Národná banka Slovenska zverejnila štatistiky o cenách domov a bytov za tretí kvartál 2023. Kým v druhom štvrťroku sa medziročne znížili o 6,5 percenta, cez leto sa prehĺbilo na 10,1 percenta.
Pri písaní o nehnuteľnostiach médiá zvyčajne uprednostňujú byty. Keď však domy odokryjú dobrý motív, musí sa redaktor prispôsobiť. A tie v treťom kvartáli tohto roka vynikali, no nie v dobrom.
Ako uvádza Národná banka Slovenska, príspevok domov do celkovej medziročnej zmeny výrazne zosilnel. Inými slovami, ceny stiahli dolu so sebou, vyplýva z poslednej analýzy inštitúcie.
„Dôvodom je okrem rýchlejšieho poklesu cien domov aj signifikantný pokles počtu bytov v ponuke. Podiel bytov na celkovej ponuke je najnižší za posledné tri roky,“ dodáva v komentári Roman Vrbovský, analytik NBS.
Domy vynikali
Poďme na to poporiadku a pozrime sa najprv štatistiky ako celok. Kým v druhom štvrťroku bolo medziročné zníženie cien nehnuteľností na úrovni 6,5 percenta, cez leto sa prehĺbilo na 10,1 percenta. Ide takmer o 14-ročný rekord.
Treba tu však podotknúť, že v treťom kvartáli 2022 ceny dosiahli historické maximá – báza je teda vysoká, čo do istej miery vysvetľuje rekordný pád. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku pokles zodpovedá hodnote -2,3 percenta, čo teda znamená, že tento ukazovateľ zostal oproti letu nezmenený.
Od vrcholu realitného cyklu zlacneli nehnuteľnosti na bývanie kumulatívne o 11,8 percenta, ukazujú dáta slovenského bankového regulátora. Na ilustráciu, kým na zenite stál štvorcový meter v priemere 2 714 eur, v treťom kvartáli to bolo už „iba“ 2 440 eur.
Vývoj cien nehnuteľností na bývanie na Slovensku. Zdroj: NBS
V treťom kvartáli žiaden kraj pričom nevybočuje z radu, všetky sú si v znižovaní cien rovné, čo nie je zvykom, ako poznamenáva NBS. „Pohľad na príspevky k cenovému poklesu ukazuje netradične rovnomerné rozdelenie naprieč krajmi, s miernou dominanciou Bratislavského,“ približuje Vrbovský.
A čo sa teda stalo s domami? Prečo stiahli celkové ceny dolu? Ako sa uvádza v analýze, ich priemerná cena korigovala mierny rast z druhého štvrťroku a poklesla o 2,8 percenta na 1 889 eur, medziročne ide o pokles o 6,5 percenta.
Peter Porubský, senior PR manažér portálu Nehnutelnosti.sk, vidí teda v tom jednoduchú korekciu. Iba sa tým vymazal predchádzajúci rast.
„Na domy má vplyv aj fakt, že klesol počet bytov na predaj. Preto väčší podiel prebrali ony, pričom ich počet v ponuke je pomerne stabilný. Tie dlhšie držali svoje ceny, lebo málo z nich bolo investičných, respektíve takých, ktorých sa ľudia chceli rýchlo zbaviť,“ pokračuje Porubský.
Aj preto boli developeri či majitelia menej ochotní znižovať cenu. Nepotrebovali totiž rýchlo predávať. Po určitom čase sa im však podľa Porubského neoplatilo držať nehnuteľnosť dlho na trhu, aj domy tak postupne začali lacnieť napriek už spomínanému predchádzajúcemu rastu.
Byty miznú z ponuky
Už je načase pozrieť sa aj na nedostatok bytov na trhu. „Nezanedbateľne sa znížil ich podiel na celkovej ponuke,“ tvrdí Vrbovský s tým, že je najnižší za posledné tri roky.
Takýto stav sa s prihliadnutím na dianie za posledné roky dal vlastne čakať. Ponuka týchto jednotiek sa totiž podľa Porubského posledné dva roky kontinuálne znižuje. Je za tým nielen vysoký dopyt, ale aj nízky prílev nových bytov.
V tejto súvislosti je potrebné dodať, že aj samotní developeri mesiace vyčkávajú na to, akým smerom pôjde trh a často otáľajú s výstavbou, hoci stavebné povolenie majú na stole už nejaký čas. A pripočítajme k tomu ešte fakt, že je prítomná skupina váhajúcich majiteľov, ktorí čakajú na stabilizáciu, respektíve opätovný rast cien.
Na druhej strane, ako uvádza Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky, ponuka bytov bola síce ku koncu tretieho štvrťroka nižšia ako ku koncu druhého, stále však vidno, že medziročne vzrástla.
„Pokiaľ ide o spomínaný medzištvrťročný pokles ponuky, netýka sa novších bytov. Tam vidíme stagnáciu. Ponuka sa znížila pri starších jednotkách, čo naznačuje, že ich ďalší cenový pokles je limitovaný,“ vysvetľuje Kubrický.
Aká bude budúcnosť?
Väčšina majiteľov rozmýšľa, čo bude ďalej a kedy sa vrátime k výraznejšiemu zhodnocovaniu ich imania. Čísla Národnej banky Slovenska hovoria, že sa musia vyzbrojiť trpezlivosťou.
„Mesačné štatistiky zatiaľ nenaznačujú blížiaci sa koniec cenového poklesu. Volatilný je najmä vývoj čiastkových cien bytov a domov. Striedajú sa mesiace dočasného rastu a nasledujúcej korekcie,“ odkazuje Vrbovský.
Práve striedajúce mesiace naznačujú podľa senior PR manažéra Nehnutelnosti.sk, že sa trh už stabilizuje. Dôležité tak bude sledovať posledný kvartál tohto roka, a to najmä preto, lebo tretí štvrťrok je obdobím letných mesiacov, keď býva realitný trh menej aktívny.
„Ak sa potvrdia štatistiky z posledných mesiacov, situácia bude veľmi podobná v nasledujúcich mesiacoch. Trh bude stabilizovaný, ceny budú niekde mierne klesať a niekde mierne stúpať. Aj vzhľadom na nízku ponuku na trhu sa nejaké ďalšie väčšie prepady neočakávajú,“ predpovedá Porubský.
S ním súhlasí aj Kubrický, ktorý zároveň dodáva, že „s ďalším pozitívnym vývojom inflácie sa bude meniť aj rétorika Európskej centrálnej banky. Už samotné úvahy o poklese úrokových sadzieb ovplyvnia náladu na realitnom trhu, a to v prospech predávajúceho.“
