Hypotekárny kolotoč sa v uplynulom roku výrazne spomalil. Úver na bývanie si berie oveľa menej ľudí, rovnako opadol aj záujem ľudí o refinancovanie svojej hypotéky. Aká je súčasná situácia na hypotekárnom trhu a ako na ňu reagujú banky?
Banky už medzi sebou nesúperia tak ako pred rokmi, kedy aj desatina percenta dokázala rozhodnúť o tom, od ktorej banky si žiadateľ nakoniec úver zoberie. Dnes je to skôr o tom, či ľudia vôbec dostanú úver v požadovanej výške, hoc aj drahšie ako kedysi, hovorí riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.
Refinančné hypotéky vymizli
Kto si dnes berie hypotéku? Sú to mladí ľudia zakladajúci si rodinu alebo tí, ktorí si hľadajú nové či väčšie bývanie?
Hypotéku si dnes väčšinou berú ľudia, ktorí riešia svoje prvé bývanie, prípadne tí, ktorí nutne potrebujú riešiť otázku bývania.
Naopak, rozhodnutie čerpať hypotéku odkladá skupina klientov, ktorí síce majú plány v oblasti zvýšenia svojho komfortu, ale súčasné úroky a ceny nehnuteľností ich od tohto kroku odrádzajú. Preto viac-menej vyčkávajú, kým sa situácia nezlepší.
Sťahovanie do nového bývania pre ľudí, ktorí už jednu hypotéku na svojej nehnuteľnosti majú, komplikuje to, že na nový úver im už väčšinou nestačí ich disponibilný príjem. Málokto totiž môže najprv predať a následne kupovať niečo ďalšie.
Model:
MUA:
Photo: www.visuals.sk - Milan Strapko
V jednej banke môže byť klient neúspešný, iná mu môže úver schváliť, hovorí Eva Šablová. Foto Milan Strapko
Aký je zhruba pomer žiadateľov o novú a refinančnú hypotéku?
Náš odhad pomeru nových a refinančných úverov je zhruba 80:20 v prospech nových hypoték. Refinančné úvery sa teraz schvaľujú oveľa menej. Nie je o ne záujem. Dlžníci majú totiž obvykle na súčasnom úvere nižší úrok.
Ak už aj nejaké refinančné úvery sú, najčastejšie ide o spájanie viacerých splátok. Klienti musia dokladovať príjem a ten často nie je postačujúci na vyššiu splátku v inej banke.
Čo by mali robiť ľudia, ktorým sa v dohľadnej dobe končí fixácia? Má pre nich zmysel refinancovať predčasne?
Čoraz viac sa ľuďom dostáva do povedomia možnosť dať si schváliť úver s dostatočným predstihom ešte pred výročím fixácie. Keďže sa počíta s ďalším zvyšovaním sadzieb, siahajú po tejto možnosti, no tak, že si nechajú schváliť refinančný úver v banke, v ktorej môžu s čerpaním čakať šesť až 12 mesiacov.
Zatiaľ im v pôvodnej banke skončí viazanosť úroku. Podľa ponuky úrokovej sadzby, ktorú potom v súčasnej banke dostanú, sa môžu rozhodnúť, či budú čerpať refinančný úver, a teda sa presunú do inej banky, alebo im podmienky refixácie v súčasnej banke vyhovujú viac.
Výhodou je, že sa tak vyhnú poplatku za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky, Zároveň majú istotu dnes platných úrokov, keďže trhové sadzby ešte pravdepodobne narastú. Už dnes majú schválený nový úver a pri výročí si len porovnajú, kde sa im oplatí so splácaním hypotéky ďalej pokračovať.
Akú fixáciu klientom odporúčate?
Vzhľadom na očakávaný vývoj odporúčam minimálne trojročnú viazanosť. V prípade požiadavky stabilnej splátky na dlhšie obdobie volíme najčastejšie päťročnú fixáciu.
Horšia dostupnosť hypoték
Na aké limity žiadatelia o nový úver najčastejšie narážajú?
Najčastejším limitujúcim faktorom je to, či sa žiadatelia kvalifikujú na dostatočnú výšku úveru vo vzťahu k ich príjmu a celkovej bonite. Banky často schvaľujú nižšie úvery, ako klienti potrebujú. Je to najmä z toho dôvodu, že pri vyšších úrokoch klientov limituje maximálna splátka, ktorú pri ich príjme zvládnu.
Dnes ľudia platia aj o viac ako 50 percent vyššiu splátku, ako tomu bolo pri rovnakej výške úveru vlani či predvlani. Teda logicky by buď museli preukázať o to vyšší príjem, alebo im výrazne vyššie úroky umožnia siahnuť na oveľa nižší úverový strop.
A čo požiadavka na vlastné zdroje?
Áno, problémom sú aj nedostatočné finančné rezervy záujemcov o úver. Dnes sa už so schvaľovaním 90-percentného financovania, kedy klientom stačí na dofinancovanie kúpy len desať percent vlastných zdrojov, stretávame oveľa menej.
Najmä v ekonomicky slabších regiónoch alebo pri ručení staršími rodinnými domami nie je nič neobvyklé, že banky schvália úver len na 70 percent hodnoty nehnuteľnosti.
Vzniká tak veľký tlak na klientov a ich rezervy alebo na to, či im vyjde ďalší úver mimo hypotéky, ktorým by chýbajúce financie pokryli.
Aké majú žiadatelia šance
Aké percento žiadateľov dostane podľa vašich skúseností hypotéku, akú chce a koľko ľudí dostane zamietavú odpoveď?
Tieto štatistiky majú k dispozícii najmä banky. Nám ako finančným sprostredkovateľom sa v praxi potvrdzuje, že vďaka dôkladnej analýze klientovej finančnej situácie vieme vopred s určitou pravdepodobnosťou predikovať, či klient má dostatočnú bonitu na požadovanú výšku úveru.
Do žiadosti o úver sa teda naši makléri púšťajú s klientmi až vtedy, keď podľa predbežných prepočtov existuje šanca, že po zohľadnení všetkých premenných (DTI, DSTI, stres test na úverové splátky, povinná finančná rezerva v príjme domácnosti) a tiež existujúcej úverovej angažovanosti klienta, môže klient pomýšľať na priechodnosť schválenia hypotéky v potrebnej výške.
Fungujete teda ako určité sito žiadostí o úver?
Veľa prípadov je takých, že klient smeruje svoju žiadosť do nesprávnej banky. Každá banka má pritom svoje vlastné posudzovanie a pravidlá na akceptáciu príjmov.
V niektorých prípadoch sú veľké rozdiely, či banka uzná alebo neuzná príjem, či jeho časť. Preto môže byť v jednej banke klient neúspešný, ale naopak, v inej sa jeho situácia môže posudzovať inak a banka mu úver dokáže schváliť.
Uspokojiť sa s menším bývaním
Čo by ste poradili ľuďom, ktorí dnes uvažujú o hypotéke? Majú počkať a šetriť si, alebo sa uspokojiť s kompromisom a menším bývaním, na ktoré im je banka ochotná požičať?
Určite odporúčam zvážiť svoje aktuálne finančné možnosti, možnosti založenia iných nehnuteľností a prizvania spoludlžníkov. Zároveň je však treba myslieť na pravidlo: „prikryjem sa len takou perinou, na ktorú mám“.
Z výplaty človek nefinancuje len bývanie, ale aj stravu, poistenie, pohonné hmoty, starostlivosť o deti a podobne. Základom úspechu je dostatočná analýza možností a vlastných limitov. Až následne by to mala byť rezervácia nehnuteľnosti a vybavovanie úveru.
Je nejaký trik, ako si žiadateľ môže vylepšiť svoje postavenie v očiach banky?
Opäť je to o finančnej príprave a o dostatočnom finančnom povedomí ľudí. Základným pravidlom, najmä pre mladých, je nebrať si zbytočne spotrebné úvery na veci, ktoré nemajú existenčnú hodnotu. Mali by si naopak vytvárať rezervu ideálne od prvej výplaty a celkovo myslieť viac dopredu.
Ak už aj ľudia splácajú nejaký úver, treba si dať veľký pozor na platobnú disciplínu. Aj menšie zaváhanie vás môže pri zásadnom životnom kroku, ktorým nové bývanie a hypotéka je, pripraviť o možnosť realizovať ho v čase, kedy to práve potrebujete.
Foto: archív respondenta
Dnes sa už banky nebijú o to, ktorá dá klientovi nižší úrok. Foto: archív Evy Šablovej
Dá sa na žiadosť o hypotéku pripraviť?
Áno, k praktickým radám, ako si zlepšiť bonitu v banke, patrí včasná príprava na hypotéku. Napríklad, ak viete, že budete o rok riešiť úver na bývanie a váš príjem plynie z podnikania, je vhodné sa včas poradiť, ako budú banky posudzovať váš podnikateľský príjem.
Treba sa rozhodnúť, či je lepšie uplatniť si v daňovom priznaní paušálne výdavky, prípade si vopred vyriešiť prípadné nedoplatky voči štátnym inštitúciám, či vyhnúť sa daňovým stratám.
Niekedy pomôže, ak sa v banke preukážete ako spoľahlivý klient, ktorý už má skúsenosť so splácaním úveru. Netreba však hneď čerpať pôžičku vo výške 20-tisíc eur, ktorá vás môže výrazne obmedziť.
Čo teda odporúčate?
Stačí aj nastavené povolené prečerpanie na účte v minimálnej výške. Dokáže otvoriť vašu úverovú históriu v bankovom registri a preukázať vaše zodpovedné úverové návyky.
V každom prípade ide o individuálnu záležitosť, každému klientovi môže pomôcť niečo iné. Základom je najskôr sa zorientovať a až potom robiť závažné kroky, ako je podanie žiadosti v banke.
Prísnejšie pravidlá
Zmenili sa v poslednom roku nejako možnosti pre žiadateľov s netypickým príjmom? Napríklad pre podnikateľov či ľudí pracujúcich v zahraničí?
Za posledné obdobie sa veľké zmeny pri posudzovaní týchto príjmov neudiali. Vo všeobecnosti ich banky akceptujú podľa vlastnej metodiky už niekoľko mesiacov v nezmenenej podobe.
Určité obmedzenia alebo uvoľnenia pravidiel sa vo finančných domoch dejú priebežne, ale výraznejšie to dostupnosť úverov týmto klientom neovplyvnilo. Limitujúcimi sú najmä spomínané drahšie úvery, a tým pádom ich celkovo zhoršená dostupnosť.
Malo na trh nejaký vplyv sprísnenie DTI pre ľudí vo veku 41 a viac rokov, ktoré vstúpilo tento rok do platnosti?
Sprísnenie postihlo klientov nad 41 rokov, ktorí majú príjmy na hrane. Znižovanie ich úverového stropu, ktoré je naviazané na ich vek a dokladovateľný príjem, mohlo okresať ich úverové plány.
Ľudia, ktorí potrebujú pokryť viac ako 100-tisícovú investíciu na kúpu či výstavbu a majú vyšší vek a len priemerný príjem, môžu naraziť na to, že banka im v zmysle nových pravidiel citeľne okreše výšku úveru.
V prípadoch, kedy ľudia potrebujú pár tisíc eur na modernizáciu svojho bývania, sme však výraznejšie obmedzenie nezaznamenali.
Aspoň nejaký úver
Ako dnes funguje konkurencia medzi bankami? Dá sa vyjednať hypotéka predložením konkurenčnej ponuky?
Konkurencia medzi bankami má úplne iný rozmer ako prednedávnom. Banky medzi sebou aktuálne nesúperia o klienta v zmysle, kto dá lepší úrok, tam človek ide. Dnes je to skôr o tom, že ak vyjde klientovi požadovaný úver aspoň v jednej banke, je spokojný a už nemá veľmi priestor hľadať zľavu inde.
V súčasnosti sa stáva čoraz zriedkavejšie, že sa človek rozhoduje medzi viacerými ponukami kvôli úrokovej sadzbe či poplatkom. Pre štandardného retailového klienta môžu byť top ponuky nedostupné kvôli obmedzenej akceptácii žiadateľa z pohľadu príjmu či účelu úveru.
Často preto musí zobrať ponuku, kde je síce úver o niečo drahší, ale aspoň schválený v požadovanej výške.
