Najbohatší Slovák Ivan Chrenko si vybral nových manažérov, ktorí majú viesť jeho firmy. Správcu hotových nehnuteľností povedie Marcel Sedlák, developerskú časť zas Steven Skinner.
Skupina HB Reavis už vlani oznámila rozdelenie na dve časti, ktoré má skonzervatívniť Chrenkov biznis. Viaceré hotové nehnuteľnosti zaradila do správcovskej firmy HB Reavis Investments, developovať projekty na troch kľúčových trhoch bude cez HB Reavis Holding. Kým development povedie doterajší šéf britskej pobočky Steven Skinner (riadenie tohto trhu si tiež ponechá), firmu spravujúcu nehnuteľnosti dostal na starosť Marcel Sedlák.
Doterajší skupinový šéf HB Reavis Group Marián Herman odstúpil v septembri z funkcie, vo firme zostáva do konca roka. Spolu s ním odchádza aj doterajší finančný šéf Peter Pecník. Novým CFO bude Tomáš Krajčír a vedenie doplní šéf prevádzky Matúš Lipták.
S Marcelom Sedlákom, ktorý je vo firme už vyše 20 rokov a posledných šesť rokov rozbiehal a viedol nemeckú pobočku firmy, sme hovorili o novej ére HB Reavisu, ako sa má vyvíjať správcovská časť biznisu, aj ako vidí realitná firma, ktorá vyrástla na developmente kancelárií, ich budúcnosť.
Mení sa aj budúcnosť samotnej firmy. „Moja nová rola v HB Reavise sa mi spája s novou kapitolou pre firmu: doteraz nás väčšina ľudí vnímala ako tých, ktorí projekty stavajú, kým teraz sa meníme viac na firmu, ktorá hotové nehnuteľnosti aktívne spravuje,“ hovorí Sedlák.
Čo bude úlohou nového vedenia?
Vytvorili sme dve v podstate autonómne línie. Jednou je asset manažér, ktorý bude mať čoskoro pod správou aktíva zhruba 2,6 miliardy eur a ktorý bude generovať ročne 170 miliónov čistého príjmu z nájmov. A druhou je menší než doteraz, ale agilnejší developer. Dnes developujeme projekty za zhruba pol miliardy eur a podobná suma je aj v pozemkoch, ktoré sú pripravené na development. To bude úloha sesterskej firmy, ktorú povedie Steven Skinner.
Takže zanikla funkcia skupinového CEO?
Presne tak.
Aké zadanie vám dal akcionár?
To má viac rovín. Máme dotiahnuť organizačný dizajn, prispôsobiť organizáciu na starostlivosť o klientov, nájomcov a pomôcť im dostať ľudí späť do kancelárií. To je agenda, ktorú riešia všetky firmy. A to je naša misia, lebo keď je office dobre navrhnutý a na dobrom mieste, má úžasný potenciál v tomto firmám pomôcť.
A ďalšie roviny? Čo sa od vás čaká napríklad v obsadenosti, očakávaných výnosoch firmy?
V obsadenosti sa chceme dostať v krátkom čase na 97 percent. Obrovskou výhodou portfólia, ktoré spravujeme, je to, že je veľmi mladé. Najstaršia budova v ňom nie je staršia ako tri roky. To má dve veľké prednosti – technicky spĺňajú prísne ESG kritériá a zároveň je priemerná doba nájmu viac ako osem rokov. Z pohľadu finančnej stability budúceho cash flow je toto portfólio unikátne.
Foto: Miro Nôta pre Forbes Slovensko
Výnosy budú zrejme nižšie než v prípade developmentu.
Áno, prirodzene, je to menej rizikový biznis. Ako som spomínal, počítame so 170 miliónmi eur z nájmu. Od toho však treba odrátať dlhovú službu. HB Reavis však neprestáva developovať a vďaka našej stabilnej „správcovskej nohe“ biznisu, budeme schopní do developerskej časti v krátkej dobe posúvať potrebné zdroje na aktiváciu projektov, ktoré máme v pipeline.
Aká je vaša komunikácia s akcionárom?
Veľmi pravidelná a veľmi intenzívna. (smiech) Máme mítingy každý týždeň. Ivan rozumie nehnuteľnostiam do veľkého detailu a je veľmi inšpiratívne s ním diskutovať o mnohých nuansách a tom, čo všetko môže poháňať hodnotu nehnuteľností.
Nakoľko je vaše spravované portfólio nemenné a kedy si už poviete, že prišla dobrá ponuka na istú budovu, tak ju predáme?
To je zatiaľ predčasná otázka, keď sa pozrieme na časť cyklu, v ktorej sa realitný sektor nachádza. Je vo fáze útlmu, rast úrokových sadzieb spomalil investičný trh, to je zrejmé. Keď sa sadzby otočia, investorský sentiment sa otočí tiež a aktivita na trhu sa rozbehne.
To bude mať pozitívny vplyv na valuácie projektov. Aby som však odpovedal na otázku – preto v tejto fáze exity zo správcovskej časti nie sú, v horizonte troch až štyroch rokov, na programe. Potom môžeme diskutovať, či to zmeníme.
PORTFÓLIO HB REAVIS
Projekty pod HB Reavis Investments (správca hotových nehnuteľností)
- Varso Place a najvyššia budova Európskej únie Varso Tower, Forest Campus (Varšava)
- DSTRCT.Berlin (Berlín)
- Nivy Tower (Bratislava)
- Agora Budapest (Budapešť)
Projekty pod HB Reavis Holding (developerská firma)
- Nivy centrum, Apollo Nivy, Apollo Business Center II (Bratislava)
- PLTFRM.Berlin, DSTRCT.Berlin II, Central Tower Berlin (Berlín)
- One Waterloo, Worship Square, Leake Street (Londýn)
- Zamoyskego (Varšava)
Napriek tomu máte za sebou takúto transakciu. Nedávno sa objavila správa, že ste predali londýnsky projekt Bloom Clerkenwell. Bola to ponuka, ktorá sa neodmieta? Tamojšie realitné médiá hovorili o cene 240 miliónov libier.
S kupujúcim sme sa dohodli, že to nebudeme bližšie komentovať. Ale trochu mi to pripomenulo náš prvý londýnsky projekt, ktorým bol 33 Central. Aj tam sme si hovorili, že ide o budovu na výbornom mieste s dobrým potenciálom a že ju budeme držať.
No Wells Fargo prišlo s ponukou (zhruba 300 miliónov libier), ktorá celkom slušne prekonávala naše očakávania. Vtedy sme si vyhodnotili, že získať tieto zdroje nám otvorí na trhu nové príležitosti. Podobne je to aj v prípade Bloomu.
Minulý týždeň sme tam práve boli – projekt je na výbornom, veľmi rušnom mieste. Je to elegantná budova, ktorá je plne obsadená (sídli tam európska centrála firmy Snap, matky sociálnej siete Snapchat).
Takéto aktívum sme neplánovali rýchlo predať, ale investor nás oslovil s ponukou, ktorá predstavovala prémiu minimálne 50 bázických bodov oproti tomu, ako sa dnes obchodujú nehnuteľnosti v Londýne.
A pomohlo nám to aj z pohľadu kapitálovej štruktúry, plánovaného programu znižovania zadlženosti a útlmu developerských aktivít, o ktorom sme informovali našich finančných partnerov.
33 Central. Foto: HB Reavis
Aktíva v správcovskej časti firmy boli na úrovni 2,3 miliardy eur, teraz ste predali z portfólia Bloom. No hovoríte, že v krátkom čase budú aktíva 2,6 miliardy. Čo teda pod vašu správu pribudne?
Slovenské aktíva ako Nové Apollo, kde máme výborného kľúčového nájomcu IBM, a v najbližšom období uvažujeme aj o Nivy centre.
Obchodné centrum je predsa len iný typ aktíva než kancelárie. Nechceli ste ho držať samostatne?
Je to iné, ale je to zároveň už stabilizované aktívum, prenájom je cez 92 percent. Keď sme ho pôvodne projektovali, hovorili sme si, že možno by cez centrum mohlo denne prejsť 50-tisíc ľudí. Teraz máme dosť často dni, keď sme nad 60-tisíc.
Centrum si našlo zákazníka a našlo si mnoho prevádzok, ktoré sú v rámci Slovenska pre danú sieť kľúčové, naprieč celý spektrom segmentov. Hoci nábeh istú dobu trval. To je rozdiel oproti kancelárskym projektom, kde stabilizácia projektu z pohľadu nájmov býva rýchlejšia.
Pocítili ste negatívne, keď sa otvorila druhá fáza obchodnej časti Eurovea?
Nevideli sme žiadne poklesy návštevnosti, naopak, pokračoval rastúci trend. Naše centrum si našlo svojho klienta.
Máte dostatok zdrojov na financovanie takýchto stámiliónových prírastkov do správcovskej firmy? Pred rokom sme sa s vedením vašej firmy rozprávali o tom, že budete chcieť potenciálne získať investičný rating a financovať sa aj cez eurobondy.
To budeme zvažovať v budúcnosti. V súčasnosti je kapitálová vybavenosť tejto časti nášho biznisu dostatočná na to, aby bola schopná postupne absorbovať ďalšie projekty.
Ako budú pribúdať dokončené projekty v developerskej časti, ktoré by ste mohli potom potenciálne prebrať pod správu?
Worship v Londýne bude dokončený v druhom štvrťroku budúceho roka a z pohľadu lízingu sme tam pozitívne nastavení. Už dnes je projekt čiastočne prenajatý, hoci londýnsky trh nie je zďaleka v najlepšej kondícii.
V Berlíne, kde je náš prvý projekt District prenajatý nad 95 percent a bavíme sa o posledných 1 500 metroch, pripravujeme tiež výstavbu projektu Platform, to bude 28-tisíc štvorcových metrov priamo na stanici Ostbahn.
V Londýne máte tiež váš najväčší zámer, projekt One Waterloo a v Berlíne projekt Central Tower. Ako sú na tom?
V Londýne teraz intenzívne diskutujeme, ako postupovať, či projekt nerozdeliť na viac fáz, aj vzhľadom na situáciu na trhu. V Berlíne sa v prípade Central Tower náš lokálny tím baví s mestom o potenciáli tejto lokality.
Mimochodom, je na dobrom mieste v centre blízko Alexanderplatz a línie S-Bahn. Zatiaľ sme tam zorganizovali medzinárodnú architektonickú súťaž, teraz sme v jej druhom kole a spolu s mestom budeme vyberať z piatich finalistov. Ďalej však otvorene diskutujeme o tom, aké ďalšie funkcie by mal projekt obsiahnuť.
Ako ovplyvňuje prenajatosť kancelárií súčasný utlmený trh?
Je jasné, že to cítiť. Kým v roku 2019 sa v Berlíne prenajalo možno milión metrov, tento rok to bude okolo 650-tisíc, možno sa dostanú na 700-tisíc. No ak máte dostatočne robustný trh, nájdete na ňom skupinu nájomcov, ktorí sa zameriavajú na najvyššiu triedu kancelárií pokiaľ ide o kvalitu, lokalitu, ESG kritériá. Takže si myslíme, že náš relatívne malý projekt si v danej lokalite nájomcov určite nájde.
A ako prenajatosť ovplyvňuje „opatrnosť“ ľudí pri návrate do kancelárií?
Transformácia v kancelárskom sektore sa ešte deje, ešte si úplne nesadlo to, ako budú firmy využívať v budúcnosti svoje priestory. Je však veľa signálov, že chcú viac ťahať ľudí späť do práce. Možno ste zachytili, že Google, jedna z najinovatívnejších tech-firiem sveta, bude v tomto roku hodnotiť svojich ľudí aj podľa toho, či a koľko budú chodiť do kancelárií.
Nepochybne, veľmi dobre vedia, prečo to robia. Vidia, že fyzická prítomnosť na pracovisku má vplyv na kreativitu, budovanie firemnej kultúry, onboarding nových ľudí. To digitálne urobíte len ťažko.
Nedávno ma na výstave v Mníchove zastavil človek z globálnej právnickej kancelárie, ktorá má prenajaté priestory v našej budove Varso Tower (najvyššia budova v EÚ) vo Varšave. Ďakoval mi, že im chodí do kancelárií viac ako 80 percent ľudí, čo je pre mnohé firmy sen.
Nemyslím si, že je to len vďaka tomu, že majú z kancelárií na x-tom poschodí výhľad na celé mesto. Postavili sme kvalitnú budovu na dopravnom uzle, kde sú blízko aj obchody a iné služby. Jednoducho to bolo dobre vybraté miesto.
Varso Tower. Zdroj: HB Reavis
Varso Tower. Zdroj: HB Reavis
Ako pandémia zmenila kancelárie a predstavu o tom, čím majú byť?
No zďaleka to nie je len o tom, aby sa tam svietilo a kúrilo. V tom nám pomáha aj to, že my sme sa mnohými novinkami zaoberali už predtým. Mnohé z tých technických a digitálnych riešení pri vstupe do budovy či parkingu už začínajú byť štandardom. Ale my už dávno robíme napríklad aj pravidelné podujatia pre nájomcov, poradenstvo v oblasti fyzioterapie či zdravej výživy, čo vytvára komunitu, pocit, že budova žije, že to nie je len miesto na prácu. Ľudia ocenia, keď tam nájdu takéto užitočné akcie.
V Londýne sú nájomcovia dnes veľmi striktní a na vrchole ich agendy je to, či budova spĺňa kritériá dekarbonizácie pri prevádzke aj výstavbe, ako pristupujete ku komunite, teda social value projektu, aby tam boli aj cenovo dostupné kancelárie – v tomto je Londýn trochu napred pred kontinentálnou Európou. No pre nás je výhodou, že trendy, ktoré sa tam už reálne využívajú, zapájame aj do ostatných našich projektov.
Sú rozdiely medzi napríklad Londýnom a Berlínom v tom, čo nájomcovia očakávajú od staviteľa a prevádzkovateľa kancelárií?
Rozdelil by som to na dve časti. V tej technickej napríklad platí, že v Londýne si finálny fit-out (stavebnú časť interiéru) priestorov doťahuje sám nájomca. V tom je veľký rozdiel oproti kontinentálnej Európe. V službách sa to viac vyrovnáva, hoci v Londýne počujete viac o spomínanej sociálnej hodnote projektov, diverzite.
OC Nivy je aktuálne jediný nekancelársky projekt, ktorý HB Reavis vlastní. Foto: HB Reavis
Nespomenuli sme príliš Varšavu, váš tretí trh.
Momentálne sa tam sústreďujeme na správu našich aktív Varso a Forest, ktoré tam máme, čo je 228-tisíc štvorcových metrov. Súčasťou projektu Varso je okrem kancelárií napríklad aj hotel, ktorý má výbornú obsadenosť nad 90 percent a funkčné a veľmi živé je aj coworkingové centrum CIC. V kanceláriách sme niekde na 86 percent prenajatosti, ale veríme si, že v priebehu budúceho roka bude projekt Varso plne prenajatý.
Vaša firma už komunikovala, že v developmente sa budete chcieť zamerať už len na tri trhy, Veľkú Britániu, Nemecko a Poľsko. Sú v hre aj iné mestá v týchto krajinách než ich metropoly?
Primárne sa sústredíme na aktuálne projekty. V strednodobom horizonte sa budeme pozerať na týchto trhoch na ďalšie projekty, najmä v Londýne a Berlíne. Ale úprimne povedané, keďže bude v budúcnosti, do piatich až siedmich rokov, táto časť tvoriť možno 10 až 15 percent z celkových aktív celého HB Reavisu, tak sa do iných miest mimo metropol rozširovať zrejme nebudeme.
V mojej časti biznisu bude kľúčové doprenajať projekty, dosiahnuť 97-percentnú obsadenosť. A dôležitá vec – dotiahnuť fit-outy. Len tento rok sme takto upravili 100-tisíc metrov v desiatkach projektov, z toho boli dva veľké projekty po 30-tisíc štvorcov IBM v Bratislave aj Pekao SA Bank vo Varšave. Budúci rok nás už nečaká také robustné číslo, ale je to tiež dôležitá časť našej práce.
