Národná banka Slovenska (NBS) nedávno upozornila na vyššie investičné riziko týkajúce sa realitných fondov. Ohrozuje ich najmä popularita home office či nakupovanie tovaru cez internet na úkor kamenných obchodov.
Pozreli sme sa na to, ktorých realitných fondov predávaných na Slovensku sa to môže dotknúť.
Ohrozené kancelárie
Administratívne budovy a sčasti aj obchodné centrá môžu podľa šéfa odboru finančnej stability v NBS Mareka Ličáka doplatiť na vyššiu neobsadenosť priestorov nájomcami. Dôvodom je pandémia, ktorá priniesla prácu formou home office. Po kanceláriách je preto menší dopyt ako v minulosti.
Podľa prieskumu spoločnosti Cushman & Wakefield uplatňuje výhradne kancelársku prácu len 11 percent firiem. Dve tretiny z oslovených pritom využívajú hybridný model, ktorý kombinuje prácu z domu aj v kancelárii.
„Keďže hybridný pracovný model naďalej rastie na popularite, štruktúra a stratégia rozloženia pracovného prostredia bude aj naďalej rozhodujúcim prvkom pri formovaní budúcnosti kancelárskych nehnuteľností,“ uvádza spoločnosť vo svojej pravidelnej analýze kancelárskeho trhu v Bratislave.
Ponuka prevyšuje dopyt
Analytik Lukáš Brath zo spoločnosti Cushman & Wakefield vysvetľuje, že postavenie novej kancelárskej budovy trvá minimálne dva-tri roky. Spolu s vybavením všetkých povolení je to až päť rokov.
Projekty, ktoré sa začali stavať v roku 2017, teda ešte v čase rozmachu kancelárskeho trhu, tak prišli do ponuky až počas pandémie. V tej chvíli však už narazili na znížený dopyt, kedy boli ľudia vo veľkej miere nútení pracovať z domu a „kancelárske priestory tak ostávali z veľkej časti nevyužité,“ opisuje analytik.
„Zamestnávatelia zistili, že nepotrebujú také veľké priestory, ako mali doteraz, a pri renegociáciách nájomných zmlúv pristupovali k značnej redukcii prenajímaných plôch,“ približuje ďalej Brath. Dodáva, že väčšina nových budov, ktoré pribudli počas pandémie, bola vopred prenajatá v priemere iba na 30-40 percent.
„V kombinácii s downsizingom to spôsobilo značný nárast neobsadenosti kancelárskych budov, ktorá pretrváva doteraz,“ konštatuje expert.
Miera neobsadenosti rastie
Na bratislavskom trhu pribudlo tento rok zatiaľ 51-tisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov a do konca roka to má byť ešte ďalších 63-tisíc štvorcových metrov, čo je najvyšší prírastok za posledných 14 rokov. To spôsobí ešte vyšší tlak na už dosť vysokú neobsadenosť.
Ukazovateľ miery neobsadenosti sa podľa analýzy Cushman & Wakefield v prvom štvrťroku pohyboval na úrovni 11,82 percenta, čo je zhruba dvojnásobok toho, čo v roku 2018.
Zdroj: Cushman & Wakefield
Komerčné reality sú problémom aj v Európe
Na zraniteľnosť sektora komerčných nehnuteľností, medzi ktoré patria aj kancelárie, upozornila aj Európska centrálna banka. V apríli varovala pred „jasnými signálmi zraniteľnosti“ s odvolaním sa na nižšiu trhovú likviditu a pokles cien realít. Predaj komerčných nehnuteľností v Európe v minulom roku poklesol o 44 percent. Priemerné nájomné bolo medziročne nižšie o 14 percent.
ECB na situáciu upozornila najmä s ohľadom na problémy v bankovom sektore, ktoré sa objavili na jar. Niektoré sektorové banky v USA neboli schopné vyplatiť klientom vklady. ECB preto upozornila, že realitné fondy by mohli čeliť podobným problémom, ak by sa nedôvera rozšírila aj na tento sektor.
Banka preto vyzvala na zavedenie opatrení s cieľom obmedziť výbery. Takým by mohlo byť napríklad spoplatnenie predčasného predaja podielových listov. Niektoré pritom už sú v platnosti. Realitné fondy môžu napríklad pozdržať vyplatenie podielov až na 12 mesiacov od prijatia pokynu od klienta.
Najväčšie realitné fondy
Majetok realitných fondov na európskej úrovni sa za uplynulých desať rokov viac ako strojnásobil. Aktuálne presahuje jeden bilión eur. Na Slovensku spravuje tento typ fondov aktíva za zhruba 3,6 miliárd eur.
Podľa štatistík Slovenskej asociácie správcovských spoločností je najväčším domácim správcom 365.invest s majetkom v hodnote jednej miliardy eur. Z kancelárskeho segmentu patrí do fondu napríklad Tower 115, komplex Westend Gate na bratislavskej Patrónke alebo River Park.
Druhým najväčším je Prvý realitný fond pod správou IAD Investments. Vlastní aktíva za 405 miliónov eur, no v kancelárskom segmente nemá veľké zastúpenie. Patrí sem napríklad Twin City A.
Ďalším významným hráčom je Realitný fond TAM, ktorý má pod sebou aktíva v hodnote 376 miliónov eur. Spravuje napríklad CBC Bratislava III, IV a V.
Veľkými realitnými fondmi sú však tie pre kvalifikovaných investorov. WOOD & Company napríklad spravuje aktíva za 1,14 miliardy eur. Ide však o kumulatívnu hodnotu zohľadňujúcu aj nehnuteľnosti v Česku a Poľsku. Na Slovensku sem patria kancelárske budovy Aupark Tower, BBC1, BBC1 Plus, BBC5 či Lakeside Park 1 a 2.
Fond HB Reavis CE REIF má pod sebou komerčné reality v hodnote 340 miliónov eur, napríklad Twin City B a C, City Business Center I a II.
Poistka proti inflácii zlyhala
Realitné fondy sú dlhodobo atraktívnou destináciou Slovákov. Okrem slušných výnosov ich láka hmatateľnosť investície. Investori sa poľahky identifikujú s reálnou budovou ako cieľom investície.
V minulosti boli predávané aj ako poistka proti inflácii. Nájomné zmluvy totiž väčšinou obsahujú inflačné doložky, ktoré umožňujú majiteľom zvyšovať nájomné. Príjem fondu by tak mal byť naviazaný na infláciu. Súčasná situáciu však ukazuje, že to tak vždy nie je.
Hoci „jedným z predajných argumentov realitných fondov sú protiinflačné doložky, tie fungujú iba v tom prípade, ak ich má kto platiť. V prípade, že objekt nebude mať nájomcov, prejaví sa to aj vo vývoji aktív fondu,“ upozorňuje analytik spoločnosti Swiss Life Select Pavel Škriniar.
Práve k takej situácii teraz prichádza. „Vyššia miera neobsadenosti v kombinácii s rastom nákladov budovy nedáva priestor na výraznejší rast nájmov,“ hovorí Brath z Cushman & Wakefield. Majitelia budov preto v súčasnosti radšej nezvyšujú nájomné, aby si udržali súčasných nájomcov.
Za uplynulých 12 mesiacov vykázali realitné fondy podľa štatistík asociácie správcovských spoločností priemerný výnos 4,9 percenta. Inflácia pritom dosahuje 13 percent.
Správcovia vysvetľujú, že inflácia z minulého roku sa prejaví vo výnosoch fondov až oneskorene, teda tento rok. Doterajší vývoj za prvých päť mesiacov však niečo také nenaznačuje. Za marec, apríl a máj dosiahli fondy priemerné zhodnotenie 1,5 percenta.
Bratislavský trh s kanceláriami
Zdroj: Cushman & Wakefield
Hľadá sa rovnováha
Na pokles dopytu po kanceláriách reaguje nová výstavba. Najbližšie tri roky nepribudne podľa Cushman & Wakefield na bratislavský trh žiadna nová kancelárska budova.
Navyše viaceré z plánovaných biznis projektov sa buď už prekonvertovali na rezidenčné, alebo sa ich realizácia pozastavila.
To by mohlo viesť k vyrovnaniu ponuky a dopytu. V najbližšom období sa preto očakáva konsolidácia neobsadených kapacít. Až potom by mohlo začať rásť nájomné a tým aj výnosy fondov.
