Kto dnes kupuje nehnuteľnosť, zväčša si pomôže hypotékou. No ani tá nemusí stačiť, keďže banky už nemôžu prefinancovať celú hodnotu kupovaného objektu. Navyše, pri aktuálnom silnom raste cien bytov a domov treba vykryť čoraz vyššiu sumu. Ako na efektívne dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti? Možnosti zhrnul Bruno Gábel, CEO a hypotekárny špecialista sprostredkovateľskej spoločnosti ProHypo.
Banky dnes najčastejšie poskytnú hypoúver do výšky 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Dofinancovať ju môžete z vlastných zdrojov. „Ak máte dostatočné rezervy a túto možnosť využijete, treba myslieť aj na dovybavenie nehnuteľnosti, či už v exteriérovej alebo interiérovej časti. Vybavenie nehnuteľnosti totižto nie je možné úverovať cez výhodné úvery, akými sú hypotéky,“ upozorňuje Gábel.
Ak však nemáte zvyšné vlastné zdroje, respektíve ich nechcete použiť na tento účel, máte niekoľko ďalších možností, vysvetľuje hypotekárny špecialista:
1. Založenie druhej nehnuteľnosti.
Tento spôsob predstavuje financovanie kúpy nehnuteľností, pokojne aj v plnej výške, teda 100 % kúpnej ceny. Je to ideálny spôsob financovania, keďže nepotrebujete kombinovať hypotéku so žiadnym ďalším finančným produktom.
Hypotekárne úvery sú lacné a často je v rodine jedna-dve nehnuteľnosti, ktoré by mohli byť použité ako dodatočná zábezpeka tohto úveru. Dôležité je, že druhá nehnuteľnosť nemusí byť založená po celú dobu splatnosti úveru.
Štandardne stačí mať založenú druhú nehnuteľnosť na približne päť rokov. Po piatich rokoch, pri aktuálnom raste cien na realitnom trhu, už zostatková hodnota branej hypotéky predstavuje približne 80 % z hodnoty objektu, ktorý by zostal založený. Pokiaľ by bankový dom nesúhlasil s vyňatím druhej nehnuteľnosti spod hypotéky, je tu možnosť prefinancovania úveru do konkurenčnej banky.
2. Dofinancovanie hypotekárneho úveru cez stavebný medziúver.
Na Slovensku máme tri stavebné sporiteľne, ktoré produkt medziúveru poskytujú. Výhodou je najmä to, že stavebná sporiteľňa vie poskytnúť až 30-tisíc eur bez nutnosti založenia nehnuteľnosti so splatnosťou 20 rokov.
Nevýhodou je, že tieto produkty majú horšiu úrokovú sadzbu, a to na úrovni 6 – 7 % p. a. Pri dofinancovaní hypotéky stavebným medziúverom je potrebné myslieť najmä na to, že stavebné sporiteľne požadujú dokladovanie účelového použitia peňazí. Ideálne je preto zakomponovať do kúpnej ceny úhradu časti kúpnej ceny cez stavebný medziúver, aby sa klient vyhol „bločkovaniu“.
3. Dofinancovanie hypotekárneho úveru spotrebným úverom.
Túto možnosť považujem za jednu z posledných. Spotrebné úvery majú maximálne 8-ročnú splatnosť a rovnako majú aj relatívne vysoký úrok na úrovni zhruba 5 – 6 % p. a. Nevýhodou je aj to, že spotrebné úvery majú maximálny limit – približne 25-tisíc eur.
Pri tejto výške úveru môže jeho splátka predstavovať skoro 50 percent splátky úveru hypotéky, hoci si ním dofinancujete len 20 percent z kúpnej ceny.
4. Pôžičky od známych či investorov.
Či už je to nebankovka alebo napríklad kolektívne požičiavanie si (napríklad cez platformy, ako je Žltý melón), tieto formy nie sú regulované tak, ako sú banky. Tu vzniká priestor na riziká.
Pokiaľ klient nemá inú možnosť, ako si peniaze požičať, odporúčal by som skôr osloviť známych a rodinu než investorov.
Ani v tom prípade to však nerobte bez písomnej zmluvy. Požičiavať si peniaze na základe ústnej dohody je rovnako dobrý nápad, ako pokúsiť sa preplávať Bajkal na jeden nádych. V písomnej zmluve majte obsiahnuté všetky podmienky požičania si peňazí, samozrejme, vrátane návratnosti či úroku.
5. Dofinancovanie cez nebankovky.
Ak sa spýtate na takúto možnosť hypotekárneho špecialistu alebo finančného poradcu, rozhodne vám za to rukou nepotrasú. Ak musíte financovanie riešiť týmto spôsobom, radšej si vlastnú rezidenčnú nehnuteľnosť ani nekupujte.
6. Špeciálny prípad – peniaze do „rezervy“.
Kým ešte pred niekoľkými mesiacmi niektoré banky poskytovali hypotekárny certifikát, s ktorým ste získali šesť mesiacov času na výber správnej nehnuteľnosti s už odsúhlasenou výškou úveru, dnes túto službu už neposkytujú. No aj teraz existujú možnosti, ako si pripraviť financie v prípade, že ste si nehnuteľnosť ešte nevybrali alebo sa zatiaľ nezačala stavať.
Klientom by som v tomto prípade odporučil založiť inú nehnuteľnosť a zobrať si bezúčelový úver. Je to ideálny spôsob, akým si viete financovať niečo, čo ešte len bude postavené.
Do momentu využitia ich môžete bezpečne uložiť či investovať ideálne takým spôsobom, aby nestratili na svojej hodnote a boli ochránené pred dôsledkami inflácie.
Ak potrebujete financovať projekt z dielne developera, ktorý má spoluprácu s hypotekárnou bankou, tu je postup iný. Nemusíte čakať do dokončenia stavby. Stačí banke definovať, čo presne chcete kupovať – aký byt a v akom štandarde. Banka tak bude vedieť schváliť úver – ak splníte jej podmienky – hoci nehnuteľnosť ešte nestojí.
Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk
