Ambiciózny rezidenčný projekt Nová Merina v Trenčíne má dokopy ponúknuť takmer tisícku bytov.
Verejnosť sa po novom dozvedela detaily o úvodnej etape výstavby, ktorá sa má začať už onedlho.
Ikonická fabrika Merina je známym pojmom nielen pre Trenčanov. Známa textilka síce zavrela svoje brány v roku 2009, no po novom má na mieste brownfieldu vyrásť ambiciózny rezidenčný projekt Nová Merina.
Za plánmi na výstavbu developmentu stojí dvojica investorov, majoritný WOOD & Company a minoritný Occam Real Estate. Projekt odštartuje výstavbou úvodnej etapy s názvom Polyfunkčný súbor Železničná.
Forbes zistil detaily o prvej kapitole výstavby, ale aj celkovo o projekte Nová Merina.
Rozdelenie projektu medzi dvoch hráčov
Pôvodne v roku 2022 výstavbu prémiovej rezidenčnej štvrte predstavila dvojica investorov, a to Occam Real Estate a Across Properties. Minulý rok vstúpil ako investor do developmentu Wood & Company.
„V rámci sektora nehnuteľností štandardne investujeme do hlavných miest v strednej a východnej Európe – Bratislava, Praha či Varšava. Mimo tejto stratégie investujeme iba v prípade výnimočných príležitostí, akou je aj Nová Merina. Potenciál tohto projektu je obrovský, a to vzhľadom na jeho výbornú lokalitu, blízku dostupnosť autobusovej aj železničnej stanice a už existujúcu občiansku vybavenosť,“ okomentoval pre Forbes investment manager z Wood & Company Richard Lelák.
Z Occamu sa stal minoritný investor a manažér projektu. V praxi to znamená, že plne zodpovedá za development. Manažuje prípravu projektu, stará sa o povolenia, výstavbu a v budúcnosti aj samotný predaj bytov.
„Wood & Company je majoritný spoločník projektu, je zodpovedný za financovanie a má supervíznu a poradnú funkciu v procese developmentu,“ vysvetlil pre Forbes managing director Occam Real Estate Marek Kalma.
Bývalá textilka a boj o brownfield
Textilka vznikla v Trenčíne v roku 1907, po tom čo ju založili bratia Tiberghienovci pochádzajúci z francúzskeho mesta Tourcoing. Spoločnosť znárodnili v roku 1945 a o štyri roky na to získala fabrika meno Merina. Podnik bol po roku 1993 sprivatizovaný v prvej vlne kúpónovej privatizácie. Výroba bola zastavená v roku 2009.
Areál podniku roky chátral, no pamiatkari sa snažili, aby sa niektoré zo stavieb stali kultúrnymi pamiatkami. To sa im podarilo v roku 2021, keď budovu turbogenerátorovne vyhlásili za národnú kultúrnu pamiatku. Napriek tomu ale o dva roky došlo k jej zbúraniu.
Za aktivitou stál investor TM Real, ktorý plánoval na mieste postaviť obchodný dom Kaufland. Konateľ spoločnosti argumentoval v tom čase tým, že kroky boli v súlade s rozhodnutím stavebného úradu mesta.
Zaujímalo nás, či súčasťou plánovanej Novej Meriny budú aj pôvodné budovy podniku. „Naša časť Meriny je novšia, zo 70. rokov minulého storočia a bez pamiatok. Vzhľadom na potrebu parkovania v podzemí a car-free charakteru projektu momentálne so zachovaním budov nepočítame. Každopádne, projekt sa vyvíja, môže sa v budúcnosti niečo zmeniť a hlavný odkaz na pôvodnú fabriku bude v zachovaní centrálneho bulváru smerujúceho na Trenčiansky hrad,“ priblížil Marek Kalma z Occam Real Estate.
Niekoľko fáz, viac ako 100 miliónov a stovky bytov
Ako Kalma prezradil, orientačné náklady na výstavbu celého projektu by sa mali vyšplhať nad sto miliónov eur. Výšku investície potvrdil pre Forbes aj Lelák z Wood & Company.
Ten dodal, že podobné developerské projekty sú tradične financované kombináciou vlastných zdrojov a externého, väčšinou bankového, financovania. „Presné rozdelenie medzi bankové financovanie a vlastné zdroje dnes ešte nepoznáme,“ podčiarkol Lelák.
Zároveň by sa mala celá výstavba rozdeliť na niekoľko etáp. „Momentálne sú plánované štyri fázy, vrátane 25-poschodovej veže, pri ktorej sa jedná o samostatnú fázu. Na úplné využitie pozemkov však bude treba ešte minimálne jednu ďalšiu fázu,“ priblížil Marek Kalma z Occamu.
Šéf Occamu prízvukuje, že plánovaný projekt je umiestnený takmer v centre mesta a v jeho tesnej blízkosti sa nachádza napríklad obchodné centrum Max, Kaufland či projekt City Park.
Do mesta je to pešo približne osem minút a na neďalekú autobusovú a železničnú stanicu tri minúty. Kalma podčiarkol, že aj kvôli podobnému zasadeniu projektu v rámci mesta je tak potrebné, aby development disponoval nevyhnutnou občianskou vybavenosťou.
„Plánujeme retailovú vybavenosť primárne v parteri Novej Meriny. Pri zmene územného plánu sme sa s mestom Trenčín dohodli na vytvorení veľkého zeleného bulváru, kde bude aj množstvo športovísk,“ konkretizuje Kalma z Occam Real Estate.
V roku 2022 bola v rámci projektu vyhlásená architektonická súťaž, v ktorej vyhral návrh ateliéru Sadovsky & Architects, ktorý spolupracuje s Marko & Placemakers a štúdiom Chybík + Krištof.
Developerský projekt Nová Merina. Foto: archív Occam Real Estate
Zmena územného plánu
Pozemok, na ktorom má vyrásť Nová Merina podľa odhadov môže v budúcnosti potenciálne ponúknuť výstavbu medzi 850 až 900 bytmi. „Po kúpe samotného pozemku, respektíve aj nehnuteľností na ňom stojacich v roku 2022, sme v spolupráci s mestom pristúpili ku zmene územného plánu. Zmena územného plánu bola schválená v decembri 2023 a aktuálny územný plán nám dovoľuje stavať viac ako 800 bytov,“ okomentoval managing director Occam Real Estate Marek Kalma.
„Pozitívne vnímame aj prístup mesta Trenčín, ktoré je naklonené podobným investíciám. Dôkazom toho je nedávno zrealizovaná zmena územného plánu v lokalite Merina,“ dodal Lelák z Wood & Company.
Pre kontext, zmena územného plánu bola pre developera potrebná, pretože pôvodné ustanovenie nepovoľovalo v tejto lokalite rezidenčné bývanie. Napokon samotná zmena územného plánu v spolupráci s mestom trvala len približne deväť mesiacov.
„Predmetom navrhovanej zmeny je vytvorenie predpokladov pre transformáciu územia na polyfunkčné mestské prostredie spájajúce funkcie bývania a občianskej vybavenosti, zodpovedajúce svojím charakterom významu lokality v rámci širšieho centra mesta,“ píše sa v dokumente mesta, ktorý riešil práve zmenu územného plánu.
Detaily prvej etapy
Prvá etapa Novej Meriny oficiálne ponesie názov Polyfunkčný súbor Železničná. Aktuálne je dokumentácia k developmentu na posudzovaní vplyvov na životné prostredie, tzv. EIA.
Vďaka príslušnému dokumentu tak dnes vieme, že s výstavbou úvodnej fázy by sa malo začať už budúci rok a finále čaká výstavbu tejto etapy v roku 2028. Orientačné náklady na výstavbu etapy Železničná sú určené na 28 miliónov eur. Prvá etapa projektu má ponúknuť 192 bytov a 11 apartmánov.
„S výstavbou prvej etapy by sme radi začali v roku 2026 a podľa tempa predaja pôjdu ďalšie etapy, ideálne s ročným odstupom,“ prezradil Kalma.
Súčasťou návrhu sú aj zelené riešenia počítajúce s parkom.
„Verejný park sa stane ústredným priestorom pre pobyt a trávenie voľného času vo verejnom priestore pre celú zónu. Vymedzené územie určené pre jeho funkciu napĺňa priestorové požiadavky pre zonálny park. Homogenitu parku zabezpečuje líniová výsadba stromov v dvoch radoch a druhovej striedmosti. Druhovo akcentované budú mikronámestia, ktoré prestriedaním druhov nadväzujú na verejné priestory,“ píše sa v dokumente, ktorý aktuálne prechádza procesom EIA.
