Koncom minulého roka developer Penta Real Estate oficiálne oznámil, že obchodné centrum Bory Mall odkúpi podnikateľská rodina Poliakovcov. Aké plány majú českí biznismeni so slovenským nákupným centrom?
Penta Real Estate v júni v roku 2024 priniesla dve informácie o obchodnom komplexe Bory Mall, ktorý sa nachádza medzi bratislavskými mestskými časťami Lamač a Devínska Nová Ves. Developer stál za výstavbou centra a v tom čase ho mal pod palcom aj ako vlastník.
Developerská vetva Penty v tom čase informovala, že v rámci centra plánuje rozšírenie, no okrem toho chce obchodný dom predať. Samotný proces predaja trval vyše roka, no napokon sa dostal do rúk českej spoločnosti ZFP Realitní fond, ktorá patrí pod ZFP Investments manželov Vladimíra a Jarmily Poliakovcov.
Aké plány má česká spoločnosť s obchodným domom? Zmetie nový majiteľ expanziu zo stola?
Nový majiteľ
Obchodný dom otvoril svoje brány v roku 2014 a za výstavbou stál developer Penta Real Estate. Ten sa už roky usiluje vybudovať v lokalite štvrť Bory, ktorého súčasťou je obytná zóna Bory Bývanie, Nemocnica Bory, ale aj obchodné centrum Bory Mall. To okrem klasických služieb, gastro zóny a rôznych značiek ponúka aj multiplex siete kín Cinemax.
„Bory Mall vnímame ako stabilizované, výkonné maloobchodné aktívum s vysokou obsadenosťou a silnou pozíciou v rámci rozvíjajúcej sa lokality. Našou krátkodobou prioritou je zachovať kontinuitu prevádzky centra, jeho prevádzkovú stabilitu a kvalitu služieb pre návštevníkov aj nájomcov,“ priblížil pre Forbes predseda predstavenstva ZFP Investments Róbert Pružinský.
ZFP realitní fond má podľa oficiálneho webu pod palcom správu nehnuteľností v hodnote 14,3 miliardy českých korún, teda vyše 589 miliónov eur. Do portfólia fondu patria aktíva v štyroch krajinách.
Okrem obchodného domu Bory Mall tak vlastní aj ďalšie developmenty v Bratislave, ako sú administratívne budovy Landererova, Blumental Offices, ale aj popradské obchodné centrum Forum. V Českej republike je to napríklad logistické centrum Tulipan v Ostrave, v Poľsku administratívne centrum Kotlarska 11 a kancelársky komplex v Budapešti Váci Greens C.
„V strednodobom a dlhodobom horizonte budeme zvažovať investície, ktoré podporia udržateľnosť, modernizáciu a konkurencieschopnosť centra, vždy však s dôrazom na jeho dlhodobý výkon,“ okomentoval kúpu Bory Mallu Pružinský. Otázkou totiž je, ako sa český majiteľ postaví práve k avizovanej expanzii centra, o ktorom pred vyše rokom ešte informoval developer Penta Real Estate.
ZFP Group
Plány s expanziou
„Kupujúci kupuje obchodný podiel. My mu pripravíme projekt, ktorý sa kreslí a tomu kupujúcemu sa odovzdá. Či si prístavbu postaví sám, alebo mu ju postavíme my, to je tiež na diskusiách, ktorú budeme mať s konkrétnym záujemcom,“ okomentoval tému prístavby ešte v roku 2024 vtedajší country managing dírector Juraj Nevolník.
Išlo totiž o expanziu, o ktorej developer informoval už v spomínanej tlačovej správe. Podľa pôvodných informácií tak malo ísť o rozšírenie centra o rozlohe 2 400 štvorcových metrov prenajímateľnej plochy.
Pre obchody a služby v tom čase developer odčlenil podľa PR správy dvetisíc štvorcových metrov a zvyšok mal pripadnúť gastro prevádzkam. Konkrétne mená prenajímateľov a značiek chcel developer oznámiť postupne.
archív Penta Real Estate
Skupina Penta Real Estate v tom čase napríklad informovala aj o vybudovaní exteriérového parkoviska, ktoré malo mať kapacitu 72 parkovacích miest. Súčasťou projektu bol aj spomínaný nový parkový pás zelene, ktorý by mal v rámci expanzie obchodného centra vyrásť namiesto parkoviska medzi nemocnicou Bory a projektom Bory Bývanie.
Nevolníka na čele slovenskej Penta Real Estate vystriedal Michal Rehák, ktorý v rámci odpredaja centra pripustil, že k rozšíreniu centra nemusí dôjsť, ak si to nový majiteľ nebude želať. „Expanzia je dohodnutá v stave, že ju povolíme do územného rozhodnutia a výstavba aj financovanie bude v gescii nového vlastníka,“ informoval ešte minulý rok v rozhovore Rehák.
Foto: Robo Homola
Aký má teda s expanziou zámer samotný nový vlastník centra? „Je pravda, že v čase transakcie existoval projekt expanzie centra v povoľovacom procese, ktorý počítal s rozšírením maloobchodných plôch, ako aj s parkovacím domom a novým námestím pred centrom. Ako nový vlastník tieto zámery detailne vyhodnocujeme,“ ozrejmil Pružinský z ZFP Investments.
Dodal, že rozšírenie Bory Mallu je stále na stole a zostáva jednou z reálnych možností. „Pričom prípadné rozhodnutie o jeho realizácii bude vychádzať z dlhodobej stratégie fondu, potrieb nájomcov a celkového rozvoja územia,“ doplnil.
Nové značky?
Bory Mall má v rámci portfólia obchodných jednotiek food court so známymi gastro prevádzkami, multiplex s kinom vo formáte IMAX, kníhkupectvo, fitnescentrum, supermarket, ale aj ďalšie prevádzky známych reťazcov. Nedávno pod strechu obchodného centra dorazila aj predajňa známeho reťazca HalfPrice.
Ide o obchodnú sieť s takzvaným off-price konceptom, čo v praxi znamená, že ponúka značkové oblečenie, obuv, doplnky, kozmetiku, športové potreby, bytové dekorácie, hračky a potreby pre zvieratá za znížené ceny.
Prvá prevádzka na Slovensku bola otvorená v Nitre v roku 2022. Nasledoval príchod prevádzok aj do Žiliny a Zvolena. Po expanzii bratislavského obchodného centra Eurovea na ľavom brehu Dunaja otvoril HalfPrice prvú predajňu aj v Bratislave.
Piata predajňa privítala svojich prvých zákazníkov 20. októbra 2023 v prešovskom nákupnom centre Eperia – Shopping mall. Napokon novú prevádzku otvorili práve aj v obchodnom centre Bory Mall.
„Bory Mall má už dnes silný a vyvážený tenant mix s vysokou obsadenosťou. Našou ambíciou nie je robiť rýchle alebo zásadné zmeny, ale systematicky pracovať s kvalitou portfólia nájomcov tak, aby centrum dlhodobo reflektovalo potreby zákazníkov v dynamicky rastúcej mestskej štvrti,“ okomentoval prípadný príchod nových značiek do centra Pružinský.
Svoje slová ilustroval aj otvorením prvej diskontnej predajne reťazca Woolworth na Slovensku. Tá prišla do Bory Mallu minulý rok. „Rovnako tu bola otvorená aj prevádzka SMYK, taktiež prvá na Slovensku, ktorá ponúka široký sortiment pre deti vrátane hračiek, oblečenia a doplnkov. Nové značky a koncepty komunikujeme priebežne v spolupráci so správcom centra,“ okomentoval Pružinský.
Nová prístavba Bory Mall. Foto: archív Penta Real Estate
Penta ako správca
Napriek tomu, že Penta Real Estate obchodný dom predala práve českému kupcovi, naďalej je v hre pri logistickom spravovaní centra.
„Pri akvizícii bolo pre nás kľúčové, že Bory Mall je súčasťou širšieho urbanistického konceptu štvrte Bory. Penta Real Estate zostáva developerom celej lokality a zároveň zabezpečuje správu centra prostredníctvom spoločnosti Bory Mall Management, čo zaručuje kontinuitu know-how a prevádzky. Spolupráca je postavená na koordinácii v otázkach rozvoja územia, infraštruktúry a budúcich projektov v bezprostrednom okolí centra. Aby maloobchod prirodzene pôsobil ako centrálny uzol celej štvrte,“ opísal postavenie developera v lokalite šéf predstavenstva ZFP Investments.
„Zároveň zabezpečuje správu centra prostredníctvom spoločnosti Bory Mall Management, čo zaručuje kontinuitu know-how a prevádzky,“ doplnil Pružinský. Už v pôvodnej tlačovej správe developer naznačil, že bude mať centrum logisticky pod kontrolou ako správca. Senior business development manager skupiny Penta Real Estate Michal Hranai priblížil pre Forbes kompetencie Bory Mall Managementu ako správcu obchodného komplexu.
„Kontinuita správy centra bola jednou z požiadaviek investora. Pri obdobných transakciách je bežnou praxou, že manažment centra pokračuje v jeho správe aj určitý čas po zmene vlastníka. Bory Mall je komplexné a dlhodobo budované maloobchodné aktívum, ktoré je úzko prepojené s rozvojom celej štvrte Bory. Tím Bory Mall Managementu ho detailne pozná, má dlhodobé know-how a rozumie špecifikám centra aj lokality. Zachovanie správy prostredníctvom spoločnosti Bory Mall Management bolo teda súčasťou širšej dohody o kontinuitnom chode centra, nie izolovanou podmienkou bez kontextu,“ priblížil Hranai.
Kompetencie správcu
Kľúčové je, že samotný developer zostal v lokalite naďalej aktívny. Na jednej strane tak pokračuje v rozširovaní rezidenčnej štvrte.
Bory Mall Management ako správca tak má v rukách viacero kompetencií riadenia centra. Do portfólia povinností tak napríklad spadá komplexná správa obchodného domu. Tá zahŕňa manažovanie nájomných vzťahov, ale aj technickú a prevádzkovú správu nehnuteľnosti, koordináciu dodávateľov služieb, ako je denný chod centra.
„Spoločnosť koná v súlade so zmluvným rámcom dohodnutým s vlastníkom centra, pričom strategické vlastnícke rozhodnutia sú plne v kompetencii majiteľa. Model správy je vytvorený tak, aby zabezpečoval stabilitu prevádzky, vysoký štandard služieb a plynulú spoluprácu s nájomcami,“ doplnil Hranai.
Len pre ilustráciu, podľa účtovnej závierky za rok 2024 Bory Mall Management poskytol svoje celoročné služby za čiastku vyše milióna eur. Zaujímalo nás, či príchod nového majiteľa nejako ovplyvní práve cenovku za služby.
„Konkrétne zmluvné a finančné podmienky medzi správcom a vlastníkom centra nekomentujeme, keďže ide o obchodne citlivé informácie. Môžeme však potvrdiť, že model správy je vytvorený tak, aby zodpovedal rozsahu poskytovaných služieb, veľkosti centra a nárokom na jeho každodennú prevádzku, pričom cieľom oboch strán je dlhodobá stabilita, nie krátkodobé zásahy do funkčného modelu,“ okomentoval Hranai.
