Špecialista varuje pred viditeľným zvratom na trhu bývania. Investovanie do tehly ukazuje prvé problémy.
Neverí na zázračné zbohatnutie a vystríha pred mentormi, ktorí presadzujú model špekulatívnych realitných investícií bez predchádzajúceho dôkladného preverenia trhu.
Marek Cifr pôsobí pod profilom Nákupca nehnuteľností a ponúka služby pre realitných investorov, ale aj záujemcov o vlastné bývanie. Špecializuje sa na vyhľadávanie správnych objektov a pomáha klientom vytvárať portfóliá. V rámci vzdelávacích aktivít sa snaží zvyšovať povedomie o realitnom trhu.
„V poslednom období to hovorím pomerne nahlas. Nehnuteľnosti sú dnes stávka na to, že o dva roky nájdete niekoho, kto akceptuje vyššie riziko s nižším výnosom. Netuším, koľko poschodí v tej pyramíde zostáva, ale nechcem byť súčasťou tejto hry,“ usudzuje špecialista.
V rozhovore na kanále CzechCrunch analyzuje aktuálnu situáciu na českom, ale aj na zahraničnom realitnom trhu. Pozornosť upriamuje na problémy, ktoré sa začínajú postupne ukazovať v segmente investičných nehnuteľností.
Na prvý pohľad vraj vidno prosperujúce regióny sľubujúce stabilný výnos a bezpečné uloženie životných úspor. Skutočnú realitu však ukazujú účtovné závierky miestnych podnikov, recenzie reštaurácií a dlhy developerov.
V niektorých lokalitách už začína byť problém pomerne vypuklý. „Kolotoč stále beží a všetci rozmýšľame nad tým, kedy sa zastaví. Investori preberajú nové byty, chcú ich obsadiť a nikto sa neozýva. A tých jednotiek je naozaj veľa,“ hovorí expert.
Napriek tomu developeri v regióne stavajú ďalej a samozvaní lektori organizujú workshopy, na ktorých prezentujú výhodnosť realitných investícií. „Mentoringy a školenia nemôžu fungovať, pretože investičných príležitostí, ktoré dávajú zmysel, nie je dosť pre všetkých,“ dodáva.
Zmena tradičných pravidiel
Investovanie do nehnuteľností dlhé desaťročia sprevádzali jasné ekonomické pravidlá. Každý racionálne uvažujúci človek si pred nákupom spočítal očakávanú návratnosť vloženého kapitálu. Základný pilier úspechu tvoril stabilný príjem z pravidelného prenájmu.
Majitelia striktne vyžadovali, aby čisté nájomné spoľahlivo pokrylo mesačnú splátku hypotéky. Zvyšok peňazí potom tvoril ich čistý zisk. Tento tradičný model však v poslednom období z trhu takmer úplne zmizol.
Dnes sa stretávame s úplne novou investičnou stratégiou. Mnohí noví kupujúci už vôbec neriešia priebežné mesačné cash flow. Otázka hľadania nájomníkov ich v podstate zaujíma len okrajovo.
Sústredia sa najmä na špekulatívny rast ceny samotného objektu. Spoliehajú sa na to, že o pár rokov predajú nehnuteľnosť ďalšiemu záujemcovi so zhodnotením.
Tento prístup však zásadne mení zdravú štruktúru trhu. Vytvára prostredie, ktoré stojí na veľmi nestabilných základoch. Sledujeme tak postupnú stratu racionálneho základu.
Foto: Archív Mareka Cifra
Foto: Archív Mareka Cifr.
Pasca nekonečného rastu
Základný problém novej stratégie spočíva v jej dlhodobej udržateľnosti. Ak niekto nakupuje majetok iba s cieľom neskoršieho drahšieho predaja, vstupuje do nebezpečnej finančnej hry. Ekonómovia tento jav nazývajú teóriou väčšieho blázna – greater fool theory.
V tejto súvislosti kupujúci platí za predražené aktívum v nádeji, že ho predá ešte „väčšiemu bláznovi“ a dosiahne tak zisk. Špekulácia je účinná len dovtedy, kým trh dokáže generovať dostatok nových kupujúcich ochotných platiť za aktívum stále vyššie ceny.
Noví účastníci trhu čelia postupne sa zvyšujúcemu finančnému riziku a musia akceptovať neustále klesajúce reálne výnosy. Pyramída má však obmedzený počet poschodí.
V určitom okamihu už investori nemôžu popierať, že cena sa definitívne odtrhla od reality. Situácia môže vyvolať výpredaj a spôsobiť výrazný pokles ceny aktíva, ktorá sa bude znižovať, až kým sa nepriblíži k svojej reálnej hodnote.
Realitný trh v menších mestách podľa Cifrových slov už dnes naráža na tvrdú realitu. Ceny nájmov v mnohých regiónoch vraj dosiahli svoj strop.
Príjmy domácností nerastú takým rýchlym tempom ako ceny nových bytov. Roztvárajú sa tak nožnice medzi reálnou kúpnou silou a ponukou developerov. Keď chýba skutočný dopyt od koncových užívateľov, doteraz fungujúci stroj sa môže definitívne zastaviť a vyvolať korekciu.
Kreatívne financovanie
Mnohé veľké developerské projekty dnes využívajú veľmi kreatívne spôsoby financovania. Tradičné bankové úvery nahrádzajú alternatívne nástroje.
Stále väčšiu popularitu získavajú firemné dlhopisy alebo crowdfunding, teda hromadné financovanie. Na prvý pohľad to vyzerá ako skvelá príležitosť pre drobných investorov. V zákulisí sa však často skrývajú vážne finančné riziká vyplývajúce z absencie due diligence a vyššej nákladovosti.
Niektorí developeri stavajú projekty s mimoriadne drahým kapitálom, čo sa im môže ľahko vypomstiť. Ďalšou chybou je spustenie masívnej inzercie a realizácia predaja bytov ešte pred získaním právoplatného stavebného povolenia.
Mnohí ešte nemajú ani pripravenú príslušnú dokumentáciu či vybraného generálneho dodávateľa stavby. Kupujúci potom posielajú peniaze do predlžených firiem bez reálnej záruky dostavby objektu.
Na druhej strane, seriózne bankové inštitúcie uplatňujú prísne podmienky. Pustia peniaze až vtedy, keď developer vopred predá významnú časť projektu koncovým klientom, čo slúži ako dôležitá ochrana trhu.
Finančná páka
Český a slovenský realitný trh má určité špecifické črty, ktoré ho výrazne odlišujú od západných krajín. Podľa Cifra napríklad niektoré zahraničné banky pri poklese cien nehnuteľností okamžite konajú.
Využívajú tak údajne prísne postupy na princípe margin call mechanizmu, ktoré sa uplatňujú pri investovaní na akciových trhoch a vyžadujú si doplatok rozdielu hodnoty zabezpečenia. V našich podmienkach však podľa experta takýto tvrdý prístup zatiaľ chýba.
Tuzemské finančné domy sa zvyčajne snažia s klientom dohodnúť na reštrukturalizácii úveru. To môže vytvárať ilúziu absolútnej bezpečnosti celého realitného sektora.
Finančná páka sa následne mnohým investorom javí ako neškodný nástroj. Skutočné riziko však realitný expert vníma najmä v možnej strate osobnej slobody.
Majiteľ viacerých bytov v neatraktívnej lokalite čelí obrovskému psychickému tlaku. Stačí krátkodobý výpadok nájomníkov a doposiaľ funkčná kalkulácia rýchlo zlyhá. Takýto investor potom nemôže slobodne zmeniť zamestnanie ani odísť na dlhšiu dovolenku. Stáva sa väzňom vlastného majetku, ktorý neprináša očakávaný úžitok.
Ilúzia úteku do teplých krajín
Mnohí majetnejší investori hľadajú záchranu pred domácou stagnáciou a geopolitickými rizikami v zahraničí. Veľkým hitom sa v posledných rokoch stal Dubaj alebo španielske pobrežie.
Aj v týchto populárnych destináciách však možno naraziť na skryté bariéry a riziká. „Dubaj má jeden zásadný problém, neexistuje na ňom sekundárny trh,“ vysvetľuje Cifr.
Miestni makléri zarábajú takmer výhradne na predaji nových objektov. Nájsť spoľahlivého partnera na predaj nehnuteľností zo sekundárneho trhu, ktorý by dokázal urobiť technickú inšpekciu či zrealizovať samotný nákup je v predmetnej destinácii nesmierne náročné. Je tam obrovské množstvo nových projektov a maklérom sa orientácia na sekundárny trh finančne neoplatí.
Druhý faktor predstavuje často problematická správa nehnuteľností. „Ukázalo sa, že mnohým ľuďom pôsobiacim v Dubaji sa nedá veriť,“ dodáva realitný expert.
Do tuhého ide aj v Španielsku, ktoré prináša legislatívne a politické riziká. Tamojšia ľavicová vláda otvorene kritizuje aktivity zahraničných kupujúcich. Obviňuje ich zo zvyšovania cien pre mladé domáce rodiny.
Miestne komunity vlastníkov nadobudli právomoc zakázať krátkodobé prenájmy cez online platformy, čo sa hromadne deje. Zmysel tam preto dáva kúpa realít primárne určených na vlastnú rekreáciu. Od investičných nehnuteľností už netreba slepo očakávať garantovaný a bezprácny pasívny príjem.
Strategický prístup k budovaniu kapitálu
Racionálny prístup k investovaniu do nehnuteľností si vyžaduje chladnú logiku a dostatok trpezlivosti. Súčasné ekonomické prostredie v tomto ohľade praje skôr zvýšenej opatrnosti.
V časoch, keď splátka komerčnej hypotéky v mnohých prípadoch pomerne významne prevyšuje cenu bežného nájmu, sa zásadne mení výhodnosť nákupu vlastného bývania na dlh.
K nehnuteľnostiam treba pristupovať racionálne a bez emócií. Podliehanie psychologickej nátlakovej hre developerov a realitných mentorov nemusí skončiť pre maloobchodného investora pozitívne.
Trh skôr či neskôr preverí skutočnú stabilitu všetkých zúčastnených strán. Budovanie bohatstva si preto vyžaduje disciplínu, trpezlivosť a sústredenie sa na pevné základy.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
