V krajinách, na ktoré cielia mieridlá zbraní, nezvykne realitný trh prosperovať. Keď geopolitická situácia v našom regióne vysiela signály na zváženie presunu majetku, Forbes sa stane investičným kompasom.
Svet zápasí s eskaláciou geopolitického napätia a podľa prieskumu poradenskej spoločnosti Henley & Partners nás tento rok čaká „prelomový moment v globálnej migrácii bohatstva“.
Nárast bezpečnostných, ekonomických a sociálnych hrozieb núti predstaviteľov strednej a vyššej vrstvy „hlasovať nohami“. Investori hľadajú pokojnejšie a zaujímavejšie prístavy na svoj majetok.
Hlavným dôvodom je diverzifikácia portfólia. Šikovná gazdiná nedáva všetky vajcia do jedného košíka a robiť by to nemal ani racionálny investor. Rozdelenie imania do viacerých tried aktív a rôznych regiónov môže byť rozumnou voľbou.
V slovenskom ponímaní, kde väčšina investorov uprednostňuje „tehlu“ pred akciami, môže byť spoznanie zahraničných realitných trhov kľúčové. Každé obchodné rozhodnutie by malo byť založené predovšetkým na dátach.
Forbes v snahe o informačnú podporu aktuálneho trendu ponúkne čitateľom sériu sprievodcov kúpou nehnuteľností v zahraničí.
Marbella sa prezentuje ako španielske Monako.
Zdroj: Pexels
Presun mimo Slovenska
Donedávna bolo investovanie do nehnuteľností na Slovensku nesmierne atraktívnou záležitosťou, ktorá mnohým dopomohla k zveľadeniu majetku. Ceny realít s výnimkou krátkeho obdobia kontinuálne rástli. Zaujímavý výnos mohli investori navyše podporiť dostupnou pákou.
Nezdravý koktail negatívnych správ však môže čiastočne narušiť podmienky na dlhodobo stabilnom trhu. Zoznam dôvodov, prečo niektorí prehodnocujú svoje domáce investície, sa rozšíril. Netreba hneď prepadať panike, pripravenosť však nemusí byť na škodu.
Keď vo februári 2022 vtrhli ruské vojská na Ukrajinu, nejednému realitnému investorovi sa roztriasli kolená. V regiónoch, na ktoré cielia mieridlá zbraní, nezvykne trh s nehnuteľnosťami prosperovať.
O ďalších potenciálnych útočných chúťkach vojenskej veľmoci netreba radšej ani hovoriť. Dôsledná príprava plánu B môže byť v tomto rozpoložení skutočne namieste.
V prospech domácich nehnuteľností nehovorí ani zhoršujúca sa politická situácia. Spoločnosť je polarizovaná a nedarí sa nám hľadať prieniky, ktoré by viedli k zmiereniu obyvateľstva. Nezdravé spoločenské prostredie môže v budúcnosti znížiť stabilitu.
Vyhliadky realitného trhu zhoršuje aj ekonomická neistota. Slovensko sa ocitá na chvoste Európskej únie. Navyše, čoraz viac sa diskutuje o možnosti vystúpenia z euroatlantických štruktúr.
Známa dubajská panoráma.
Zdroj: Pexels
Dôvody sa nekončia
Plánovaná konsolidácia počíta s dodatočným zdanením druhých a tretích bytov. Objavujú sa informácie o trojnásobnej sadzbe dane z nehnuteľností pre investičné bývanie.
Takéto opatrenia by priamo znížili výnosnosť slovenských investičných nehnuteľností, keďže snaha o prenesenie zvýšených nákladov na nájomcov nemusí byť úspešná.
Na škodu prenajímateľov je aj nevyvážená legislatíva a nízka vymožiteľnosť práva. Tí pri súčasných podmienkach ťahajú za kratší koniec, pričom pozícia nájomcov je prehnane silná.
Aktuálna cenová hladina sa tiež začína ukazovať ako negatívum. Najmä vo väčších mestách a atraktívnych lokalitách sú ceny nehnuteľností pomerne vysoké. To môže vytvárať vyššiu vstupnú bariéru pre nových investorov.
Pokiaľ by výnosy z prenájmu nedokázali s rastom cien držať krok, znižovala by sa aj návratnosť kapitálu.
Demografické zmeny v štruktúre obyvateľstva môžu ovplyvniť budúci dopyt po prenájme alebo kúpe nehnuteľností. Aj keď sa ich vplyv dnes ťažko kvantifikuje, zníženie investičného potenciálu domáceho realitného trhu nemožno vylúčiť.
Ďalší z nemenej významných dôvodov je tu už dávno – nemáme more. Vnútrozemie spravidla neposkytuje rovnakú výnosnosť ako nehnuteľnosti s výhľadom na tyrkysové vody. Vista mare je súčasťou cenotvorby samou osebe. Vlastniť druhú alebo tretiu nehnuteľnosť na Slovensku tak nemusí vždy dávať zmysel.
Dôvody proti
Je však dôležité zdôrazniť, že vymenované negatívne dôvody majú všeobecný charakter a nezohľadňujú individuálne situácie. Každý by pred prijatím rozhodnutia o investícii do slovenských nehnuteľností mal zvážiť svoje ciele a odolnosť proti riziku.
Aj napriek tomu, že existuje pomerne veľké množstvo dôvodov na diverzifikáciu realitného portfólia, investori s kúpou objektu v zahraničí často váhajú.
Podľa prieskumu agentúry IPSOS ich od realizácie odrádza predovšetkým neznalosť miestnej legislatívy, vzdialenosť, dostupnosť nehnuteľnosti a nedostatok poznania miestneho trhu.
Na problémy informačnej núdze teraz odpovie práve náš seriál. Pokúsime sa rozptýliť obavy z nepoznaného, priblížiť vybrané regióny a zjednodušiť čitateľom prijímanie rozhodnutí.
V energickej Phatthaji pulzuje život.
Zdroj: Freepik
Kritériá rozboru
Obstarávanie zahraničných nehnuteľností predstavuje komplexnú oblasť, ktorá ponúka potenciál zaujímavých výnosov, no zároveň prináša značné riziká. A vo Forbese si to uvedomujeme.
Pokúsime sa preto budúcich kupujúcich oboznámiť s rôznymi aspektmi tohto typu investovania predtým, ako sa rozhodnú vložiť finančné prostriedky do vybraného projektu.
V každom článku rozoberieme jeden konkrétny región, ktorý možno na základe stanovených kritérií považovať za perspektívny. Rozbor bude zahŕňať primárny trh nehnuteľností.
Neuspokojíme sa len so základnými informáciami, pokúsime sa ponoriť trochu hlbšie. Posvietime si na dôležité právne, finančné a daňové aspekty, a poukážeme na trhové špecifiká a riziká, ktoré so sebou realitné projekty v rôznych krajinách prinášajú.
Podáme investorom pomocnú ruku pri poznávaní trhu, avšak konečné rozhodnutie už musí urobiť každý sám.
Zapojenie odborníkov
Nechceme, aby ste sa spoliehali len na našu expertízu. Na súhrnné posúdenie lokalít preto využijeme širšie odborné zázemie.
Spojíme sa s rešpektovanými realitnými a daňovými špecialistami, ktorí majú vybrané regióny zahrnuté vo svojom odbornom portfóliu. Požiadame ich o zhodnotenie investície z profesionálneho pohľadu.
Poukázaním na klady a zápory jednotlivých regiónov sa pokúsime poskytnúť čitateľom potrebnú pridanú hodnotu.
Posudzované regióny
Pri výbere lokalít sme sa orientovali výsledkami interného prieskumu, z ktorého vyplynuli prekvapivé závery. Napriek tomu, že najväčšiemu záujmu sa tešili európske prímorské regióny, významné percento investorov nepohrdlo ani exotickými destináciami.
Dojazdová vzdialenosť tak už nie je rozhodujúcim faktorom pre každého. Veľmi dôležitá je aj obstarávacia cena, životné náklady a miestne daňové zaťaženie. Práve v týchto ukazovateľoch často ťahá európsky región za kratší koniec.
Na malebnej Sardínii sa zastavil čas.
Zdroj: Freepik
Výnimočná tour
Každý piatok v mesiaci jún sa pozrieme na jednu zaujímavú lokalitu. Začneme populárnou a slnečnou Andalúziou, pozrieme sa do mesta budúcnosti – Dubaja, poprechádzame sa ulicami energiou nabitej Phatthaje a skončíme v pokojnom srdci Stredomoria – na Sardínii.
V ďalších mesiacoch bude seriálu globálnych investičných nehnuteľností venovaný vždy posledný piatok v mesiaci. Investori, ktorí zvažujú konkrétne destinácie, by nemali váhať s podelením sa o svoje zámery. V blízkej budúcnosti možno spracujeme práve ich želania.
Nami prezentované informácie netreba brať ako dogmu. Každý by si mal urobiť vlastnú „domácu úlohu“ a získavať údaje z rôznych zdrojov. Vypracovanie vlastnej analýzy pomôže k dosiahnutiu komfortného pocitu pri investičnom rozhodnutí.
Zároveň by sme radi vyzvali každého, kto dokáže k problematike poskytnúť relevantné informácie, aby sa podelil o svoje názory aj na našich sociálnych sieťach. Takýmto spôsobom dokáže prispieť k informovanosti potenciálnych investorov a pomôže nám naplniť náš cieľ.
Pár záverečných tipov
Úlohou našej série článkov nie je podanie komplexnej informácie, ale načrtnutie oblastí, na ktoré by sa mal investor v individuálnom prieskume zamerať. Pri realizácii je dôležité spolupracovať so skúsenými odborníkmi, ktorí poznajú miestny trh a legislatívu.
Počas spolupráce s realitným maklérom by sa investori mali pýtať aj na to, či sám v regióne nehnuteľnosť vlastní. Ak nie, pravdepodobne tejto investícii neverí a nemal by ani záujemca.
Pri kladnej odpovedi neexistuje dôvod váhať so žiadosťou o poskytnutie kalkulácie čistého výnosu. Zvažovaná investícia bude mať pravdepodobne veľmi podobné parametre. Existujúce rozdiely treba, samozrejme, započítať do kalkulácie.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v seriáli globálnych investičných nehnuteľností majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným, daňovým a realitným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
