15-minútové mesto vznikne v okolí Mlynských Nív, bratislavský magistrát na ňom spolupracuje s developermi. Tí sa pre nízky dopyt budú v ďalšej výstavbe zdráhať, tvrdí Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.
Predstavte si, že žijete v štvrti, v ktorej počas 15-minútovej prechádzky vybavíte všetko, čo potrebujete. Presne o tom hovorí koncept francúzskeho špecialistu na urbanizáciu Carlosa Morena, s ktorým prišiel po prvýkrát v roku 2015 a je vzorom pri plánovaní ďalšej podoby Paríža.
Myšlienka, že treba mestá tvoriť tak, aby jeho obyvatelia mali všetko v pešej dostupnosti, nadchla vtedajšiu primátorku Anne Hidalgo natoľko, že bola súčasťou jej predvolebnej kampane. Hidalgo do funkcie Parížania znovu zvolili a Moreno sa stal jej poradcom. Dnes sa chce podobným smerom vydať aj Metropolitný inštitút Bratislava, ktorý bude spolupracovať s developermi rozvíjajúcimi ulicu Mlynské nivy a jej okolie.
Moderné veľkomesto
Inštitút si od konceptu sľubuje okrem siedmich tisícok nových bytov aj kompaktnú štvrť 21. storočia. Pracovať na nej bude osem spoločností na 14-tich projektoch. Developeri by mali navyše spolufinancovať aj výstavbu verejnoprospešnej infraštruktúry v lokalite, no to, koľko pôjde z ich vlastného vrecka, zatiaľ nie je známe. Ako totiž uviedol Ján Mazúr, riaditeľ Metropolitného inštitútu Bratislava, o výške príspevku s vlastníkmi pozemkov priebežne rokujú.
Riešené územie na Mlynských Nivách. Foto: MIB
Riešené územie na Mlynských Nivách. Foto: MIB
„Podobná forma spolufinancovania sa osvedčila pri tvorbe nových mestských štvrtí v Prahe a s českými partnermi bola metodika výpočtu príspevku konzultovaná,“ dodal. Štúdiu o tom, ako bude vyzerať 138 hektárov nového centra Bratislavy, zverejní inštitút na jeseň.
Veže a zmeny v downtowne
Čo sa týka lokality, ide presnejšie o vznikajúci downtown a jeho bezprostredné okolie, kde dnes rastú aj jedny z najvyšších budov v Bratislave a cena za štvorcový meter zvyčajne neklesá pod päťtisíc eur.
Za posledný rok tu navyše jednotlivé projekty výrazne napredujú, či už z hľadiska získavania povolení alebo výstavby. V novej štvrti bol dokončený aj prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower. Developer J&T Real Estate dnes na svojich stránkach ponúka jeho posledné dva voľné apartmány a štyri ateliéry. Koncom mája sa verejnosti sprístupnilo aj rozšírenie komplexu Eurovea.
Štvrtá veža v projekte Sky Park, ktorý patrí do portfólia spoločnosti Alto Real Estate, zase dosiahla svoju plnú výšku. Investor zároveň vo februári oznámil, že namiesto pôvodne plánovaných kancelárií, budú v takmer 104 metrov vysokej budove byty. Bližšie detaily nielen o počte jednotiek by mali byť známe už čoskoro.
Ani susediacemu Metropolisu nechýba veľa do ukončenia výstavby, ktorú v Mint Investments naplánovali na prvý kvartál budúceho roka. Z takmer 300 bytov má dnes už viac ako 65 percent svojho majiteľa. Ako v tejto súvislosti uvádza Filip Žoldák, partner v realitnej kancelárii Herrys, práve fakt, že už nejde o predaj čisto z papiera, čiže v štádiu pred zahájením výstavby alebo počas nej, môže dopomôcť k atraktivite projektu.
Výrazný posun nastal aj v prípade Portum Towers, dvoch vežiakov, ktoré prinesú 490 luxusných bytov a apartmánov a stojí za nimi český developer Top Estates Group. Ten totiž odštartoval stavebný ruch a aj predaj. Cenovka dvojizbáku tu v súčasnosti začína na 268-tisíc eurách, o izbu väčší byt stojí najmenej 495-tisíc eur.
Na odklepnutie výstavby od mesta aktuálne čaká Ister Tower developera The Galata Group a svoju takmer finálnu stavebnú podobu okrem neho naznačuje aj kancelársky projekt The Mill od Immocap Group. V realizácii napredujú aj rezidenčné novostavby Nuppu a Zwirn od YIT Slovakia či prípravy na pokračovanie Klingerky od developera J&T Real Estate.
Stavať sa im neoplatí
Ako však pripomína Vladimír Kubrický z Realitnej únie Slovenskej republiky, aktuálne je realitný trh otočený v prospech kupujúceho a ceny bytov sa v júli medziročne znížili. Analytik vychádza z dát realitného barometra, ktorý realizuje spomínaná únia. „Staršie byty cenovo klesli o 10,8 percenta a novšie o 4,4 percenta. Tieto čísla nevybočujú z priemeru krajských miest a platia pre všetky veľkostné kategórie bytov,“ dopĺňa.
Zdroj foto: M. Lachkovič/Bratislava Tourist Board
Foto: M. Lachkovič/Bratislava Tourist Board
Z poslednej analýzy realitnej kancelárie Herrys navyše vyplýva, že ponuka v novostavbách dnes predstavuje takmer 2 940 bytov v deväťdesiatich developerských projektoch. Za prvých šesť mesiacov tohto roka ide o nárast o približne 650 bytov, čo je iba polovica až tretina z dlhodobého priemeru a z celkového počtu rozostavaných bytov je voľných približne 33 percent.
Počet dokončených nepredaných bytov sa zvýšil medzikvartálne o viac ako dvojnásobok a tvorí takmer 12 percent z celkovej ponuky. „Prvý polrok 2023 nám potvrdil, že ponuka na trhu novostavieb sa nebude rozrastať o nové projekty tak dynamicky ako v minulosti, nakoľko za súčasných podmienok sa developerom neoplatí stavať nové byty,“ hovorí Žoldák.
Akceptujeme neakceptovateľné
To, že developeri dôkladne sledujú dianie na našom realitnom trhu, potvrdzuje aj fakt, že mnohí vyčkávajú so začatím výstavby, hoci všetky potrebné povolenia majú už dlhší čas na stole. Týka sa to nielen luxusnejších projektov v downtowne, badať to aj v ďalších častiach Bratislavy.
Zmenu by mohol priniesť zvýšený dopyt, ktorý by zase mohol byť podľa Žoldáka výsledkom lepšej dostupnosti hypoték alebo poklesu cien materiálov. Na druhej strane, tretinu sekundárnej ponuky tvoria podľa Herrysu byty v novostavbách. Napríklad na portáli Nehnutelnosti.sk je dostupný dvojizbový byt v Sky Parku za 369-tisíc eur.
Ako však uvádza Kubrický, 15-minútové mesto by malo podporiť záujem o bývanie v danej lokalite. Ak sa totiž koncept podarí zrealizovať, Bratislava sa opäť o čosi viac priblíži metropolám ako Paríž alebo Barcelona, kde podľa autora tohto konceptu Morena možno získať iný pohľad na čas strávený v „betónových džungliach“.
„Tí, ktorí žijeme v mestách, či už v malých alebo vo veľkých, príliš dlho akceptujeme neakceptovateľné,“ začína totiž svoj TED talk z roku 2020 Moreno. „Zmierili sme sa totiž s tým, že naše vnímanie času je pokrútené, pretože ho strácame tak veľa len preto, že sa musíme prispôsobovať absurdnej organizácii a dlhým vzdialenostiam vo väčšine súčasných metropol.“
