Tisíce bytov na konci Petržalky, ale aj možný rebranding megaprojektu pri Dunaji. CEO slovenského developera Cresco Real Estate Ján Krnáč prezradil nové informácie a novinky o plánoch developera.
Ján Krnáč stojí na čele developera Cresco Real Estate, ktorý na Slovensku pôsobí už vyše 30 rokov a posledné roky rozširuje aktivity aj u nášho západného suseda. Krnáč exkluzívne pre Forbes priblížil, aké má developer plány s megaprojektom pri Dunaji, doteraz známym ako Waterside. Taktiež priznal, ako príjmy spoločnosti okreše nedávno zavedená transakčná daň.
Vlajkovou loďou bol, je a zrejme aj bude development Slnečnice v Petržalke. Je to projekt nachádzajúci sa na stohektárovom území a je najväčším svojho druhu v česko-slovenskej lokalizácii. V pláne je v konečnom dôsledku to, že v tomto priestore bude žiť okolo 15-tisíc ľudí. Samozrejme, sme v rámci Bratislavy a v Prahe zaneprázdnení aj inými a novými aktivitami. Nedá sa povedať, že máme len jednu prioritu.
V Slnečniciach žije aktuálne okolo osemtisíc ľudí, kapacita je približne 15-tisíc ľudí. Aktuálne sme aj s projektmi vo výstavbe na nejakých 45 percentách.
Postupne odovzdávame posledné byty aj v projektoch Slnečnice Uniq a Slnečnice Pop. Aktuálne pokračujeme v Zóne viladomy s projektom Slnečnice Nové viladomy, kde sa práve finišuje odstraňovanie umelého kopca, ktorý vznikol navozením stavebného odpadu pri výstavbe Petržalky, a s výstavbou projektu začneme na jeseň.
Aktuálne máme v projekte Slnečníc vo výstavbe dve výškové budovy, ktoré sú súčasťou návrhu Slnečnice Nad mestom. Zazmluvnenosť projektu máme už dokončenú na viac ako 50 percent. Hrubá stavba oboch veží bude hotová približne v lete, finálna výška tak bude zadefinovaná v blízkom období.
Najvyššia bude mať 24 podlaží.
Projekt spolu ponúkne vyše 1 600 bytov.
Určite 10 až 15 rokov. V súčasnosti pracujeme na zónach, ktoré sú v procese povoľovania, ale aj zónach, ktoré už majú odklepnuté povolenia.
Je to projekt, ktorý nadobudol územné rozhodnutie po 14 rokoch diskusií s mestom a mestskou časťou. Celý projekt sa svojím spôsobom skladá z dvoch celkov. Jedným z nich je prirodzené pokračovanie River Parku, ktorý rieši náš sused JTRE. Medzi naším projektom a projektom JTRE je spoločný projekt, a to Lanfranconiho námestie, v minulosti známe ako planetárium.
Dunajská kvapka…
Áno, to bol pracovný názov. S mestom sme sa v rámci vyrovnania dohodli na finančnom plnení a zároveň že napokon nepôjde o planetárium, ale toto územie sme vyhradili na parkové námestie.
V súťaži vyhral ateliér Between, a toto miesto bude tvoriť určitý buffer medzi jednou a druhou zónou. Pôjde relatívne o veľké námestie v srdci celého projektu.
Podľa vás bol lepší nápad planetárium alebo aktuálne parkové námestie?
V tomto ohľade rešpektujeme vôľu mesta. S vybudovaním planetária a mediatéky projekt počítal. V rámci novej dohody mesto určilo za prioritu investíciu do projektu Živé námestie a Plató Staromestská, a preto sme sa dohodli na finančnej kompenzácii, ktorú mesto použije práve na tieto projekty.
Nad rámec toho nás mesto zaviazalo využiť územie pôvodne zamýšľaného planetária ako verejné parkové námestie. Nebudeme zahusťovať výstavbu, práve naopak, budeme rozširovať zelené plochy v území.
Niektorí Bratislavčania majú stále ťažké srdce na zbúranie areálu PKO…
Áno, tomu rozumiem najmä z nostalgickej stránky. Na druhej strane, faktom je, že budovy neboli historicky koncipované na organizovanie veľkých koncertných podujatí, ich dimenzie, stav, statická doprava a vybavenie nezodpovedali súčasným potrebám. Zároveň platí, že v Bratislave sú vhodnejšie miesta na koncertnú sálu.
Projekt Waterside. Foto: archív Cresco Real Estate
Akých napríklad?
Jedným z nich je napríklad doprava. Ak by do sály prišlo veľké množstvo návštevníkov na koncertné podujatie, mohlo by to spôsobiť problém s dopravou. Aj preto nás v minulosti vtedajší primátor Bratislavy poprosil, či dokážeme nájsť za toto miesto určitú alternatívu.
V tom čase mal víziu planetária, tak sme sa na ňom dohodli. Išlo o niečo, čo bolo uskutočniteľné, pretože išlo o menší počet návštevníkov a komornejší objekt ako budovanie veľkej koncertnej sály.
Samotná zástavba pri Dunaji je rozdelená na dva projekty medzi JTRE a Cresco. Ako to však vyzerá logisticky?
Sme dvaja developeri v jednom území a máme rozdelené pozemky presne na polovicu. Na jednej parcele rieši svoj projekt JTRE a na druhej Cresco Real Estate. Súčasťou celého projektu je viacero spoločných investícií.
Akých napríklad?
Napríklad rekonštrukcia promenády, dopravné riešenia, ako sú zastávky MHD, prípojky a ďalšie. Toto riešime spolu, ale každý robí a dizajnuje svoj projekt na svojom pozemku sám. JTRE spolupracuje s architektmi GFI a my zase s architektmi z ateliéru Bogle Architects, ktorí uchopili urbanisticko-architektonický projekt odlišne.
Ako vyzerá v praxi financovanie Lanfranconiho námestia?
Je to práve jedna z vecí, ktoré máme spoločné, a teda financujeme to spolu s JTRE 50 na 50.
Cresco dlhšie nehovorilo o projekte pod pôvodným názvom Waterside. Čo je v developmente nové?
Aktuálne riešime celú marketingovú stratégiu, komunikáciu a branding projektu.
Platí ešte pôvodný názov?
S najväčšou pravdepodobnosťou nepôjdeme ďalej s predošlými názvami a brandingom a vymyslíme niečo nové. Urbanizmus bude úplne iný. Beriem pozitívne a mestotvorne, že v území sú dvaja developeri a každý rieši svoju časť tak trochu po svojom a mení urbanistickú filozofiu. Práve to je ten mestotvorný aspekt – ak by to bolo celé v rovnakom štýle, nemalo by to mestotvorný charakter.
Ján Krnáč v rozhovore pre Forbes. Foto: Ondřej Pýcha
Prémiové penthousy
Koľko bytov ponúkne samotný projekt?
Niekde okolo 280 bytov a apartmánov.
Bude súčasťou projektu aj prémiové bývanie?
Samozrejme, na horných podlažiach budeme mať penthousy s veľkými terasami s výhľadom na Dunaj a Pečniansky les. Podľa môjho názoru pôjde o najexkluzívnejšie byty v Bratislave. A to z hľadiska výmery, dizajnu a vybavenia spoločných priestorov.
V území Bratislavy stojí viacero lukratívnych nehnuteľností, alebo sú v súčasnosti vo výstavbe. Napríklad veže Sky Parku majú penthousy s cenou 10-tisíc eur za štvorcový meter a podobne je na tom aj Sky Park Tower, na ktorom sa aktuálne pracuje. Vy pracujete s podobnými ciframi?
Pracujeme s rôznymi cenami. Skladba bytov v projekte je rôznorodá – od malých štúdií po veľkometrážne penthousy, a teda logicky aj ich konečná cena bude rôzna.
V našom projekte však garantujeme, že každý byt bude mať výhľad na Dunaj. Samozrejme, že čím je byt vyššie, tým máte aj väčšie súkromie a krajší výhľad. Ceny budeme mať nastavené rôzne, ale všetky budú patriť do top segmentu v Bratislave. Je to úplne iné ako bývať vo vežovej bytovke.
Z hľadiska súkromia to je neporovnateľné. Všetky dispozície, ktoré máme nadizajnované, boli nakreslené v Londýne priamo pánom Boglom osobne, preto hovorím, že projekt nebude mať v Bratislave obdobu.
Aktuálne sedíme a robíme rozhovor v penthouse v rezidenčnom projekte SO-HO v Prahe s výmerou viac ako 200 štvorcových metrov. Viete si predstaviť podobné byty aj v novom Waterside?
Vieme si predstaviť, že v projekte budú v rámci výmery aj lukratívnejšie nehnuteľnosti.
Výška investície bude v mnohom závisieť od toho, ako sa nám podarí vytendrovať samotnú stavbu a za aké ceny budeme predávať byty. Toto by som dnes ešte nerád predbiehal.
Zmena projektu pri Kuchajde
Genéza bola taká, že Lakeside ako taký začala developovať spoločnosť TriGranit. Postavili jednu administratívnu budovu a mali povolenie aj na druhú. Po TriGranite to napokon neskôr odkúpil WOOD & Company.
Táto investičná skupina sa na developmente administratívnej budovy dohodla s Immocapom. Potom ešte v lokalite zostal pozemok na rezidenčnú budovu, a tak sme sa prihlásili do tendra s tým, že by sme na projekte radi spolupracovali.
S WOOD & Company sme sa napokon dohodli, že vstúpime do projektu investične v tandeme 50 na 50 a ako developer zastrešíme kompletný development projektu. Začali sme projekt povoľovať a opäť sme využili ateliér Bogle Architects, s ktorým sme tu navrhli dve výškové stavby.
Cresco v projekte Waterside plánuje aj prémiové penthousy. Foto: Ondřej Pýcha
Čo bolo hlavným kameňom úrazu pri povoľovaní?
Ak sa pozrieme na to, kedy sa postavil Lakeside Park 01, tak samotná výstavba pokračovania projektu trvala relatívne dlho. Napriek tomu, že sa v tejto lokalite územný plán nemenil, pohľad na filozofiu výpočtu koeficientov jednotlivých štvorcových metrov a toho, čo tam môžete a nemôžete postaviť, sa bohužiaľ zmenil v čase.
O čo išlo?
Územný plán bol rovnaký, no na základe trochu iného pohľadu bol povolený Lakeside 01, 02, ako nakoniec povoľujeme 03. Urobili sme tak overovaciu štúdiu, ktorú sme prerokovali s mestom, a na základe toho sme urobili projekt pre územné rozhodnutie a vybavili posúdenie EIA.
V tejto filozofii sme žiadali aj o záväzné stanovisko a na naše prekvapenie prišlo zamietavé, pretože kúsok nezastavateľného pozemku v riešenom území okolo komunikácie Tomášikova patrí mestu. Mesto nám tak zakázalo použiť štvorcové metre z tohto pásu napriek tomu, že riešené územie pri povolení Lakeside 1 a 2 sme nemenili.
Aká je aktuálna situácia?
Chvíľu trvá, kým získate záväzné stanovisko, no dnes ho už máme, rovnako tak máme právoplatné posúdenie EIA. Verím, že v dohľadnom čase získame aj právoplatné územné rozhodnutie a následne tiež stavebné povolenie.
Približne do roka sa začne s výstavbou?
Robíme všetko pre to, aby sme po získaní územného rozhodnutia, teda na jeseň tohto roka, začali projekt postupne predávať, a teda začali robiť postupné predrezervácie. Budúci rok spustíme naplno kampaň a aj samotnú výstavbu.
Koľko bude trvať samotná výstavba?
To závisí od toho, s akým dodávateľom sa nám to podarí dohodnúť. Každý má iné časové možnosti a schopnosti na dokončenie stavby. Ak však poviem okolo 30 mesiacov, malo by to sedieť.
Koľko bytov bude súčasťou projektu?
Vyše 300 jednotiek.
Áno, malo to za následok, že sme museli projekt o niekoľko poschodí znížiť a opäť prejsť povoľovacím procesom. Bolo tam tak zhruba ročné zdržanie.
Spomínali ste WOOD & Company – investičná skupina nedávno informovala o odkúpení obchodného centra Vivo! Nedávno som sa rozprával v rozhovore s partnerom WOOD & Company Ľubomírom Šoltýsom, ktorý prezradil, že plánujú v blízkosti shoppingu postaviť aj tretiu vežu. Neplánujete spojiť sily so skupinou napríklad na tomto alebo iných developmentoch?
S WOOD & Company spolupracujeme na projekte Lakeside, jednej etape projektu Nad mestom a aj na jednom projekte v Prahe, v prípade ktorého sme v joint venture partnerstve. Uvidíme, čo život prinesie a či prinesie partnerstvo aj na nejakom inom projekte. Možno aj na takom, ktorý spomínate.
To znie trochu záhadne. Na tretej veži teda spolupracovať nebudete?
Vieme, že taký projekt existuje, a je to rozumné dotvorenie lokality. O tejto veži viem dlho, pretože keď projekt ešte vlastnil Immofinanz, tak tu mal rozpracovaný projekt práve na rezidenčnú vežu. Podľa mňa to je skvelé dotvorenie celej lokality, v ktorej práve rezidenčná funkcia chýba.
O tomto projekte už nejakým spôsobom komunikujete s WOOD & Company?
Nechcem to teraz úplne komentovať.
Ako celkovo vnímate práve štvrť okolo Kuchajdy, kde aktuálne vládne developerský ruch?
Určité obdobie to v tejto lokalite príliš nežilo, čo sa týka výstavby rezidenčných projektov.
Išlo v podstate o industriálnu okrajovú štvrť Bratislavy…
Áno, využitie bolo skôr komerčného charakteru. My v tejto zóne máme napríklad jeden maličký projekt Zátišie hneď vedľa projektu, na ktorom pracuje developer Atrios. Ide o približne 40 bytov, a keď tento rok získa stavebné povolenie, začneme ho na jeseň predávať. V lokalite je množstvo developerov plus aj štadión Interu, ktorý má pod palcom JTRE, ktorý z neho chce robiť veľkú zónu.
Rezidenčný development na tomto území bol však odštartovaný v princípe dvomi projektmi. Naším projektom III veží a tesne predtým na východnej strane projektom Koloseo. Toto boli prvé dva veľké rezidenčné projekty a teraz to tu opäť začne rásť.
Funkčnosť III veží v 21. storočí
Určite.
Neposunula sa výstavba rezidenčných projektov od postavenia III veží?
Posunulo sa to tak, že my sme ich začali stavať a po nás ich začali stavať ďalší.
Vnímate sa na základe tohto projektu ako trendsetteri?
Bol to prvý projekt podobného vežového formátu a v tom období to bol veľmi odvážny počin. Išlo o bytové výškové stavby, na ktoré bratislavský kupujúci nebol vôbec zvyknutý. Jedna výšková budova sa dokončovala, keď sme začali projekt stavať, a to bol Rozadol.
To bola jedna budova a my sme pracovali na troch. Išlo o 633 bytov, ktoré sme v tom čase dali na trh, postavili, skolaudovali a nadčasovo nadizajnovali. Pamätám sa na skvelú spoluprácu s Martinom Wolfom z architektonického štúdia SCB v Chicagu, ktorý prišiel a urobil redizajn existujúceho projektu.
Myslím, že to urobil veľmi dobre. Samotné veže fungujú dobre, v parteri sú umiestnené služby a ich architektúra je nadčasová.
Určite, napríklad len taký detail, a to vie málokto, že v každej veži je súkromné fitnescentrum. Každá veža má aj recepciu a tzv. family room. Aj z toho pohľadu v tom čase, ale aj dnes, išlo o jedinečný projekt.
Pri výstavbe rezidenčných veží sa v tom čase veľa naučili aj samotné stavebné firmy. Nehovorím, že je stavba vo všetkom dokonalá na sto percent, ale nemám konkrétnu vec, ktorú by som označil.
Státisíce pre transakčnú daň
Od apríla platí transakčná daň. Ako ju hodnotíte? Dobrý alebo zlý nápad?
Na základe medializovaných správ sa do tejto dane pustili na celom svete okrem nás len dve krajiny, a to Venezuela a Maďarsko. Tu treba hľadať odpoveď, či to je dobrý alebo zlý nápad.
Koľko to bude ročne stáť Cresco?
Predbežne sú odhady medzi 150- až 250-tisíc eurami ročne. Máme to šťastie, že robíme s veľkými číslami a chytá nás tá maximálna hranica. Drobných podnikateľov, napríklad rôzne prevádzky aj v našom projekte Slnečnice, zamerané na služby či drobné komodity, táto daň postihuje omnoho viac.
Odrazí sa samotná daň aj na cene bytov?
Do určitej miery môže. Oveľa väčší dosah na cenu bytov má opatrenie v podobe zvýšenej DPH na úroveň 23 percent, ktoré sme dostali do vienka ako súčasť konsolidačných opatrení.
Odrazí sa to na cene bytov…
Na dostupnosti bytov áno. Z okolitých krajín máme na bývanie najvyššiu DPH okrem Maďarska, ktoré však kompenzuje túto daň najnižšou daňou z príjmu v EÚ. Po lopate povedané, keď si niekto zoberie v súčasnosti hypotéku na byt a spláca ju 30 rokov, tak sedem rokov spláca DPH.
Prvý rezidenčný projekt developera v Prahe má meno po známej štvrti SO-HO. Foto: Ondřej Pýcha
Najpredávanejšie byty
Poďme k hospodárskym výsledkom Cresco Real Estate za rok 2024. Keďže nemáte konsolidovanú účtovnú závierku, ročný obrat za celé Cresco sa dohľadáva komplikovane. Ako sa vám teda darilo, čo sa týka zisku a tržieb za minulý rok?
Ako hovoríte, nemáme konsolidovanú závierku, a preto sa to dá ťažko takto zhrnúť. Je to rôzne aj z toho dôvodu, že každý z jednotlivých projektov je v inej etape, čiže u nás sa výkonnosť developera lepšie sleduje nie cez tržby a zisk, ale cez číslo predaných bytov za príslušné obdobie, prípadne počet bytov vo výstavbe.
Ktoré byty sa vám teda predávali najlepšie?
V podstate za prvý kvartál roku 2025 sme dosiahli najväčšiu predajnosť v Bratislave podľa reportu Builtmind, a to v počte 65.
Išlo o Slnečnice?
Bola to kombinácia projektov. Sčasti Slnečnice, ale aj projekt Agáty, ktorý ešte dopredávame, pretože ich tento rok kolaudujeme a budeme ich odovzdávať majiteľom. Tieto dva projekty nám zabezpečili, že sme mali najpredávanejšie byty v Bratislave.
Ktoré projekty z vášho portfólia zarobia v období rokov 2025 až 2026 najviac?
Opäť to budú Slnečnice, ktoré budú mať vo výstavbe medzi 600 až 700 bytmi. Logicky tento projekt budeme mať záujem predávať čo najviac.
Určite k tomu pribudne aj projekt Lakeside, Waterside, projekt Zátišie a dopredaj Agátov. Nehovoriac o tom, že máme projekty aj v Čechách.
Ako ste hovorili, sedíme v penthouse prvej etapy projektu SO-HO, ktorý je aktuálne posledný voľný. Vo výstavbe je aj druhá etapa, kde sme dosiahli predaj 40 percent, čo je v číslach okolo 80 bytov.
