v prvom rade ceny novostavieb a neskôr aj staršie byty.
Podceniť netreba ani politikov. Tí vnímajú bývanie ako dôležitú volebnú tému a budú sa snažiť priniesť riešenie. Relatívne rýchlo sa môže stať realitou vysoká daň z nehnuteľností, samozrejme, až v prípade vlastníctva viacerých bytov.
Takisto môžu politici zrušiť časový text pri predaji nehnuteľností. To by mohlo spôsobiť silný jednorazový efekt, keď by sa ľudia snažili zbaviť svojich realít skôr než sa daň naozaj zavedie. Toto môže byť potenciálny ponukový šok.
Nájomné bývanie je biznis pre veľkých
Ak sa aj napriek všetkému podarí udržať trend sťahovania do veľkých miest, riešenie najmä pre cirkulárnu migráciu môže byť nájomné bývanie. Už dnes však vlastníci bytov upozorňujú, že prenajímanie sa im nevypláca. Môže to byť nový normál.
Ak sa rozšíri trend nájomného bývania, konkurenčnou výhodou budú úspory z rozsahu. Teda nie jeden človek s troma bytmi, ale veľké fondy s celými domami. Byť malým hráčom na rozvinutom trhu nebude veľká výhoda. Najmä nie pre tých, ktorí vymýšľajú, ako extra „skasírovať“ nájomníka, ak má domáce zvieratko.
A kde sú migranti?
Aj spoliehanie sa na migrantov je pomerne optimistický scenár. Hoci sú bez debaty potrební. Politici však zbierajú body práve na strašení migráciou. Výrazne im sekunduje nepriateľské prostredie niektorých inštitúcií. Tí, ktorí prišli obsadiť potrebné pozície, sa napríklad cítia ako nechcení privandrovalci, keď sa musia dostať na cudzineckú políciu v poli pri Vajnoroch.
Aj po vypuknutí vojny u nášho suseda sme videli, že na ukrajinsko-slovenských hraniciach stáli náborári z Nemecka a ďalších štátov, ktorí ponúkali expertom slušné pozície. Slováci sa na vlastnej pôde len prizerali. S prisťahovalcami nedokážeme pracovať a zo dňa na deň sa to nezmení.
Cirkulárna migrácia dáva zmysel a poznáme ju z opačnej strany, napríklad zo Spojeného kráľovstva. Mnohí tam odišli na pár rokov, odviedli dane a poistné, nečerpali výhody miestneho sociálneho systému. Potom, ako si zarobili na byt, sa vrátili domov. Len malá časť, ktorá sa naozaj uchytila, tam ostala.
V opačnom garde môže Slovensko fungovať, len ak bude ekonomicky zaujímavejšie ako ostatné štáty EÚ. A to je problém. Zaostávame za ostatnými krajinami V4 a aj noví členovia ako Rumunsko a Bulharsko nám v mnohom nepríjemne dýchajú na chrbát. Ak budeme najhorší z EÚ, s migráciou sa môžeme rozlúčiť. Realitou bude skôr únik našich ľudí.
Vitajte v realite
Ak to zhrnieme, môžem len dúfať, že tu budú chcieť žiť cudzinci. Zatiaľ si skôr všímame, že tu nechcú zostať ani naši vlastní obyvatelia. Vidíme to aj na stredoškolákoch, každý piaty maturant si vyberá vysokú školu v zahraničí.
Už čoskoro nemusí slovenský realitný trh ťahať reálny dopyt, ale želania realitných maklérov. Zlomyseľne by sme mohli povedať – dúfajú, že zarobia skôr, než sa systém zrúti. Aby sami nemuseli pracovať vo fabrikách, keďže cudzinci prichádzajú neochotne a mladí Slováci radšej budú platiť realitné provízie v zahraničí.
Ak so mnou chcete polemizovať, teším sa na stretnutie na budúci týždeň na Forbes Money Masterminds.
