Trh s nehnuteľnosťami prechádza skúškou odolnosti. Mária Janušková, partnerka spoločnosti TPA, ktorá je stabilným partnerom pre významné realitné projekty už 30 rokov, vysvetľuje, prečo už nestačí len nakupovať a držať nehnuteľnosti a akú kľúčovú rolu dnes zohráva precízny reporting, daňová štruktúra či schopnosť predvídať legislatívne zmeny.
Mení sa dnes real estate zo stabilnej investície na rizikovejšiu disciplínu?
Real estate už nie je automaticky „bezpečný a stabilný prístav“. Vidíme tlak úrokových sadzieb, väčšiu volatilitu ocenenia, rast prevádzkových nákladov, prísnejšiu reguláciu aj vyšší tlak na impairment testy. Investori si oveľa dôkladnejšie preverujú kvalitu nájomcov a dlhodobú udržateľnosť cash flow. Investícia je stále atraktívna, no vyžaduje aktívne riadenie rizík, nielen pasívne držanie.
Čo CFO a CEO riešia inak ako pred pár rokmi?
Namiesto jednej prognózy pracujú s viacerými variantmi vývoja úrokových sadzieb, nákladov či obsadenosti. Kým v minulosti dominoval dôraz na rast, dnes je kľúčová stabilita a odolnosť. Pri transakciách už nejde len o samotnú akvizíciu, ale o jej udržateľnosť v dlhodobom horizonte.
Ktoré faktory najviac ovplyvňujú investičné rozhodnutia?
Úrokové sadzby, dostupnosť financovania a regulačné prostredie. Z účtovného hľadiska je kľúčová metodika oceňovania aktív, ktorá ovplyvňuje bilanciu aj budúce výkazy. Dôležité sú aj daňové aspekty – najmä nastavenie odpisov, režim DPH a voľba medzi asset a share dealom, ktorá môže zmeniť celkový výnos investície. V neposlednom rade rozhoduje aj otázka, či má firma kapacitu nehnuteľnosť dlhodobo a efektívne spravovať.
Je trh skôr defenzívny alebo sa vracia chuť riskovať?
Trh je opatrnejší. Kedysi dominovala ochota rýchlo rásť a podstupovať vyššie riziko, dnes investori uprednostňujú stabilný výnos, kvalitných nájomcov a dlhodobú udržateľnosť. Riziko sa nevylučuje, ale riadi. Chuť riskovať sa vracia len selektívne, najmä v segmentoch so silným dopytom, ako je logistika.
Kde robia firmy najväčšie chyby pri real estate transakciách?
Realitné transakcie patria k najkomplexnejším obchodným operáciám a ich podcenenie často vedie k zbytočným rizikám a vyšším nákladom. V praxi sa opakuje niekoľko chýb. Jednou z nich je nejasná štruktúra transakcie – investor by mal mať už na začiatku jasno, či kupuje samotnú nehnuteľnosť alebo aj spoločnosť, ktorá ju vlastní.
Častým problémom je aj nedostatočný due diligence. Povrchné preverenie právnych, daňových, účtovných či technických aspektov môže viesť k neočakávaným záväzkom, dodatočným investíciám alebo obmedzeniam pri ďalšom využití.
Zdroj: TPA group
Dôležitú úlohu zohráva aj správne daňové nastavenie. Nesprávne posúdenie DPH, oslobodenia od dane či transferového oceňovania môže mať finančné následky ešte dlho po uzatvorení obchodu.
Firmy zároveň podceňujú zmluvnú ochranu. Chýbajúce záruky, nejasné podmienky odovzdania nehnuteľnosti či slabé ošetrenie daňových dôsledkov zvyšujú riziko najmä na strane kupujúceho.
Napokon sa stáva, že investori nepočítajú s budúcimi reguláciami. Sprísňujúce sa environmentálne požiadavky môžu v budúcnosti zvýšiť náklady na prevádzku alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti.
Ako ovplyvňujú dane investičné rozhodnutia?
Investori sa primárne orientujú na makroekonomické prostredie. Daňové aspekty však zohrávajú významnú rolu pri štruktúrovaní transakcie a v niektorých prípadoch môžu mať zásadný vplyv na návratnosť investície alebo výslednú predajnú cenu.
Realitný projekt môže byť formálne správny, no bez prepojenia daní, práva a biznisu bude ekonomicky neudržateľný.
Ktoré legislatívne zmeny majú najväčší vplyv?
Ide najmä o nový stavebný zákon a zmeny v povoľovacích procesoch, pripravovanú novelu Občianskeho zákonníka s dosahom na vlastnícke a nájomné vzťahy, ako aj sprísňujúcu sa európsku legislatívu v oblasti energetickej hospodárnosti budov. Významný vplyv majú aj konsolidačné opatrenia vlády, najmä vyššia DPH, zavedenie dane z finančných transakcií či nové poplatky v stavebníctve.
Kde vznikajú problémy v účtovníctve a reportingu?
Zväčša pri nesprávnej klasifikácii nehnuteľností, oceňovaní a časovaní výnosov. Často chýba prepojenie medzi právnym, technickým, daňovým a účtovným pohľadom. Výsledkom sú nekonzistentné reporty, ktoré znižujú dôveru investorov aj manažmentu.
Je kvalita dát a reportingu konkurenčnou výhodou?
Áno. Umožňuje rýchlejšie a presnejšie rozhodnutia. CFO potrebuje vedieť reagovať takmer v reálnom čase. Banky tiež pozerajú na kvalitu reportingu omnoho prísnejšie. Firmy, ktoré majú správne nastavené procesy, získavajú náskok pri rokovaniach s investormi.
Čo sa stane, keď firma rieši real estate len z jednej perspektívy?
Vznikajú slepé miesta. Chýba komplexný pohľad, čo môže viesť k nesprávnym rozhodnutiam. Real estate je kombináciou cash flow, regulácie, trhu aj ľudí. Ak jedna z týchto zložiek unikne pozornosti, projekt môže byť formálne správny, no ekonomicky neudržateľný.
Mária Janušková
Je partnerkou spoločnosti TPA pre daňové poradenstvo. V oblasti medzinárodného poradenstva pre segmenty nehnuteľností, hotelierstva a výroby pôsobí viac ako dvadsaťpäť rokov. Je členkou Slovenskej komory daňových poradcov a vedúcou metodicko-legislatívnej komisie pre daň z príjmov právnických osôb.
grafika TPA group
