Vyrástli na developmente obchodných centier, dnes sa púšťajú do výstavby svojho vlajkového rezidenčného projektu PARQ Zátišie v bratislavskom Novom Meste. Za ten získal developer Atrios ocenenie Best Residential Upcoming Development of the Year. O projekte a ďalších ambíciách rozprávajú managing partneri spoločnosti Peter Kysela a Matej Jelínek.
Za čo ste získali minuloročné ocenenie? Čo rezonovalo v hodnotiteľoch?
Peter Kysela: Odbornú porotu zaujala kvalita projektu ako celku, no rolu zohral aj náš prístup k verejnému priestoru, napríklad k námestiu alebo parku, ktoré budujeme. Rezonovalo aj začlenenie do zóny a okolitej zástavby.
S akými ambíciami prinášate projekt na trh? V čom je unikátny?
Matej Jelínek: Obaja v zóne, v ktorej projekt staviame, nielen pracujeme, ale aj žijeme. K lokalite aj k projektu máme preto veľmi osobný vzťah. Chceme sem priniesť nový verejný priestor, ktorý bude srdcom projektu a poslúži i ľuďom z okolia.
Peter Kysela: Projekt aj preto veľmi hladko prešiel povoľovacím procesom. Veľakrát sa totiž stáva, že ľudia spisujú petície a s novým projektom bojujú. My sme sa s tým vôbec nestretli. Naopak, ľudia ocenili náš prístup jasnej a otvorenej komunikácie už od prvej štúdie. Susedov sme pozvali na prezentáciu, a preto bol zámer prijatý veľmi pozitívne. Navyše dnes je na pozemku chátrajúci brownfield takmer bez funkcie.
Foto: Atrios
Očakávate, že užívateľmi nebudú len obyvatelia a ľudia pracujúci v kanceláriách, ale aj široká verejnosť?
P. K.: Áno, projekt sme navrhovali aj s ohľadom na okolie. Už od začiatku sme mali na pamäti, že prichádzame do zóny, kde sa na jednej strane stretáva obytná zóna, teda byty a rodinné domy, na druhej strane veľký administratívny komplex Lakeside Park. Potrebovali sme prísť s niečím, čo by tieto diametrálne odlišné funkcie prepojilo. Výsledkom je náš projekt prinášajúci rozumnou mierou živé námestie či veľký park.
Súčasťou budú aj kancelárie. Nebudete nimi konkurovať blízkym veľkým administratívnym komplexom?
P. K.: Myslím si, že nie. Rozdiel je v tom, že my kancelárie neponúkame na prenájom, ale na predaj. Samotný nájomný trh sa nás netýka. Takýchto priestorov nie je veľa a myslím si, že po nich bude dopyt.
M. J.: Naša kancelárska budova je oproti štandardným komplexom menšia, komorná. Keď sme ju tvorili, zohľadňovali sme aj sociálny rozmer. Pri bytoch sa komunity tvoria bežne, v kancelárskych priestoroch to však typické nie je. Snažíme sa vybudovať osobnú atmosféru, aby sa tu ľuďom a firmám dobre pracovalo.
V oblasti, kde staviame náš projekt, žijeme a dlhodobo pracujeme. Máme k nej veľmi osobný vzťah.
Z toho vyplýva aj vaša cieľová skupina?
M. J.: Áno, sú to najmä malé a stredné firmy. Na základe doterajšieho záujmu dokonca vidíme, že viaceré z nich už v lokalite fungujú. Sú to firmy, ktoré potrebujú svoje podnikanie posunúť ďalej, byť v reprezentatívnejších priestoroch, ktoré budú lepšie prispôsobené ich potrebám.
P. K.: Zároveň majú možnosť kúpiť si vlastný priestor a neplatiť nájom niekomu cudziemu. Firmy investujú samy do svojho.
Malé firmy často nepotrebujú veľký priestor. Mysleli ste aj na to?
P. K.: Presne tak. Ďalšou charakteristikou našich kancelárií je ich veľkosť. Odvážili sme sa ísť do malých rozlôh, už od 18 štvorcových metrov, čo nie je vôbec typické. Cena za kanceláriu sa preto začína na sume 87-tisíc eur bez DPH. Tým sa stávajú naozaj dostupné. Môžeme hovoriť o butikovej ponuke.
Matej Jelínek. Foto: Gábor Kanovits pre Forbes Slovensko
Môžu byť takéto priestory atraktívne aj pre malých investorov?
M. J.: Myslím si, že áno. Výhodou je, že sú investične zaujímavejšie ako byty, a to nižšou vstupnou investíciou aj výnosovým percentom. Ďalším plusom je, že nájomné vzťahy sú stabilnejšie, firmy uzatvárajú zmluvy na dlhšie obdobie a odpadajú aj obavy súvisiace s prípadnými neplatičmi a ich vysťahovaním, ktoré mávajú ľudia pri bytoch.
Ako vnímate súčasnú situáciu na kancelárskom trhu Bratislave? Dlho sa hovorilo, že budeme pracovať z domu.
M. J.: Covid ukázal, že pracovať z domu sa dá. Aj my sme si to vyskúšali. Časom však ľudia zistili, že sa chcú vrátiť. Potrebujú socializáciu a kolektív, na druhej strane firma potrebuje tímovú spoluprácu.
Vráťme sa ešte na moment k samotnej lokalite. Spomínali ste, že k nej máte osobný vzťah. Z čoho vyplýva?
P. K.: Žijeme tu dlhé roky, ja osobne už dve desaťročia. Už na začiatku sme chceli robiť development tam, kde poznáme vzťahy a vieme, ako veci fungujú. Už keď sme začali tvoriť koncept, vedeli sme, čo nám tu chýba. Pamätám si, ako sme sa raz dávno rozprávali, že keď hráme na Kuchajde basketbal, nemáme si potom kde dať dobré pivko.
Foto: Atrios
Je za tým teda aj spoločenská zodpovednosť?
P. K.: Určite áno. Keď zodpovedný developer tvorí, nemalo by to byť o rýchlosti niečo postaviť a predať, ale aj o tom, priniesť niečo mestu a obyvateľom. Je to spoločenský rozmer.
Veľa developerov sa sťažuje na zdĺhavé konania. Aké sú vaše skúsenosti?
M. J.: Ak mám povedať pravdu, tak je to už desať rokov, čo sa venujeme pozemku, na ktorom bude PARQ Zátišie stáť. (smiech) Férovo však treba konštatovať, že je za tým aj imidž, aký si developeri za dlhé roky vybudovali. Žiaľ, ľudia ich niekedy považujú za arogantných investorov, ktorým záleží len na číslach. A samospráva nikdy nepôjde proti ľuďom.
My sa preto snažíme od začiatku komunikovať transparentne. Hovoríme s obyvateľmi zóny, snažíme sa trpezlivo vyvracať mýty. Verejná mienka sa dá zmeniť, ľudia však musia pochopiť, že máte dobré úmysly.
Drobným investorom ste umožnili vstúpiť do vášho projektu cez platformu Crowdberry. Aké boli vaše ambície?
P. K.: Na jednej strane to bola osveta verejnosti. Veľmi sa nám páči model, akým Crowdberry funguje. Umožňuje bežným ľuďom stať sa developerom. Transparentne ukazujeme, odkiaľ peniaze pochádzajú, a to, že aj bežní ľudia môžu participovať na rezidenčnej výstavbe. Získavajú tak informácie z prvej ruky a majú možnosť spoznať osobne nás aj našu prácu.
M. J.: Ďalším rozmerom, ktorý sa nám páči, je návrat k tradičnému finančnému modelu. Ľudia vedia, na aký konkrétny účel sa používa ich vklad. Bežne človek v banke nemá tušenie, čo sa s jeho peniazmi deje. V našom prípade však vie, že požičal Atriosu a na aký projekt.
V akom stave sa teraz projekt nachádza?
M. J.: V priebehu leta začneme s prípravou pozemku a v septembri spustíme výkopové práce. Odovzdanie plánujeme začiatkom roka 2028. Ide o prvú etapu, v ktorej budú byty aj kancelárie.
Peter Kysela. Foto: Gábor Kanovits pre Forbes Slovensko
Je už ponuka v predaji?
P. K.: Áno, najprv sme oslovili neverejný okruh záujemcov. Už počas toho sa nám podarilo predať polovicu bytov. Web spúšťame až teraz.
Ako čítate aktuálny realitný trh? Je na ňom priestor pre nové projekty?
M. J.: Áno, je tu naakumulovaný dopyt. Podľa nás sa však predávajú najmä projekty, ktoré majú vyššiu pridanú hodnotu. Vidíme totiž, že viaceré dokončené byty sa nedarí dopredať. Na druhej strane, naše čísla sú výborné. Potvrdzuje nám to, že ľudia sú ochotní čakať, ak im to za to stojí. Vplyv má určite aj lokalita. Z pohľadu dostupnosti do centra a blízkosti prírody či Kuchajdy je podľa nás umiestnenie PARQ Zátišie výnimočné.
