Dôležitý vplyv na demografický vývoj a ceny nehnuteľností môžu mať aj takzvané čierne labute – ako vojna a v pozitívnom zmysle objavenie lieku na rakovinu.
V roku 2050 sa počet obyvateľov v okrese Bratislava III zvýši oproti dnešku o 23 percent. V okrese Bratislava V však za rovnaké obdobie ubudne desať percent ľudí. To by mohlo ovplyvniť ceny nehnuteľností.
No medzi mestskými časťami nie sú natiahnuté ostnaté drôty a ľudia budú prirodzene migrovať. Práve to dobre ilustruje, prečo treba demografické prognózy vnímať v širšom kontexte.
Pozrite si podrobné demografické prognózy o tom, ako budú vyzerať slovenské regióny, a taktiež názory odborníkov na vplyv demografie.
Debata o rizikách realitných investícií okorenila aj májový Forbes Money Summit. Hlavný ekonóm VÚB Zdenko Štefanides upozornil, že počet ľudí žiadajúcich o hypotéku klesne v priebehu najbližších 10 až 15 rokov o tretinu.
„Ďalší zdedia nejaký byt po rodičoch či starých rodičoch. Môže sa stať, že trh nehnuteľností príde o polovicu potenciálnych kupcov,“ spresnil s tým, že bude potrebné pozorne sledovať, ako sa môže situácia v jednotlivých regiónoch vyvíjať.
Práve demografické prognózy sú jedny z najpresnejších, pokiaľ nenastane pandémia alebo vojna, dodal ekonomický expert Globsecu Vladimír Vaňo. „Viete povedať, kedy dieťa pôjde do školy, kedy začne pracovať. Ak sa pozrieme do ďalekej budúcnosti, Slovensko sa v podstate scvrkne na niekoľko veľkých mestských regiónov. Urbanizácia je faktor, ktorý treba opatrne brať do úvahy pri investíciách do budúcnosti,“ vysvetlil.
Realitný odhad s otáznikom
Odveta prišla popoludní. Milan Murcko, CEO spoločnosti YIT Slovakia, razí z pozície developera k demografickým prognózam skeptickejší prístup. Upozorňuje napríklad, že v porovnaní s Českom je počet bytov menší o sto jednotiek na tisíc obyvateľov. „Inými slovami, tlačíme sa v nich viac ako oni. Ak by sme ich chceli dobehnúť, potrebujeme postaviť 500-tisíc bytov,“ zdôraznil.
V následnom komentári pre Forbes spomenul viacero argumentov, prečo si myslí, že je zložité odhadnúť vplyv demografie na realitný trh. Pomerne ostro zakončil svoj komentár slovami, že „akákoľvek predpoveď by sa mala brať len ako bulvárny článok k rannej káve“.
Obaja ekonómovia pritom neponúkali konkrétne predpovede, upozornili len na potrebu zohľadniť demografické prognózy, keďže ľudí skutočne ubudne. No premenných, ktoré treba brať do úvahy, bude určite viac. Dopyt po bytoch môže zvýšiť aj čoraz vyššia rozvodovosť.
Štefanides pripomenul, že zrejme pribudnú kondomíniá pre dôchodcov. „S demografiou treba pracovať. Treba si investície dobre premyslieť,“ zakončil svoju úvahu. Vaňo pripomenul, že analýzy robili akademici aj na základe dát mobilných operátorov, ktorí najlepšie vedia, kde ľudia skutočne žijú, bez ohľadu na to, čo sa napíše napríklad v sčítaní.
Chyby pri prognózach
Developerov zrejme vyrušili aj iné veci než ekonomické prognózy. V marci vyšiel v jednom zo slovenských denníkov rebríček desiatich miest, ktoré najrýchlejšie vymierajú, so sugestívnou otázkou – „Kde sú byty riziková kúpa?“
Článok porovnával počet obyvateľov zo sčítania medzi rokmi 2013 a 2023. Na 10. mieste sa umiestnila košická mestská časť Nad jazerom. V tomto konkrétnom prípade však mohla byť za takmer 14-percentným prepadom počtu obyvateľov zmena štruktúry. Dediči po pôvodných majiteľoch sa možno do bytov nenasťahovali, ale prenajímajú ich, čo oficiálne štatistiky nedokážu dobre zachytiť.
Na Košice navyše treba hľadieť komplexne. Štvrťmiliónové mesto dlhodobo láka obyvateľov zo vzdialenejších obcí. Hoci je Nad jazerom jednou z odľahlejších mestských častí, nachádza sa blízko Valalík, kde stavia svoju fabriku Volvo. Práve tento smer môže byť najpriaznivejší pre budúce rozširovanie Košíc, keďže z viacerých ďalších strán ich obklopujú kopce.
Aj tento príklad dobre ilustruje, prečo treba demografiu posudzovať komplexne.
Aké faktory zohľadniť?
Aj Murcko priznáva, že veľa slovenských domácností má naozaj viac peňazí v nehnuteľnostiach, ako by bolo rozumné. No zdôrazňuje, že preňho je „zarážajúce, aký zjednodušujúci a nekompetentný pohľad na vec tieto komentáre ponúkajú“. Sám považuje za málo profesionálne urobiť v súvislosti s príchodom populačne slabších ročníkov všeobecný záver o klesajúcom dopyte, a tým aj cenách.
„Ak sa pozrieme len na demografiu, je pravda, že celkový počet potenciálnych kupujúcich by mal v najbližších rokoch klesať. Lenže použiť na ilustráciu Taliansko a nehnuteľnosti zadarmo je zavádzajúce. Demografické stromy Talianska a Slovenska sú posunuté približne o 25 rokov,“ približuje.
Dôležitým faktorom, ktorý treba podľa neho zohľadniť, je spomínaný menší počet bytov v porovnaní s Českom. „Ak by sme ich ročne stavali 20-tisíc a oni by zároveň prestali budovať, dobehli by sme ich za 25 rokov. Toto asi nevyjde. Úmyselne som vybral Česko, lebo väčšina rozvinutých krajín má nielenže vyšší počet jednotiek, ale každoročne ho tiež posilnia o vyššie percento ako my. Inými slovami, vzďaľujú sa nám,“ dopĺňa.
V súvislosti s urbanizáciou sa zamýšľa. „Ako napríklad ovplyvní kultúra home officu, autonómnych áut alebo AI revolúcia dopyt po bývaní v mestách? Bude mať emigrácia alebo imigrácia nejaký vplyv? Dokáže longevity industry predĺžiť vek dožitia v zdraví nad sto rokov? Asi by sme mohli dlho pokračovať…“ vraví.
Zázračný liek na rakovinu
Najčastejšie spomínanými čiernymi labuťami, ktoré môžu nečakane ovplyvniť demografiu, sú vojna a pandémie. Nedávne skúsenosti s covidom i ruskou vojenskou agresiou na Ukrajine ukazujú, že ani v 21. storočí to nie je len teória.
Pozitívne demografické vplyvy treba hľadať predovšetkým v zdravotníctve v súvislosti s medicínskym pokrokom. Veľké nádeje sa vkladajú najmä do objavenia lieku na rakovinu. Podľa výskumníkov z Chicagskej univerzity by odstránenie hlavných príčin úmrtí, ako sú rakovina, cukrovka a srdcové choroby, predĺžilo vek Američanov iba o tri roky. „Keď ľudia prekročia vek 85 rokov, zomierajú na zlyhanie viacerých orgánov. V podstate zomierajú na starobu. A na to neexistuje liek,“ uviedol podľa The Washington Post hlavný autor štúdie Stuart Jay Olshansky.
Denník konfrontoval tieto tvrdenia s názormi Kennetha Mantona, demografa z Duke University. Podľa neho limity ľudského života nepoznáme a v prípade obmedzenia negatívnych faktorov, ako je fajčenie, vysoký krvný tlak a obezita, by stredná dĺžka života mohla dosiahnuť až 99 rokov.
Zdravý životný štýl však už objavený bol a ľudia ho ani tak často nedodržiavajú. V demografii navyše platí Taeuberov paradox, pomenovaný po americkom sociológovi Conradovi Taeuberovi. Podľa neho objavenie lieku na vážnu chorobu síce zníži úmrtnosť, ale ľudia sú smrteľní, a preto v istej chvíli aj tak skonajú. Uvádzať sa zase budú iné príčiny vrátane spomínanej staroby.
Migrácia a prirodzený prírastok
Dôležitým faktorom môže byť aj postoj k migrácii. Slovensko potrebuje pracovnú silu, no otváranie tejto témy je politicky nepopulárne. Ak by sa zmenil prístup, zásadne by to mohlo ovplyvniť demografiu. Už dnes je jasné, že prisťahovalci by za prácou neprišli do regiónov, kde jej je už teraz nedostatok.
Z podobných oblastí možno očakávať predovšetkým odchod ľudí. Aktuálne má prívlastok ekonomicky najmenej rozvinuté 19 okresov. Štyri ležia v Banskobystrickom kraji, osem v Prešovskom a sedem v Košickom. Zo zoznamu sa vďaka zlepšeniu zamestnanosti doteraz podarilo uniknúť len dvom okresom – Snine a Veľkému Krtíšu.
Najpodrobnejší pohľad na budúci vývoj počtu obyvateľov ponúka Populačná prognóza krajov a okresov Slovenska v rokoch 2023 – 2050, ktorú vypracovalo Výskumné demografické centrum Infostat. Analýza zohľadňuje prirodzený očakávaný prírastok obyvateľov, úmrtnosť, ale aj dôležitý faktor v podobe migrácie medzi okresmi. Len relatívne malý vplyv na potenciálne zhodnotenie nehnuteľností má plodnosť žien. Podľa údajov Infostatu bola v rokoch 2020 až 2022 najvyššia plodnosť v okresoch Sabinov, Gelnica, Kežmarok, Stará Ľubovňa a Námestovo.
Iba tam presiahla hodnotu dve deti na ženu počas reprodukčného obdobia. V prípade týchto okresov treba upozorniť, že za vysokou plodnosťou sú často vylúčené komunity, ktoré trpia generačnou chudobou, a je otázne, do akej miery sa im z nej podarí vymaniť. Práve toto je jedna z najväčších výziev pre školstvo i vládnu politiku. Tisíce detí balansujú nad priepasťou generačnej chudoby. Ak sa ich podarí vzdelať a zapojiť do pracovného procesu, bude to pozitívny impulz pre ekonomiku i miestny realitný trh. Ak to nevyjde, určite nepôjde o potenciálnych kupcov investičných bytov.
Priaznivý a nepriaznivý scenár
Všeobecne panuje zhoda, že počet obyvateľov Slovenska sa bude znižovať. Podľa priaznivého scenára Infostatu by ich bolo v roku 2080 5,1 milióna, podľa stredného 4,7 milióna a podľa nízkeho iba 4,2 milióna. Napriek negatívnemu výhľadu je dobrou správou, že plodnosť sa od roku 2000 zvýšila.
„Základným predpokladom boli veľmi nízke hodnoty plodnosti počas transformačného obdobia do roku 2000, postupná spoločenská stabilizácia a s ňou spojená rekuperácia. Vo veľkej väčšine okresov dosiahla plodnosť najvyššie hodnoty na konci sledovaného obdobia počas rokov 2020 až 2022,“ uvádzajú autori.
Spresňujú, že len v ôsmich okresoch dosiahol rast plodnosti svoj vrchol skôr, a to v období 2015 – 2019. Išlo o okresy Malacky, Myjava, Bánovce nad Bebravou. Najnižšia plodnosť je aktuálne v okrese Snina, len na úrovni 1,2 dieťaťa na ženu. V spodnej desiatke sa objavili aj Bratislava I (1,3) a Košice I (1,3). Vo zvyšných bratislavských mestských častiach je plodnosť na vyššej úrovni, okolo 1,5 dieťaťa. V Košiciach sa dostala cez túto hodnotu v okresoch II a III.
Ani vysoká plodnosť nemusí znamenať, že obyvateľov pribúda. Prirodzený prírastok, ktorý okrem plodnosti zohľadňuje aj úmrtnosť, má negatívny vývoj. Autori štúdie poukazujú na to, že v súčasnosti sú v pluse len východoslovenské kraje. „Prirodzený úbytok obyvateľov vo zvyšných krajoch sa pohybuje od takmer jednej osoby na tisíc obyvateľov v Bratislavskom až po štyri osoby v Trenčianskom a Nitrianskom kraji,“ vysvetľujú.
Prirodzený úbytok praje východu
Ak to rozmeníme na drobné, najvyšší prirodzený prírastok ročne hlási Kežmarok, a to až 10,4 človeka na tisíc obyvateľov. Nasledujú Sabinov, Gelnica, Námestovo a Stará Ľubovňa. Aj tu platí, že s výnimkou Námestova ide o okresy so silným zastúpením marginalizovaných komunít.
„Prirodzený prírastok evidujeme v 34 okresoch prirodzený úbytok je v súčasnosti až v 45. Treba však povedať, že vo viacerých je prirodzený prírastok, respektíve úbytok, minimálny. V 17 okresoch dosahuje hodnotu menej ako jedna osoba na tisíc obyvateľov,“ píšu autori štúdie. V roku 2050 dosiahne plusový prirodzený prívlastok už len 16 okresov. Okrem Senca pôjde o sever stredného a východného Slovenska.
Autori štúdie dodávajú, že priemerný ročný prirodzený úbytok obyvateľov by mal nastať v 63 okresoch. Z toho v 11 bude úbytok predstavovať výraznejšie číslo šesť osôb na tisíc obyvateľov. Pôjde o Zvolen, Košice III a IV, Levice, Prievidzu, Turčianske Teplice, Nové Zámky, Partizánske, Komárno, Piešťany a Myjavu.
Senec kraľuje migrácii
Dôležitá pre odhad počtu obyvateľov je okrem prirodzeného prírastku aj migrácia. Aktuálne z nej najviac profituje okres Senec. Je to dané budovaním satelitov s mladými rodinami. V prvej päťke sú okrem okresu Bratislava III aj ďalšie satelity hlavného mesta, konkrétne Malacky, Pezinok a Dunajská Streda.
Najvýraznejší úbytok v dôsledku migrácie je zaujímavý z viacerých pohľadov. Sú tam okresy Košice III a Bratislava V. V tomto prípade však nemožno hovoriť o vyľudňovaní. Skôr ide o nesúlad medzi trvalým a skutočným bývaním. A zrejme každý byt, ktorý sa objaví v ponuke, si nájomníka nájde. Vyššiu mieru emigrácie hlási napríklad Stará Ľubovňa, ktorá má zároveň najvyšší prirodzený prírastok.
Po zohľadnení všetkých parametrov sa zdá, že v roku 2050 si z pohľadu nárastu obyvateľov polepší len Bratislavský kraj. Mierny úbytok, prípadne stagnáciu očakávajú demografi z Infostatu na východe. „V Trnavskom kraji by malo ísť o pokles zhruba na úrovni 10 percent.
V Banskobystrickom kraji približne 14 percent, v Trenčianskom kraji viac ako 16 percent a najviac by sa mal počet obyvateľov znížiť v Nitrianskom kraji – okolo 18 percent,“ poznamenávajú autori štúdie. Hlavné mesto si polepší vďaka migrácii a taktiež pre lepší zdravotný stav, ktorý zabezpečí nižší prirodzený úbytok.
Okresy s predpokladaným najväčším prírastkom obyvateľov medzi rokmi 2023 a 2050
- Senec (42,5 %)
- Kežmarok (24 %)
- Bratislava III (22,7 %)
- Sabinov (20,6 %)
- Košice-okolie (20,2 %)
- Gelnica (17,3 %)
- Bratislava II (9 %)
- Malacky (7,9 %)
- Pezinok (6,5 %)
- Bratislava I (5,8 %)
Zdroj: VDC Infostat
Viac či menej cestovania?
Hoci práve Nitriansky kraj by mal na demografické zmeny doplatiť najvýraznejšie, môžu nastať aj nečakané situácie. Tamojšia župa je relatívne blízko hlavného mesta, v závislosti od lokality ide o hodinu až dve dochádzania. Ceny nehnuteľností sú tam aktuálne v priemere najnižšie. To môže do budúcnosti viesť k tomu, že časť ľudí s prácou v Bratislave uprednostní vzdialenejšie, no cenovo zaujímavejšie bývanie.
Priať im môže postupné očakávané zlepšovanie dopravnej infraštruktúry a rozvoj režimu home office. Preto sa tiež nedá vylúčiť, že mnoho ľudí sústredí svoje pracovné aktivity v Bratislave, no bývať môžu aj v Nitrianskom kraji. Podrobnejší pohľad na okresy ukazuje, že prírastky možno očakávať len v hlavnom meste Bratislava s výnimkou Petržalky. Ľahké sťahovanie naprieč hlavným mestom zabezpečí, že kraj s úbytkom si po cenovej korekcii obyvateľov nájde.
Okresy s predpokladaným najväčším úbytkom obyvateľov medzi rokmi 2023 a 2050
- Nové Zámky (–19,2 %)
- Levice (–18,4 %)
- Myjava (–18 %)
- Žiar nad Hronom (–16,8 %)
- Šaľa (–16,7 %)
- Partizánske (–16,7 %)
- Prievidza (–16,2 %)
- Topoľčany (–16,1 %)
- Detva (–15,9 %)
- Martin (–15,8 %)
Rozhoduje unikátnosť
To je najdôležitejší odkaz demografických zmien. Vďaka vysokej očakávanej urbanizácii je veľký predpoklad, že o byty v Bratislave bude stále záujem. No v niektorých lokalitách bude treba upraviť ceny smerom nadol. Pri cenotvorbe rozhoduje unikátnosť.
Bývanie v Starom Meste si tak ceny udrží vysoko, korekcie možno očakávať na periférii, ale platí, že pri triezvo nastavenej cene bude komu predať či prenajať. Len už nemožno počítať s prudkým rastom cien ako v súčasnosti. Zaujímavé bude sledovať, ako si ceny udržia výškové obytné budovy v novom downtowne.
Aktuálne sú to veľmi lukratívne novostavby, ktoré ponúkajú kvalitný životný štýl. O 25 rokov však už môžu byť „vybývané“ a ľahko ich atraktivitou nahradia nové objekty s modernejšími technológiami. Podobná logika platí aj v regiónoch. Byty v dobrých lokalitách si cenu udržia ľahšie. Horšie na tom môžu byť paneláky v regiónoch, kde demografi očakávajú pokles počtu obyvateľov. Ceny nemusia nominálne klesnúť, no ak budú rásť pomalšie ako inflácie, peniaze investorov sa znehodnotia.
