Končí sa nadobro éra home officov? Prenájmy kancelárií v hlavnom meste sa koncom roka opäť rozbehli, vysokú obsadenosť administratívnych priestorov hlásia aj veľkí developerskí hráči na trhu. No priznávajú, že požiadavky nájomcov sa zmenili.
Podľa analýzy Bratislava Research Forum sa vo štvrtom štvrťroku 2022 lízingová aktivita na bratislavskom kancelárskom trhu zvýšila v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom o 41 percent. No v medziročnom porovnaní sa počet prenajatých plôch znížil o takmer 49 %, uvádza sa v správe.
Developeri, ktorých oslovil Forbes, však tvrdia, že nepocítili pokles záujmu o kancelárske priestory. Ako uvádza Martin Marko, obchodný riaditeľ spoločnosti Immocap, ich office projekt Lakeside Park II, ktorý bol dokončený vlani, je naplno využitý.
„Už pri otvorení vlani septembri bola obsadenosť viac ako 90 percent a k dnešnému dňu nie je voľný ani jeden štvorcový meter. Medzi našich nájomníkov patria napríklad Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, Úrad vlády SR a Úrad podpredsedu vlády SR, Plzeňský Prazdroj, Innovatrics, Reming, Zľava Dňa, Consult, Etops, DaneTax, UP Slovensko a Adifex,“ dopĺňa Marko.
Spoločnosť má navyše vo výstavbe ďalšiu administratívu The Mill, kde sú priestory zazmluvnené na 80 percent. Mená klientov, ktorí tam budú sídliť, developer zatiaľ špecifikovať nechcel. Budova by však mala byť skolaudovaná v októbri tohto roka.
Rovnaká obsadenosť ako pri The Mill je momentálne aj v prípade projektu Einpark Offices od developera Corwin. „Rokujeme s ďalšími potenciálnymi klientmi. V prípade Blumental Offices, v ktorom má naša spoločnosť aj sídlo, je budova už dlhšie plne prenajatá,“ tvrdí Michal Hájek, vedúci marketingu a PR v spoločnosti Corwin.
Vyššie nároky
Celkovo však pod vplyvom pandémie, ktorá odštartovala boom práce z domu, je záujem o kancelárske priestory nižší, rovnako ako ponuka. „Jednotlivé firmy optimalizujú svoje pracovné priestory, zmenšujú výmery, prechádzajú na home office či zdieľané pracovné miesta. Stavajú sa aj nové kancelárie, ale nie na špekulatívne prenájmy, ale priamo pre dopredu zajednaných klientov,“ vysvetľuje Peter Porubský z portálu Nehnuteľnosti.sk.
Podľa Viktora Obtuloviča, odborníka na reality z FinGo.sk, na našom trhu chýba viac hybridných priestorov, ako sú napríklad showroomy v kombinácií s officom, ktoré sú populárne v Berlíne alebo New Yorku.
Karty miešajú aj drahé energie. Najbližšie obdobie tak podľa Obtuloviča nebude priať veľkým nákupným centrám a kancelárskym priestorom, pretože náklady na ich užívanie sú vysoké. Menšie spoločnosti budú vyhľadávať menšie retailové priestory s rozlohou od 50 do 150 štvorcových metrov, odhaduje.
Aktuálne sa cena za štvorcový meter v okolí Mlynských nív pohybuje okolo 12,5 až 15,5 eura. Ďalej od centra Bratislavy sa však dajú nájsť kancelárie aj za sedem eur, priemerná cena v hlavnom meste je 10 až 12 eur za štvorcový meter. Pri nadštandardných priestoroch sa cenovka môže vyšplhať až na 35 eur za štvorcový meter, staršie ateliéry pre kreatívny priemysel sa zase prenajímajú za 10 eur za rovnakú výmeru, väčšinou aj s energiami.
Firmy navyše majú pri výbere pracovných priestorov iné nároky ako kedysi, čo vnímajú aj samotní developeri. „Dnes je kľúčové, aby bol pracovný priestor atraktívnym miestom, ktoré zamestnancov motivuje tráviť menej času prácou z domova. Veľmi dôležitá je flexibilita, ktorá umožňuje využívať priestor na rôzne druhy aktivít – individuálna práca, tímová spolupráca, kreativita a podobne,“ dopĺňa Marko.
Záujem o planétu
Do popredia sa aj tu dostáva aj ďalší faktor. Podľa prieskumu realitno-poradenskej spoločnosti CBRE sa firmy pri kúpe či prenájme nehnuteľností čoraz viac pozerajú na takzvanú ESG agendu, čiže environmentálne a sociálne faktory, ale aj faktor riadenia rizík.
Spoločnosť CBRE realizovala svoj prieskum na jeseň 2022 medzi odborníkmi z oblasti komerčných nehnuteľností z celého sveta. Viac ako dve tretiny respondentov uviedli, že minulý rok kládli na ESG agendu oveľa väčší dôraz. Ich hlavným cieľom pritom bolo zníženie spotreby energií a emisií uhlíka.
Až 58 percent oslovených je ochotných zaplatiť viac za kancelárie, ktoré využívajú energiu z obnoviteľných zdrojov. 84 percent opýtaných respondentov taktiež zámerne vyhľadáva nehnuteľnosti, ktoré využívajú prvky na zníženie spotreby energie. Polovica účastníkov prieskumu uviedla, že ak budova tieto požiadavky nespĺňa, vyžadovali by zľavu, prípadne by od zmluvy odstúpili.
Dôležitým faktorom pri výbere sú podľa CBRE aj certifikácie. Napríklad developer Corwin má prvú LEED Zero Carbon budovu na Slovensku, ktorou sú Einpark Offices. Podľa Hájeka sa získaním tohto certifikátu upevnila ich pozícia na trhu, čo korešponduje aj s výsledkami spomínanej analýzy.
Ako ďalej?
Porubský predpokladá, že sa tempo rozširovania kancelárií v najbližšom období spomalí. „Je pravdepodobné, že developeri buď prerobia pripravované kancelárske projekty ako Sky Park Tower, Chalupkova či Prístavná 1 na bytové, alebo ich na určité obdobie odložia a budú vyčkávať.“
Odborník na reality z FinGo.sk očakáva, že developeri budú hľadať nové formáty, ako nastaviť projekty bez nutnosti zmeny územného plánu. Otázkou podľa Obtuloviča je, či sa bude kancelársky segment uberať aj smerom k predaju jednotlivých kancelárskych priestorov či budov, alebo sa bude pokračovať v prenájme.
