Predtým, ako sa rozhodnete investovať peniaze do vysnívanej nehnuteľnosti, mali by ste poznať všetky riziká trhu. Čoho by ste sa ako kupujúci mali vyvarovať a na čo je dobré myslieť vopred? Prečítajte si rady Viktora Obtuloviča, odborníka na realitný trh Fingo.sk, a Dávida Bellaya, konateľa realitnej kancelárie Gravitas.
1. Finančné nástrahy.
Kúpu bytu, domu, chaty či priestoru na podnikanie od začiatku sprevádza emocionálna stránka. Teda pocit, ktorý máme, keď nájdeme tú správnu nehnuteľnosť pre nás. Racionálne zmýšľanie ide do úzadia a tu prichádza prvá nástraha, s ktorou sa na realitnom trhu môžete stretnúť. Financie.
„Často sa stáva, že klient pri kúpe nehnuteľnosti formou hypotéky nemá dostatočnú znalosť o svojich finančných možnostiach a limitoch, čo celý proces spomalí. Predávajúci uprednostní kupujúceho, ktorý je na tento krok finančne aspoň ‚predpripravený‘ a absolvoval už napríklad úvodný skríning v banke,“ upozorňuje Viktor Obtulovič.
Výsledkom môže byť v horšom prípade aj prepadnutie rezervačného poplatku, ktorý ste v domnienke, že dostanete požadované financie od banky, už uhradili.
Druhým problémom kupujúceho je strach. Strach vyjednať si cenu, ktorú som ochotný uhradiť bez zdĺhavých procesov. „Ak je predávajúci ochotný, pri menších bytoch zväčša dovolí len malé vyjednávanie o cene. Ale pri väčších a drahších nehnuteľnostiach môžete ušetriť aj niekoľko tisíc eur, ktoré môžete použiť napríklad na prerábku kuchyne,“ poznamenal Obtulovič.
Tip od nás: Skôr ako sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť, preverte svoje finančné limity s finančným sprostredkovateľom alebo hypotekárnym špecialistom.
2. (Ne)dostupná hypotéka.
Keď sa povie hypotéka, zrejme je každému jasné, že na jej získanie potrebujete stabilný a zdokladovatelný príjem. A to sa týka aj samostatne zárobkovo činných osôb. Aby ste zvýšili svoje šance na bankovom trhu, môžete podniknúť niekoľko jednoduchých krokov, vďaka ktorým sa vyhnete aj vyššie spomínaným nástrahám.
Podľa odborníka z Fingo sa môžete napríklad zbaviť kreditnej karty alebo zlúčiť viaceré menšie úvery do jedného, aby sa vám po odrátaní zvyšných splátok z príjmu zvýšili šance získať väčšiu sumu. Druhou veľmi obľúbenou možnosťou môže byť ručenie nehnuteľnosťou rodinného príslušníka.
3. Problematická zmluva.
Pri kúpe najmä komerčných nehnuteľností, avšak aj rezidenčných, nie je možné identifikovať jednu konkrétnu nástrahu, na ktorú by sme si mali dať ako kupujúci pozor. Aj tu ale platí jedno pravidlo, ktoré netreba podceňovať – dôkladná kontrola kúpnej zmluvy.
„Pri kúpe rezidenčnej nehnuteľnosti alebo obchodného priestoru je dobré nechať si skontrolovať kúpne zmluvy právnikom, aby ste sa vyhli problémom spojených s prevodom vlastníckeho práva,“ vyjadril sa Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh Fingo.sk.
4. Aj pozemok a jeho okolie sú dôležité.
Ak uvažujete nad kúpou rodinného domu, nepodceňujte okolité faktory, ktoré na nehnuteľnosť vplývajú. Takáto chyba by vás v budúcnosti mohla zbytočne pripraviť o vyšší finančný zisk.
„V prípade rodinného domu je nutné preskúmať aj stav pozemku. Napríklad či nad ním alebo pod ním nevedú siete, ktoré by vás mohli v budúcnosti pri užívaní alebo prípadnej rekonštrukcii domu obmedziť. Odporúčam sa zaujímať aj o okolie, o pripravované zmeny v okolí nehnuteľnosti, dostupnosť občianskej vybavenosti,“ upozornil Obtulovič.
„Tých nástrah v praxi je naozaj veľa a človek nemusí ani dlho surfovať na internete, aby našiel prípady, kedy ľudia prišli o svoje zálohy za nehnuteľnosti, prípadne dodnes bývajú v neskolaudovanom dome. Alebo horšie – majú zaplatenú veľkú časť ceny, no stále v nej nebývajú,“ upozornil konateľ realitnej kancelárie Gravitas Dávid Bellay.
Tip od nás: Poraďte sa pri kúpe s právnikom, najlepšie s praxou v realitných prípadoch, alebo si nájdite realitnú kanceláriu s právnym servisom.
5. Správna realitná kancelária je kľúč.
Slovensko v posledných rokoch zažíva „boom“ realitných kancelárií, no nie každá dodrží to, čo sľúbi. Ako si vybrať spoľahlivú a kvalitnú realitnú kanceláriu?
„Všímajte si dôležité parametre, ktoré napovedia o schopnostiach danej realitky. Medzi rozhodujúce atribúty patrí história kancelárie, počet maklérov, referencie od klientov, počet nabratých nehnuteľností, členstvo v stavovských organizáciách,“ radí Obtulovič z Fingo.sk
6. Pozor na výšku provízie.
V niektorých špecifických prípadoch sa stáva, že províziu realitnému maklérovi platí kupujúca strana a nie predávajúci. Jej výška však na Slovensku nie je regulovaná, všetko závisí od dohody s realitnou kanceláriou.
„Pri rozhodovaní je pre mnohých klientov dôležitá aj výška provízie pre realitnú kanceláriu. Napríklad v Bratislave sa pri väčších realitkách pohybuje v rozmedzí od 2 až do 5 % z transakčnej sumy nehnuteľnosti,“ poznamenal Obtulovič.
Pri korektnom postupe realitnej kancelárie by provízia mala byť už zahrnutá v celkovej cene nehnuteľnosti. Kupujúceho klienta by tak pri podpise zmlúv nemala zaskočiť žiadna ďalšia suma.
„To, na čo by si mal klient dávať pozor, sú aj zmeny v procese predaja. Ak sa z nejakých dôvodov upravuje cena, dĺžka mandátu alebo provízia, pre ochranu klienta aj makléra je nevyhnutné pôvodnú sprostredkovateľskú zmluvu doplniť o dodatky,“ dodáva odborník z Fingo.
7. Nie je zmluva ako zmluva.
Pred kúpnou zmluvou sa zvyčajne podpisuje aj rezervačná zmluva. Jej nesprávne vyhotovenie a nedostatočné overenie skutočností súvisiacich so stavom kupovaného objektu môže celý predajný proces predĺžiť.
„Pred kúpou nehnuteľnosti a finálnym podpisom zmluvy by malo byť samozrejmosťou vidieť všetky listy vlastníctva spojené s nehnuteľnosťou, ale napríklad aj pôvodnú kúpnu zmluvu,“ vyjadril sa Bellay.
Z toho vyplýva preverenie podielov, plomb, spôsobu nadobudnutia a všetkých tiarch. Napríklad rôzne záložné práva či vecné bremená. „Týmto spôsobom si overíte aj predkupné práva. Pri developerských projektoch je dobré si preveriť aj všetky stavebné povolenia vrátane komunikácie,“ upozornil ďalej.
Realitný odborník radí, aby ste si všetky zmluvy dali skontrolovať právnikovi a nepodpisovali žiadne internetové vzory rezervačných zmlúv priamo na obhliadke. „K rezervačnej zmluve by mal byť prílohou návrh kúpnej zmluvy, aby mal kupujúci istotu, čo sa zaväzuje v budúcnosti podpisovať,“ podotkol Dávid Bellay, konateľ realitnej kancelárie Gravitas.
8. Nenaleťte klamlivým inzerátom.
Hoci počas pandémie boli populárne videoobhliadky nehnuteľností, odborníci odporúčajú obzrieť si ich aj fyzicky. Aby ste nezaplatili za niečo, čo v skutočnosti vyzerá inak.
„V ‚kompletne zrekonštruovaných‘ bytoch bývajú problémy s elektroinštalačnými rozvodmi, nesedí stav s údajným vekom okien, kuchyne a celkovej prerábky. Nefunkčné elektrické zásuvky, praskliny či nedokonalosti na omietkach môžu byť skryté za nábytkom alebo pod kobercom. Kupujúci to však zistí až pri sťahovaní, pretože na obhliadke sa bežne záujemca pod koberec nepozerá,“ spomenul niekoľko príkladov z praxe Bellay.
Ak ste nehnuteľnosť po technickom stave skontrolovali, ešte zostáva posledný krok, ktorým sa môžete vyhnúť ďalšiemu riziku. „So správcom si preverte zálohové predpisy, prípadných neplatičov a stav bytového domu. Čo sa týka kúpy rodinného domu, tu vedia špecializované firmy nájsť aj chyby v zateplení či osadení okien pomocou termokamery,“ dodáva Dávid Bellay.
Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk
